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那么，這三種市場各自有怎樣的特點呢？這里我借用一段頗為認同的光大證券研究部所做的分析。

1、優(yōu)質(zhì)公立養(yǎng)老機構(gòu)的特點：“一床難求、等不起”

如全國標桿公立養(yǎng)老院—北京第一社會福利院，僅能提供1100張床位，排隊登記的老人一度超過1萬人，每年輪候只能入住幾十位；上海靜安區(qū)公辦民營的樂寧老年福利院僅有167個床位，位于鬧市，環(huán)境優(yōu)美，收費合理（4000~5000元/月，餐費700元/人/月）較受歡迎，僅對靜安區(qū)戶籍老人開放。即便如此，輪候入駐的老人有時仍需排隊幾年。

2、私立養(yǎng)老機構(gòu)嚴重兩級分化，低端質(zhì)量堪憂，高端負擔不起

低端民營的福利院設(shè)施條件差，服務(wù)意識不足，護理水平低；高端民營養(yǎng)老機構(gòu)條件雖好但收費較高，收費區(qū)間在8000~30000元/月不等。統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2016年全國居民人均可支配收入23821元，城鎮(zhèn)人均可支配收入為33616元，每月8000-30000元的養(yǎng)老費用對多數(shù)家庭來說無法負擔，僅能滿足少部分高收入家庭需求。

3、傳統(tǒng)居家養(yǎng)老矛盾重重，房價和人力成本高企

大城市房價高漲居住空間有限，人力成本高企導致護工費用不菲，多代人共同居住的生活矛盾等等，均成為目前養(yǎng)老難題。

《中國養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)白皮書》顯示，截止2014年，國內(nèi)養(yǎng)老機構(gòu)收留撫養(yǎng)老年人數(shù)，僅相當于全國65歲及以上老年人總數(shù)的2.1%，相當于全國失能老人總數(shù)的8.5%。

預(yù)計2020年我國養(yǎng)老地產(chǎn)市場空間將達到7.7萬億元，2030年將進一步擴張，達到22.3萬億元。

2、養(yǎng)老地產(chǎn)探索發(fā)展的三階段回顧

站在2017年的當下，我們?nèi)シ从^養(yǎng)老地產(chǎn)行業(yè)的產(chǎn)品歷程，行業(yè)進步的輪廓逐漸清晰起來。

漸漸地，市場從觀望、探索和前期的產(chǎn)品試錯和研發(fā)，逐步走向了產(chǎn)品線化和規(guī)?；陌l(fā)展階段。這其中需求端的因素是養(yǎng)老理念的改變、養(yǎng)老生活習慣的調(diào)整，對于新思想新生活方式的接受程度；而與此同時，在產(chǎn)品供給端的產(chǎn)品不斷升級提升、服務(wù)系統(tǒng)的不斷完善，也成為市場規(guī)?；l(fā)展的一個重要促進因素。

最近光大證券最新的研究報告，把養(yǎng)老地產(chǎn)的發(fā)展模式梳理成三個階段，我個人相對比較認同，總結(jié)如下：

1、2000~2010 養(yǎng)老概念作為銷售賣點，進入初步探索期

該階段“養(yǎng)老概念”初步探索階段，開發(fā)模式仍沿襲傳統(tǒng)地產(chǎn)開發(fā)理念，強調(diào)“銷售”而非“服務(wù)”，養(yǎng)老概念多作為“掛羊頭”的銷售賣點，物業(yè)產(chǎn)品設(shè)計中出現(xiàn)部分適老性住宅，但后期運營管理普遍缺失，養(yǎng)老設(shè)施規(guī)?？s水，服務(wù)水平較差，模式不成熟。 

2、2010~2015 服務(wù)意識強化，產(chǎn)品逐步多元，開始企業(yè)試水期

進入第二階段，養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)中的“運營意識”和“服務(wù)意識”逐步強化，規(guī)模擴大，產(chǎn)品形態(tài)逐步多元，適老化住宅及養(yǎng)老社區(qū)發(fā)展迅速，出現(xiàn)了醫(yī)療養(yǎng)老結(jié)合（典型如上實東灘瑞慈花園在社區(qū)中設(shè)置瑞金醫(yī)院）、候鳥式旅游養(yǎng)老（典型如保利三亞海棠灣和太平保險集團的梧桐人家）、學院式養(yǎng)老（典型如綠城烏鎮(zhèn)雅園）等多元化養(yǎng)老地產(chǎn)模式。 

