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（二）城市更新的項(xiàng)目分析

過程與調(diào)整

這40年的城市發(fā)展，我們有兩個(gè)過程，一個(gè)是瘋狂的增長過程，增量為主，大拆大建，房地產(chǎn)為主，土地財(cái)政，最終形成一個(gè)什么結(jié)果？城市休閑空間嚴(yán)重不足，爭奪、爭斗。我們很多城市都產(chǎn)生了一個(gè)現(xiàn)象，跳廣場舞的老大媽擾民，當(dāng)?shù)氐木用癫桓?，就跟老大媽鬧，但是，誰都沒錯(cuò)，錯(cuò)在哪兒？錯(cuò)在城市的休閑空間嚴(yán)重不足。再一個(gè)就是理性調(diào)整過程，杭州的老書記，20年以前就提出來，杭州的目標(biāo)是生活品質(zhì)之城。不追求什么高大上，就是怎么提高生活品質(zhì)。他在杭州當(dāng)了十幾年的市委書記，他說我在杭州終老，將來不能我養(yǎng)老的時(shí)候讓杭州市民戳我的脊梁骨。所以，他有這么一個(gè)長遠(yuǎn)的眼光，事情做得就很細(xì)。我去做過專題調(diào)研，關(guān)于杭州的生活品質(zhì)的提升。杭州有一個(gè)生活品質(zhì)群，群里有2萬多人，這2萬多人的功能是什么？就是關(guān)注城市的細(xì)節(jié)，比如說有一個(gè)人在群里發(fā)了一條，前天我已經(jīng)發(fā)過了，有一塊地磚碎了，到今天這地磚仍然是碎的，質(zhì)問市長，過了半個(gè)小時(shí)，來兩個(gè)工人把地磚換了，這就叫城市管理的細(xì)節(jié)，城市建設(shè)的細(xì)節(jié)，我看完這個(gè)案例，很感動(dòng)。

所以很自然，我們原來是拆改留，上來就拆，因?yàn)閺姆康禺a(chǎn)來說，拆的成本最低，改的成本就高了，留下來成本就更高了。但是現(xiàn)在思路調(diào)整了，留改拆，先看什么東西可以留，然后再看什么東西可以改，最后實(shí)在沒辦法了才是拆，這是兩個(gè)根本性的思路調(diào)整。大廣場、大綠地、大高樓、大馬路，這是工業(yè)化時(shí)代的追求，這四大都是以汽車為尺度。但現(xiàn)在是微調(diào)整、有機(jī)化、精細(xì)化、生態(tài)化，這就是以人為尺度。所以原來我說，全國最沒有人味的城市就是北京，因?yàn)楸本缀蹙蜎]有給人、給生活留地方。但是人的生活有這些要求，而且要求非常強(qiáng)。所以，這兩年項(xiàng)目調(diào)整，綜合體形成，乃至一個(gè)片區(qū)調(diào)整。這兩年我們看到的一些新的現(xiàn)象，這些現(xiàn)象我看了我都覺得很好?？墒沁@就在于整個(gè)城市理念的調(diào)整，如果這些理念不調(diào)整的話，很多商業(yè)機(jī)會(huì)也出不來，原來很簡單，這片拆，拆完了就蓋，蓋完了就賣，賣完了大家就罵，基本就是這么一個(gè)過程，現(xiàn)在不同了。

項(xiàng)目分析

所以，回想城市更新的過程，我做一點(diǎn)項(xiàng)目分析。這是我回想，接觸的過程。

第一個(gè)是揚(yáng)州。有一年我到揚(yáng)州去，他們說研究研究揚(yáng)州再做幾個(gè)什么景區(qū)，我當(dāng)時(shí)沒想好，在街上走，我就發(fā)現(xiàn)旅游者的神態(tài)不同，老老少少的在街道上走，很從容，我就問你們住在哪兒？就住在街道里面，民宿、客棧，我當(dāng)時(shí)就說把我從酒店調(diào)出來，今天晚上在這兒住一晚。住一晚，一下就視角不同了，感受不同了，后來我就在揚(yáng)州說了八個(gè)字，叫文化休閑，城市度假。因?yàn)閾P(yáng)州從傳統(tǒng)的觀光旅游角度來說沒得做，一個(gè)瘦西湖，一個(gè)平山堂，再往下沒了。當(dāng)時(shí)的揚(yáng)州市長是原來省旅游局的局長，文化休閑城市度假，這個(gè)話他聽明白了，他就說這個(gè)話說得好，就拿這八個(gè)字弄了一堆項(xiàng)目招商引資，一把招了80億，一個(gè)字值10個(gè)億??？這是一個(gè)城市發(fā)展方向的問題。

