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飽暖思淫欲，有錢就想浪，這年頭，每逢節(jié)假日不出去溜達一圈總感覺假期不完整，朋友圈旅游攝影大賽也是每年準時上演，窮則朋友圈爆照，富則倫敦喂鴿子，旅游已經(jīng)成為一種生活方式，人均收入水平的提升和閑暇時間的增加是旅游行業(yè)消費增長的核心驅(qū)動因素，兩者目前都是在上升階段。

對于旅游消費而言，“有錢”意味著在居民日常的吃穿等必需的物質(zhì)消費支出之外，增加的收入將會更大比例的用于旅游娛樂等精神層面的消費；而“有閑”則是生產(chǎn)效率提高、假期制度完善推動下的閑暇時間增加。

在所有旅游項目中，最土豪的需求是出境游。土豪需求的變化是領(lǐng)先大眾需求的變化，通過觀察出境游數(shù)據(jù)的變化就能大致預(yù)測行業(yè)的發(fā)展速度。按照日、韓的經(jīng)驗，在人均收入突破5000美金后，出境游需求會持續(xù)性的爆發(fā)增長，2015年全國人均GDP為8000美金，部分省市突破1萬美金，加上之前在升值周期的人民幣，強勁的推動了出境游的發(fā)展。參考日本的出境游數(shù)據(jù)，人均收入突破5000美金后，出境游持續(xù)高速增長，在失落的二十年中，也還是維持在相對的高位，有些需求，上去了就下不來了。再想想爆刷朋友圈的熊本熊，其實是個熊本縣的旅游形象大使...今年上半年，上海機場國際游客吞吐量同比增長16.54%...這數(shù)據(jù)簡直了...

即使是L型經(jīng)濟，中國的經(jīng)濟增速也是遙遙領(lǐng)先世界的，有這么大的人口基數(shù)和內(nèi)需市場，個人堅信中國經(jīng)濟一定是螺旋式上升的，有錢、有閑這兩個基礎(chǔ)性要素一定會持續(xù)的增長，旅游業(yè)的發(fā)展某種程度上還是相對弱周期的，除了苦逼的80后還在夾層掙扎，已經(jīng)解放的70前和毫無壓力的90后在旅游這個類目上的需求驅(qū)動力還是相當(dāng)強勁的~

還是那句話：飽暖思淫欲，有錢就想浪，人性使然，有需求，缺供給。

一、旅游消費升級機遇

出境游的火爆除了反映購買力的增長和大眾消費的升級，某種程度上也體現(xiàn)了國內(nèi)旅游項目的不爭氣...

當(dāng)下整個大消費領(lǐng)域最大的bug是：人民日益增長的娛樂需求與落后的服務(wù)行業(yè)供給之間的矛盾。

想想這幾年韓國歐巴在國內(nèi)有多紅，韓劇的播放量有多兇殘，再看看國產(chǎn)電影保護月那不可描述的國產(chǎn)電影，自己不爭氣，賺不到錢能怨誰...即使說回電商把超市干趴下的劇本，我只想說，華潤旗下Ole'精品超市，賣得比線上貴，但是架不住裝修好，體驗好啊...如果到現(xiàn)在，線下還要和線上比價格，那簡直是自尋死路...體驗和服務(wù)才是當(dāng)下線下業(yè)態(tài)安身立命的根本，自己做不好，不要把鍋甩給電商...純價格導(dǎo)向的線下零售必然是要轉(zhuǎn)型為服務(wù)導(dǎo)向的業(yè)態(tài)，有些業(yè)態(tài)倒下了，會有另一種業(yè)態(tài)站起來的。

某種程度上講，現(xiàn)在越來越發(fā)達的線上服務(wù)把流程優(yōu)化了其實節(jié)省了個人的時間，創(chuàng)造了更多的可供娛樂的時間，線下的機會還是足夠多的。旅游目的地也是，傳統(tǒng)的業(yè)態(tài)那種宰一波，此生再不相見的項目也必然會走到盡頭...

