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新華聯(lián)不動產(chǎn)股份有限公司（000620.SZ）于2011年7 月8 日在深交所借殼ST 圣方上市, 其控股股東新華聯(lián)集團（Marcolink Group）由集團總裁傅軍先生創(chuàng)立于1990年10 月28 日，擁有全資、控股、參股企業(yè)80 余家，擁有控股及參股上市公司11 家，遍布地產(chǎn)、礦業(yè)、石油、化工、金融、陶瓷、新能源、酒業(yè)等多個產(chǎn)業(yè)板塊。目前，企業(yè)總資產(chǎn)超過700 億元，2015年營業(yè)收入超過605 億元。

公司上市初期以房地產(chǎn)業(yè)務為核心,經(jīng)營穩(wěn)健。2015年公司實現(xiàn)主營業(yè)務收入46.47億元，其中房產(chǎn)銷售41.59億元，占比89.50%，房地產(chǎn)銷售規(guī)模由2012年27.23萬平方米增長至2015年的44萬平方米，年復合增長率高達31.16%。

公司土地儲備充足，且土地成本相對較低，可滿足未來一段時期持續(xù)的開發(fā)需求。2015 年，公司通過“招拍掛”和股權收購等方式，共獲取土地110.88 萬平方米，規(guī)劃建筑面積83.29 萬平方米。

公司自上市之后即積極進行戰(zhàn)略轉(zhuǎn)變，于2016年8 月12 日完成工商變更登記手續(xù)，公司名稱由“新華聯(lián)不動產(chǎn)股份有限公司”正式變更為“新華聯(lián)文化旅游發(fā)展股份有限公司”，明確了公司的戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型和未來的發(fā)展方向——“文旅+金融+房地產(chǎn)”，未來將會把60%的資源投入文化旅游項目。文旅產(chǎn)業(yè)將是公司未來的核心競爭優(yōu)勢，金融產(chǎn)業(yè)是未來重點產(chǎn)業(yè)之一，房地產(chǎn)將聚焦一線城市及熱點二線城市，實施深耕和精耕，積極布局海外市場，目前海外地產(chǎn)包括澳大利亞和馬來西亞兩處。

新華聯(lián)的文旅開發(fā)模式為“古鎮(zhèn)（古街、古城、古村）+”，依托項目所在地的文化底蘊，恢復建設古鎮(zhèn)建筑，同時建設一系列配套設施，打造完善的旅游度假區(qū)。從商業(yè)模式而言，公司前期憑借地產(chǎn)開發(fā)的深厚基礎，出租和出售配套物業(yè)和商鋪來實現(xiàn)資金回流，滾動開發(fā)；中后期則主要是以盈利相對穩(wěn)定的“古鎮(zhèn)運營”、“文化演藝”、“旅游物業(yè)運營”為核心業(yè)務，同時在度假區(qū)開展旅游服務、藝術教育培訓、旅游商品開發(fā)等，實行多元業(yè)務組合協(xié)作發(fā)展模式。

公司現(xiàn)有的文旅項目包括安徽蕪湖新華聯(lián)文化旅游度假區(qū)、長沙銅官窯國際文化旅游度假區(qū)、十渡國際旅游度假區(qū)及韓國濟州島錦繡山莊等。

蕪湖文化旅游度假區(qū)位于安徽省蕪湖市扁擔河沿岸，總占地面積約70 萬平方米，規(guī)劃建筑面積40 萬平方米，度假區(qū)主要由鳩茲古鎮(zhèn)和大白鯨海洋公園項目構成。目前鳩茲古鎮(zhèn)的招商已經(jīng)全部完成，一期項目已于2016 年7 月30 日投入運營，第二條徽街預計12 月30 日開街。

• 鳩茲古鎮(zhèn)

鳩茲古鎮(zhèn)景區(qū)位于萬春中路以南、徽州路以西，項目總占地約53 萬平方米，規(guī)劃建筑面積約25 萬平方米，按照5A 級旅游景區(qū)標準建設，主要打造傳統(tǒng)徽派建筑群。一期東街項目占地30 萬平米，夢想美食街、文創(chuàng)街、古鎮(zhèn)文化體驗街等七條街區(qū)貫穿其中；還包括賈儒堂、空中戲樓、民國郵局等12 個極具地方特色的文化景點、10 個老字號自營店和餐館、酒吧及情景劇表演點等。

不同于烏鎮(zhèn)的恬靜生活之美，鳩茲古鎮(zhèn)的建設在徽派建筑的風格之上更多的融入了傳統(tǒng)與現(xiàn)代結合的娛樂項目，體現(xiàn)了熱鬧繁華之景。白天古鎮(zhèn)內(nèi)有蹴鞠、捏糖、投壺等各類民俗活動供游客體驗，同時可觀賞到展現(xiàn)徽商發(fā)展歷程的實景演藝項目；夜間沿扁擔河兩岸的夢幻臨水區(qū)域，茶吧、書吧、咖啡吧等零落其間，游客還可乘游船、賞古鎮(zhèn)、放河燈，體驗水上古鎮(zhèn)的樂趣。