還有一個(gè)感受就是到深圳，我就問你們有什么新東西？想了半天，沒了，剛在海邊上修了一個(gè)休閑步道，去看看，我就去看了看，沿海的步道，就這么一個(gè)東西，深圳當(dāng)個(gè)東西來說，深圳缺錢嗎？深圳不缺錢，主題公園做了好幾個(gè)了，那旅游怎么發(fā)展？做了一個(gè)歡樂海岸，實(shí)際上做的就是城市休閑空間。

第三個(gè)，阿那亞，現(xiàn)在很有名了，網(wǎng)紅打卡地，實(shí)際上是歪打正著，因?yàn)榘⒛莵喚褪且粋€(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目，但是房地產(chǎn)項(xiàng)目追求文化。另外，在銷售渠道上，雖然位置離北京5個(gè)小時(shí)，但是銷售對象是北京人，銷售的方式是什么？社區(qū)的聚合，所以社區(qū)產(chǎn)品、社區(qū)渠道，社交聚集，現(xiàn)在火爆了。因?yàn)槲疫^兩天要去那兒開會(huì)，現(xiàn)在一房難求，一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目一不留神就變成文旅，而且是網(wǎng)紅項(xiàng)目。

第四個(gè)是曲江，曲江的大唐風(fēng)貌，大氣風(fēng)格，我在曲江曾經(jīng)整理過一套經(jīng)驗(yàn)。之前在深圳華僑城，我就問華僑城董事長，你的核心模式是什么？他說旅游加地產(chǎn)，我說這個(gè)不準(zhǔn)確。后來我去了曲江，一下歸納出來了， A加B加C的模式。類似這樣的項(xiàng)目，A模式是什么？是吸引中心，就是這樣的項(xiàng)目你首先要研究吸引中心是什么，曲江第一個(gè)項(xiàng)目大唐芙蓉園投資13億，2005年建成了我就去看，看完了這個(gè)項(xiàng)目說不掙錢，出來之后再看說行了，沒有問題了，為什么？一堆房地產(chǎn)公司已經(jīng)進(jìn)來了，這就是A。之后二期工程投資20億，做了三個(gè)遺址公園，連門都沒有，連門票都不賣。第三個(gè)項(xiàng)目做了一個(gè)大唐不夜城，大唐不夜城做完了之后，回報(bào)基本上覆蓋了前邊兩個(gè)項(xiàng)目，最重要的是什么？就是曲江管委會(huì)通過這一堆項(xiàng)目的運(yùn)行，光是土地溢價(jià)就拿了300億，現(xiàn)在曲江變成全國的一個(gè)網(wǎng)紅地。

第五個(gè)就是上海，上海原來說是都市旅游，實(shí)際上是整體吸引。因?yàn)樯虾Ｓ袀€(gè)過程，80年代的時(shí)候外國旅行團(tuán)到上海，提個(gè)要求，只住一晚，為什么？不知道到上海來干什么，所以要求只住一晚。到了新世紀(jì)，變了，外國的旅行要求在上海至少要住兩晚，最好住三晚，而且是三個(gè)晚上自由活動(dòng)，衡山路酒吧喝個(gè)酒了，然后又到哪兒，外灘逛了一逛了，三個(gè)晚上非常豐富，這就是什么？上海原來也摸索過，自己搞主題公園，后來發(fā)現(xiàn)搞一個(gè)死一個(gè)，迪士尼進(jìn)來了也別搞了。但是，從都市旅游，現(xiàn)在已經(jīng)變到整體吸引，我這幾個(gè)月每個(gè)月來一次上海，感覺越來越強(qiáng)烈。

