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近期，云南省城市建設投資集團有限公司（簡稱“云南城投集團”）獲得政府注資30億元現(xiàn)金，并重回云投集團“懷抱”，同時定位躍升至打造為云南省文化旅游和健康服務2個萬億級產業(yè)龍頭企業(yè)。
這也意味著，從去年7月初到今年4月底，云南城投集團與保利集團10個月的混改“蜜月期”，暫時劃上一個句號，保利退場。
文旅、地產、資金等，是這場混改的關鍵詞。通過混改地方“強勢”企業(yè)，一方由此更好打開旅游大省的市場，而另一方將獲取亟需的資金、資源等支持，央地混改，邏輯算合拍。為何混改擱淺？
而云南的大手筆動作背后，又是怎樣的動向？這個旅游大省，要尋求怎樣的改變？
10個月的蜜月期，中止了
時間拉回到2019年7月初，據云南城投集團旗下公司云南城投置業(yè)股份有限公司公告，云南城投集團宣布與保利集團簽署戰(zhàn)略合作協(xié)議，保利集團擬參與云南城投集團的混改。
同年10月14日，衛(wèi)飚擔任云南省城投集團黨委書記、董事長，衛(wèi)飚來自保利系，彼時擔任保利集團總經理助理、副總工程師等職務。混改，邁出了關鍵一步。
這一混改可從多個維度來看：
其一，云南省國企混改的目標期限臨近。依據《云南省深化國有企業(yè)改革三年行動方案（2018-2020年）》，2019年云南省屬企業(yè)整合重組基本完成。而云南城投集團是尚未整合重組的大型國企之一。
其二，云南城投集團的業(yè)務涵蓋城市開發(fā)、大休閑、大健康和金融等，而地產和文化旅游是其中重要業(yè)務板塊。在高速擴張后，該集團也面臨債務高企、管理滯后等問題，混改是改善境況的重要方式之一，央企的資金、資源以及人才等，都是助力。
其三，保利集團的考慮。其旗下的地產企業(yè)（原保利地產，現(xiàn)在的保利發(fā)展）曾處于國內房企第三位的地位，后位次滑落（有數據榜單顯示2018年為國內百強房企第五，2019年為第四）。重回第三，是集團層面的訴求。
說到底，這就是規(guī)模要求，銷售規(guī)模、土儲規(guī)模，需要進一步擴張。公開數據顯示，截至2019年6月底，保利發(fā)展擁有待開發(fā)面積7618萬平方米，其中一二線城市土地儲備4614萬平方米，占比60%以上；珠三角和長三角兩大核心城市群土儲面積3498萬平方米，占比46%。相比下，保利發(fā)展雖在云南比如西雙版納落有項目，但在云南乃至整個西南市場的份額都不算大。
此外，保利發(fā)展也將文旅視為重點培養(yǎng)的潛力板塊，于去年6月在海南設立旅游公司后，去年8月又組建另一家旅游公司，意圖較為明顯。這自然也是地產商切入文旅板塊的業(yè)務發(fā)展邏輯。
由此，綜合看，保利集團與云南城投集團的混改，保利發(fā)展將可能是混改后的重要參與者。云南是文旅地產高地，競爭激烈但仍保有較大市場潛能，保利集團不管是擴大土儲、拿地區(qū)域的相對更均衡化，還是加大文旅地產的布局，云南都是繞不開的區(qū)域。
參看華僑城進入云南的混改動作，也不難理解混改帶來的可能性。
況且，云南城投集團手上握有大量的土儲資源，文旅康養(yǎng)地產是積極謀圖擴張領域，而文旅康養(yǎng)也恰是保利集團（主要是保利發(fā)展）的重要業(yè)務指向之一，也即雙方在業(yè)務協(xié)同、訴求趨同等層面上，都有著較好的互補邏輯。