鳩茲古鎮(zhèn)目前采取通票模式，初始運營期及重點節(jié)假日有優(yōu)惠價格，標準門票價格為80 元，預計正式運營期門票價格達到150 元。夜間還有花燈會專場另外收取門票，考慮到游客一日行程中的特殊娛樂活動、餐飲休閑、停車住宿消費等，預計平均客單價在350-400 元之間。

• 大白鯨海洋公園
  

公司與大連圣亞合作，在景區(qū)建造大白鯨海洋公園——中國第一座第五代海洋極地館，項目占地面積8.2 萬平方米，建筑面積超過3.2 萬平方米（其中海洋極地館2.4萬平方米），水體體量近1.12 萬噸（其中海洋極地館6780 噸）。涵蓋第五代海洋極地館、海洋動物秀場、室外海洋生物伴游區(qū)、輕餐飲、商業(yè)街區(qū)等多種業(yè)態(tài)。

海洋公園由極地館、深海館、5D 體驗區(qū)和魔幻動物表演秀等部分組成，同時配套五星級酒店、奧特萊斯、中江書院及高端住宅等。場館將引入白鯨、海豚、南極企鵝等100 頭（只）以上的大型海洋極地動物和10000 尾以上的珍稀魚類在此繁衍生息并建成華東地區(qū)最大的企鵝繁殖基地。

大連圣亞作為國內(nèi)在馴養(yǎng)繁育技術和動物儲備上領先的海洋場館經(jīng)營者，蕪湖大白鯨海洋公園是其第一個在南方地區(qū)布局的場館。不同于第四代海洋館，該場館以故事線為主軸，在參觀過程中注重互動參與和觀眾感受，運用高科技等多媒體手段，將淡水王國、海底世界、南北極大陸冰海的原生態(tài)環(huán)境展現(xiàn)出來，并獨創(chuàng)了冰海鰩魚秀、水下白鯨秀以及大型劇場表演《人魚童話》（暫定名）等三場精彩絕倫的海洋動物表演，突出第五代海洋館的獨特魅力。

相比之下，原有的六安海底大世界、蚌埠海貝海洋樂園、合肥海洋世界、南京海底世界等都規(guī)模較小，部分經(jīng)營年限較長。整個安徽、江蘇地區(qū)都沒有能夠在性價比上與之競爭的產(chǎn)品，因而蕪湖大白鯨海洋公園有望進一步增強蕪湖的聚斂效應。

2、長沙新華聯(lián)銅官窯國際文化旅游度假區(qū)

1983 年1 月14 日長沙銅官窯被公布為重點文物保護單位，是湖南省古遺址中唯一的文物保護單位。該窯目前共出土了兩千余件精美瓷器，代表了盛唐瓷器業(yè)的巔峰，具有豐厚的歷史文化底蘊。

項目位于長沙市望城區(qū)銅官窯國家考古遺址公園以南，北與聞名遐邇的銅官陶城相連，總占地面積約3000 畝，規(guī)劃總建筑面積約82 萬平米，總投資100 億元。項目作為公司“一號工程”，預計2016 年底可完成主體建筑封頂并可于2018 年正式開業(yè)。

新華聯(lián)項目依托長沙市望城區(qū)銅官窯遺址，計劃恢復一批長沙古城的歷史街巷、樓堂廟宇、園林宅院以及盛唐時期的陶瓷交易區(qū)——“石渚湖”，將打造以歷史文物景觀及文化活動觀光為主的景區(qū)。同時，公司將開發(fā)高端酒店群、博物館群、文化演藝中心、5D 影院、兒童游樂場、書院以及水上運動、陶瓷論壇等配套業(yè)態(tài)豐富娛樂特色并延長游客逗留時間。

根據(jù)公司項目可行性分析，預計銅官窯項目的培育期為2018-2022 年，在培育期內(nèi)主要以沿江商業(yè)區(qū)、商業(yè)物業(yè)銷售作為現(xiàn)金流支撐，收入來源主要是經(jīng)營性收入和門票演藝收入。成熟期以門票、小交通、演藝表演、餐飲住宿等收入為主，預計成熟期年接待游客500 萬人次。公司預計項目在未來25 年運營期間，將累計實現(xiàn)銷售收入207.9 億元，實現(xiàn)凈利潤69.8 億元。項目投資內(nèi)部收益率約7.89%，投資回收期約12.34 年。

韓國錦繡山莊項目位于濟州島翰林邑今岳里，交通便利，距離濟州機場約30 分鐘車程。項目總開發(fā)面積約100 萬平方米，預計總投資約51.8 億元。錦繡山莊旅游度假區(qū)將建成為以休養(yǎng)為主題的綜合性休閑度假區(qū)，包括五星級旅游酒店、度假公寓、餐飲、主題花園、購物中心、娛樂中心、整形美容醫(yī)院、水療度假村等配套休閑娛樂設施。目前已基本完成土地獲取，預計可以于2019 年整體完工，2020 年全面開業(yè)運營。