第六，北京的方式是什么？現(xiàn)在叫口袋公園，就是社區(qū)旁邊有一片小綠地，做一個(gè)小公園叫口袋公園，像個(gè)口袋一樣，所以是中心微調(diào)。此外，北京做了一批文化項(xiàng)目，但凡是成功的文化項(xiàng)目一定是市場自發(fā)的，從798開始，到現(xiàn)在也有一堆這樣的項(xiàng)目。但是也有的不行，比如北京的前門大街改造，投資上百億，沒人氣。后來有一次他們請我去，這么大把投資下來了，怎么弄，沒人氣。我說你們太想當(dāng)然了，要想解決這個(gè)問題，很簡單，就一招，允許擺攤，只要允許擺攤，前門一定火起來，他們說這怎么可能？我就城市的管理理念一定要調(diào)整，調(diào)整在哪兒？就是臟亂差三個(gè)字不能等同視之。臟我們不能接受，差我們不能容忍，但是亂必須接受，沒有亂就沒有人氣。做不到那就死在這兒吧。因?yàn)槲覀冇幸痪淅显?，叫做路寬不成市，就是路寬就成不了市場，還有一句話叫店多成市，小店多了這個(gè)市場的人氣才能起來，古人幾千年已經(jīng)有的豐富經(jīng)驗(yàn)，我們現(xiàn)在非要違背，非要做高大上，做整齊、干凈、寬敞，最后的結(jié)果就是一條，沒人，市場不接受。

第七個(gè)，景德鎮(zhèn)有一個(gè)陶溪川，就是三個(gè)瓷廠改造了一下，現(xiàn)在變成景德鎮(zhèn)的一個(gè)熱點(diǎn)，因?yàn)槭翘沾晒S，倉庫也在用，車間也在用，還弄了幾個(gè)酒店，各種各樣的花樣一堆，所以本身變成一個(gè)目的地，就是可以很舒適的待一晚上，覺得很棒。

我舉這么幾個(gè)例子，這都是以前的老例子，就是回想一下城市更新的過程。這個(gè)過程實(shí)際上是什么？就是一個(gè)自發(fā)自為的一個(gè)過程，凡是市場自發(fā)、自為的，一般來說都成功了，凡是強(qiáng)硬弄起來的，一般來說不一定成功。

現(xiàn)在來看，兩類項(xiàng)目。一類是新建項(xiàng)目，一類是改造項(xiàng)目。我這兩個(gè)月大概看了30個(gè)城市更新項(xiàng)目，和他們聊，多數(shù)都是更新項(xiàng)目。一是上海綠之丘，綠之丘是我上次來專門去看的，就是煙草公司的一個(gè)倉庫，當(dāng)時(shí)設(shè)計(jì)師很高明，原來是想把綠之丘給拆掉，爛倉庫，50年代的倉庫拆掉完了，然后搞一點(diǎn)黃浦江的綠化、美化這套東西，但是那個(gè)設(shè)計(jì)師說這樣不行，作為一個(gè)社區(qū)性的項(xiàng)目，要有商業(yè)功能，所以就把綠之丘變成了生態(tài)性的項(xiàng)目，我去的時(shí)候商業(yè)正在進(jìn)去。

二是龍美術(shù)館，上海有兩個(gè)龍美術(shù)館，我看的那個(gè)也是黃浦江邊，原來是倉庫，就把倉庫的棧道等一些東西都保留著，做一個(gè)美術(shù)館，做的蠻好。好在哪兒？除了美術(shù)館之外，還做了一個(gè)寵物樂園，這個(gè)寵物樂園一做，很多人帶著自己的寵物專門到那兒去玩，他們寵物樂園里貓貓狗狗的一大堆，很多人專門過去，同時(shí)有一片廣場，這片廣場就變成滑板的樂園，孩子們也都過去了，這樣的話，就生機(jī)勃勃。

三是上生新所，那是上海生物研究所的辦公地，原來有辦公樓，現(xiàn)在已改造，改造成了一個(gè)文化地，旅游地，城市休閑空間。但是這個(gè)我評價(jià)一般，因?yàn)槲幕瘺]突出，就是弄了點(diǎn)什么書店進(jìn)去。

四是深坑酒店，這個(gè)我不用說了，大家基本都去過，投資好幾十億，圍著一個(gè)礦坑做了這么一個(gè)項(xiàng)目，現(xiàn)在倒是很紅，生意也不錯(cuò)。

這是我上次到上海，花了一天時(shí)間，看了這么四個(gè)項(xiàng)目，我就說，上海這個(gè)城市的這種整體吸引，感覺越來越強(qiáng)。

五是無錫田園東方，這是個(gè)鄉(xiāng)村振興項(xiàng)目，現(xiàn)在也算做得不錯(cuò)了，成為典型項(xiàng)目。

六是惠山古鎮(zhèn)，惠山古鎮(zhèn)不行，光靠這點(diǎn)泥人來折騰這點(diǎn)事，再加一個(gè)天下第二泉，已經(jīng)沒有吸引力了。那怎么弄？我談了一個(gè)思路，他們說做不到，我說你們做不到就半死不活。我談的思路是什么？因?yàn)樗麄冇?00多個(gè)宗祠，我就說百姓尋根，100多個(gè)姓氏的宗祠大家來尋根，就起來了，他說不行，民政部門不同意，因?yàn)檫@事涉及到非法組織，那你這事怎么弄？本來很好，資源完全可以發(fā)揮。

