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五一假期給旅游業(yè)初露曙光，鄉(xiāng)村民宿契合了疫后周邊游、生態(tài)戶外游的旅游需求，假期訂單恢復(fù)率高達100%，相比之下，城市民宿訂單只占所有民宿訂單的40%，恢復(fù)壓力巨大。民宿經(jīng)營界一時之間樂觀氣氛不再。市場的民宿投資熱情幾近消退之際，住房領(lǐng)域開放型服務(wù)平臺伊巢網(wǎng)近日宣布獲得數(shù)千萬元融資，伊巢的核心業(yè)務(wù)之一就是“伊間民宿”，“伊間民宿”2019年底推出城市民宿聯(lián)盟服務(wù)，賦能城市精品民宿經(jīng)營者。伊巢網(wǎng)董事長胡炯近日接受執(zhí)惠采訪，對城市民宿的長期發(fā)展十分看好，他認(rèn)為現(xiàn)在是城市民宿發(fā)展最好的時間窗口。以下是執(zhí)惠專訪伊巢網(wǎng)董事長胡炯的對談記錄——

執(zhí)惠：您怎么定義城市民宿？有數(shù)據(jù)顯示，受疫情影響，城市民宿目前的復(fù)蘇狀況比鄉(xiāng)村民宿差，也面臨這比較高的運營壓力？

胡炯：城市民宿，人們一般叫“短租”，我們對于城市民宿有明確的定義——這間民宿一定是開在核心城市的核心地帶，圍繞在核心商圈周圍，比如上海的南京路、外灘一帶商圈附近?？偨Y(jié)起來有4個關(guān)鍵要素，一二線城市、周圍有核心地標(biāo)、社區(qū)住宅為主、裝修精美有主題。

在我看來，疫情沖擊是短時的，今年民宿市場跟去年相比不會太差。境外游這部分大概率轉(zhuǎn)化成了國內(nèi)游，市場有補充。疫情即使說“常態(tài)化”，那么也是這一兩年內(nèi)的影響。根據(jù)我們的研究，相比鄉(xiāng)村民宿，城市民宿高頻，市場更大，投資回報更快，長線來看城市民宿有更高的發(fā)展空間。

執(zhí)惠：為什么這么說？人們提到民宿，往往都會想到在景區(qū)或者是自然生態(tài)好，偏鄉(xiāng)村的地區(qū)開的民宿？

胡炯：實際上，從我們2019年調(diào)研的結(jié)果看，全中國在線平臺可查的民宿房源一共130多萬套，其中90%都是城市民宿。鄉(xiāng)村民宿看似紅火，總的體量其實并不大。

另外，鄉(xiāng)村民宿投資回報周期長，有明顯的淡旺季之分，基本上只靠節(jié)假日客流，節(jié)假日、暑期等旺季鄉(xiāng)村民宿入住率可能能到90%以上，甚至100%，但平日入住率可能就要歸零，平均下來年平均入住率可能只有30%-40%。但城市民宿淡旺季差距沒有那么大，周一到周四也有一定的客流，滿足旅游休息之外，聚會、差旅、醫(yī)院陪住等不同需求，大約在60%左右，節(jié)假日90%，全年平均在70%-80%浮動，入住率還是可觀的。

那么高入住率就能轉(zhuǎn)化成收入、盈利。另外，城市民宿投資一套房的裝修成本比鄉(xiāng)村民宿低，這也是城市民宿投資回報更快的原因之一。

執(zhí)惠：不過城市核心地段，租金較高，投入成本不低，這點您怎么理解？城市民宿發(fā)展的根基、空間來自于哪里？

胡炯：第一，放到長期來看。租金低的鄉(xiāng)村房源，一般需要的改造成本比較高，加上顯著的淡旺季差異，鄉(xiāng)村民宿要回本盈利，得要幾年時間；城市民宿房源，相對來說品質(zhì)和標(biāo)準(zhǔn)都更好，改建成本沒有那么高，入住率比較平均，回本快。從這個角度來看，均攤各項投資成本，對比回報周期，單平方米投入，城市民宿的成本并沒有更高，也并非不可接受的。

第二，地段。實際上熱門景區(qū)的房源，就算是鄉(xiāng)村房源，租金也不便宜。屋主自建自營那就是另一回事了。

我認(rèn)為做城市民宿現(xiàn)在是最好的時間窗口。原因有幾點：住房市場兩極分化、城鎮(zhèn)化進程加快、土地紅利未能充分利用、房住不炒已是既定國策。

從需求來看，人們經(jīng)濟水平提高，旅游意愿高，需求更加多樣，對旅游產(chǎn)品、住宿產(chǎn)品的品質(zhì)、個性化需求提出了更高要求。這是城市民宿之所以能發(fā)展的市場基礎(chǔ)。

