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借力國企混合所有制，華僑城集團通過旗下平臺完成了數(shù)個大手筆的資本運作。然而，“旅游＋地產(chǎn)”的模式注定了華僑城集團必須要快速跑馬圈地，以期攻占市場、增加布局。

7月1日，西安曲江文化旅游股份有限公司（下稱“曲江文旅”， 600706.SH）發(fā)布公告稱，華僑城集團全資子公司華僑城西部投資有限公司（下稱“華僑城西部投資”）與西安曲江文化控股有限公司（下稱“曲江文化控股”）、曲江文化產(chǎn)業(yè)投資（集團）有限公司（下稱“曲江文投”）三方簽署協(xié)議，華僑城西部投資擬以增資擴股方式，取得曲江文旅間接控股股東曲江文投51%的股份，成為曲江文旅控股股東。增資完成后，曲江文旅實際控制人將由西安曲江新區(qū)管理委員會（下稱“曲江新區(qū)管委會”）變更為國務院國資委。

資料顯示，曲江文投為曲江文化控股的全資子公司，曲江新區(qū)管委會則持有曲江文化控股99.9%的股權。曲江文投主要從事園區(qū)建設、文化旅游、影視、會展及文化旅游項目開發(fā)等領域，系西安曲江新區(qū)運營開發(fā)主體。此外，由于交易完成后華僑城西部投資對曲江文旅的持股比例將超過30%，從而觸發(fā)全面要約收購義務，所以華僑城西部投資應向公司除曲江旅游集團外的其他股東發(fā)出全面要約，要約價格為19.85元/股。

與此同時，西安飲食（000721.SZ）也發(fā)布公告稱，公司控股股東西旅集團（持股1.05億股，占公司總股本的21.04%）與華僑城集團簽署協(xié)議，前者擬向后者轉讓7486萬股（占公司總股本的15%）股份，同時將持有的3014.16萬股（占總股本的6.04%）的表決權、提案權等權利授權給華僑城集團。權益轉讓完成后，華僑城集團持有西安飲食15%的股份，同時擁有21.04%的表決權。西安飲食實際控制人，也將由西旅集團背后的西安市國資委，變更為國務院國資委。

華僑城集團在西安的布局速度堪稱閃電。在此之前的6月19日，華僑城集團與西安市政府簽署了一份2380億元規(guī)模的全面戰(zhàn)略合作協(xié)議。

根據(jù)協(xié)議內容，未來5年，華僑城集團將圍繞西安本地歷史文化資源和現(xiàn)代化城市建設需要，通過一系列項目的打造，將公司“文化+旅游+城鎮(zhèn)化”的發(fā)展模式移植于西安。

“華僑城集團當前正著力深耕‘文化+旅游+城鎮(zhèn)化’發(fā)展模式，在全國各地尋求合作機會、布局投資項目?！睂τ诖舜螒?zhàn)略合作，華僑城集團黨委書記、總經(jīng)理段先念在簽約儀式上如此表述。

他進一步透露，與西安市政府的合作，以“周秦漢唐文化+現(xiàn)代化國際化大都市”為主線，實施“1+7”系列重大項目建設，打造“文化+旅游+城鎮(zhèn)化”大載體、大平臺、大產(chǎn)業(yè)。在上述“1+7”系列重大項目中，“1”指的是指西安市政府與華僑城集團簽署的全面戰(zhàn)略合作協(xié)議，“7”是指西安市曲江新區(qū)投資平臺及合作項目、西安市國資委“絲路文化”項目、灃東華僑城大型文化旅游綜合項目、秦嶺華僑城國家級生態(tài)旅游度假區(qū)項目、碑林華僑城興慶宮城市文化客廳綜合項目、未央華僑城漢城湖主題文化綜合項目和蓮湖華僑城北院門城市更新綜合項目。

“這是近年來西安市體量最大的招商引資項目?！?一位西安市政府的工作人員告訴記者，2380億元的投資規(guī)模，對于西安來講，無論官方還是民間，都能明白其中的份量。

此次戰(zhàn)略合作還有一個背景，那便是華僑城集團掌門人段先念身份的轉換。在履職華僑城之前，段先念曾任西安市副市長，也被稱為“西安房地產(chǎn)市場品牌時代的開啟者”及“曲江新區(qū)的締造者”。所以此番華僑城與曲江之間的碰撞自然讓人關注。