七是陜西的漢中，就是一個(gè)地級市，投資100多億建了一個(gè)興漢勝境，這是無錫靈山集團(tuán)過去策劃、規(guī)劃、設(shè)計(jì)、管理，當(dāng)?shù)匾粋€(gè)房地產(chǎn)老板投資建的，很有氣勢。

八是在旁邊又建了一個(gè)絲綢之路小鎮(zhèn)，建了一個(gè)漢人老家的小鎮(zhèn)，建這么兩個(gè)東西，建的都不錯(cuò)，但是錯(cuò)在哪兒了？沒人氣，沒人氣的一個(gè)重要原因就是漢中這個(gè)城市，城市體量不足。另外一個(gè)原因是什么？原來領(lǐng)導(dǎo)們支持，現(xiàn)在城市領(lǐng)導(dǎo)換了。所以現(xiàn)在現(xiàn)金流的問題突出，我看著就差一口氣，像這兩個(gè)項(xiàng)目，8萬平方米的建筑，建筑都非常好，再有一個(gè)億的資金頂上來，就能活了，興漢勝境也是現(xiàn)在差一個(gè)億的資金，如果補(bǔ)上去，兩者一弄就可以火。

九是之后去西安，西安一個(gè)永興坊，這是我看到的單位面積產(chǎn)量最高的項(xiàng)目，15畝地，原來是一個(gè)爛尾的酒店，爛尾的酒店做不下去了，后來沈老板他就把這片地租下來，一開始也沒啥好做，他就把他公司搬過去了，后來發(fā)現(xiàn)可以做餐飲。到什么程度？就15畝地這么大一片，一年的流量1500萬人，收入30到35億，這是去年，今年肯定突破40億，就這么大彈丸之地。所以我評價(jià)，這是全國單位面積產(chǎn)量最高的，下一步怎么準(zhǔn)備做？把周圍的房子再租下來，就是做小吃，做非遺，就是做這套東西。

十是西影廠，西安電影制片廠。國內(nèi)幾個(gè)大電影制片廠我都跑過，基本上，北影廠，死了，上影廠，沒落了，但是西影廠起來了，為什么？核心是做文化，文化做起來，實(shí)際上土地就升值了。

十一是詩經(jīng)里，十二是昆明池，這是在西安灃東新區(qū)新建的項(xiàng)目，這兩個(gè)項(xiàng)目都是十幾億投資，實(shí)際上這兩個(gè)項(xiàng)目的核心就是拉動(dòng)周邊的房地產(chǎn)，等于說這個(gè)房地產(chǎn)的中心有一個(gè)好園子，這個(gè)房地產(chǎn)就好賣，這兩個(gè)作用都起到了，這都是新建項(xiàng)目。

十三，很優(yōu)秀的項(xiàng)目是什么？就是華清宮，華清宮260畝地，從景區(qū)來說，我評價(jià)是中國單位面積產(chǎn)量最高的景區(qū)，一臺(tái)節(jié)目長恨歌，一臺(tái)節(jié)目1212，兩臺(tái)節(jié)目，長恨歌一天演兩到三場，1212一天演五場，所以一年下來，現(xiàn)在這兩臺(tái)節(jié)目的收入比門票高一倍，這就是傳統(tǒng)和更新，傳統(tǒng)和更新做起來了，人自然而然就去了。

十四，北京有一個(gè)智珠寺，很有意思，原來是北京電視機(jī)廠的廠房，后來北京電視機(jī)廠搬走了，智珠寺就完全沒落了，一個(gè)比利時(shí)的老頭看著可惜，他就跟政府提出來能不能把智珠寺拿來讓我運(yùn)營，政府想原來還得派人看著，什么意義都沒有，愿意干，好啊，他就把智珠寺干起來了。馬上網(wǎng)上就開始炒，我們重要的文物單位怎么能交給外國人去弄？重要的文物單位原來可以垮，可以塌，可以沒落，現(xiàn)在有人干就不行，我就搞不清楚這個(gè)道理。北京文物部門的人思想也很開明的，讓繼續(xù)干，現(xiàn)在在智珠寺里邊有西餐廳，有展覽，晚上放點(diǎn)小電影，就是花樣很多，面積很小，前幾天我到那兒吃了一頓飯，后來我吃完了我就問，這頓飯吃的什么價(jià)格？一人平均一千塊錢，我說一千塊錢的價(jià)格實(shí)在是不便宜，但是很精致，服務(wù)員都是外國人，一個(gè)英國人在這兒服務(wù)，真是很奇怪，但是做起來了。