從住房供應(yīng)端來看，也到了一個中國城鎮(zhèn)化發(fā)展在過去幾十年間高速發(fā)展，房地產(chǎn)高歌猛進，造就了今天房地產(chǎn)市場巨大的住房存量。與此同時，我們發(fā)現(xiàn)，一方面是可供住宿經(jīng)營的商服用地大幅萎縮，另一方面商品房庫存積壓十分嚴(yán)重。近10年來，商旅用地的投資急劇下降，不是沒有人投或者不想投，是核心城市核心地段的土地沒有了，商旅酒店領(lǐng)域的土地紅利結(jié)束了。然而，2008年以來，二手房交易額成長了10倍，2016年時，二手房交易額就已經(jīng)突破6.5萬億，占新房交易55%。這說明，大量商品房積壓，中國已經(jīng)全面進入存量房時代。這個時候做城市民宿，是順勢而為。

存量和增量市場的根本差異是做存量市場，要慢經(jīng)營，重品質(zhì)。我們統(tǒng)計，到2019年全國城鎮(zhèn)居民擁有房量在3.2億套，嚴(yán)重積壓的商品房庫存為7500萬套，這里面適合改造為民宿的大概有1000萬套。核心城市核心地段的商品房，是優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，有良好位置資源和空間質(zhì)量，城市民宿的商用價值被嚴(yán)重低估，這是我們選擇進入這個市場的原因，如何將這部分閑置物業(yè)向市場釋放，是我們發(fā)現(xiàn)的商機。城市民宿這一波土地紅利尚未開始，而在“房住不炒”的國家政策倡導(dǎo)下，房產(chǎn)運營為王，正是城市民宿成長的機會之一。

執(zhí)惠：城市民宿其實也不是一個新概念了，從Airbnb進入中國開始，國內(nèi)也已經(jīng)發(fā)展出了一些運營城市民宿的機構(gòu)，手上經(jīng)營著幾套房源，也離“本地人招待”這種一開始的民宿概念有點距離，展現(xiàn)出了商業(yè)化的勢頭。您怎么看目前的經(jīng)營城市民宿的市場？

胡炯：這些城市民宿大部分經(jīng)營得都不錯，90%的民宿主都能盈利。這些城市民宿經(jīng)營者絕大部分是小業(yè)主，擁有一套兩套，最多不超過5套的房源。夫妻老婆店模式是最多的，也最能盈利，因為體量小，成本也少。房子裝修改造幾萬塊，接下來就是水、電、網(wǎng)絡(luò)等支出，有些幾乎不需要人力成本，不聘請員工，兩個人親力親為包攬一切工作，從保潔到接待，從線上到線下。這些城市民宿大多線下服務(wù)非常到位，有人文關(guān)懷。

參照歐美國家酒店-民宿的比率，國內(nèi)民宿在酒店的滲透率10%都不到，未來有巨大的增長潛力。但是我們也看到，由小民宿主們帶動起來的中國城市民宿發(fā)展，已經(jīng)遇到了瓶頸。

民宿主們有擴張的需求和渴望，但是礙于自身能力，從5家在再擴展到10家就比較力不從心，難以實現(xiàn)；也想提升入住率，但是在推廣、渠道鋪展上耗費的時間金錢和精力，再對比上目前所有房源能接待的最大量、產(chǎn)生的盈利，就有點投入回報不大匹配。

另外，民宿作為一個非標(biāo)產(chǎn)品，優(yōu)勢在于非標(biāo)、個性化，痛點也在于此。干凈清潔、安全安心是住宿產(chǎn)品最核心的競爭力，所有附加值必須圍繞這個根基才有做得長久做得更好的空間，而房間的清潔服務(wù)怎么做、安全怎么保障，是需要有行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)來規(guī)范，需要在住客心中建立這個信任度的。這是目前城市民宿市場還沒有成型的，所以整體水平參差不齊。

另外，這次疫情沖擊也暴露出了小民宿主經(jīng)營城市民宿的不足之處，小體量的民宿主抗風(fēng)險能力差，遭遇了很大的打擊。伊間民宿去年籌建，今年初推出的伊間城市民宿聯(lián)盟，原本計劃在2020年吸引5000套民宿加盟，目前發(fā)展速度超過我們預(yù)期。疫情到來，讓小民宿主們覺察到危機，期待獲取更大的外部資源，贏得更大的發(fā)展力量，因此我們的聯(lián)盟服務(wù)需求非常旺盛。

執(zhí)惠：伊間的城市聯(lián)盟實際上有幫助這些民宿主突破了瓶頸嗎？怎么做到的？

胡炯：伊間民宿打出了“愛干凈的城市民宿”的品牌口號，我們做城市民宿聯(lián)盟，“干凈”是最重要的一個衡量標(biāo)準(zhǔn)，給每個加盟民宿主提供民宿衛(wèi)生保潔標(biāo)準(zhǔn)的指導(dǎo)，在標(biāo)準(zhǔn)化上疊加個性化，才能走得長遠。

