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50年來(lái)，全世界的度假趨勢(shì)是逐步以旅居為中心。

20世紀(jì)60年代，美國(guó)夏威夷就成為度假勝地，從酒店到公寓，迅速形成模式。1971年，墨西哥坎昆度假區(qū)開(kāi)始建設(shè)，十幾年時(shí)間，100多家酒店建成，1985年，舉辦了世界南北首腦會(huì)議，一舉成名。80年代，西班牙太陽(yáng)海岸開(kāi)拓，旅居形態(tài)成為重點(diǎn)，地中海度假圈拔得頭籌。90年代，澳大利亞黃金海岸崛起，以日本房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商為主投資，海岸邊高樓林立，旅居成為主體，甚至過(guò)度開(kāi)發(fā)。進(jìn)入新世紀(jì)，明星之地是迪拜，成名的是帆船酒店、亞特蘭蒂斯酒店和各種奇葩建筑，以此成為吸引中心。而利潤(rùn)中心則是繼續(xù)開(kāi)發(fā)的棕櫚島，都是低層，但卻是高密度的旅居方式。

何以產(chǎn)生這個(gè)趨勢(shì)？這50年中，發(fā)達(dá)國(guó)家完成了從工業(yè)化到后工業(yè)化的轉(zhuǎn)變，度假生活從貴族化到中產(chǎn)化乃至大眾化，需求變化，市場(chǎng)擴(kuò)大，供給轉(zhuǎn)型，自然形成趨勢(shì)。

在這個(gè)過(guò)程中，中國(guó)是后來(lái)者。1991年，國(guó)家旅游局提出對(duì)應(yīng)格局潮流，提出發(fā)展度假，國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)了12個(gè)國(guó)家旅游度假區(qū)，1996年的中國(guó)旅游主題就是度假休閑游。但是，我們的度假區(qū)在國(guó)際上沒(méi)有競(jìng)爭(zhēng)力，國(guó)內(nèi)的度假需求還沒(méi)有產(chǎn)生，所以并沒(méi)有產(chǎn)生預(yù)期的效果。

旅游與度假。我們經(jīng)常把這兩個(gè)事混在一起說(shuō)，而且我們叫旅游度假區(qū)，實(shí)際上是不同的。旅游和度假都是超越日常生活的，是一種異質(zhì)化的生活和體驗(yàn)。但旅游是動(dòng)，度假是靜；旅游是豐富眼界，度假是豐富內(nèi)心，這是區(qū)別。度假生活需要度假產(chǎn)品來(lái)承載，度假產(chǎn)品依賴度假生活體驗(yàn)。認(rèn)識(shí)世界需要旅游，認(rèn)識(shí)自我需要度假。而且，休閑和度假也有所不同。休閑是周邊的、短期的。度假是有距離的，相應(yīng)來(lái)說(shuō)時(shí)間長(zhǎng)一點(diǎn)。嚴(yán)格的說(shuō)現(xiàn)在提供的更多的產(chǎn)品是休閑產(chǎn)品，不是度假產(chǎn)品，休閑區(qū)，對(duì)應(yīng)的是城市的休閑需要。這些年來(lái)，在我們的主導(dǎo)思想上，對(duì)旅游、休閑、度假，從理論到實(shí)踐，一直沒(méi)有把握準(zhǔn)，到底做什么。

度假生活

結(jié)構(gòu)性變化

總體而言，進(jìn)入新世紀(jì)，中國(guó)旅游發(fā)生了結(jié)構(gòu)性的變化，旅游產(chǎn)品也有結(jié)構(gòu)性的調(diào)整，度假成為重中之重。不同的客人對(duì)不同的產(chǎn)品，有不同的主體訴求。觀光，景區(qū)為王，所以我們做觀光產(chǎn)品，上來(lái)就得研究有什么資源，然后研究這些資源可以做什么產(chǎn)品。度假，生活為王。度假的核心是一種新的生活方式，雖然是短期的生活方式，但畢竟是一種新的生活方式。休閑，娛樂(lè)為王，好玩就行，不管是吃吃喝喝，還是玩玩樂(lè)樂(lè)。商務(wù)，鏈條為王。做商務(wù)旅行服務(wù)要對(duì)應(yīng)一個(gè)完整的產(chǎn)業(yè)鏈和服務(wù)鏈。特種，差異為王，特種旅游，主要是靠差異性和奇特性。復(fù)合，元素為王。很多地方不是單一產(chǎn)品，一定是很多產(chǎn)品組合到一起，是復(fù)合型的產(chǎn)品。所以復(fù)合型的產(chǎn)品就叫元素為王，元素越多，業(yè)態(tài)越豐富，吸引力越強(qiáng)。

第一，度假生活大行其道，這是剛性需求。2019年全國(guó)的GDP超過(guò)了99萬(wàn)億，增長(zhǎng)6%。產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，一產(chǎn)7.1%，二產(chǎn)39%，三產(chǎn)53.9%，這是一個(gè)轉(zhuǎn)折性的標(biāo)志。從農(nóng)業(yè)社會(huì)一二三的結(jié)構(gòu)，發(fā)展到工業(yè)化是二三一的結(jié)構(gòu)，現(xiàn)在變成了三二一的結(jié)構(gòu)，這就是結(jié)構(gòu)性的變化。這個(gè)變化實(shí)際上反映了消費(fèi)在國(guó)民生活中越來(lái)越重要。所以很自然，城市化的發(fā)展既拉動(dòng)了需求的增長(zhǎng)，也形成了供給的推動(dòng)。這是中國(guó)度假區(qū)能夠發(fā)展的根本性因素，就是城市化發(fā)展。