十五，北京現(xiàn)在最成功的是郎園，首創(chuàng)集團(tuán)前些年組織了一個(gè)文化公司，就叫郎園，干什么？就是在北京找廢舊廠房，第一個(gè)做完了做得很成功，第二個(gè)在石景山，也很成功，第三個(gè)是一個(gè)紡織廠的倉庫，70多畝地，三個(gè)項(xiàng)目都非常成功。我專門和他們討論了一上午，因?yàn)檫@個(gè)項(xiàng)目是什么項(xiàng)目？業(yè)主就是當(dāng)時(shí)這些工廠，所以產(chǎn)權(quán)關(guān)系不變，但是業(yè)主沒辦法弄這些事，所以郎園輕資產(chǎn)進(jìn)入，不但負(fù)責(zé)規(guī)劃、設(shè)計(jì)、修建，同時(shí)負(fù)責(zé)招商，這幾個(gè)都是這樣的模式，這個(gè)模式下來，我就問掙錢嗎？掙錢，不掙錢我們干它干什么，而且品牌出來了，現(xiàn)在就連烏鎮(zhèn)有一片新柵，他們都過去干了。所以，我就感覺，因?yàn)樗麄円劳惺讋?chuàng)集團(tuán)，首創(chuàng)集團(tuán)希望你做好項(xiàng)目，我在周邊弄一片房地產(chǎn)，是這么個(gè)希望，而且基本上達(dá)到了這個(gè)希望，所以這個(gè)模式是我看到的最成功的模式，實(shí)際上就是這么一幫人，因?yàn)樗麄兎e累了經(jīng)驗(yàn)，形成了口碑。

十六，反過來說一個(gè)北京坊，北京坊是什么概念？就在前門大街，大街上什么都不行，但大街的旁邊胡同里，改造了，也起來了，說是北京坊，但實(shí)際上對應(yīng)的是當(dāng)代需求。

很自然，像這些項(xiàng)目，不需要資金的大投入，但是需要智慧的大投入，需要文化的大投入。

十七，后來我到重慶，重慶十八梯，大概80多畝地，是杭州的新天地集團(tuán)過來開發(fā)，投資20多個(gè)億，我就跟董事長說，這個(gè)項(xiàng)目我看完了，你的文化模式我贊成，看不出你的商業(yè)模式。他就說我們叫三個(gè)8，第一個(gè)八年，設(shè)計(jì)、建設(shè)，現(xiàn)在要結(jié)束了；第二個(gè)八年孕育市場；第三個(gè)八年，回報(bào)。我說這三八24年過去了，你也差不多退休了。他說這種項(xiàng)目，沒有點(diǎn)戰(zhàn)略眼光你能做嗎？位置極好，但他說的有點(diǎn)夸張了，我估計(jì)不至于。

十八，又看了一個(gè)重慶1949。1949的模式是什么？靠一臺(tái)演藝，拉動(dòng)一個(gè)地區(qū)，因?yàn)槟莻€(gè)老板也是房地產(chǎn)老板，老板就說我再也不做房地產(chǎn)了，為什么？他說房地產(chǎn)已經(jīng)沒得做了。所以，他就請張小可，是中國做旅游演藝很優(yōu)秀的一個(gè)人，請他過來，小可說你要談房地產(chǎn)咱們就免談，我不干，他說就是不想談，我才找你。這樣，小可就構(gòu)思了一個(gè)重慶1949，這個(gè)節(jié)目剛做完，馬上就轟動(dòng)，為了一臺(tái)節(jié)目專門建了一個(gè)大劇院，連這個(gè)劇院帶這臺(tái)節(jié)目一起花了8個(gè)億。但是因?yàn)橛羞@個(gè)題目，當(dāng)時(shí)那一片土地一共173畝，這個(gè)劇院占了20幾畝地，剩下這150畝地夠了，因?yàn)檫@150畝地現(xiàn)在都是熟地了，你把這熟地做一片街區(qū)，算一下帳，這個(gè)帳算一算，還有什么可著急的？但是，有沒有這個(gè)眼光，有沒有這個(gè)魄力，這是個(gè)問題。

