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2024年還剩4個(gè)月了，和行業(yè)有關(guān)的各類媒體上的信息，令人興奮的不多。高端酒店擺在不同的平臺(tái)“甩賣”，但成交寥寥；大唐不夜城今年上半年僅賺23萬(wàn)元，但“操盤手”曲江文旅負(fù)債近27億元；被稱為“長(zhǎng)租公寓第三股”的魔方公寓，在深圳多家門店因欠大房東租金而殃及租客，.......如此種種，都和企業(yè)經(jīng)營(yíng)的現(xiàn)金流發(fā)生問(wèn)題有關(guān)。

在企業(yè)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中，現(xiàn)金流扮演著至關(guān)重要的角色，它不僅是企業(yè)運(yùn)營(yíng)的血脈，也是衡量企業(yè)健康狀況的重要指標(biāo)?，F(xiàn)金流首先是企業(yè)日程運(yùn)營(yíng)的保障，還是企業(yè)擴(kuò)張和投資的基礎(chǔ)，更是衡量企業(yè)財(cái)務(wù)健康狀況的風(fēng)向標(biāo)。

企業(yè)現(xiàn)金流的來(lái)源

現(xiàn)金流是企業(yè)生存的血脈，借用現(xiàn)代醫(yī)學(xué)的概念，企業(yè)血脈由“輸血”和“造血”兩部分組成。企業(yè)現(xiàn)金流的來(lái)源通常分為三大類：經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流、投資活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流和籌資活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流。

良性循環(huán)和不良循環(huán)

縱觀行業(yè)現(xiàn)狀，能成功持續(xù)經(jīng)營(yíng)并不斷擴(kuò)大規(guī)模的企業(yè)，都是在經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生現(xiàn)金流（自身血液）的基礎(chǔ)上，通過(guò)籌資活動(dòng)得到進(jìn)一步擴(kuò)大經(jīng)營(yíng)的“輸血”，并能在投資活動(dòng)中得到理想的回報(bào)，現(xiàn)金流的三大來(lái)源形成良性循環(huán)，才足以支持企業(yè)的持續(xù)發(fā)展。

而目前因現(xiàn)金流發(fā)生問(wèn)題的企業(yè)，往往把注意力聚焦在籌資活動(dòng)中，尋求不斷的被“輸血”而擴(kuò)張，地產(chǎn)酒店基本都是借用銀行貸款被作為提升商品房溢價(jià)的工具，而作為酒店經(jīng)營(yíng)的本身，在地理位置不佳、設(shè)計(jì)功能和品質(zhì)有瑕疵的現(xiàn)實(shí)中，經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流連償還銀行貸款利息都不夠。

當(dāng)主業(yè)發(fā)展受阻，工具便成負(fù)擔(dān)，地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)金流發(fā)生問(wèn)題時(shí)，酒店再次被作為工具，被拋售而想換回現(xiàn)金，但由于工具酒店的綜合品質(zhì)及債權(quán)債務(wù)等因素，并不受投資方青睞而流拍為多。

“造血”功能的作用

大唐不夜城，開(kāi)業(yè)差不多15年了，當(dāng)年投資50個(gè)億打造，今年上半年因?yàn)閮H賺23萬(wàn)元而被媒體提起關(guān)注，因?yàn)槭巧鲜泄?，每季每年必須公布?cái)報(bào)，又有多少?zèng)]有上市的不夜城投資回報(bào)也很不理想呢？

這就是企業(yè)是否能在經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中“造血”的話題，一個(gè)項(xiàng)目當(dāng)年能成為網(wǎng)紅，一定有其創(chuàng)新性、獨(dú)有性和共知性，但要成為經(jīng)久不衰的常青藤企業(yè)，還需要具備頂級(jí)性和長(zhǎng)續(xù)性。據(jù)說(shuō)今年大唐不夜城為了引流，取消了門票收費(fèi)，而除門票以外的產(chǎn)品和服務(wù)未能讓游客愿意打開(kāi)錢包，導(dǎo)致?tīng)I(yíng)收驟降。

迪斯尼樂(lè)園，總投資24.6億元，每年平均收入在87億元，收入中門票占50%，其他收入也占50%，在開(kāi)業(yè)7年以后，又投資新建“蜘蛛俠”主題樂(lè)園，以進(jìn)一步吸引游客產(chǎn)生新的消費(fèi)欲望。