第二，從休閑度假需求到休閑度假產(chǎn)業(yè)，現(xiàn)在已經(jīng)培育出來(lái)了。國(guó)家級(jí)旅游度假區(qū)37個(gè)，省級(jí)旅游度假區(qū)恐怕得上千。有的一個(gè)省就上百。再往下講，尤其到了休閑產(chǎn)品，大把。現(xiàn)在沒(méi)有統(tǒng)計(jì)，也沒(méi)有形成相應(yīng)的統(tǒng)計(jì)范圍，也沒(méi)有形成相應(yīng)的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)。但是有一個(gè)國(guó)際上的說(shuō)法可以參考，大體上觀光旅游占總體市場(chǎng)的30%，休閑度假占了50%，剩下15%是商務(wù)旅游，5%是特種旅游，基本上是這么一個(gè)格局。也就是說(shuō)按照我們現(xiàn)在的統(tǒng)計(jì)，旅游去年已經(jīng)是60億人次，6萬(wàn)多億的收入，如果講休閑度假，恐怕還要再增加10萬(wàn)億，基本上是這么一個(gè)概念。

第三，從規(guī)模時(shí)代到質(zhì)量時(shí)代。在不經(jīng)意之間，休閑度假的產(chǎn)業(yè)規(guī)模已經(jīng)形成了，但是現(xiàn)在大家更高的要求是質(zhì)量的要求。從世界范圍來(lái)看，從工業(yè)化到后工業(yè)化這一個(gè)階段性的轉(zhuǎn)換之中，都是旅游騰飛的時(shí)期。美國(guó)1973年開(kāi)始，歐洲1980年，日本1985年，亞洲四小龍1990年。這個(gè)時(shí)期不僅是旅游發(fā)展，關(guān)鍵在于市場(chǎng)的持續(xù)增長(zhǎng)。所以同樣，處于這個(gè)歷史性的關(guān)頭，也正是度假騰飛的關(guān)鍵時(shí)期。

第四，從不會(huì)休息就不會(huì)工作，到工作的時(shí)候要休閑，這是根本性的變化。尤其是80后、90后、00后，他們已經(jīng)沒(méi)有工作第一這種概念了。為什么要工作第一?。可畹谝?。工作的目的不也是為了過(guò)好日子嘛，這是社會(huì)觀念一個(gè)根本性的變化，追求幸福成為主旋律，沒(méi)有休閑度假談什么幸福生活。

休閑度假的排浪式消費(fèi)已經(jīng)開(kāi)始了。貧困時(shí)期我們追求的是吃、穿、用。小康時(shí)期追求的是住、行、游。到了中等發(fā)達(dá)時(shí)期追求的是閑、文、康。到了發(fā)達(dá)時(shí)期追求的是多、新、奇?；旧厦绹?guó)人現(xiàn)在的需求就叫多、新、奇。歐洲、日本追求的是閑、文、康。實(shí)際上我們現(xiàn)在也是這種追求，這就是一個(gè)消費(fèi)浪潮開(kāi)始了。一個(gè)競(jìng)爭(zhēng)熱潮，政府主導(dǎo)，形成熱點(diǎn)；企業(yè)跟進(jìn)，形成熱流，消費(fèi)興起，形成熱潮。一個(gè)發(fā)展機(jī)遇，觀光旅游淡化，休閑度假興起，這就是度假區(qū)的機(jī)遇。

現(xiàn)狀分析

結(jié)構(gòu)性過(guò)剩與結(jié)構(gòu)性短缺同時(shí)存在。

第一，城市休閑空間嚴(yán)重不足。很多城市都產(chǎn)生過(guò)一個(gè)現(xiàn)象，跳廣場(chǎng)舞的老大媽和當(dāng)?shù)鼐用翊蚣?，很多城市都發(fā)生。實(shí)際上兩邊都沒(méi)有錯(cuò)，老大媽說(shuō)我跳廣場(chǎng)舞怎么了？這邊說(shuō)你跳廣場(chǎng)舞騷擾我，讓我不能休息。錯(cuò)在哪兒？錯(cuò)在城市休閑空間嚴(yán)重不足。

第二個(gè)問(wèn)題，度假產(chǎn)品普遍不到位。我們度假產(chǎn)品很多，但是度假產(chǎn)品不到位，真正一流的度假產(chǎn)品很少。全世界度假的主體都是濱海度假，但是中國(guó)的濱海度假資源不足，要說(shuō)起來(lái)，中國(guó)18000公里的海岸線，我們?cè)趺磿?huì)濱海度假資源不足呢？確實(shí)如此，我們的度假產(chǎn)品普遍不到位，這是很自然的。可是度假需求是剛性的，所以前幾年需求嚴(yán)重外溢。東南亞成為中國(guó)人的主要度假地，并且向世界擴(kuò)展?，F(xiàn)在叫做度假格局基本形成，度假產(chǎn)品體系尚未完善。缺乏國(guó)際競(jìng)爭(zhēng)力，資源不足，產(chǎn)品不高，價(jià)格不低，就造成需求外溢。

第三，旅游的淡、平、旺，是規(guī)律性的，哪個(gè)地方都有。我們做工作，無(wú)非就是淡季能夠平一些，平季能夠旺一些。想淡季達(dá)到旺季的水平，那是不可能的，除非有產(chǎn)品的根本性調(diào)整。比如黑龍江，原來(lái)冬天是淡季，夏天是旺季。但是這些年冰雪旅游起來(lái)了，所以黑龍江、吉林每年進(jìn)了11月份，旺季來(lái)了，越冷的時(shí)候他們?cè)酵?。這就是因?yàn)楫a(chǎn)品結(jié)構(gòu)發(fā)生了根本性的調(diào)整，市場(chǎng)也調(diào)整了。而且我們現(xiàn)在很多東西價(jià)格不低，逼著大家去了東南亞。因?yàn)樵跂|南亞度假，花同樣的錢，品質(zhì)會(huì)好很多。或者說(shuō)同樣的行程，價(jià)格會(huì)低很多，那何必非得在海南度假呢？但是這兩年不同，因?yàn)橐咔槟膬憾既ゲ涣?，所以海外消費(fèi)回流，國(guó)內(nèi)度假興旺。