十九，宜昌有一個(gè)西陵峽，還有一個(gè)下牢溪，我到西陵峽最看好的就是下牢溪，原來里邊三家兵工廠，這兩年宜昌交通旅游集團(tuán)又把下牢溪這三個(gè)兵工廠拿下來了，做了一個(gè)微度假項(xiàng)目，做得蠻好的，廠房都沒動(dòng)，原來的工人宿舍、集體宿舍，改成了客房，走廊還是那種通廊式的工廠宿舍，很有味道，又有紅色旅游題材，又有三峽題材，又有很多可玩的東西，挺好的。

二十，南通大生紗廠，自1895年建設(shè)，鼎盛時(shí)期有兩萬多人，直至今天，仍然在生產(chǎn)。近代工業(yè)的發(fā)源地，產(chǎn)業(yè)發(fā)展的延續(xù)地，民族精神的弘揚(yáng)地。各個(gè)年代的建筑并存，構(gòu)造一部完整的歷史畫卷，是活著的古董，是生命的延續(xù)。

所以我覺得這里邊就城市的治理理念是一個(gè)根本問題。但是現(xiàn)在市場都在轉(zhuǎn)型，所以我歸納下來，廢廠新潮，已經(jīng)報(bào)廢的老廠房現(xiàn)在要變成新潮了，廢庫大器，廢置的倉庫可以培育成大器。所以現(xiàn)在變成一種標(biāo)配，比如我在郎園，老倉房現(xiàn)在變成了一個(gè)大空間，我說這個(gè)大空間干嗎用？預(yù)訂滿了，全年都預(yù)訂滿了，大家都在爭第一次發(fā)布，比如說汽車廠要在這兒發(fā)布他的最新產(chǎn)品，什么這個(gè)發(fā)布，那個(gè)發(fā)布這都預(yù)訂滿了，一個(gè)好的文化環(huán)境對應(yīng)它的這種東西，一個(gè)好的市場環(huán)境吸引了前來的客人，廢地轉(zhuǎn)新，所以老廠區(qū)成片，老文化出新，老商業(yè)綜合，反正我看了有將近30個(gè)這樣的項(xiàng)目，我不一一列舉了，我一個(gè)感覺，沒有虧損的，個(gè)個(gè)成，我們現(xiàn)在說旅游項(xiàng)目，誰敢說旅游項(xiàng)目個(gè)個(gè)成？你能維持住員工就不錯(cuò)了，但是這種項(xiàng)目我真是看著個(gè)個(gè)成，個(gè)個(gè)成有原因：第一個(gè)原因，區(qū)位都好；第二個(gè)原因，地段都好；第三個(gè)原因，土地性質(zhì)不變。比如原來是工業(yè)用地，現(xiàn)在還是工業(yè)用地，土地不變性它的一個(gè)好處是什么？但是功能可以豐富，它妨礙你，就是你不能再賣，我可以租，也可以轉(zhuǎn)租，這都可以，但是你不能賣，你做起來你往下運(yùn)營。

上邊數(shù)了一堆城市更新項(xiàng)目，還有一些鄉(xiāng)村振興項(xiàng)目，而且有幾個(gè)是我看最出彩的項(xiàng)目，所以我對這類的項(xiàng)目特別看好。

理念更新

這樣的話，首先就需要我們的理念更新。我說一個(gè)概念，行業(yè)與生態(tài)，產(chǎn)品與場景，這個(gè)概念是什么？是張瑞敏先生今年提出來的新概念，我今年看了幾篇文章，在5G時(shí)代，現(xiàn)代科技背景下，將來沒有行業(yè)，只有生態(tài)，這種生態(tài)是經(jīng)濟(jì)生態(tài)、循環(huán)生態(tài)、運(yùn)營生態(tài)，不光是講一個(gè)自然生態(tài)。未來沒有產(chǎn)品，只有場景，這種場景化的發(fā)展才是真正的發(fā)展方向。他舉了一個(gè)例，比如說海爾一說就是白色家電世界第一，他說海爾一定要摘掉這個(gè)世界第一的帽子。比如說你買了一個(gè)冰箱，是智能冰箱，你冰箱里放了什么東西馬上就有數(shù)，覺得哪個(gè)東西空下來自動(dòng)就給你補(bǔ)給。比如洗衣機(jī)，洗衣機(jī)里有洗滌液，洗滌液快用完了，自動(dòng)補(bǔ)給就來了，他說這就不是產(chǎn)品，是一個(gè)家庭生活的生態(tài)化場景。當(dāng)然，它有一套技術(shù)手段，這套技術(shù)手段到一個(gè)什么程度？去年，凡是采用這套的大概有十幾個(gè)國家，70幾個(gè)企業(yè)，去年疫情這么嚴(yán)重，都逆勢生長。