這幾年中青旅（600138.SH）的烏鎮(zhèn)項目就這么神奇的走出來了（PS：中青旅實際控制人是共青團，第一大股東占比才17.17%，這么好的旅游資產(chǎn)，土豪們，你懂得...），烏鎮(zhèn)背靠著長三角強勁的客流加上世界互聯(lián)網(wǎng)大會舉辦地的紅利，硬是刷出一片天。

不過真正讓它客流能持續(xù)增長的是用心規(guī)劃，細心經(jīng)營，最簡單的一點是景區(qū)內(nèi)的消費都是和正常消費水平相近的，沒有傳統(tǒng)景區(qū)那種把游客當(dāng)水魚狠宰的兇殘...想做回頭客的...

中青旅中報顯示：2016年上半年烏鎮(zhèn)累計接待游客477.85萬人，比增23.38%，實現(xiàn)收入7.04億，同比增長30.56%；凈利潤3.81億元，同比增長76.79%，這增速，就問還有誰...烏鎮(zhèn)項目的成功再次說明一點：大眾的休閑娛樂需求足夠強，關(guān)鍵是你有沒有與之匹配的旅游項目供給，像中青旅（600138.SH）、黃山旅游（600054.SH）這種行業(yè)領(lǐng)先的企業(yè)市場也常年給到了30倍PE左右。

現(xiàn)在就是要挖掘新旅游業(yè)態(tài)的時候，市場空間足夠大，看看誰有可能抓得住~

二、青島海上嘉年華

剛好到青島出差，溜了圈青島，才發(fā)現(xiàn)這個北方第三大城市（2015年全市常住總?cè)丝跒?09.70萬，人均GDP10.2萬），傳說中的旅游城市，還真挺好的，且不說那無敵的海景，就整個城市相對低樓層的建筑形成開闊的視野比起深圳這個高樓林立的城市簡直不知道高到哪里去了...彩蛋是市中心居然是香港路...

作為北方的海洋旅游城市，青島的旅游增速還是相當(dāng)給力的，2016年上半年，青島市接待游客總?cè)藬?shù)3339.61萬人次，同比增長8.46%；實現(xiàn)旅游消費總額525.49億元，同比增長13.81%，從本地消費能力及旅游數(shù)據(jù)來看，青島的旅游項目還是有非常大的發(fā)展?jié)摿Α?/p>

在青島溜了圈海昌海洋公園（2255.HK）青島海昌的極地公園，公司這個頭牌項目相對傳統(tǒng)的業(yè)態(tài)vs茫茫多的游客，真心感覺這錢真的是太好賺了...后來又去轉(zhuǎn)了轉(zhuǎn)位于黃島的嘉年華國際（996.HK）海上嘉年華，發(fā)現(xiàn)這個項目的業(yè)態(tài)很有意思，彩蛋又來了：青島、黃島，隔海相望，那不就是某成語了...

然而事實的真相是，這個青島、黃島早就被膠州灣隧道接上了，而且政府規(guī)劃地鐵線路都規(guī)劃到16號線了...海上嘉年華項目在進度最快的1號線邊上（石油大學(xué)站），去的時候有些業(yè)態(tài)還未開業(yè)，但只有一個感覺：大！溜一圈感覺身體都被掏空了...回來扒了點資料之后發(fā)現(xiàn)這個項目的業(yè)態(tài)豐富性實在是有點bug...先上點背景材料，青島海上嘉年華位于青島市黃島區(qū)鳳凰島旅游度假區(qū)，占地面積約34.89萬平方米，總建筑面積約80萬平方米，項目集合室內(nèi)外主題游樂園、娛樂休閑名品折扣購物中心、五星級豪華酒店、會展中心和海上嘉年華沿海社區(qū)，是全方位多功能大型商、住、旅游綜合體。