當然，在快速老齡化的巨大需求之下，養(yǎng)老服務(wù)機構(gòu)仍存在不足和匹配程度低的問題，同時伴隨著養(yǎng)老服務(wù)人員缺乏，素質(zhì)有待提高，設(shè)施設(shè)備有待完善等問題，急需動員社會力量，加大投入，構(gòu)建多層次養(yǎng)老服務(wù)體系。 

3、2016~至今 需求全面爆發(fā)，政策加強引導，企業(yè)進入搶灘登陸黃金期

市場空間巨大，需求全面爆發(fā)，政策加強引導，財政金融加強支持，養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)進入了“搶灘登陸”的黃金機遇期。

根據(jù)WIND數(shù)據(jù)，我國養(yǎng)老服務(wù)床位數(shù)從2005年158萬張迅速增長至2016年底730萬張；PPP養(yǎng)老項目投資額從2016年初的1227億元迅速增長到2017年8月的近1900億元。

3、各路資本加快布局養(yǎng)老地產(chǎn)，房企險資占大頭

由上可見，巨大的市場容量和可預(yù)計的發(fā)展空間，吸引各路資本的目光進行布局和嘗試，實力雄厚的企業(yè)抓緊搶占大勢制高點，獲取產(chǎn)業(yè)控制權(quán)和話語權(quán)，制訂產(chǎn)業(yè)發(fā)展標準，為即將來臨的養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)大發(fā)展作好戰(zhàn)略準備。 

目前主要參與養(yǎng)老地產(chǎn)的機構(gòu)主要有三類：一是實力雄厚，經(jīng)驗豐富的大牌開發(fā)商：如萬科、保利、復(fù)星、綠地、首創(chuàng)、遠洋、綠城、上實等；二是手握長期低成本資金的保險機構(gòu)：如泰康人壽、生命人壽、新華保險、國壽、太保、合眾等；三是尋求產(chǎn)業(yè)擴張及挖掘新利潤點的產(chǎn)業(yè)資本：如和諧基金、紅杉資本、云鋒基金等；

房企、保險、醫(yī)療機構(gòu)強強聯(lián)手，將適老性物業(yè)開發(fā)、保險產(chǎn)品設(shè)計、醫(yī)療護理服務(wù)結(jié)合，貫通養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)運營全過程。運營管理不斷吸收美國澳洲日本等發(fā)達國家的養(yǎng)老經(jīng)驗，引入國外成熟管理團隊，或直接與國外養(yǎng)老管理企業(yè)合資開發(fā)養(yǎng)老項目。

如太平養(yǎng)老和上海實業(yè)均與美國Watermark公司簽訂了合作協(xié)議，綠地與澳洲養(yǎng)老服務(wù)集團Provectus Care達成合作協(xié)議，遠洋集團與美國Emeritus集團簽署協(xié)議等。 

由于養(yǎng)老地產(chǎn)客戶區(qū)的特殊性，醫(yī)養(yǎng)結(jié)合成為重點開發(fā)模式，醫(yī)療服務(wù)方面更加重視醫(yī)療企業(yè)聯(lián)合及護理服務(wù)的輸出。如上實集團與瑞金醫(yī)院合作開發(fā)東灘養(yǎng)老；上海地產(chǎn)、萬科、上海中醫(yī)藥大學共同成立上海申養(yǎng)公司；遠洋集團“椿萱茂”聯(lián)合遠洋“海醫(yī)匯”知名醫(yī)療資源；泰康之家醫(yī)療保險掛鉤，大力推廣醫(yī)養(yǎng)融合。 

進入2017年，各路資金紛紛加大在養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的布局，舉例來看：

【中南建設(shè)】

2017年3月與濟寧市簽署《濟寧市中西醫(yī)結(jié)合醫(yī)院任城區(qū)老年護養(yǎng)院政府和社會資本合作PPP 項目合同》，總投資規(guī)模達6.66億元。

【中弘股份】

2017年4月分別以4.96億元和6.6億元競得北京平谷區(qū)夏各莊鎮(zhèn)的兩宗A61機構(gòu)養(yǎng)老設(shè)施用地。

【綠地集團】與【復(fù)星星堡】

2017年6月合作簽約養(yǎng)老項目落戶佛山張槎未來城；同年7月綠地香港與澳洲養(yǎng)老服務(wù)集團Provectus Care達成合作協(xié)議。

【華潤集團】

207年8月總價10.46億拿下南寧良慶區(qū)首宗養(yǎng)老地塊；同月與沈陽市鐵西區(qū)政府正式簽署合作協(xié)議打造沈陽市養(yǎng)老及健康產(chǎn)業(yè)示范區(qū)。