新華聯(lián)收購新絲路文旅之后，于2015 年7 月29 日，和韓國新華聯(lián)錦繡山莊開發(fā)株式會社、黑石度假村株式會社在韓國濟州島正式簽署協(xié)議，新絲路文旅以增資形式入主新華聯(lián)錦繡山莊開發(fā)株式會社，股份占比55%，成為控股股東。公司合計控制韓國新華聯(lián)90%股權。

新華聯(lián)錦繡山莊國際文化旅游度假區(qū)，相較國內(nèi)的度假區(qū)項目，將主打整形美容醫(yī)院和博彩業(yè)。韓國醫(yī)療整形產(chǎn)業(yè)發(fā)達，濟州島作為免簽旅游目的地，兩要素相結合能夠打造“醫(yī)美+旅游”的綜合產(chǎn)品，滿足特定客戶需求。同時，新華聯(lián)在項目中尋求優(yōu)質(zhì)可靠的醫(yī)院方合作，能夠有效規(guī)避信息不對稱風險，更好地保證服務質(zhì)量。

2016 年9 月，新華聯(lián)與眾信旅游（002707.SZ）簽訂了《全面戰(zhàn)略合作協(xié)議》，合作內(nèi)容包括共同開展出境游產(chǎn)業(yè)鏈上游資源的布局、開發(fā)，同時拓展出境服務業(yè)務，在完善眾信旅游出境游產(chǎn)業(yè)鏈和出境服務業(yè)務，宣傳推廣眾信旅游品牌的同時，提升新華聯(lián)文化旅游品牌知名度，促進新華聯(lián)文旅項目的健康發(fā)展。

同時，協(xié)議著重提出了：1.新華聯(lián)可適時參股眾信旅游、眾信旅游亦可適時投資參股新華聯(lián)旗下的新絲路文旅。2.重點支持新華聯(lián)錦繡山莊的旅游宣傳推廣、客源市場開發(fā)、產(chǎn)品開發(fā)、投資經(jīng)營等。眾信旅游立足于批發(fā)端，持續(xù)布局出境游目的地資源，憑借其深厚的市場基礎將有效促進錦繡山莊項目的孵化。

該項目的前期收入主要來自地產(chǎn)開發(fā)。成熟期綜合娛樂設施將全面運營，收入來源主要是賭場、商鋪租賃、酒店、餐飲、整形美容醫(yī)院、高爾夫球場、酒店等相關業(yè)務。公司預計項目在25 年運營期間將累計實現(xiàn)銷售收入約合人民幣170 億元，實現(xiàn)凈利潤約合人民幣48 億元。項目資本金投資凈利率為12.08%，項目投資內(nèi)部收益率約11.45%，投資回收期約10.70 年。

除上述項目外，公司在文旅產(chǎn)業(yè)的投資上遍布各個類型的人工和自然景區(qū)，還布局了炎陵神農(nóng)谷國家文化旅游度假區(qū)、廣元市文化旅游項目、三亞奧林匹克廣場、棠棣文化體育生態(tài)旅游觀光園、奧林匹克國際旅游公園項目等。

• 北京房山區(qū)十渡國際旅游度假區(qū)

公司通過收并購手段不斷置入優(yōu)質(zhì)金融資產(chǎn)，加強金融產(chǎn)業(yè)布局，實現(xiàn)在金融領域跨越式發(fā)展：

1）參股成長性強的城市商業(yè)銀行，提高公司整體盈利能力及抗風險能力。參股公司長沙銀行為湖南省首家區(qū)域性股份制商業(yè)銀行，2015年凈利潤30.09億元，IPO籌備進展順利，公司通過全資子公司湖南華建參與增資，目前持有長沙銀行7.29%股權，未來有望繼續(xù)增持增厚公司業(yè)績。

 2）發(fā)起成立亞太再保險股份有限公司。亞太再保險是第一家民營資本創(chuàng)辦及主導的再保險公司，注冊資本100億，公司現(xiàn)金出資20億，參與投資的還有泛?？毓砷g接全資持有的子公司武漢中央商務區(qū)建設投資公司、巨人投資、億利資源集團、北京匯源飲料食品集團全資子公司重慶三峽果業(yè)集團。

亞太再保險公司成立后將成為國內(nèi)第二大再保險公司，目前項目材料已提交保監(jiān)會審批，預計年內(nèi)在牌照進度方面會獲得進一步反饋。

 3）依托控股股東新華聯(lián)控股多元化發(fā)展的優(yōu)勢，以收并購方式實現(xiàn)在金融產(chǎn)業(yè)的快速擴張。控股股東新華聯(lián)控股有限公司在金融領域布局完善，為長沙銀行、寧夏銀行、天津銀行和大興安嶺農(nóng)村商業(yè)銀行重要股東，先后成立了新華聯(lián)融資租賃公司和新活力資本投資有限公司，目前正發(fā)起組建民營銀行、壽險公司和財務公司，從而成為一個強大的金融平臺。公司為控股股東新華聯(lián)控股有限公司在A股市場的唯一上市平臺，如適時置入其他優(yōu)質(zhì)金融資產(chǎn)，將有望助推公司在金融領域?qū)崿F(xiàn)跨越式發(fā)展。

*本文來自執(zhí)惠入駐媒體復世文旅智庫。