第四，現(xiàn)在國(guó)內(nèi)度假產(chǎn)品的同質(zhì)化非常嚴(yán)重，多數(shù)是大眾產(chǎn)品，對(duì)應(yīng)周邊市場(chǎng)，而且自然環(huán)境不足，空氣質(zhì)量不好，市場(chǎng)條件不好，自然環(huán)境差，戶外產(chǎn)品不足，難以適應(yīng)市場(chǎng)。這是我們現(xiàn)在整個(gè)度假格局存在的問(wèn)題。

發(fā)展變化

總體來(lái)說(shuō)，我們現(xiàn)在已經(jīng)是工業(yè)化發(fā)展的中后期，需要跨越進(jìn)入后工業(yè)化的發(fā)展階段。后工業(yè)化的階段特征是什么？第一，服務(wù)業(yè)成為產(chǎn)業(yè)主體。第二，科技、金融、文化、休閑產(chǎn)業(yè)主導(dǎo)。第三，創(chuàng)新成為社會(huì)潮流。第四，智慧發(fā)展大行其道。第五，區(qū)域環(huán)境極大調(diào)整。第六，區(qū)域品牌不斷提升。第七，民眾生活幸福指數(shù)高。第八，休閑度假成為生活要素。這八個(gè)方面構(gòu)造了后工業(yè)化社會(huì)的特征。我們實(shí)際上對(duì)應(yīng)的就是這樣的社會(huì)，對(duì)應(yīng)的也是這樣的需求。這才能夠成為下一步發(fā)展指導(dǎo)性的原則。

從發(fā)展來(lái)看，休閑成為時(shí)尚，度假市場(chǎng)形成，需求逐步提升，升級(jí)孕育市場(chǎng)，市場(chǎng)拉動(dòng)發(fā)展。

首先要研究新興需求。新興需求到底是什么？現(xiàn)在從市場(chǎng)來(lái)看，第一，親子游。親子游變成普遍情況，尤其是疫情平靜時(shí)期，加上假期，基本上酒店都住滿了，為什么？都是親子游，因?yàn)轳R上就要開(kāi)學(xué)了，神獸們要在最后一個(gè)階段瘋狂一把。而且這段時(shí)間學(xué)生不許跨省，所以就逼著他們跑到這樣的地方來(lái)。但是這是階段性的，是一種偶然，不能把這看成必然。但是總體來(lái)說(shuō)，一個(gè)新興需求就是親子游。

第二，研學(xué)旅游。研學(xué)旅游對(duì)應(yīng)的是誰(shuí)？對(duì)應(yīng)的是學(xué)生。現(xiàn)在研學(xué)旅游教育部門都有政策支持。我看到的規(guī)模最大的研學(xué)旅游在黃山火車站，候車廳里基本上都是孩子，孩子排隊(duì)排的整整齊齊的。我說(shuō)你們是哪兒的？北京的。到這兒來(lái)旅游??？不，我們是研學(xué)。很驕傲。認(rèn)為你要說(shuō)他是旅游，就貶低了他們，他們是研學(xué)，老師帶著一隊(duì)一隊(duì)孩子。這種研學(xué)的態(tài)勢(shì)也是一個(gè)大的發(fā)展態(tài)勢(shì)。

第三個(gè)新興需求是中老年人。我們的中老年人有點(diǎn)錢，更有大把是閑，原來(lái)是一分錢舍不得花，所以經(jīng)常上當(dāng)。現(xiàn)在不同了，有相當(dāng)一批中老年人已經(jīng)想開(kāi)了，何必把錢留給子女呢？自己把錢花掉不好嗎。所以這個(gè)市場(chǎng)，結(jié)合康養(yǎng)，也變成一個(gè)大的市場(chǎng)。

關(guān)于度假產(chǎn)品

類型

第一類叫度假城市。比如說(shuō)濱海城市都可以稱得上是濱海度假城市。從北邊說(shuō)，大連、威海、煙臺(tái)、青島。江蘇沒(méi)有，沿海連云港、南通，從度假的角度來(lái)說(shuō)都不行，浙江也幾乎沒(méi)有，浙江沿海大城市就是寧波，然后一個(gè)舟山群島。寧波現(xiàn)在產(chǎn)業(yè)太發(fā)達(dá)了，而且也是這個(gè)問(wèn)題，沒(méi)有好海灘。舟山群島現(xiàn)在已經(jīng)變成了一個(gè)新興產(chǎn)業(yè)的集合，尤其是海洋運(yùn)輸這種產(chǎn)業(yè)的集合。而且舟山群島真正講度假也做不起來(lái)。但是有另外一種新的模式，就是文化休閑、城市度假，揚(yáng)州模式。

第二類，濱海度假。這是世界的主體模式，當(dāng)然中國(guó)資源不足。原來(lái)一說(shuō)三亞的亞龍灣，亞龍灣是1992年第一批國(guó)家旅游度假區(qū)。當(dāng)時(shí)大家對(duì)它寄予很高的希望，但是規(guī)劃錯(cuò)了，結(jié)果把亞龍灣頂級(jí)資源的濱海度假區(qū)變成了一個(gè)大眾休閑區(qū)。這幾年起來(lái)的是海棠灣。海棠灣32公里的海岸線，最近10年之內(nèi)投資量1500億，修了20多個(gè)頂級(jí)的酒店，其中最有代表性的是亞特蘭蒂斯。