【同仁堂】

2017年5月北京同仁堂（集團）有限責任公司發(fā)布成立同仁堂養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)基金，設(shè)立10億元產(chǎn)業(yè)基金，同時啟動同仁堂北京健康養(yǎng)老項目，標志著百年老字號同仁堂健康養(yǎng)老全國戰(zhàn)略正式實施。

【南京新百】

2017年6月擬以受讓股權(quán)及增資方式入股南京禾康智慧養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)有限公司，交易總價1.22億人民幣獲得其51%的股權(quán)，進一步加快在居家養(yǎng)老服務(wù)領(lǐng)域的擴展。

4、領(lǐng)先企業(yè)已率先形成養(yǎng)老產(chǎn)品線

眾所周知，從早在住宅時代的開始，中國地產(chǎn)業(yè)就出現(xiàn)了產(chǎn)品線式發(fā)展的現(xiàn)象。那些經(jīng)典的產(chǎn)品線，如萬科的四季花城系列，綠城的桂花園系列，都曾成為一代人的居住生活方式的樣板。 

地產(chǎn)產(chǎn)品線模式是大型集團進行規(guī)?；瘮U展的一種模式載體，如同汽車工業(yè)的T型車的產(chǎn)品線。地產(chǎn)的產(chǎn)品線的存在，在工程、效率、成本上都對整個產(chǎn)業(yè)效率產(chǎn)生了極大的提升。

一般情況是，當行業(yè)內(nèi)發(fā)現(xiàn)了一種功能特別的產(chǎn)品存在了需求，但尚處于研發(fā)階段，還沒有出現(xiàn)規(guī)?；纳a(chǎn)，沒有制定量化標準的時候，就需要開發(fā)模具，研究未來量產(chǎn)的可能性。一旦某日，市場逐步成熟，需求穩(wěn)定，產(chǎn)品研發(fā)模具試錯、調(diào)整、優(yōu)化、改進完畢，上下游供應(yīng)鏈體系高度融合，那就可以進行大規(guī)模的投向市場。工業(yè)界這種常用的產(chǎn)品線方法，在地產(chǎn)業(yè)也廣泛存在。 

對于養(yǎng)老地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)，我認為當前已經(jīng)度過了試錯、探索、優(yōu)化調(diào)整期，模具已經(jīng)開啟，進入快速發(fā)展的產(chǎn)品線的時代。

下面我借用廣大證券的一組資料整理，對當前地產(chǎn)企業(yè)和保險企業(yè)兩大陣營開發(fā)的養(yǎng)老產(chǎn)品線進行分析，以讓業(yè)界對市場主流產(chǎn)品線的全貌有個較為清晰、完整的認知。

1、萬科“隨園系列”三大養(yǎng)老產(chǎn)品線

萬科稱得上是養(yǎng)老地產(chǎn)行業(yè)領(lǐng)跑者。

萬科隨園養(yǎng)老三大產(chǎn)品分別為隨園嘉樹（活躍長者公寓）、隨園護理院（家庭式長者康復(fù)護理中心）和隨園之家（社區(qū)居家養(yǎng)老服務(wù)中心），提供不同層級不同照護方式的養(yǎng)老產(chǎn)品。 

2009 年杭州萬科“隨園嘉樹”項目立項標志著萬科養(yǎng)老邁出第一步；2013年長者社區(qū)隨園嘉樹面世，家庭式長者康復(fù)中心隨園護理院正式對外運營；2016年萬科隨園養(yǎng)老正式形成社區(qū)、機構(gòu)和居家養(yǎng)老三大層級的養(yǎng)老服務(wù)體系；2016年11月萬科在寧波一次性落定12家隨園之家，2016年12月成為深圳深圳首家公辦養(yǎng)老機構(gòu)PPP試點項目的運營合作方，截止2016年底，萬科社區(qū)居家養(yǎng)老隨園之家以杭州和寧波為中心，已覆蓋超過100家日間照料中心，開始進入規(guī)?；\營。 

2017年1月萬科與長發(fā)集團簽約拓展長春養(yǎng)老市場，同月與悅榕莊簽約拓展高端酒店養(yǎng)老市場。萬科稱后續(xù)將不斷延展養(yǎng)老服務(wù)產(chǎn)業(yè)鏈，打通政府協(xié)會、專業(yè)醫(yī)院、養(yǎng)老機構(gòu)、醫(yī)學院、設(shè)備材料開發(fā)商等上下游，形成以長者服務(wù)為中心的養(yǎng)老生態(tài)圈，未來三年萬科隨園養(yǎng)老將布局千個網(wǎng)點，直接服務(wù)客戶數(shù)超過5萬名，覆蓋長者將達60萬人。