經(jīng)營(yíng)模式對(duì)現(xiàn)金流的影響

據(jù)媒體報(bào)導(dǎo)，目前在深圳的幾家有租金欠款現(xiàn)象的魔方公寓，都是直營(yíng)店。在我國(guó)行業(yè)快速發(fā)展中具有特色的是采用租賃物業(yè)經(jīng)營(yíng)，這一模式從擴(kuò)大數(shù)量的角度，比自建物業(yè)搶占市場(chǎng)速度快，但在經(jīng)濟(jì)政策有變動(dòng)時(shí)，或者遇到類似發(fā)生疫情影響運(yùn)營(yíng)時(shí)，風(fēng)險(xiǎn)和挑戰(zhàn)是極大的。

比如為了搶占市場(chǎng)，在租金高位時(shí)拿下物業(yè)，但隨著經(jīng)濟(jì)下行，同行競(jìng)爭(zhēng)加劇，長(zhǎng)租公寓無(wú)法租出預(yù)期的價(jià)格，酒店無(wú)法賣出預(yù)期的房?jī)r(jià)，那昂貴的租金就成為企業(yè)最大的負(fù)擔(dān)，嚴(yán)重影響投資回報(bào)。

正因?yàn)榇耍覈?guó)的經(jīng)濟(jì)型與中端有限服務(wù)連鎖酒店集團(tuán)，最早都以租賃物業(yè)直營(yíng)起步，在5年前直營(yíng)門店還占40%-50%左右，但目前都減少了直營(yíng)的比例，幾大經(jīng)濟(jì)型、中端有限服務(wù)連鎖集團(tuán)，都推行特許加盟模式，直營(yíng)門店的比例都控制在10%左右，以降低受租金影響的現(xiàn)金流風(fēng)險(xiǎn)。

現(xiàn)金流管理要從項(xiàng)目伊始

和資產(chǎn)管理是同樣概念，對(duì)于企業(yè)的"血脈"現(xiàn)金流而言，不是到了企業(yè)連員工工資都難以承擔(dān)時(shí)，才變賣資產(chǎn)以求拯救。一個(gè)企業(yè)要形成有良性的現(xiàn)金流，需要從源頭籌資活動(dòng)開(kāi)始。

在一個(gè)住宿項(xiàng)目籌建伊始，只有極少數(shù)企業(yè)會(huì)用100%的自家現(xiàn)金進(jìn)行投資，負(fù)債經(jīng)營(yíng)是正常的模式，但合理的資金結(jié)構(gòu)成為關(guān)鍵。不是上市公司的融資渠道一般都是通過(guò)債務(wù)融資（銀行貸款或多股東集資），上市公司會(huì)采用股權(quán)融資  （企業(yè)通過(guò)發(fā)行新股或吸引投資者投資而獲得資金），非上市公司的融資比例對(duì)于未來(lái)項(xiàng)目開(kāi)業(yè)后的現(xiàn)金流風(fēng)險(xiǎn)起到主要作用。

在地產(chǎn)大力發(fā)展之階段，地產(chǎn)企業(yè)建酒店的銀行貸款比例往往占到70%左右，銀行利息在8%-9%，這樣的資金結(jié)構(gòu)對(duì)于酒店企業(yè)而言從開(kāi)始就背負(fù)著極大的現(xiàn)金流風(fēng)險(xiǎn)，因?yàn)榘凑杖蛐袠I(yè)慣例，酒店在當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)平穩(wěn)發(fā)展下，正常的運(yùn)營(yíng)投資回報(bào)率在6%-8%之間，而我們目前的現(xiàn)狀達(dá)不到這個(gè)回報(bào)比例。也就是說(shuō)，成功經(jīng)營(yíng)的酒店，每年的凈利潤(rùn)都不足以償還銀行的貸款利息，經(jīng)營(yíng)不善的只能靠借新貸款換老貸款艱難度日。

在“輸血”不易，“造血”更難的當(dāng)下，行業(yè)需要回歸市場(chǎng)常規(guī)，回歸行業(yè)初心，這需要練好耐力，做好長(zhǎng)跑的準(zhǔn)備。

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地產(chǎn)酒店；大唐不夜城；曲江文旅；現(xiàn)金流管理

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