第三類，湖泊度假。湖泊度假中國(guó)污染厲害，難以大規(guī)模發(fā)展?，F(xiàn)在來(lái)看，太湖污染問(wèn)題基本解決了。所以南太湖、北太湖、東太湖，現(xiàn)在都起來(lái)了。巢湖沒(méi)戲，至少20年之內(nèi)看不到希望。雖然現(xiàn)在合肥在以巢湖為中心發(fā)展，但是巢湖的污染和治理不行。鄱陽(yáng)湖今年水滿了，有時(shí)候鄱陽(yáng)湖變成草原了，水都干了。千島湖建設(shè)的不錯(cuò)，但是面臨一個(gè)大的問(wèn)題，就是變成了杭州的備用水源水庫(kù)。變成備用水源水庫(kù)，按照我們的要求，岸上的設(shè)施就得拆?？梢彩菐浊|投資進(jìn)去了，怎么拆??？所以縣政府想了一個(gè)招兒，圍繞著千島湖修了183公里的綠道，圈起來(lái)了，有關(guān)部門一檢查，有綠道在這兒，綠道外面已經(jīng)建好的就別拆了，也沒(méi)法拆了。而且搞旅游的時(shí)候并沒(méi)有提出備用水源水庫(kù)，但是這里面就有這個(gè)問(wèn)題。

第四，山地度假現(xiàn)在正在興起，滾動(dòng)發(fā)展。所以我們現(xiàn)在山地的觀光已經(jīng)沒(méi)得做了，中國(guó)的山地觀光可以說(shuō)達(dá)到了世界第一。黃山頂級(jí)，三山五岳都不錯(cuò)。最新的一個(gè)，湖南莽山，在郴州，海拔2000多米，山型陡峭壯麗，景觀好。居然能夠做到什么程度？80歲以上的老人坐著輪椅可以游山，殘疾人坐著輪椅可以游山，就把整個(gè)山做成了無(wú)障礙。這在全世界恐怕也是頭一份，所以有電梯，有索道。有些需要爬坡的，它專門有一種機(jī)器拉著你的輪椅爬坡。開(kāi)發(fā)商就是一句話，需要客人走的路一步不能少，不需要客人走的路，一步不能多?，F(xiàn)在山地度假也在逐步發(fā)展。

第五是鄉(xiāng)村度假，強(qiáng)調(diào)生態(tài)文化。這幾年全國(guó)的民宿開(kāi)始爆發(fā)，但是大起大落。比如說(shuō)在2017年的時(shí)候全國(guó)的民宿24萬(wàn)家，到了2018年下降了18萬(wàn)家，到了2019年又回到20萬(wàn)家，2020年又有大把的民宿倒閉。但是市場(chǎng)一恢復(fù)，民宿的生意非常好，可能又得刺激一批投資商進(jìn)入。

第六是溫泉度假。廣東拉動(dòng)，全國(guó)泛濫。溫泉不是稀缺資源，全國(guó)現(xiàn)在勘測(cè)出來(lái)的溫泉點(diǎn)有5000多個(gè)，形成的溫泉度假村至少2000多個(gè)，也就意味著基本上每個(gè)縣都有。比如重慶，提了一個(gè)五方百泉，東西南北中五個(gè)方位，100個(gè)溫泉度假村?？戳藥讉€(gè)，做的都不錯(cuò)。一個(gè)重慶就能夠做到這個(gè)程度，那全國(guó)怎么弄？廣東不用說(shuō)了，廣東有60多個(gè)溫泉度假村，其中規(guī)模最大的是叢都，投資60億，實(shí)際上是以房地產(chǎn)為主的這溫泉度假區(qū)。

產(chǎn)品的建設(shè)

一是度假區(qū)，大型、綜合、文化，這就是度假區(qū)的特點(diǎn)。二是度假酒店的要求，設(shè)計(jì)、活動(dòng)、組合，度假酒店的設(shè)計(jì)到位，活動(dòng)豐富，形成一個(gè)好的組合。三是度假房產(chǎn)，主題、品牌、創(chuàng)新。度假房產(chǎn)一要主題，二要品牌，三要形成創(chuàng)新。

所以，按照規(guī)模，按照方式，度假產(chǎn)品可以分為十四類：

第一類，區(qū)域二線景觀房。這是休閑社區(qū)，主要的模式是銷售。第二種，海濱一線景觀房，這是度假社區(qū)，也是銷售。度假酒店租賃，度假公寓也是租賃，商業(yè)中心是多方式，娛樂(lè)中心也是多方式，會(huì)展中心復(fù)合發(fā)展。第三，是海島，分類運(yùn)作，第四是景區(qū)，峰谷對(duì)應(yīng)，有一部分度假區(qū)和景區(qū)融合在一起。景區(qū)高峰的時(shí)候未必是度假區(qū)的高峰。度假區(qū)高峰的時(shí)候未必是景區(qū)的高峰，正好形成一個(gè)峰谷的對(duì)應(yīng)。第五是青年旅社，青年旅社是國(guó)際化產(chǎn)品，培育未來(lái)市場(chǎng)。專門有一個(gè)國(guó)際青年旅社組織，在全世界大概有幾萬(wàn)家青年旅社，在中國(guó)也有幾百家。很簡(jiǎn)單，就是幾間大房子，上下鋪，一個(gè)晚上10美元的租金，來(lái)的都是背包客。但是各個(gè)國(guó)家對(duì)青年旅社都有財(cái)政補(bǔ)貼，為什么？培育未來(lái)的消費(fèi)者。在上大學(xué)的時(shí)候背著包到這兒來(lái)過(guò)一次，印象很深刻。等變成白領(lǐng)了，會(huì)拖家?guī)Э趤?lái)，這是培育未來(lái)消費(fèi)者。還有營(yíng)地、遠(yuǎn)洋郵輪、水上街市，閑散房屋利用，大體上度假產(chǎn)品的種類有14種。