除此之外，萬科還打造過萬科怡園這個城市公寓型養(yǎng)老的品牌，其風格簡約、清新、溫暖，頗具特色。

2、保利的“三位一體”中國式養(yǎng)老

保利的養(yǎng)老地產(chǎn)項目起步較早，2012年11月正式運營的北京保利西山林語和熹會為其典范項目，建面2.2萬平米；和熹會建筑為西山林語內(nèi)酒店改造而成，相對于新建養(yǎng)老機構(gòu)成本較低，采用會員費+月租的收費模式，內(nèi)部護理人員接受專業(yè)培訓，運營側(cè)重養(yǎng)老服務(wù)。

2014年開發(fā)的保利西塘越項目稱得上是中國養(yǎng)老地產(chǎn)界的濃重一筆。項目配套9000平方米的康復(fù)中心，可提供日常檢查，專門體檢、醫(yī)療及康復(fù)服務(wù)；目前保利正在以“全鏈條方式”介入養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)，提出居家為基礎(chǔ)、社區(qū)為依托、機構(gòu)為支撐“三位一體”的中國式養(yǎng)老模式。 

2017年3月保利地產(chǎn)首個“嵌入式”社區(qū)養(yǎng)老機構(gòu)“保利·慧享福”長者照護之家在上海正式揭幕，標志保利地產(chǎn)正逐步將適老產(chǎn)品由機構(gòu)擴展至社區(qū)。

3、綠城“烏鎮(zhèn)雅園”學院式養(yǎng)老

綠城作為國內(nèi)涉水養(yǎng)老地產(chǎn)較早的房地產(chǎn)企業(yè)，其特點在于“學院式”養(yǎng)老地產(chǎn)，成立了專門的教育公司和老年大學，為老年人提供學習和娛樂服務(wù)。

綠城首次試水養(yǎng)老地產(chǎn)是2010年推出位于杭州臨平的綠城藍庭項目中的“頤養(yǎng)公寓”，除健康中心、文體活動中心、社區(qū)門診、護理院等公共配套外，這里還組建了一所社區(qū)老年大學，這成為綠城“學院式養(yǎng)老”的初步探索。

2011年，綠城正式組建學院式養(yǎng)老運營平臺——綠城頤樂教育公司，負責在十幾個城市的綠城社區(qū)里開設(shè)的數(shù)十所頤樂學院的運營管理。位于烏鎮(zhèn)的雅園項目，成為綠城目前“學院式養(yǎng)老”的最大實驗場，綠城牽手專注康復(fù)醫(yī)療和養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的雅達國際，共同打造包括烏鎮(zhèn)雅園在內(nèi)的烏鎮(zhèn)國際健康生態(tài)產(chǎn)業(yè)園。

2015年4月，綠城與浙江交通投資集團在青山湖項目合作；2016年7月，“杭州市余杭區(qū)社會福利中心養(yǎng)老、助殘區(qū)塊社會化運營項目”簽約儀式在余杭區(qū)殘疾人聯(lián)合會舉行。作為中標單位，杭州綠城頤居投資管理有限公司及康寧醫(yī)院股份有限公司作為代表參加本次簽約儀式，該項目集老年公寓、孤殘兒童、精神（智力）殘疾人托管拖養(yǎng)、社會救助管理（區(qū)級避災(zāi)倉庫）為一體，旨在打造高品質(zhì)晚年生活、營造幸福家園。

2017年7月25日，余杭綠城頤養(yǎng)中心正式運營，該頤養(yǎng)中心面向?qū)ο蟀ㄗ岳砝先恕⒔橹先?、介護老人和失智老人，共有床位1000張，在提供充足醫(yī)療保障的同時依舊延續(xù)綠城特色的學院式養(yǎng)老風格。余杭綠城頤養(yǎng)中心是余杭區(qū)社會福利中心的一部分，該福利中心由余杭區(qū)政府投資建設(shè)，由杭州綠城頤居投資管理有限公司運營管理。