我就看完這套理論和做法，反過來就想旅游這些事，我覺得也是一樣的，就是我們場景化的發(fā)展。所以大家關(guān)注夜經(jīng)濟(jì)，夜經(jīng)濟(jì)實(shí)際上就是夜場景，夜經(jīng)濟(jì)的根本是夜生活，沒有夜生活談什么夜經(jīng)濟(jì)，覺得只要把夜景做好了就行了，實(shí)際上這個(gè)思路都是錯(cuò)的，這就是就產(chǎn)品說產(chǎn)品。

所以，在城市更新方面。第一，擴(kuò)大了城市的休閑空間。第二，增加了市民的度假時(shí)間。我們現(xiàn)在還有一個(gè)大問題，就是在疫情這種情況之下，大家老是說后疫情時(shí)代，我從去年五一就說，我反對這個(gè)說法，中央講的疫情常態(tài)化，實(shí)際上是常疫情時(shí)代，在常疫情時(shí)代，風(fēng)險(xiǎn)和不確定性的因素越來越重，在這個(gè)時(shí)候，我們還咬住了說要做遠(yuǎn)程旅游，怎么做？最近英國已經(jīng)宣布放棄了，新加坡也宣布，我不再統(tǒng)計(jì)疫情的感染人數(shù)了，為什么？就是相當(dāng)于把疫情當(dāng)做感冒、流感來看，哪個(gè)國家年年統(tǒng)計(jì)流感人數(shù)？那也就是說，我們和新冠病毒共生、共存，如果說好多國家都采用這套方式，我們還說什么后疫情，沒有后疫情，只有常疫情。在這種情況之下，傳統(tǒng)的觀光旅游式微，但是，有剛性的需求，就是休閑和度假。

所以，一直到現(xiàn)在為止，包括今年五一，景區(qū)旺丁不旺財(cái)，統(tǒng)計(jì)剛出來，人數(shù)大概恢復(fù)到9成，收入恢復(fù)到6成，這是典型的旺丁不旺財(cái)。所以我們還指望著遠(yuǎn)程消費(fèi)者過來消費(fèi)，可能性不太大。這一年多疫情，有兩個(gè)現(xiàn)象，一個(gè)現(xiàn)象是高端回流，這個(gè)高端回流造成一個(gè)什么情況？就是原來覺得賣不出去的東西，現(xiàn)在都可以賣了，比如北京的古北水鎮(zhèn)，古北水鎮(zhèn)建的時(shí)候建了20個(gè)四合院，始終經(jīng)營情況很差，去年他們想快到五一了，來一把，把這個(gè)20個(gè)院推出了，半個(gè)小時(shí)預(yù)訂滿了，跟著三個(gè)月的都預(yù)訂了。這很簡單，就是高端回流，原來我們中國一年1億多人出去，海外花個(gè)3000多億美元，現(xiàn)在3000多億美元出不去了，回來了。但是這些人不但是剛性需求，而且他有品質(zhì)需求，所以，這是一個(gè)現(xiàn)象，叫高端回流。再一個(gè)現(xiàn)象就是這種分化性的要求越來越突出。我歸納了一下旅游消費(fèi)的過程，我們自己也身處其中。第一個(gè)階段，追求的是多不多，窮旅游，就想少花錢多看點(diǎn)。第二個(gè)階段追求的是好不好，因?yàn)榭炊嗔耍瑺€的點(diǎn)就不想看了，想看好的點(diǎn)。第三個(gè)階段就是問貴不貴，第一代的旅游者一定是這么三個(gè)階段。第四個(gè)階段問對不對，所謂對不對就是市場的細(xì)分化，適用你的未必適用我，每個(gè)人有自己的訴求，每個(gè)階層有自己的訴求，每個(gè)圈子有自己的訴求，所以對不對現(xiàn)在更重要了。第五個(gè)階段就問值不值，值不值就是什么？就是性價(jià)比，價(jià)格可以很貴，但是性價(jià)比不錯(cuò)，昨天周總請我去吃了一頓飯，在外灘5號(hào)，這是好地方，確實(shí)是價(jià)格不菲，但是性價(jià)比不錯(cuò)，這就是值不值。當(dāng)代社會(huì)得追求酷不酷，炫不炫，紅不紅，但是那種酷不酷、炫不炫、紅不紅都是階段性的，一下就過去了，可是總體來說，就這樣一個(gè)旅游消費(fèi)的變化過程，實(shí)際上就意味著市場的細(xì)分化、垂直化越來越明顯。