度假區(qū)發(fā)展

要素

所謂度假區(qū)，就是以度假為主體訴求，超越日常生活的區(qū)域，區(qū)域面積不應(yīng)該太小，否則不應(yīng)該叫度假區(qū)。一個(gè)特點(diǎn)，黏性強(qiáng)，停留時(shí)間長(zhǎng)，回頭率高，這是普遍的現(xiàn)象。

度假區(qū)四個(gè)要素，第一個(gè)要素，環(huán)境。有沒(méi)有好的環(huán)境乃至一流的環(huán)境，是吸引力的根本。第二個(gè)要素，氣候。我們很多度假區(qū)，尤其是熱帶濱海度假區(qū)，很熱，但是有海，空氣質(zhì)量高，晚上氣候適宜。第三，區(qū)位，尤其是與城市群的關(guān)系。第四，設(shè)施，豐富，分層次。

所以這樣的度假區(qū)，資金密集、智力密集、人才密集，全面創(chuàng)新?，F(xiàn)在中國(guó)主要的度假區(qū)資金密集達(dá)到了，單位投資強(qiáng)度很大。但是智力密集、人才密集，恐怕還缺。所以一個(gè)度假區(qū)，范圍大、設(shè)施全、市場(chǎng)品牌突出。

問(wèn)題

1991年，中國(guó)度假區(qū)建設(shè)啟動(dòng)，已經(jīng)30年，濃縮了世界上百年的發(fā)展過(guò)程，也濃縮了教訓(xùn)、經(jīng)驗(yàn)與問(wèn)題。

第一個(gè)問(wèn)題，度假區(qū)，行政化與市場(chǎng)化誰(shuí)主導(dǎo)。不管是原來(lái)的12個(gè)國(guó)家旅游區(qū)，還是現(xiàn)在這37個(gè)國(guó)家級(jí)旅游度假區(qū)，基本上都是行政主導(dǎo)。行政主導(dǎo)有它的好處，便于集中力量辦大事，但是也有它的不足。就是對(duì)市場(chǎng)的判斷不準(zhǔn)，因?yàn)楫吘共皇且痪€的市場(chǎng)化操作。

第二個(gè)問(wèn)題，度假區(qū)與其他功能區(qū)如何銜接。度假區(qū)面積大了，就不可能只是度假一個(gè)功能?？慷燃僖粋€(gè)功能是撐不下來(lái)的。所以一般來(lái)說(shuō)，度假區(qū)必有一片房地產(chǎn)區(qū)，有的甚至有多片。最典型的是海南的清水灣，是雅居樂(lè)集團(tuán)開(kāi)發(fā)的。開(kāi)盤11年，投資投200億，收回500億，它凈賺了300億。所以我到清水灣一看，不是房地產(chǎn)，就是一個(gè)度假區(qū)，12公里的海岸線，6個(gè)頂級(jí)的酒店。再加上一堆度假公寓，諸如此類的這些東西。然后有一個(gè)780個(gè)泊位的游艇俱樂(lè)部，在亞洲也是最大的，就這么一把就做起來(lái)了。

但是就有一個(gè)問(wèn)題，度假功能和其他功能怎么銜接。比如說(shuō)很多度假區(qū)，缺少文創(chuàng)功能，所以需要做一個(gè)文創(chuàng)產(chǎn)業(yè)園區(qū)，這樣的話，一個(gè)文創(chuàng)產(chǎn)業(yè)園區(qū)和度假區(qū)，功能怎么銜接？房地產(chǎn)還應(yīng)該發(fā)展一部分，這些東西怎么銜接？反正在這兒搞工業(yè)不能搞，研究第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展，很自然，搞商業(yè)沒(méi)有什么更大的作為了。文創(chuàng)園區(qū)和工業(yè)園區(qū)、高科技園區(qū)不同，不需要這么多標(biāo)準(zhǔn)化廠房?？墒亲鰩讞l街，這幾條街，一樓的業(yè)態(tài)都是小商業(yè)、小文化、小娛樂(lè)。二樓、三樓都是這些文創(chuàng)企業(yè)，一個(gè)文創(chuàng)企業(yè)兩間房就夠了，甚至一間房就夠了。拿出點(diǎn)好政策把這些文創(chuàng)企業(yè)，尤其是年輕人的這種文創(chuàng)企業(yè)吸引過(guò)來(lái)，就可以成為另一個(gè)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)。

第三個(gè)問(wèn)題，市場(chǎng)對(duì)應(yīng)項(xiàng)目發(fā)展，怎么豐富。從結(jié)構(gòu)性的角度來(lái)說(shuō)，第一，需要中心酒店規(guī)模達(dá)，形成區(qū)域中心。第二，需要精品酒店。第三需要度假公寓。第四。需要娛樂(lè)配套。這些都是標(biāo)配。

小而精，小而美，小而到位，空間感、私密性、管家服務(wù)。從產(chǎn)品結(jié)構(gòu)角度來(lái)說(shuō)，中心酒店，主題酒店，商業(yè)街。商業(yè)街不是簡(jiǎn)單的商業(yè)街，而是商業(yè)和文創(chuàng)融合在一起，我搞一片小街區(qū)。這片小街區(qū)你就會(huì)覺(jué)得這個(gè)地方有意思。

第四個(gè)問(wèn)題，滿天星星，沒(méi)有月亮。看哪個(gè)項(xiàng)目看著都不錯(cuò)，但是說(shuō)品牌性的、拳頭性的項(xiàng)目在哪兒？就是滿天星星沒(méi)有月亮。

