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文旅和地產(chǎn)有著千絲萬縷的聯(lián)系，仔細看文旅的各個細分業(yè)態(tài)，我們會發(fā)現(xiàn)，住宿＋地產(chǎn)，度假區(qū)＋地產(chǎn)，主題公園+地產(chǎn)，特色小鎮(zhèn)+地產(chǎn)，康養(yǎng)+地產(chǎn)等等。

這些文旅業(yè)態(tài)為什么要加地產(chǎn)？以后還能加嗎？

這些業(yè)態(tài)加地產(chǎn)的核心邏輯核心還是投資回報快慢的問題，文旅項目典型大投資、慢周轉(zhuǎn)、慢回收，文旅產(chǎn)品從打造到運營，周期漫長，目前稍微成功的項目都在8年以上，很少有前幾年就能收回投資，快速盈利的，除非輕投資或者強IP，所以大部分文旅投資回報期平均8-15年才能收回，這還要看投資強度和運營能力，文旅講求的是好產(chǎn)品、強運營、慢品牌的緩慢積累和釋放，慢工出細活。

而地產(chǎn)是大投資、快周轉(zhuǎn)、短周期，講求的是效率，是快速的土地溢價及地產(chǎn)去化，弱產(chǎn)品、少運營，快速營銷，賣房子，二者邏輯有本質(zhì)的區(qū)別。

但不加地產(chǎn)的文旅還能做嗎？文旅的投資邏輯既然如此，就必須考慮投資回報率，考慮資金平衡的問題，但隨著國家對地產(chǎn)政策的收緊，從銀行貸款，到土地供給，到去化限制，地產(chǎn)的好日子很難再持續(xù)，文旅地產(chǎn)勾地的套路和打法也基本被目的地政府熟知，層層限制，比如要求文旅地產(chǎn)企業(yè)明確出資主體，是地產(chǎn)企業(yè)還是文旅性質(zhì)，明確資金來源，是自有資金還是銀行貸款，以及運營邏輯的論證，土地供給上還要層層審批，分效果供給，這就極大加大了文旅地產(chǎn)企業(yè)獲取低價土地的難度，更對文旅招商帶來極大的影響。

層層疊加的地產(chǎn)調(diào)控政策：

2020年8月20日，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部、人民銀行在北京召開重點房地產(chǎn)企業(yè)座談會，會議上，明確了重點房地產(chǎn)企業(yè)資金監(jiān)測和融資管理規(guī)則，被稱為“三道紅線”。該政策將于2021年1月1日起全行業(yè)全面推行。

“三道紅線”包括房企剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負債率不得大于70%；房企的凈負債率不得大于100%；房企的“現(xiàn)金短債比”小于1 。此外，拿地銷售比是否過高、經(jīng)營性現(xiàn)金流情況兩個方面也將作為監(jiān)管機構(gòu)考察的重要指標(biāo)。

參加此次重點房地產(chǎn)企業(yè)座談會的房企包括12家，分別是碧桂園、恒大、萬科、融創(chuàng)、中梁、保利、新城、中海、華僑城、綠地、華潤和陽光城。對這12家房企將進行融資債務(wù)總規(guī)模的控制。

房地產(chǎn)企業(yè)有息債務(wù)規(guī)模也將受到控制，相關(guān)方面對房企按“紅-橙-黃-綠”四檔管理，分檔設(shè)定為有息負債規(guī)模增速閾值，每降低一檔，上限增加5%。踩中兩條，有息負債規(guī)模年增速不得超過 5%；踩中一條，增速不得超過 10%；一條未中，不得超過 15%。

2020年12月31日，央行、銀保監(jiān)會聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于建立銀行業(yè)金融機構(gòu)房地產(chǎn)貸款集中度管理制度的通知》(下稱《通知》)，對中國境內(nèi)的所有法人銀行房地產(chǎn)貸款集中度進行管理。

具體為，房地產(chǎn)貸款余額占該機構(gòu)人民幣各項貸款余額的比例(以下簡稱房地產(chǎn)貸款占比)和個人住房貸款余額占該機構(gòu)人民幣各項貸款余額的比例(以下簡稱個人住房貸款占比)應(yīng)不得高于兩部委確定的房地產(chǎn)貸款占比上限和個人住房貸款占比上限。

（圖片來源：21世紀(jì)經(jīng)濟報道）

2021年2月，按照住宅用地分類調(diào)控文件要求，22個重點城市實現(xiàn)兩“兩集中”：一是集中發(fā)布出讓公告，且2021年發(fā)布住宅用地公告不能超過3次；二是集中組織出讓活動。同時，22個重點城市暫停發(fā)布住宅用地公告。22個重點城市除了北上廣深四個一線城市外，還有南京、蘇州、杭州、廈門、福州、重慶、成都、武漢、鄭州、青島、濟南、合肥、長沙、沈陽、寧波、長春、天津、無錫18個二線城市。

2021年7月22日，中央高層出席加快發(fā)展保障性租賃住房和進一步做好房地產(chǎn)市場調(diào)控工作電視電話會議并講話，其指出，不把房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟的手段，全面落實穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預(yù)期的房地產(chǎn)長效機制，促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

同一天，住建部和央行分別對保障性租賃住房、房地產(chǎn)調(diào)控和房地產(chǎn)金融調(diào)控發(fā)表權(quán)威解讀。

住建部在解讀中表示，未來將對調(diào)控工作不力、房價上漲過快的城市堅決予以問責(zé)，下一步還將加強房地產(chǎn)金融管控，完善房地產(chǎn)企業(yè)三線四檔融資管理規(guī)則，落實銀行房地產(chǎn)貸款集中度管理，堅決查處經(jīng)營貸、消費貸、信用貸違規(guī)用于購房。

央行強調(diào)，下一步，將繼續(xù)圍繞穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預(yù)期目標(biāo)，持續(xù)完善房地產(chǎn)金融管理長效機制。

2021年7月23日，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部等8部門發(fā)布《關(guān)于持續(xù)整治規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序的通知》(以下簡稱“通知”)。通知主要從房地產(chǎn)開發(fā)、房屋買賣、住房租賃以及物業(yè)服務(wù)四個方面切入，對房地產(chǎn)市場秩序進行全面規(guī)范。

未來文旅如何去做？我想還是要回歸產(chǎn)業(yè)的本質(zhì)和基本規(guī)律，一是控制投資體量，文旅一定需要較大的投資，但真的需要動輒幾十億上百億嗎？如果沒有了地產(chǎn)的念想，是否要回歸理性？

二是認真打造產(chǎn)品及服務(wù)，文旅的本質(zhì)是消費品，是打動人心的產(chǎn)品，豪華的硬件如果沒有了靈魂很難獲得真正的生命力；三是文旅文旅要持續(xù)運營迭代產(chǎn)品，才能在長達平均十年的時間里獲得長遠的收益，這個收益不會很快，更不會像地產(chǎn)般暴利，細水長流，但帶給目的地的是綜合收益，是投資方與目的地的長期共贏。

地產(chǎn)支撐的文旅模式經(jīng)歷了假文旅真地產(chǎn)、真文旅真地產(chǎn)，以后會到真文旅半地產(chǎn)，一定配套的地產(chǎn)用以更好的支持文旅發(fā)展及資源要素升值，形成真正良性的共贏局面才能長久，全依賴地產(chǎn)支撐的文旅要告一段落了。

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