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游古城、逛廟會、買小吃…今年過年期間，不少地方的古城平地而起，讓回家過年的人有了感受節(jié)日氣氛的新去處。

山東臨沂，坐落在河?xùn)|區(qū)郊區(qū)的沂州古城，近來迎來了最熱鬧的時刻，上萬盞燈籠懸掛在古城墻上，門口三只醒獅斗起了擂臺，戲臺上，數(shù)十位當(dāng)?shù)厍嚾溯喎蠄?，演繹精彩的魚鼓戲和沂州琴書表演，而各種頗具地方特色的小吃美食，琳瑯滿目，應(yīng)接不暇。到了夜晚，更是燈光璀璨、分外喜慶。

一位驅(qū)車來游玩的當(dāng)?shù)厝朔Q，因?yàn)閬硗娴娜颂?，找個停車位找了半個多小時，“大概是臨沂以前沒什么旅游景點(diǎn)，沂州古城一開放，幾乎所有回家過年的年輕人都拖家?guī)Э诘叵胍タ纯?rdquo;。

離這里不算太遠(yuǎn)的青州古城，也在上演類似的一幕。有數(shù)據(jù)顯示，截止2月6日15 時，入城客流量共計49.55萬人次。

近些年來，全國各地涌現(xiàn)了不少耗資巨大的古城，僅山東境內(nèi)，沂州古城、青州古城、臺兒莊古城、即墨古城、莒國古城、郯國古城…加上還未開發(fā)完的，粗略估計不下20個。尤其是在三四線小城市，競相掀起了一陣古城新建的熱潮，它所帶動的不只是當(dāng)?shù)氐穆糜萎a(chǎn)業(yè)。

被古城拉動的三四線房價

山東熱衷于建古城，和臺兒莊古城這一模版脫不開關(guān)系。

2008年，棗莊啟動臺兒莊古城重建工作，2010年5月1日，臺兒莊正式開城，不到10年時間，臺兒莊古城在山東省境內(nèi)的旅游景點(diǎn)中脫穎而出。根據(jù)攜程發(fā)布《2021上半年旅游夜經(jīng)濟(jì)報告》，臺兒莊古城入圍夜游古鎮(zhèn)前三甲，另據(jù)邁點(diǎn)研究院獨(dú)家發(fā)布“2020年5A級景區(qū)品牌100強(qiáng)榜單”，臺兒莊古城位列全國第13名，山東省第一名。

借助古城，棗莊獲益匪淺，尤其是經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)上，以旅游業(yè)為代表的第三產(chǎn)業(yè)增長迅速，也大大提升了棗莊在省內(nèi)的形象。

臺兒莊古城的成功，為擁有歷史底蘊(yùn)卻沒有古跡保留下來的城市提供了一種思路，尤其是山東，齊魯之地、孔孟之鄉(xiāng)，可開發(fā)的文化旅游資源豐富。如臨沂下轄的郯國古城和鄪國古城，日照下轄的莒國古城，都是以小國故城為名頭開發(fā)的古城項目。

小城市或縣城開發(fā)古城，往往更財大氣粗。莒國古城項目概算投資為39億元，規(guī)劃總面積約1200畝，郯國古城耗資30億元，總用地1100余畝，沂州古城則投資超過百億元，占地面積1700余畝。

雖然各地古城修建進(jìn)度、風(fēng)格及規(guī)模不一，但無一例外都有房產(chǎn)配套，這似乎也使得古城最先帶動的并非當(dāng)?shù)氐穆糜萎a(chǎn)業(yè)，而是房價。

2018年，永州核心城區(qū)內(nèi)一座規(guī)劃1400多畝的零陵古城一期正式開街，這座古城以4A級旅游景區(qū)柳子街為主軸，向南北延伸擴(kuò)建。柳子街稍顯單薄，反而帶有徽派建筑風(fēng)格的新古城一片簇新，被現(xiàn)代商業(yè)業(yè)態(tài)所填滿，其中也包括古色古香的一百多棟別墅。

一位古城街邊的民宿負(fù)責(zé)人表示，在已完成的零陵古城一期項目中，這一百多套別墅早已全部售完，“當(dāng)時售價在每平九千左右，而零陵區(qū)的住宅均價尚在每平米4000元左右”。