還要形成格局，就是要把這些東西串起來(lái)。雖然現(xiàn)在是自駕車為主，但是也需要研究一下，有時(shí)候停車的麻煩超過(guò)了開(kāi)車的方便。那么我們能不能搞一個(gè)空中輕軌，把這些東西串聯(lián)起來(lái)。通過(guò)空中輕軌，一方面形成一個(gè)觀賞工具，在一個(gè)高處可以一路把度假區(qū)看下來(lái)。同時(shí)提供便利性。到哪兒一停下來(lái)，然后到哪兒我轉(zhuǎn)了一圈，上車又走到下一站了。這樣的話，度個(gè)三五天假，我不枯燥，不會(huì)一天到晚只局限在酒店，尤其是局限在房間里，就好玩了，這都是屬于結(jié)構(gòu)性的問(wèn)題。

第五個(gè)問(wèn)題，度假產(chǎn)品多還是少？有些地方，度假產(chǎn)品很豐富，度假的元素也不少，但是沒(méi)有度假區(qū)的感覺(jué)。什么原因？就是因?yàn)槌鞘谢珔柡Α５且呀?jīng)走到這一步了，城市化是個(gè)進(jìn)步，走到這一步了，所以下一步要進(jìn)一步豐富，尤其是在細(xì)節(jié)上豐富度假區(qū)的整體。應(yīng)該圍繞著挖掘出來(lái)的文化主題，形成完整的文化設(shè)計(jì)和藝術(shù)設(shè)計(jì)。比如說(shuō)這個(gè)地方需要增加一個(gè)小品，那個(gè)地方需要一棟小建筑，那個(gè)地方需要一個(gè)什么東西。這樣的話，整體就構(gòu)造了一個(gè)度假區(qū)的氛圍。現(xiàn)在常常是一個(gè)城市的感覺(jué)，沒(méi)有度假區(qū)的感覺(jué)。

就不說(shuō)空中輕軌了，我們有沒(méi)有這種巴士？穿梭巴士有若干個(gè)?？奎c(diǎn)，每一個(gè)?？奎c(diǎn)的候車廳都應(yīng)該有它的文化特色。這些東西一串，一個(gè)度假區(qū)的總體氛圍就出來(lái)了，大家到這兒來(lái)就會(huì)很從容。穿梭巴士不見(jiàn)得是標(biāo)準(zhǔn)的公交，舊金山的巴士，上下都很方便，隨時(shí)可以停，然后在集中?？奎c(diǎn)，客人就很方便。這樣通過(guò)交通的組織，尤其是新型交通、文化交通的組織把度假區(qū)的整體做起來(lái)。

第六個(gè)問(wèn)題，競(jìng)爭(zhēng)激烈，如何突出特色。尤其是文化主題是什么東西？因?yàn)閮?nèi)容豐富，只打一張牌不行，只打一張牌實(shí)際上把我們貶低了。那么其他的牌怎么打？尤其是主題怎么提煉？

應(yīng)該專門有一個(gè)班子來(lái)研究這幾個(gè)問(wèn)題。然后形成項(xiàng)目，一個(gè)一個(gè)的落實(shí)，這樣就會(huì)有總體的提升。因?yàn)檫@些問(wèn)題不是花多少錢的事，不需要資金的大投入，但是需要智慧的大投入，需要文化的大投入。類似這樣的東西不能只靠一個(gè)一個(gè)的點(diǎn)，要專題考察，帶著專業(yè)性的眼光來(lái)看。反轉(zhuǎn)過(guò)來(lái)，作為一個(gè)度假者，作為一個(gè)休閑者，喜歡什么東西？我們?cè)趺磥?lái)做？

戰(zhàn)略思路

一個(gè)戰(zhàn)略目標(biāo)：中國(guó)一流、國(guó)際知名的休閑度假區(qū)。中國(guó)一流，一流格局山水城，一流環(huán)境遍城鄉(xiāng)，一流模式超前躍，一流品質(zhì)人人夸。三線城市不是三流城市，一線城市未必能夠成為一流城市。國(guó)際知名怎么理解？經(jīng)濟(jì)依托，個(gè)性化表現(xiàn)，差異化格局，創(chuàng)造國(guó)際知名。時(shí)尚的休閑度假，就是新區(qū)域、新產(chǎn)業(yè)、新發(fā)展。

總體的思路，以后工業(yè)化視角，挖掘前工業(yè)化資源，利用工業(yè)化成果，創(chuàng)造超工業(yè)化產(chǎn)品。這段話聽(tīng)著有點(diǎn)繞。簡(jiǎn)單的說(shuō)，就是說(shuō)我們的觀念、我們的視角必須是后工業(yè)化，而不能是工業(yè)化。因?yàn)槲覀儗?duì)應(yīng)的市場(chǎng)就是后工業(yè)化的市場(chǎng)?？墒峭诰虻馁Y源是前工業(yè)化的資源。利用工業(yè)化的成果和基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，包括下一步的新基建，這都是工業(yè)化的成果。但是我們創(chuàng)造的是超工業(yè)化的產(chǎn)品。超越日常生活，超越城市生活，來(lái)對(duì)應(yīng)變化中的市場(chǎng)。所以要超越時(shí)代看時(shí)代，超越旅游說(shuō)旅游，超越項(xiàng)目論項(xiàng)目。

所以，轉(zhuǎn)型升級(jí)是必由之路，提質(zhì)發(fā)展是強(qiáng)區(qū)之基。這樣的話，也需要產(chǎn)品的整合，從單一到復(fù)合。

在這里面，要強(qiáng)化軟開(kāi)發(fā)，適度硬開(kāi)發(fā)?，F(xiàn)在投資強(qiáng)度已經(jīng)不小了，需要研究的是謀求什么樣的投資回報(bào)，把潛力挖掘出來(lái)，在市場(chǎng)上變現(xiàn)。這個(gè)主要靠軟開(kāi)發(fā)。重在整合資源，深度利用資源。所謂軟開(kāi)發(fā)一是策劃，第二是規(guī)劃，三是設(shè)計(jì)。策劃解決大思路的問(wèn)題，規(guī)劃解決土地利用問(wèn)題，設(shè)計(jì)解決產(chǎn)品落地問(wèn)題。四是活動(dòng)，需要組織大活動(dòng)。五是營(yíng)銷，就是一句話，敢吹、會(huì)吹、經(jīng)得起吹。我們現(xiàn)在全國(guó)敢吹都可以打100分，會(huì)吹普遍不及格。經(jīng)得起吹基本都及格了。我們現(xiàn)在產(chǎn)品都不錯(cuò)，互聯(lián)網(wǎng)作為一種工具，作為一種運(yùn)營(yíng)，作為一種思維，作為一種方式，都是可以出新的。