整個項目主要由四大部分組成：澳樂購、海洋主題公園、酒店與會展中心、海上嘉年華國際社區(qū)。

澳樂購，娛樂休閑名品折扣購物廣場，170-180個商鋪，覆蓋230-260個品牌，還有豐富的娛樂業(yè)態(tài)：中國最大型樂高教育體驗中心、中國最大型的成龍耀萊DMAX電影院、海極星滑冰世界、海景摩天輪，滿足購物、休閑、娛樂及餐飲一站式的需求。購物區(qū)域是品牌直營奧特萊斯，與傳統(tǒng)的收租金的購物商場不一樣，采用的是聯(lián)營模式，和入駐商家分成，并且收款系統(tǒng)掌握在項目運營方手中，與商家利益綁定，共享項目成長。招商方面也很給力，吸引到了Armani、D&G這些牌子，這個業(yè)態(tài)完全可以滿足市內(nèi)消費者的日常休閑娛樂需求。

海洋主題公園，總建筑面積約6萬平方米，預(yù)計年均可接待游客約300-350萬人次。以海洋探險為主軸，包括三個室內(nèi)外主題游樂園。主題公園委托國際知名澳洲設(shè)計團隊Sanderson為項目總設(shè)計師，ProFun Management Group為主題游樂園營運顧問，打造中國北方唯一全年恒溫的主題樂園，讓冬季在中國北方玩海照樣盡興。這點其實就解決了前段時間王爸爸怒噴上海迪士尼開放式主體公園的bug...北方的冬季是不適合室外主題公園活動的，結(jié)合青島的海洋資源，做室內(nèi)主體公園是比較理智的選擇。

酒店與會展中心，嘉年華廣場大酒店分為兩棟，擁有538間五星級酒店客房及499間五星級酒店式公寓，包含16個大小不同會議廳（包括會展中心）。會展中心總建筑面積約2.6萬平方米，樓高4層，可承辦企業(yè)會議、婚禮、派對及其它大型宴會活動。中心配備可容納超過100個展位或165席宴會的展覽/宴會廳，擁有可容納5000人同時參加會議的演藝廳和一個供家庭參觀游玩的恐龍博物館。

海上嘉年華國際社區(qū)，總建筑面積約35萬平方米，住宅總共超過1400戶，坐擁1500米海岸線，內(nèi)設(shè)私人會所及其他各類生活設(shè)施，滿足高端住客需要。

三、新業(yè)態(tài)的思考

嘉年華這些業(yè)態(tài)組合就和常見的商業(yè)地產(chǎn)的項目不一樣，少了常見的辦公區(qū)域，但是餐飲、購物、休閑娛樂這種傳統(tǒng)的商業(yè)地產(chǎn)必備的業(yè)態(tài)一個不落。

在傳統(tǒng)商業(yè)地產(chǎn)服務(wù)本地居民的基礎(chǔ)上，疊加了主題公園和會展，試圖把項目打造成大型城市綜合體，把項目升級成一個旅游目的地，那就可以通過旅行社，短途旅游等途徑進行倒流，吸引人流的區(qū)域的范圍就擴大了。

這種業(yè)態(tài)的定位就有點像城市客廳，既能服務(wù)本地居民，也能服務(wù)短途游客（PS：就像家里的客廳，既是家人共聚一堂休閑玩樂的場所，又是接待客人的地方）。由于業(yè)態(tài)的豐富性，消費者在進入項目后，通過各個業(yè)態(tài)的聯(lián)動（贈票、折扣、聯(lián)合活動等），能提高用戶的關(guān)聯(lián)銷售，從而提高用戶的客單價，帶動項目的總收入增長，這也就解決了傳統(tǒng)主題公園最頭痛的問題，如何在既定的門票收入的情況下增加客單價。

