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8月25日華僑城A發(fā)布的半年報，再次為坊間主題公園行業(yè)從業(yè)者，證券市場分析師將華僑城歸類為房地產(chǎn)企業(yè)，而不是旅游企業(yè)提供了充足證據(jù)。真相在利潤表、現(xiàn)金流量表和資產(chǎn)負(fù)債表這三表中顯露無疑，華僑城A一直以旅游企業(yè)自居的言論值得斟酌。

自90年代一來，華僑城集團(tuán)以“讓世界了解中國，讓中國了解世界”為宗旨，提出建設(shè)具有中國特色的主題公園群。先后投資建設(shè)了中國民俗文化村、世界之窗和深圳歡樂谷主題公園，在南中國的深圳灣畔形成了中國最大的主題公園群，其中歡樂谷已完成東南西北全國布點(diǎn)布局，北京、上海、成都、武漢、天津、重慶歡樂谷都已先后開業(yè)，更多項目正在開業(yè)中。

一、房地產(chǎn)業(yè)務(wù)占營收超80%，占凈利超100%

半年報顯示，報告期內(nèi)公司營業(yè)總收入137.89億元，其中房地產(chǎn)行業(yè)收入71.18億，占比51.6%；旅游綜合行業(yè)收入64.31億，占比46.6%。表面上看，房地產(chǎn)和旅游綜合行業(yè)二者幾乎各占總營收的半壁江山，實際上并非如此。

據(jù)了解，該公司旅游綜合業(yè)務(wù)包括主體園區(qū)運(yùn)營收入和旅游地產(chǎn)收入兩部分，來自廣發(fā)證券的數(shù)據(jù)顯示，華僑城A2016年旅游綜合業(yè)務(wù)收入是160億，占總收入比例的45%，而房地產(chǎn)開發(fā)收入為189億元，占收入比例的53%。

從實際運(yùn)營口徑來看，房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)由旅游地產(chǎn)（主題公園附近項目）和普通地產(chǎn)兩部分組成。2016年財報顯示，房地產(chǎn)開發(fā)收入總規(guī)模為300億元，占總營收入的84%。由此可見，房地產(chǎn)業(yè)務(wù)是華僑城A主要的營業(yè)和利潤核心。而不是旅游服務(wù)業(yè)務(wù)，該部分收入占營收比重不足12%。

執(zhí)惠還從2017半年報《主要控股公司分析》一欄中發(fā)現(xiàn)該公司兩家子公司武漢華僑城、華僑城房地產(chǎn)在報告期內(nèi)，分別貢獻(xiàn)了4.06億元，18.64億元的凈利潤。實際上，整個公司2017年上半年完成營業(yè)收入137.89億元，實現(xiàn)凈利潤17.34億元。由此可見，普通地產(chǎn)貢獻(xiàn)了絕大多數(shù)凈利潤，占公司總凈利潤的107.5％，而旅游服務(wù)業(yè)務(wù)盈利不樂觀。

廣發(fā)證券稱，華僑城依靠獨(dú)特的“主題公園+地產(chǎn)開發(fā)”開發(fā)模式，公司與政府簽訂主題公園建設(shè)合同，以較低的價格成片獲取周邊可開發(fā)土地資源作為主體公園建設(shè)的補(bǔ)償。在核心城市獲取了大量低成本的土地資源后，這些項目儲備在房價上漲過程中，收益水平不斷增厚，提高了公司抵抗地產(chǎn)行業(yè)波動和風(fēng)險的能力。

“主題樂園是這一輪文化產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展的背景下最直接最有效的業(yè)態(tài)之一，主題公園的主要作用是短期土地溢價，短期旅游目的地吸引，短期營銷戰(zhàn)略刺激。” 樂慧達(dá)（大連）主題公園商業(yè)管理有限公司創(chuàng)始人王鶴程對執(zhí)惠指出，主題公園除了土地溢價與地產(chǎn)有所關(guān)聯(lián)之外，別無聯(lián)系，是兩個完全不同的行業(yè)，也是完全不同的業(yè)態(tài)。“主題公園＋地產(chǎn)”的市場反應(yīng)火爆并非來自這兩個不相干產(chǎn)業(yè)之間的加模式，而僅僅是在地方政府在文化旅游上“大干快上”的短期市場反應(yīng)而已。

 二、夯實土地儲備致使現(xiàn)金流-176 .93億，房地產(chǎn)存貨819.22億元

現(xiàn)金流量表顯示，經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額為-176.93億，去年同期-7.90億元，增長率是-2139.53％，這是因為支付購買土地款增加所致，這也說明華僑城A加強(qiáng)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，而不是旅游業(yè)務(wù)。報告期內(nèi)，公司通過市場競拍、公開招標(biāo)、股權(quán)收購等多種方式，成功獲取了深圳龍華民治項目、寶安中心區(qū)濱海文化公園（一期）項目、順德大良項目、天津西青區(qū)項目等一批優(yōu)質(zhì)資源，進(jìn)一步夯實土地儲備。

截止2017年6月，該公司銀行總授信815.50億，目前已使用318.22億。報告期內(nèi)財務(wù)費(fèi)用6.7億元，相比去年同期3.02億元上升121.90%。截止2017年6月，銀行總授信815.50億，已使用318.22億。

《資產(chǎn)構(gòu)成重大變動情況》顯示，其房地產(chǎn)存貨高達(dá)819.22億元，占總資產(chǎn)46.68%。固定資產(chǎn)僅140.35億元，占比8.00%；在建工程32.71億元，占比1.86%。主題公園資產(chǎn)主要?dú)w入固定資產(chǎn)和在建工程，合計占比不足10%。此外，貨幣資金占比9.97%，短期借款14.83%，長期借款18.64%。

一位個人投資者對執(zhí)惠表示，華僑城這幾年沒怎么開新園，因為在中心地帶不需要樂園來帶動，而在比較次的區(qū)域開新園未必有人去，如今通過大規(guī)模城鎮(zhèn)化建設(shè)就可實現(xiàn)土地升值。此外，主題公園是投資大，回報長，賺錢不易，雖可提升地產(chǎn)價值，但未必總能行得通。王鶴程所持觀點(diǎn)不同，“主題樂園和地產(chǎn)是可以建立關(guān)聯(lián)的。主題公園作為旅游行業(yè)的高端產(chǎn)品，是高投入高回報的業(yè)態(tài)，值得深入研究和長期投資。”

* 本文作者洪麗萍，執(zhí)惠記者（WeChat：hongliping719）。歡迎交流！

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