所以很自然，我們還指著一個(gè)項(xiàng)目對應(yīng)全國，對應(yīng)所有人，只有傳統(tǒng)的觀光旅游的頂級產(chǎn)品才能有這樣的效果，故宮一年1500萬人，這還限流，每天就8萬人，那是故宮，誰都得去。所以在這些事情上可以領(lǐng)先，但是不宜跟風(fēng)。需要減緩?fù)|(zhì)化，我現(xiàn)在感覺城市更新的一個(gè)大的問題就是同質(zhì)化太嚴(yán)重，所以要減緩?fù)|(zhì)化。這樣的話，輕文旅，泛休閑，微度假，這是至少在很長的歷史時(shí)期里面，我們市場的主流。所以我們說人貨場，就是人尋找場，場吸引貨，貨聚集人，這個(gè)貨是什么？就是商家，所以做的好的城市更新項(xiàng)目，政府滿意，商家滿意，作為平臺(tái)商，平臺(tái)滿意，客人來了客人滿意，最后一個(gè)叫社區(qū)滿意。

我前兩天剛剛?cè)コ啥?，成都一個(gè)西村大院，這是成都文旅集團(tuán)操作。西村大院原來就是一大片社區(qū)，中間預(yù)留了一塊體育用地，性質(zhì)就是體育用地，但是他們原來搞了點(diǎn)體育項(xiàng)目不行，負(fù)擔(dān)很重，后來就說這事得商業(yè)化，成都文旅集團(tuán)拿下來了，拿下來之后找了一個(gè)大咖級的設(shè)計(jì)師，這個(gè)設(shè)計(jì)師確實(shí)設(shè)計(jì)得好，就這么完完整整一塊地，周邊設(shè)計(jì)了一圈樓，地上五層，地下兩層，建筑面積13.5萬平方米，占地也就是七八十畝地，中間都留下了，這片留了一片竹林，竹林里邊幾個(gè)茶館，這片專門留了三個(gè)五人制的足球場，然后整個(gè)一圈五層樓設(shè)計(jì)成一個(gè)跑道，大家都在這兒跑，上面二層一圈又是可以走路，可以跑的，就這么一個(gè)地方。我就問運(yùn)營怎么樣？沒問題，大家爭著搶著，現(xiàn)在選，比如很多培訓(xùn)機(jī)構(gòu)要進(jìn)來，不讓進(jìn)，希望更多的文創(chuàng)企業(yè)進(jìn)來，但是文創(chuàng)企業(yè)一般都沒錢，租不起這房子，那我們就降一下，所以就做到了五滿意。從平臺(tái)的角度怎么掙錢？我們就收租金，平時(shí)就提供點(diǎn)服務(wù)，就這點(diǎn)事，沒別的，然后組織一些活動(dòng)，這些活動(dòng)組織起來了，大家都覺得很好。

所以，那里邊星巴克、麥當(dāng)勞都進(jìn)去了，一個(gè)這樣的西村大院，現(xiàn)在也變成白天是大家去網(wǎng)紅打卡，夜色一落大家就開始到那兒消費(fèi)。所以就說，體驗(yàn)、場景、社交、內(nèi)容，就是從文化場景的構(gòu)建到新消費(fèi)場景，最終是新生活追求，這是城市發(fā)展的必然。所以，城市更新，旅游轉(zhuǎn)折，這就是同一個(gè)時(shí)代，同一類追求。

往期回顧：《魏小安 | 城市更新與休閑拓展（一）》

*本文來源：微信公眾號(hào)“中國旅游協(xié)會(huì)休閑度假分會(huì)”（ID:XXDJFH），作者：魏小安，原標(biāo)題：《魏小安 | 城市更新與休閑拓展（二）》。

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