4、遠洋引入國外失智照護，醫(yī)養(yǎng)結(jié)合打造“椿萱茂”品牌

遠洋集團與哥倫比亞太平洋公司、美國知名養(yǎng)老服務(wù)商Emeritus集團簽署協(xié)議，共同組建中外合資企業(yè)進行開發(fā)和經(jīng)營，外方將提供專業(yè)設(shè)備的選擇和采購、項目院長及護士等培訓在內(nèi)的多項服務(wù)。

遠洋椿萱茂主打三類養(yǎng)老產(chǎn)品，分別是CLRC長者社區(qū)、CB老年公寓和CC照料中心。

2016年5月，遠洋地產(chǎn)養(yǎng)老品牌椿萱茂（北京青塔）項目對外宣告正式營業(yè)，至此，椿萱茂在京的運營項目遞增至三個，“椿萱茂”養(yǎng)老品牌進入“品牌連鎖品質(zhì)服務(wù)”的全新發(fā)展階段。2016年12月，遠洋·椿萱茂（北京北苑）的正式面世，標志著遠洋品牌連鎖化養(yǎng)老公寓第四次落地。

遠洋椿萱茂的最大亮點是失智照護。它引入美國失智照護第三大運營商MERIDIAN的失智照護項目，達到了國內(nèi)失智照護實踐領(lǐng)域的領(lǐng)先水準，并且成為中國唯一認可理論認證及培訓授權(quán)機構(gòu)（AVO），填補了國內(nèi)失智癥認可理論培訓的空白。

5、上海申養(yǎng)公司著力打造“居、護、醫(yī)、社”

上海申養(yǎng)投資管理股份有限公司成立于2015年，是由上海地產(chǎn)集團、上海萬科、上海中醫(yī)藥大學聯(lián)合發(fā)起成立的混合所有制企業(yè)，專注于養(yǎng)老運營服務(wù)行業(yè)。申養(yǎng)公司目前聚焦于上海，著力打造居（長者公寓）、護（照護機構(gòu)）、醫(yī)（康復(fù)護理院）、社（社區(qū)為老服務(wù)中心）等養(yǎng)老運營服務(wù)業(yè)務(wù)，立志于提供面向大眾的品質(zhì)醫(yī)養(yǎng)服務(wù)。

目前，申養(yǎng)公司已有城花智匯坊、古美智匯坊兩家社區(qū)為老服務(wù)中心在運營，鎮(zhèn)坪路望年薈照護機構(gòu)也于近期開始投入運營。申養(yǎng)公司稱正在籌備中的社區(qū)為老服務(wù)中心、照護機構(gòu)、長者公寓、康復(fù)護理院等各類機構(gòu)20多家，遍布上海主要中心城區(qū)。預(yù)計到2017年，公司運營管理養(yǎng)老床位數(shù)將超過3000張。

6、上實東灘瑞慈花園，引入瑞金醫(yī)院和老年大學的CCRC長者社區(qū)

上實集團擬投資100億元建設(shè)“長者社區(qū)”，東灘長者社區(qū)依托東灘優(yōu)質(zhì)生態(tài)資源，由全球知名的設(shè)計公司帕金斯·伊士曼（美國）領(lǐng)銜規(guī)劃，打造符合中國長者生活特點的一站式養(yǎng)老的示范性社區(qū)。整個社區(qū)占地面積約2500畝，規(guī)劃總建筑面積給100平方米，可滿足10000多名長者的健康居住需求。項目定位為CCRC模式，將采取租售結(jié)合的方式，主要面向中等收入人群。

上實瑞慈花園是東灘長者社區(qū)的首個養(yǎng)老社區(qū)項目，由在養(yǎng)老社區(qū)設(shè)計領(lǐng)域有盛譽的斯坦伯格公司（美國）設(shè)計，采用國際先進的CCRC模式，傾力打造“醫(yī)療+學習”的一站式養(yǎng)老社區(qū)。上實瑞慈花園充分考慮長者的健康居住需要，在社區(qū)內(nèi)部配建餐飲、健身會所、瑞金醫(yī)院東灘醫(yī)療中心、上海老年大學東灘長者書院等設(shè)施，毗鄰小區(qū)配建東灘生態(tài)園、東灘生態(tài)農(nóng)莊、上實瑞慈健康館等公共活動空間。

7、復(fù)星集團的大健康戰(zhàn)略 復(fù)星星堡開始輸出咨詢服務(wù)