度假區(qū)建設(shè)

基本要求

第一，建設(shè)的理念。度假區(qū)要反城市化，如果和城市一樣，這個(gè)度假區(qū)就沒(méi)有意義。但是要有城市化，沒(méi)有城市化，度假區(qū)就不舒服。別看說(shuō)我們追求和大自然融合，都是說(shuō)說(shuō)而已，追求的都是舒適。所以要以人為本，不能與人為敵。

第二，規(guī)劃。引領(lǐng)市場(chǎng)需求，形成市場(chǎng)品牌，建設(shè)產(chǎn)品體系，形成服務(wù)體系，培育產(chǎn)業(yè)體系。度假區(qū)的規(guī)劃是這些功能。度假區(qū)的規(guī)劃不能只研究這塊地干什么，那塊地干什么，那是土地規(guī)劃，充其量是功能規(guī)劃，核心是體系化。

第三，布局。布局是云布局，大分散、小集中。大分散有了，小集中嚴(yán)重不夠。走來(lái)走去哪個(gè)點(diǎn)都不錯(cuò)，但是找不到一個(gè)中心點(diǎn)，找不到一個(gè)核心點(diǎn)。

第四，風(fēng)格。一是建筑有特色、成體系，文化有當(dāng)?shù)貎?nèi)涵、文化元素和文化符號(hào)。二是設(shè)計(jì)，隱藏、貼、糅、融、特、近林、親水、留白，設(shè)計(jì)的要求就是這些要求。近林是山林之居，親水是吸引力。留白，不能哪兒都填的滿滿的。哪兒都填的滿滿的，這又是一個(gè)城市了。

度假酒店

一是設(shè)計(jì)與建設(shè)的特點(diǎn)，反城市、組團(tuán)式、全景觀、通透性、大房間、單向結(jié)構(gòu)、公共面積大、活動(dòng)設(shè)施多、文化特色突出。這是度假區(qū)的中心酒店。比如說(shuō)全世界的濱海度假酒店都是兩種設(shè)計(jì)格局，一種是弧形的，服務(wù)都在這一面，那一面都是客房，就是要保證全景觀的客房。第二種都是階梯式的。階梯式的就更講究了，每一個(gè)客房外面要有一個(gè)小花園，也要保證全景觀的客房。所以這些要求，是一系列的要求。二是管理與服務(wù)的特點(diǎn)，三是文化競(jìng)爭(zhēng)。主題酒店突出文化，度假酒店突出舒適，精品酒店突出獨(dú)特，生態(tài)酒店突出環(huán)境，會(huì)所建設(shè)突出私密，小酒店成集群，大市場(chǎng)。

生態(tài)推進(jìn)

一是原生態(tài)著眼，原生態(tài)是一個(gè)說(shuō)法，不是一個(gè)做法。真正弄原生態(tài)，客人也接受不了。除了特種旅游，度假客人要求的是人文的自然，精致的自然。在歐美，只要能夠在戶外的，他們就一定在戶外。中國(guó)人的習(xí)慣是進(jìn)了餐館第一句話“有沒(méi)有單間？”這就是兩種文化的區(qū)別。實(shí)際上也是兩種環(huán)境的區(qū)別。如果你的戶外舒服，大家誰(shuí)不去戶外啊。但是原生態(tài)只是一個(gè)說(shuō)法，二是次生態(tài)著手，三是泛生態(tài)著力，四是深生態(tài)著魂。生態(tài)環(huán)境非常好。可是在次生態(tài)、泛生態(tài)方面要好好的下點(diǎn)工夫。

文化休閑

文化覆蓋各個(gè)方面，深入挖掘，研究主題，推進(jìn)文化建設(shè)。自然不宜改變，感受應(yīng)當(dāng)深化；歷史不可重演，體驗(yàn)應(yīng)當(dāng)深化。所以在這里面，傳統(tǒng)文化現(xiàn)代解讀，傳統(tǒng)資源現(xiàn)代產(chǎn)品，傳統(tǒng)產(chǎn)品現(xiàn)代市場(chǎng)。傳統(tǒng)如果不和現(xiàn)代聯(lián)系在一起，這個(gè)傳統(tǒng)有沒(méi)有意義？有意義，更多的是博物館的意義。但是我們更多的要研究市場(chǎng)的意義。所以很多東西，歷史價(jià)值、考古價(jià)值、科研價(jià)值很高，但是審美價(jià)值、休閑價(jià)值、市場(chǎng)價(jià)值未必高。有的可以劃等號(hào)，有的不能劃等號(hào)。但是有一個(gè)說(shuō)法，就夠了。讓歷史變得時(shí)尚，讓文化變得可親，讓自然可以接觸，讓休閑融入生活。度假區(qū)，生活為王，就是這個(gè)意思。自然自然大自然，文化文化活文化，生態(tài)生態(tài)深生態(tài)，生活生活真生活。這里面的核心是大、活、深、真，這樣有別于城市的偽生態(tài)，城市的死文化。今天的垃圾建筑，明天的建筑垃圾，但是今天的精品，明天的文物，后天的遺產(chǎn)。我們應(yīng)該創(chuàng)造未來(lái)的文化遺產(chǎn)。