這種超大型項目對人流的吸引能力就比傳統(tǒng)的辦公型CBD商業(yè)地產(chǎn)更強，豐富的一體化業(yè)態(tài)同時也解決了主題公園一直存在的提客戶消費單價的問題，在兩種業(yè)態(tài)之間取得一種平衡，但是這個模型存在一個充分必要條件：項目運營方要對入駐的業(yè)態(tài)保持足夠強的控制力，這樣才能把業(yè)態(tài)之間的聯(lián)動做起來，要不這個拉高客單價也就無從說起。

所以項目的運營方都會用資本介入各個業(yè)態(tài)，例如早年萬達自營的院線、百貨、KTV，一梳理之后發(fā)現(xiàn)嘉年華也是類似的思路，目前青島海上嘉年華的項目主體是港股嘉年華國際（996.HK），刷了一波股權(quán)結(jié)構(gòu)后發(fā)現(xiàn)，公司已經(jīng)在布局下游的業(yè)態(tài)了：金錢豹（餐飲）、好開始（教育）、環(huán)球星際嘉年華（移動嘉年華），只有控制住了部分下游業(yè)態(tài)，通過它們帶頭示范才可以帶動整個項目全面聯(lián)動，同時由于項目在的示范效應(yīng)，部分小的消費項目可以在同城迅速復(fù)制。

整個項目看下來，感覺就很像一個城市的運營思路一樣，像上海建迪士尼。

很多不明真相的群眾算了筆賬，吐槽政府建迪士尼項目是虧的，但是如果視野拔高一點，站在整個城市的角度，即使不考慮土地價值的問題，迪士尼作為一個超級大單品，迪士尼的引流能力是毋庸置疑的。然而線下的消費場景，沒有跳出率這個概念的...用戶的所有停留都可能產(chǎn)生消費，關(guān)聯(lián)消費轉(zhuǎn)化率高，以上海作為一個整體來考慮的話，迪士尼虧了其他行業(yè)會賺回來，整個城市總盤是盈利的。

嘉年華這個項目也是一樣，主題公園和會展中心是爆款，肩負著導(dǎo)入客流的重任，澳樂購餐飲、購物、娛樂等業(yè)態(tài)作為兼容性最好的業(yè)態(tài)進行流量轉(zhuǎn)化，這些項目如果單列出來，分布在不同地方可能都是虧損的，但是一旦整合起來統(tǒng)一運營，那協(xié)同效應(yīng)就非常顯著了。這個是否讓你想起多年前淘寶的一個牛逼閃閃的套路：打爆款引流通過關(guān)聯(lián)消費帶銷量，所以很多時候，線上線下背后的商業(yè)邏輯都是相近的，不外乎就是圍繞著：流量*轉(zhuǎn)化率*客單價做文章，只是各自的實現(xiàn)方式的差異。

商業(yè)地產(chǎn)走到今天，毫無疑問已經(jīng)是碰到天花板了，很多開發(fā)商目光都轉(zhuǎn)向了旅游地產(chǎn)，各師各法，每家的套路都有差異，有的是地產(chǎn)多一點，有的是旅游多一點，有的甚至只是打著這個馬甲拿地，消費者需要新業(yè)態(tài)旅游地產(chǎn)這個類目大方向肯定是對的，但是可能偏旅游的項目會走得更遠，畢竟這是個比拼服務(wù)的行業(yè)，只有這樣才能跳出和傳統(tǒng)商業(yè)地產(chǎn)競爭的紅海，挖掘新的客流。青島海上嘉年華這個項目明顯就是旅游、服務(wù)優(yōu)先的，要不這個住宅區(qū)域翻一倍啥利潤就回來了...

結(jié)語： 

在地王頻出和大批商業(yè)地產(chǎn)入市的年代，難道不應(yīng)暫時離開住宅、商業(yè)地產(chǎn)，該把視野轉(zhuǎn)向旅游地產(chǎn)這片藍海么。

*本文轉(zhuǎn)載自港股那點事。