之后，雙方有一些業(yè)務往來動作，但此次混改的更實質信息一直未有公開披露，包括具體的合作方式、持股比例等。
直至今年4月底，10個月的“蜜月期”走到一個結局：衛(wèi)飚被免去云南省城投集團董事長等職務；5月14日，云南省國資委將云南城投集團50.59%股權，劃轉注入云投集團，后者成為大股東，但實控人未變。
影響混改的“關鍵先生”
如果說這次的混改，其實具備了一定的天時地利等條件，也并為過，但為何還是被擱淺？
從在商言商角度看，云南城投集團是一個好的混改標的嗎？這其實就要更多看云南城投置業(yè)股份有限公司（簡稱“云南城投”）這家上市公司。作為云南城投集團旗下兩家上市公司之一，云南第一家上市房企，云南城投是該集團的核心資產之一，亦是該集團旅游地產業(yè)務的重要載體。
但云南城投亦正面臨多個問題。
在云南城投對外的表述中，旅游地產現(xiàn)已成為公司新的核心主業(yè)。其發(fā)展戰(zhàn)略是將住宅綜合體與旅游地產、養(yǎng)老地產的產業(yè)聯(lián)動商業(yè)模式，向康養(yǎng)、文旅和會展產業(yè)轉型，形成傳統(tǒng)地產開發(fā)板塊、康養(yǎng)文旅產業(yè)板塊、未來城板塊三大產品模式。
“大并購”是其發(fā)展戰(zhàn)略之一，云南本省是深耕區(qū)域，同時也尋求省外擴張。統(tǒng)觀近幾年云南城投在云南省外的布局動作，其已漸由全程開發(fā)+并購兩種方式并舉，轉變?yōu)楦呄虿①徎蛲顿Y等模式。這個轉變背后，有通過并購偏成熟項目，相對免去前期規(guī)劃策劃等過程，直接運營，迅速占領和市場擴張，直接拉升企業(yè)規(guī)模和業(yè)績增長。
但由此帶來的資金壓力加劇、債務高企的隱患也明顯。梳理云南城投近幾年年報顯示，2015年-2019年，其資產負債率分別為87.65%、89.23%、88.82%、89.37%、93.75%，整體呈走高趨勢；歸母凈利潤分別為2.786億元、2.441億元、2.640億元、4.91億元、-27.78億元；扣非凈利潤分別為-1.807億元、-3.648億元、1.121億元、-8.21億元、-21.90億元。
此外，云南城投經營活動產生的現(xiàn)金流量凈額，2018年為-22.43億元，2019年為-27.37億元。
這些數字背后的壓力，不用多說了。
而這背后，也有一連串的賣項目（股權）等動作。不完全統(tǒng)計，從去年10月開始至今年4月中旬，云南城投轉讓其持有的成都環(huán)球世紀會展旅游集團有限公司51%的股權及成都時代環(huán)球實業(yè)有限公司51%股權（融創(chuàng)接盤）；出售包括旗下西安一房企等兩家子公司股權；轉讓西雙版納滄江文旅開發(fā)有限公司100%股權、1.36億元債權本金及其對應利息；轉讓西雙版納云辰置業(yè)有限公司51%股權。
在5月18日，云南城投公告稱，公司擬采用非公開協(xié)議轉讓方式，向控股股東云南省城投集團出售所持共計18個標的公司股權，交易對價約50.9億元。而云南城投集團將根據協(xié)議提供借款，用于標的公司償還應付上市公司及下屬公司95.92億元債務。
這類售賣資產換取資金紓困的方式，早在2018年即有多個類似動作。它的資金也一直縈繞未去。執(zhí)惠曾有個不完全統(tǒng)計，2018年5月22日至7月11日，云南城投擬通過債券、信托借款、債券融資等方式籌集資金近70億元，擬用于歸還公司(含下屬公司)債務、補充營運資金或項目投資等。