這不是漲價最快的。郯國古城所在的郯城，一位當(dāng)?shù)鼐用穹Q，自從郯國古城建起來之后，周圍的別墅和小洋房幾乎被瘋搶，一套一百多平的小別墅沒有二、三百萬根本拿不下來，這里的房屋均價在9000元左右。離這不遠(yuǎn)的沂州古城，在售房源戶型建筑面積150~450m²，根據(jù)網(wǎng)上信息顯示，均價竟然高達(dá)30000元/m²-40000元/m²。

在建的古城周邊房價也同樣大幅增漲。濟(jì)州古城已經(jīng)開工三年多，但直到現(xiàn)在也未見雛形，而周邊配套的商業(yè)住宅卻賣得如火如荼，這引起了不少濟(jì)寧市民的不滿，稱“建了一個城樓，周邊五千的房子蹭蹭漲到一萬多，現(xiàn)在周邊的房子都賣完了，還是只有一個城門樓子”。

地產(chǎn)頻頻賣出高價，這也難怪很多人質(zhì)疑古城到底是文旅項目還是地產(chǎn)項目了。

古城熱背后，是低線城市經(jīng)濟(jì)之困

古城修建在全國各地已經(jīng)掀起了一陣熱潮，每年接連不斷的新古城悄然出現(xiàn)在周邊旅游的推薦單上，引得疫情之后很多無法出去旅游的人前去，但這場古城熱夾雜著一定的盲目性。

以臨沂為例，僅臨沂本地，最近兩年已經(jīng)完工的古城就有沂州古城、郯國古城、鄪國古城，而其周邊還有臺兒莊古城、青州古城等景點(diǎn)，開車兩三個小時便可到達(dá)。古城密集，對各地而言儼然形成了激烈的競爭關(guān)系。

不過，競爭還是其次，古城熱帶來的一個最大危機(jī)是項目爛尾。

2016年6月，張家界“大庸古城”項目正式動工，按照規(guī)劃，該項目應(yīng)于2018年10月開業(yè)，但從2018年半年報披露的信息來看，大庸古城項目進(jìn)度僅僅為37.14%，距離原本預(yù)計進(jìn)度還不及一半。直到正式開放時，推遲了三年，但關(guān)鍵是，這個項目過高的投資反而拖累了張家界景點(diǎn)的營收。

大庸古城是險些爛尾，像濟(jì)州古城、商丘古城、宋風(fēng)古城等項目看似將難以為繼。如濟(jì)南市長清區(qū)的宋風(fēng)古城，有記者在宋風(fēng)古城項目所在工地發(fā)現(xiàn)，只有少量建筑處于施工狀態(tài)，其余仍為一片空地。

古城修建耗資巨大，容易爛尾，但為什么各地依然前仆后繼呢？我們看到，眾多古城項目在三四線城市甚至是縣城平地而起。表面上看，核心的原因是希望帶動旅游經(jīng)濟(jì)、推動當(dāng)?shù)匚穆卯a(chǎn)業(yè)發(fā)展，可追根究底在于低線城市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展困境，尤其是在房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)遇冷之后，城市土地成交面積下滑，房產(chǎn)成交量和成交價明顯回落，直接影響了當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟(jì)發(fā)展及財務(wù)狀況。

還是以臨沂為例，作為國內(nèi)GDP排名常年徘徊40名左右的三線城市，2021年1-12月，臨沂市共推出宅地261宗，上市供應(yīng)建面1941.8萬㎡，較去年同期下降33.5%；成交187宗，成交建面1379.4萬㎡，同比下降45.3%，整體供銷下滑。

再比如與臨沂相差不大的濟(jì)寧，2021年1-12月，濟(jì)寧市共推出土地規(guī)劃建面2899.23萬㎡，同比下降11.4%，成交2533.34萬㎡，同比下降11.0%，成交樓面均價1582元/㎡，同比上漲18.7%。

這些數(shù)字的背后是全國房地產(chǎn)市場的冬天。根據(jù)克而瑞地產(chǎn)研究中心發(fā)布的一則報告顯示，截至2021年12月28日，全國300城土地市場成交建筑面積20.5億平方米，較2020年同期下降了22%，成交金額較2020年同期也明顯收縮，下降了10%。