值得注意的是，在2380億元的大框里，華僑城集團還將聯(lián)手西安市實施央地混改，參與西安市國企改革，對數(shù)家文旅類上市公司進行戰(zhàn)略重組，助推西安乃至陜西文化產(chǎn)業(yè)的升級轉型。

“宣布在西安大手筆投資不到半個月就拿下陜西的兩家上市公司，背后的真相就是華僑城集團運用自身央企的身份通過央地混改、PPP模式、投資并購等模式推動自身文旅項目的跑馬圈地。因此，參與當?shù)貒蠡旄?，是華僑城投資布局的一大特征?！币晃唤咏A僑城集團的知情人士表示。

同樣的投資套路在云南也上演過。今年4月，華僑城集團是以增資擴股的方式投資云南世博、云南文投。據(jù)悉，云南世博、云南文投同屬于云南省國資委下屬公司。增資擴股完成后，華僑城集團通過其設在云南的全資子公司持有世博、文投各51%的股權比例，云南省國資委持有其余49%的股權。此外，華僑城集團通過華僑城云南公司100%認購云南旅游的11.3億定增。而云南旅游由云南世博控股，持股比例49.52%。因此，通過控股云南世博，華僑城也實現(xiàn)了對云南旅游的間接控股?？毓珊螅A僑城共計持有云南旅游57.07%的股權，云南旅游的實際控制人由云南省國資委變更為國務院國資委。

而控股云南旅游，也使華僑城集團有了華僑城A之外的另一個“地產(chǎn)+文旅”上市平臺。華僑城股份公司副總裁姚軍在接受媒體采訪時指出，“華僑城通過與云南世博、云南文投、云南城投三大文化旅游集團全面合作，控股上市公司云南旅游，為項目準備了融資平臺和金融支持方案。而項目的良好發(fā)展又將反哺資本要素的發(fā)展。”

由此可知，在重資產(chǎn)運行模式下，需要大量資金，這恰恰是段先念早先提出的“旅游+互聯(lián)網(wǎng)+金融”模式，即運用企業(yè)內部和外部的整合、重組、兼并等多種手段，以股權投資、戰(zhàn)略合作、收購并購、參與土地一級開發(fā)等多種運作方式，加大獲取資源的力度和城鎮(zhèn)化項目的布局。此外，公司投身國企改革，探索與產(chǎn)業(yè)資本、金融資本的互動融合。

對于華僑城而言，控股云南旅游是其參與的一次國資改革的試驗。從業(yè)務層面來看，作為國內和世界知名的文旅、主題公園運營商，在傳統(tǒng)主題公園業(yè)務發(fā)展進入成熟期后，尋找新的增長點對華僑城勢在必行，云南豐富的旅游資源吸引了華僑城，本次重組使得云南旅游完成了混改，以及實際控制人的變更，成為文旅行業(yè)首例實際控制人發(fā)生完全變化的上市公司國企改革。

相比央企間頻繁的兼并整合，近年來，像華僑城這樣直接參與地方國企改革的央企并不多見。多家券商認為，作為央企混改的先行者，華僑城引入民資、降低國有持股比例及管理層股權激勵等舉措，為其它央企和國資的混改提供了參考樣本。

在加速外部擴張的同時，華僑城集團也對內部業(yè)務進行整合。7月5日，由華僑城集團控股的文旅科技正式在新三板終止掛牌。而在一個月前，文旅科技就已經(jīng)發(fā)生了變化，由華僑城A控股轉變?yōu)槿A僑城集團直接控股，這一系列動作表現(xiàn)出華僑城集團將旅游科技板塊做大的意圖。

資料顯示，文旅科技在2009年成立，于2015年登陸新三板，是華僑城集團文化科技產(chǎn)業(yè)板塊的主力企業(yè)。目前，文旅科技主要經(jīng)營游樂項目技術開發(fā)、數(shù)碼影視及動畫設計、制作等高科技文化旅游產(chǎn)品。

從2016年年報來看，文旅科技實現(xiàn)營業(yè)收入3.27億元，同比增長36.78%，實現(xiàn)凈利潤8913.83萬元，同比增長32.85%，毛利率達到46.33%，高出華僑城A旅游綜合業(yè)務毛利率。文旅科技在2014年、2015年凈利潤分別達到了5915萬元、6761萬元，2015年的毛利潤率甚至高出華僑城A旅游業(yè)務毛利率10個百分點左右。