實(shí)際上的意思是什么？我們要珍重現(xiàn)在的平臺(tái)，珍重這個(gè)時(shí)期，要做就做好東西。古人也不是什么東西都好，也有很多亂七八糟的東西。但是能夠留到今天的都是好東西，比如說(shuō)蘇州園林確實(shí)是好東西。無(wú)非就是明清兩朝做出來(lái)的東西，五六百年，三四百年，一二百年，我們要做出好東西，100年之后也是遺產(chǎn)。

旅居生活

類型

旅居生活是度假區(qū)轉(zhuǎn)型的中心，傳統(tǒng)的說(shuō)法是度假房地產(chǎn)，但不能是一般的住宅性地產(chǎn)。住宅性地產(chǎn)也沒(méi)法做，但是以度假訴求為主體的房地產(chǎn)項(xiàng)目，形成復(fù)合型的度假產(chǎn)品，這是可以做的。比如說(shuō)土地，淺山丘陵最佳，水地、沙地、平地、坡地、山地，平平坦坦一塊地方反而不靈。所以這里面需要一個(gè)泛文旅的概念，就是文、旅、康、養(yǎng)、體、教、娛、美，八個(gè)字。然后是生產(chǎn)、生活、生態(tài)，“三生”理念深入推進(jìn)。我們的生產(chǎn)不是農(nóng)業(yè)生產(chǎn)，也不是制造業(yè)的生產(chǎn)，我們的生產(chǎn)應(yīng)該是文化的生產(chǎn)、創(chuàng)意的生產(chǎn)、生活的生產(chǎn)，是生產(chǎn)最好的成果。所以需要謀求新局。

我歸納了九類：觀光房產(chǎn)，景致地產(chǎn)；文化房產(chǎn)，主題地產(chǎn)；休閑房產(chǎn)，度假地產(chǎn)；旅游房產(chǎn)，共享地產(chǎn)；康養(yǎng)房產(chǎn)，幸福地產(chǎn)；藝術(shù)房產(chǎn)，山水地產(chǎn)；娛樂(lè)房產(chǎn)，科技地產(chǎn)；體育房產(chǎn)，運(yùn)動(dòng)地產(chǎn)；鄉(xiāng)村房產(chǎn)，農(nóng)業(yè)地產(chǎn)。這些我們都可以做。因?yàn)榉康禺a(chǎn)畢竟還是一個(gè)經(jīng)濟(jì)支柱。

旅游投資的特點(diǎn)：長(zhǎng)期投資、長(zhǎng)遠(yuǎn)回報(bào)。短期見(jiàn)不到這種效果?？渴裁矗靠糠康禺a(chǎn)來(lái)補(bǔ)充。但是一般的居住性房地產(chǎn)不靈，現(xiàn)在基本上好地方都被傳統(tǒng)房地產(chǎn)占滿了，所以，度假區(qū)轉(zhuǎn)型的重中之重是房地產(chǎn)轉(zhuǎn)型，度假區(qū)建設(shè)也運(yùn)動(dòng)與之結(jié)合。現(xiàn)在，房地產(chǎn)已經(jīng)到了天花板，閑置大把，也都在謀求轉(zhuǎn)型。度假區(qū)轉(zhuǎn)型與房地產(chǎn)轉(zhuǎn)型的結(jié)合，形成了中國(guó)特色，兩難相互碰撞，會(huì)碰出一個(gè)好，全世界都沒(méi)有。因?yàn)橹袊?guó)人口多，旅居生活的要求是大眾需求，也提供了廣大的市場(chǎng)。

珠海橫琴有一個(gè)香州埠，是藝術(shù)房產(chǎn)、主題地產(chǎn)。建了三十幾棟樓，都是各種風(fēng)格的，然后引進(jìn)收藏家，這兒買一棟樓，一樓就是收藏館。我看了四個(gè)館，各種各樣的題材都有。而且香州埠就說(shuō)，沒(méi)把自己當(dāng)房地產(chǎn)來(lái)看，就把培育一個(gè)藝術(shù)中心、收藏中心當(dāng)作使命。故宮專門也在它那兒開(kāi)了一個(gè)故宮文化中心，專門拿出一棟房子做這個(gè)。這樣的項(xiàng)目，商業(yè)模式很強(qiáng)，所以建起來(lái)，一棟一棟房子就能夠賣出去，一個(gè)一個(gè)的客戶進(jìn)來(lái)，專業(yè)性也很強(qiáng)，同時(shí)吸引力也非常強(qiáng)。

運(yùn)營(yíng)的綜合分析

一是選址與布局。選址各安其位，布局各定其位，形成聚集發(fā)展。突出級(jí)差效應(yīng)，保障大眾需求。二是運(yùn)營(yíng)區(qū)分，就是有各種各樣的方式，高端有精品酒店，中端有特色酒店，大眾有度假公寓，都在同一片藍(lán)天之下。三是復(fù)雜的結(jié)構(gòu)體系，形成結(jié)構(gòu)合理化，底線是行業(yè)不虧損。中線，達(dá)到平均利潤(rùn)率。高線，通過(guò)創(chuàng)新形成超額利潤(rùn)。說(shuō)到底是生活，新型生活方式、生活體驗(yàn)、生活態(tài)度、生活品質(zhì)。原來(lái)是資本和資源的結(jié)合，現(xiàn)在是資本和智慧的結(jié)合。所謂輕資產(chǎn)，實(shí)際上就是積累出來(lái)的品牌，就是智慧。所以有輕資產(chǎn)運(yùn)作的余地。度假區(qū)公園化，酒店園林化，山水精致，文化特色，環(huán)境優(yōu)美，內(nèi)容豐富，功能提升，美不勝收，中國(guó)人實(shí)在是需要度假生活，也是很可以好好度假的。

 

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度假區(qū) 旅居

發(fā)表評(píng)論

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