房地產(chǎn)是很多中小城市的經(jīng)濟(jì)支柱，地方財政更是少不了土地買賣的貢獻(xiàn)，由此，古城建設(shè)，既能激活文旅產(chǎn)業(yè)，又能間接帶動房地產(chǎn)市場，對當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)而言，何樂而不為？只是，當(dāng)古城的火爆讓背后的開發(fā)商賺得盆滿缽滿的時候，古城本身作為旅游產(chǎn)業(yè)的支撐點(diǎn)，它的運(yùn)作及周邊商業(yè)體的發(fā)展，似乎暴露出很多問題。

一個模子刻出來的古城

與以往的古城修建不同，目前全國各地建起來的很多古城其實(shí)不是在古城遺址上進(jìn)行保護(hù)或修復(fù)，而多是工業(yè)化流程下產(chǎn)生的新古城，這使得新建的古城往往缺少古韻。但更致命的是過度同質(zhì)化。

走進(jìn)古城，青磚白墻的仿古建筑映入眼簾，各式各樣的燈籠一排又一排，稍顯狹窄的小路盡是不平的青石板，抬頭可見路邊到處是名字起得詩情畫意的店鋪，而各色小吃、游玩項目遍布在整個古城。如果幸運(yùn)的話，每到一定時間古城還會有不同的表演，吸引來來往往的人群聚集觀看。

如果到過不少古城，你會發(fā)現(xiàn)現(xiàn)在的古城幾乎千篇一律，相似的建筑風(fēng)格和布局、相同的裝飾元素，甚至景點(diǎn)內(nèi)店鋪賣的東西都大同小異。

過度的同質(zhì)化，直接影響了這些古城項目的客流量，尤其是年后，當(dāng)年假過去，年輕人紛紛回到工作的城市，古城往往一片冷清。以郯國古城為例，郯國古城剛剛開放時，60元一個人的票價就勸退了很多人，不得已景區(qū)推出免門票活動，才吸引了當(dāng)?shù)厝?。臨近過年，再次收費(fèi)，降至20元，可年一過，看著驟減的客流量，該不該收費(fèi)又成了一個問題。

僅靠當(dāng)?shù)厝?，支撐不起古城的客流量，而過度的同質(zhì)化又無法吸引更多的外地游客，這是當(dāng)前新古城的一個困境。當(dāng)然，被困的不只是古城的運(yùn)營方，也包括進(jìn)駐古城的商家。

一方面，從不少古城商家口中得知，雖然過年時游客很多，可大多數(shù)人逛古城都只是圖個熱鬧，“他們在店里看來看去，圖個新鮮感，真正消費(fèi)的人卻不多”；

另一方面，商家與古城開發(fā)商往往存在矛盾；去年，郯國古城景區(qū)和商戶之間因?yàn)槌槌傻氖虑轸[得不可開交，被媒體曝光。據(jù)悉，古城景區(qū)原本和商戶簽訂了一份聯(lián)營合同，合同規(guī)定對入駐商鋪采取抽成方式聯(lián)營，后來景區(qū)突然提高了門檻，不僅提高了抽成比例，還額外增加物業(yè)費(fèi)。

無獨(dú)有偶，沂州古城也發(fā)生了類似的事情。一位當(dāng)?shù)厥忻穹Q，春節(jié)期間人流量大，沒想到開發(fā)商臨時漲價，一開始規(guī)定好的扣12個點(diǎn)，后來變成了18+5個點(diǎn)。

商家與古城景點(diǎn)本質(zhì)上是相輔相成，古城的運(yùn)作需要商家配合才能為游客提供更好的體驗(yàn)，而商家同樣需要依附古城的客流量生存和發(fā)展。但當(dāng)古城因?yàn)榫包c(diǎn)不景氣轉(zhuǎn)而割商家的韭菜，便很容易從共贏轉(zhuǎn)為兩敗俱傷。

其實(shí)，相比建設(shè)古城，古城的運(yùn)作更具風(fēng)險，同質(zhì)化的建筑和布局風(fēng)格像是一個天然的硬傷，影響著客流量的增長與穩(wěn)定，長遠(yuǎn)來看，這將造成前期巨額的資金投入難以彌補(bǔ)，更別說帶動當(dāng)?shù)芈糜谓?jīng)濟(jì)的發(fā)展了。當(dāng)然，這或許也是為什么房產(chǎn)配套不可或缺的原因。

古城的熱潮仍在小城市持續(xù)，可能稱得上成功的少之又少。

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