談及此次在新三板的掛牌終止，華僑城集團也對外稱是為了在主板上市，做大旅游業(yè)務，實現(xiàn)公司估值體系重構。實際上，文旅科技作為華僑城集團控股的文化科技產(chǎn)業(yè)板塊企業(yè)，并不是第一次透露出主板上市的意圖。

早在2015年12月，西安宏盛科技發(fā)展股份有限公司（簡稱“ST宏盛”）以9.6億元認購當時還是華僑城集團子公司華僑城A持有的文旅科技公司60%股權，還擬以資產(chǎn)置換及發(fā)行股份并支付現(xiàn)金的方式向其他3名自然人購買文旅科技40%股權。如果當時交易完成，華僑城A將持有ST宏盛26.48%股份，成為第一大股東，ST宏盛控股股東將變更為華僑城A，文旅科技也就完成借殼上市。

但是，2016年8月，華僑城A發(fā)布公告稱，由于交易方案復雜等原因終止出售文旅科技60%股權，文旅科技借殼上市未能實現(xiàn)。華僑城集團表示，文旅科技登陸新三板是想要在公司本身“文化+旅游+科技”的基礎上再加“互聯(lián)網(wǎng)+資本市場”，與資本市場形成互動，借殼上市或者退市可能采取排隊上市的手段，同樣是為了借助資本市場的支持做大旅游綜合業(yè)務，增強作為主題公園制造與服務供應商的競爭力。

而文旅科技終止掛牌新三板之前就已經(jīng)發(fā)出了板塊擴大的信號。4月12日，華僑城A公布兩宗股權轉讓關聯(lián)交易，計劃轉讓泰州華僑城100%股權給華僑城集團全資子公司華僑城華東投資有限公司和華僑城股份，同時將持有文旅科技60%股權給華僑城集團。其中，華僑城集團以現(xiàn)金支付10.17億元收購華僑城股份持有的深圳華僑城文化旅游科技股份有限公司60%股權。交易后，華僑城股份不再持有文旅科技股權。這也意味著，文旅科技從華僑城A剝離，成為華僑城集團直接控股的子公司。

關于轉讓文旅科技，華僑城股份解釋，公司文旅科技相關業(yè)務占公司整體比重較小，重組后可以使公司更加集中精力發(fā)展主業(yè)，具有公司戰(zhàn)略的合理性；另一方面，目前交易價格較公司對文旅科技的初始投資增長幅度較大，可為公司帶來較好的投資收益。

“由于華僑城集團自身規(guī)模的不斷擴張，必須要把內部的業(yè)務板塊梳理清楚，因此，通過從華僑城A旗下剝離文旅科技，進而實現(xiàn)華僑城集團直接控股有助于實現(xiàn)各自業(yè)務板塊深耕。”上述證券人士指出。

隨著文旅科技的掛牌終止，華僑城集團控股的上市公司分別是華僑城A、康佳集團、華僑城亞洲、云南旅游，加上近期入股的曲江文旅、西安飲食，華僑城集團在資本市場的版圖也在不斷擴大。

華僑城集團的文化產(chǎn)業(yè)發(fā)展始于1989年，其于深圳創(chuàng)建了中國第一個文化主題公園錦繡中華。此后，華僑城集團走出深圳，到北京、上海等城市異地擴張。而華僑城集團的發(fā)展主要以旅游+地產(chǎn)業(yè)務協(xié)同為主。而地產(chǎn)業(yè)務從來不是華僑城業(yè)務的主角，其角色主要是反哺旅游業(yè)務。

“旅游和房地產(chǎn)市場都有較強的地域性特征，要想做大做強，就必須不斷獲取優(yōu)質資源，在更大范圍內進行布點布局。這既是擴大業(yè)務規(guī)模、保持行業(yè)地位的要求，也是華僑城業(yè)績實現(xiàn)持續(xù)滾動增長的必然手段?！鄙鲜鼋咏A僑城的知情人士指出。

眾所周知，在2009年華僑城集團將主要的資產(chǎn)注入上市之后，華僑城A便成為通過旅游地產(chǎn)項目建設的主體。在此后的發(fā)展中，華僑城A歸屬于母公司凈利潤規(guī)模從17.06億增長到68.88億元，復合增長率達到了22.7%，高于主營業(yè)務收入的復合增速18.3%。