對于云南城投這類聚焦文旅地產的企業(yè)來說，資金和運營一直都是難解的兩道大題，遑論國內巨頭房企，同樣如此。巨量資金投入，但開發(fā)回報周期漫長，資金沉淀期長；房企普遍欠缺文旅地產尤其文旅項目的精細化操盤運營能力。兩者雙向作用，更添變數。
尤其在房地產政策環(huán)境變化、文旅地產項目競爭加劇等背景下，變數更多。
繼續(xù)來看一組數據，來自云南城投年報，其流動比率2017年為1.44，2018年為1.32，2019年為0.99；速動比率，2017年-2019年，分別為0.29、0.19、0.10。
這些反映出，一方面，云南城投的資產流動性和資產變現(xiàn)能力都還較弱；另一方面，這個能力在近三年還不斷走弱。
這不是積極的信號。
旅游大省的大動作
保利集團的退場，云南城投以及云南城投集團的走向，將呈現(xiàn)新的軌跡，因為云南省政府的更多主導介入：首期注資30億元現(xiàn)金進入云南城投集團，并將其定位打造為全省文化旅游和健康服務2個萬億級產業(yè)龍頭企業(yè)；云投集團成為其大股東。
新基建、地方經濟提振復蘇等大背景下，加之地方本身的需求，今年的投資整體確實走熱，云南未來的投資計劃超過5萬億元，涉及項目超過500多個，今年計劃完成投資4400多億元。這或許給了地方介入國企走向更多的積極性，從推動本地產業(yè)發(fā)展來說，強控企業(yè)和資源等，尤其是龍頭企業(yè)，不乏是個還通行的邏輯。
話說回來，云投集團成為云南城投集團的大股東，其實算是后者的重回懷抱。
云南城投集團原隸屬于云投集團，直到2009年從后者剝離，獨立發(fā)展。其中曲折暫不提，10余年后，兩者再成一體，雖云投集團暫不介入云南城投集團的具體經營管理，但接下來更多的支持、業(yè)務和利益的打通，將是大概率。
由此，這一次的調整，將為云南城投集團帶來什么？
按官方說法，云南城投集團將獲得現(xiàn)金注資、優(yōu)質資產注入和低效資產剝離等支持。資金紓困，盤活運營，而資產如何優(yōu)化做強，更值得關注。
云南城投集團在文旅、康養(yǎng)的既有布局，包括握有的大量土地資源，是基礎，而云投集團旅游資產的注入，確有可能。
云投集團在旅游業(yè)務方面早有布局，其控股的云南省旅游投資有限公司（簡稱云旅投公司）成立于2005年，是其旅游板塊最重要的載體之一。
云旅投公司主要承擔云南省旅游產業(yè)投資主體和融資平臺的功能，其主要業(yè)務涉及景區(qū)景點運營、旅游交通、溫泉開發(fā)、旅游地產以及管理咨詢等。其目前控股四家公司，包括大理旅游集團、西雙版納金孔雀旅游集團、云南旅務通科技有限公司和云南印象旅游股份有限公司。旗下有多個景區(qū)、酒店等項目資源。
同時，云旅投公司和云投集團旗下的云南云投建設有限公司，在云南省內布局了多個旅游地產項目，多分布在版納、瑞麗、曲靖和龍陵四地，不乏占地面積超過千畝的大盤。此外，云投集團布局了體育旅游業(yè)務。
公開數據顯示，云投集團旅游板塊營收絕大部分來自云旅投公司，而后者的主要營收來自景點門票和旅游交通，單一且天花板明顯。
大致總結下來，云投集團掌握不少優(yōu)勢旅游資源，也在尋求業(yè)務突破，但成績還不明顯，問題也不少。但這些資源和項目，與云南城投集團尤其是云南城投，有著不小的互通整合空間，這方面可能會有不小且持續(xù)的動作，尤其結合云南城投集團的最新定位看，新的推力將不小。
而這將可能改變什么？
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