伊間城市民宿聯(lián)盟可以做三件事，賦能、托管、智能化運營。

首先來說直達痛點的，降本增效，提高收益。我們的“增量寶”業(yè)務(wù)就是首先幫小民宿主們打通渠道，通過智能系統(tǒng)把加盟民宿主的房源貼上“伊間民宿”品牌，進行全渠道投放。當(dāng)然，民宿主們自有的渠道上保留是他們原本的品牌的自行售賣，通過增量代運營實現(xiàn)正常運營之外的增量銷售。渠道及運營能力的提升，相應(yīng)的預(yù)訂量也會跟上，在目前階段，平均每月每套房我們的增量渠道能帶來1-2個訂單、3-5個間夜的增量。

除了渠道和收益，聯(lián)盟在供應(yīng)鏈、服務(wù)、金融等多個端口都能賦能小民宿主。小民宿主們結(jié)成大聯(lián)盟，就能有更好的話語權(quán)、議價權(quán)。比如在清潔布草這塊，聯(lián)盟集中采購就能給大家省不少錢，而這些東西過去大家可能不大在意，結(jié)成聯(lián)盟有大量采購需求，我們就可以直接跟供應(yīng)商談價錢，拿到同等品質(zhì)同時降低成本。

說到供應(yīng)鏈，一套優(yōu)質(zhì)城市民宿打造涉及了室內(nèi)設(shè)計、裝修施工、軟裝、上線渠道、營銷等等非常多的過程，每個步驟都有不同的供應(yīng)鏈要打通，伊間民宿有供應(yīng)鏈積累的優(yōu)勢，也可以給到聯(lián)盟民宿主支持。

另外，目前市場行情會隨著消費意愿而波動，因此定價也是一門學(xué)問，我們的數(shù)據(jù)系統(tǒng)可以及時跟蹤周邊同類產(chǎn)品，適時調(diào)價，智能化賦能民宿主。

執(zhí)惠：聽起來跟酒店的連鎖經(jīng)營是一個道理，為什么是聯(lián)盟而不是連鎖呢？

胡炯：個性鮮明，這是民宿非常重要的一個特點。所以我們不會要求加盟的民宿都做得一模一樣，這個不是聯(lián)盟的追求。民宿行業(yè)更需要的賦能，需要的是聚合形成規(guī)模優(yōu)勢，需要標(biāo)準(zhǔn)化之上的個性化，這些都是連鎖無法實現(xiàn)的。清潔是可以有標(biāo)準(zhǔn)的，但是在軟裝這塊，就得呈現(xiàn)個性化。伊間民宿有自己的設(shè)計團隊，所以對于聯(lián)盟民宿主，我們也提供設(shè)計方案賦能，一個城市有4種方案可以挑選，在這個基礎(chǔ)上，民宿主們當(dāng)然還可以添加自己的細節(jié)，打造溫馨的住宿體驗。

執(zhí)惠：去哪些城市有什么標(biāo)準(zhǔn)嗎？目前拓展的進度咋那么樣？

胡炯：在選址方面，我們會有包含城市旅游指數(shù)排名、城市GDP排名、酒店/民宿評論數(shù)、連鎖品牌門店數(shù)量、大型商圈數(shù)量、網(wǎng)紅打卡地數(shù)量等13個維度幫助民宿主落地選址。城市民宿的客群畫像，我們也做過調(diào)研，其中旅游度假出行住宿需求占比70%、家庭出行占比70%、18-25歲的女性群體線上預(yù)訂占比70%。因此在選址時我們會圍繞這些特征進行選址落地。

目前，我們的執(zhí)行成果已經(jīng)大幅超出預(yù)期，2020年能夠最終完成10000套房源接入。

執(zhí)惠：伊間民宿未來還打算怎么做？

胡炯：未來伊間民宿的自營民宿也會增加，但在聯(lián)盟里整體會把比例控制在較低的范圍。自營專注做體系、做標(biāo)準(zhǔn)。而聯(lián)盟業(yè)務(wù)，目前目標(biāo)是未來三五年內(nèi)，至少覆蓋10萬套城市民宿，更重要的工作是孵化小民宿主，借助伊間民宿的聯(lián)盟賦能體系讓民宿創(chuàng)業(yè)成為創(chuàng)業(yè)小白也能輕松駕馭的創(chuàng)業(yè)品類，推動城市民宿領(lǐng)域大眾創(chuàng)業(yè)、解決社會就業(yè)、繁榮城市旅游市場。這是我們的初心，也是我們的社會責(zé)任。

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