以華僑城A的歡樂谷為例。根據(jù)中國指數(shù)研究院數(shù)據(jù)顯示,完成資產(chǎn)注入后的2009年以來, 華僑城A累計獲取項目規(guī)劃建筑面積1737萬平方米,土地投資金額1157億元，平均土地成本6662元/平米，而公司目前項目平均市場銷售價格為33741元/平方米，資產(chǎn)升值幅度極大。

在“主題公園打包”開發(fā)的項目模式中，華僑城A首先參加政府主題公園項目整體建設招標，獲取項目開發(fā)權。之后再通過招拍掛獲取公園建設所需土地，除了建設主題樂園所需的娛樂設施用地之外，還包括住宅及商業(yè)項目。數(shù)據(jù)統(tǒng)計顯示，華僑城A過去幾個項目的園區(qū)投資占總投資的比例平均為28%，園區(qū)投資占比越低對于公司而言項目整體收益越高，而地產(chǎn)平均配建面積為102萬平方米。

在主題園區(qū)開發(fā)為公司儲備低價土地的同時, 華僑城A還將承擔主題樂園的投資建設任務。目前，華僑城A累計投資以及計劃投資的“歡樂谷”及“歡樂海岸”項目數(shù)量為11個，單個項目的平均投資金額為32億元。如果將主題樂園投資額視為整體開發(fā)的成本，目前在核心二線城市華僑城A的可售項目平均銷售價格已經(jīng)超過2萬/平方米，平均成本 3190元/平米，約18萬平方米的項目銷售足以收回園區(qū)投資。

從華僑城A目前的主營業(yè)務收入來看，根據(jù)子公司的業(yè)務性質進行劃分，包括旅游綜合業(yè)務、房地產(chǎn)業(yè)務和其他業(yè)務(紙包裝等)。旅游綜合業(yè)務包含了主體園區(qū)運營收入、旅游地產(chǎn)收入兩部分，2016年上述收入規(guī)模高達160億，占總收入比例的45%，而地產(chǎn)業(yè)務則是其他的純地產(chǎn)業(yè)務子公司的房地產(chǎn)開發(fā)收入，在2016年的收入為189億元，占總收入比例的53%。因此，從實際運營口徑來看，房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務由旅游地產(chǎn)(主題公園附近項目)和普通地產(chǎn)兩部分組成。按照2016年的財報口徑來計算，上述收入為300億元，占總收入比例的84%，為華僑城A的利潤核心。

縱觀整個房地產(chǎn)行業(yè)，華僑城A的整體的利潤率水平明顯高于地產(chǎn)行業(yè)的其他公司，這主要是受益于公司的拿地價格優(yōu)勢。數(shù)據(jù)顯示，在2009年－2016年，華僑城A的旅游綜合和地產(chǎn)開發(fā)的平均毛利率水平為56.7%，即便在行業(yè)受到政策調控、價格出現(xiàn)回落的時期, 公司的結算毛利率也可以維持在50%以上。

在2016年，華僑城A的房地產(chǎn)簽約銷售規(guī)模達到275億元,百強房企排名62位，布局進入了14個城市，其中3個一線城市，9個二線城市和2個三線城市。截止到2017年6月,華僑城A參與開發(fā)的項目合計規(guī)劃建筑面積為1977萬平方米，而未結算建筑面積為1371萬平方米，權益未結算面積為1031萬平方米，權益貨值3792億。“從華僑城A的資源儲備規(guī)模和年度銷售規(guī)模來看，整體開發(fā)節(jié)奏較慢，過去幾年銷售規(guī)模維持在150億左右的水平。隨著整個集團擴張?zhí)崴?，華僑城A的整體開發(fā)效率會得到提升?！?/p>

過去多年，華僑城依靠“旅游+地產(chǎn)”的模式圈地造鎮(zhèn)，利用景區(qū)、酒店、住宅等不同業(yè)態(tài)形成整體，在產(chǎn)品功能、盈利方式上形成互相補充之勢，并解決了短期現(xiàn)金回流和長期的持續(xù)性盈利問題。“但華僑城構筑起的壁壘并不難被打破，集團目前正在面臨空前激烈的競爭。行業(yè)競爭已進入紅海，華僑城集團前有國際巨頭，后有國內猛虎，就連房企都已介入文旅行業(yè)，華僑城集團必須找到新的增長點，掙脫出旅游+地產(chǎn)的界限、增強業(yè)務模式的競爭力?！鄙鲜鲋槿耸恐赋?。

*本文來源：地產(chǎn)雜志（dichanzazhi），原標題：《華僑城“跑馬圈地”》