復(fù)星是上海第一家同時擁有外商投資許可、工商企業(yè)法人執(zhí)照和民政局頒發(fā)的養(yǎng)老機構(gòu)許可證的養(yǎng)老機構(gòu)。復(fù)星集團對養(yǎng)老、健康產(chǎn)業(yè)的研究較早，2011年復(fù)星表示看好未來養(yǎng)老地產(chǎn)，并會加大此領(lǐng)域的投資，復(fù)星旗下房地產(chǎn)投資管理平臺提出健康蜂巢概念，探索及嘗試將健康、養(yǎng)老與地產(chǎn)有機融合，打通養(yǎng)老保險、綜合地產(chǎn)、醫(yī)藥健康三大產(chǎn)業(yè)平臺，構(gòu)建大健康戰(zhàn)略格局。

2013年5月，由復(fù)星集團與峰堡投資集團合資設(shè)立的上海星堡老年服務(wù)有限公司宣布其在中國首個綜合養(yǎng)老社區(qū)（星堡中環(huán)養(yǎng)老社區(qū)）正式開業(yè)，占地面積18,000平方米，擁有189個獨立居住房間，30個雙人居住的協(xié)助護理床位，據(jù)稱項目由美國Fortress集團原裝團隊打造。美國峰堡與復(fù)星的投資比例各占50%股份。同時星堡已為國內(nèi)多個養(yǎng)老地產(chǎn)投資與開發(fā)商提供了專業(yè)的養(yǎng)老咨詢顧問服務(wù)和第三方管理服務(wù)。

2017年5月16日，復(fù)星地產(chǎn)旗下大健康投資和運營平臺星健與澳洲藍寶石控股集團簽訂合資協(xié)議，雙方共同成立合資公司，共同打造北京七葉香山照護型養(yǎng)老項目。

8、泰康保險打造“保險與醫(yī)養(yǎng)實體跨界結(jié)合”戰(zhàn)略

目前泰康之家已在北京、上海、廣州、三亞、蘇州、武漢、成都、杭州等多個重點城市開展項目，形成?三亞看海、陽澄觀湖，龍塢望山?的泰康養(yǎng)老社區(qū)特色布局。 

2016年9月泰康之家·蜀園正式對外開放，將落地實踐“醫(yī)養(yǎng)融合”模式，填補西南地區(qū)高品質(zhì)醫(yī)養(yǎng)市場空白，預(yù)計2018年正式投入運營；2016年11月，泰康保險集團與云南省人民政府簽署戰(zhàn)略合作協(xié)議；同月泰康與國際先進養(yǎng)老社區(qū)管理者NorthStar Realty Finance Corp.（“北星”地產(chǎn)金融公司）簽訂合作協(xié)議，進軍國際醫(yī)養(yǎng)市場。2017年1月，泰康之家?粵園在廣州蘿崗開業(yè)運營，十三五期間，泰康將與廣東省在醫(yī)養(yǎng)結(jié)合等多方面展開合作，全力支持廣東經(jīng)濟建設(shè)。

9、中國人壽的“大資管、大健康、大養(yǎng)老”

針對養(yǎng)老社區(qū)，中國人壽開發(fā)出一系列與其對接的保險產(chǎn)品，購買這些對接保險產(chǎn)品的客戶除享有正常的保險保障之外，還享有保證入住權(quán)、優(yōu)先入住權(quán)、費用減免權(quán)、體驗入住權(quán)四大權(quán)益。

2016年5月，中國人壽旗下健康養(yǎng)老品牌“國壽嘉園”面世；中國人壽還與華為公司舉行了智慧養(yǎng)老聯(lián)合創(chuàng)新實驗室簽約儀式，雙方將在智慧養(yǎng)老創(chuàng)新方面展開多項合作，構(gòu)建具有中國人壽特色的健康養(yǎng)老服務(wù)創(chuàng)新模式。位于蘇州陽澄湖半島的活力養(yǎng)生社區(qū)項目命名為“國壽嘉園·雅境”。中國人壽聯(lián)手美國最大的非上市養(yǎng)老運營機構(gòu)魅力花園公司，共同建設(shè)復(fù)合型養(yǎng)老養(yǎng)生社區(qū)。

10、中國太平集團“梧桐人家”，候鳥式養(yǎng)老

“太平梧桐人家”是中國太平集團投資興建的首個養(yǎng)老社區(qū)旗艦店，目前與中國太平推出的終身年金養(yǎng)老保險產(chǎn)品“悅享金生”進行捆綁式的銷售，即購買“悅享金生”或達到一定標準的新款養(yǎng)老產(chǎn)品，前5000名客戶可獲得保證入住資格和有限入住資格。入住后，返還的年金可以沖抵養(yǎng)老費用。

2015年11月，保利地產(chǎn)和太平人壽達成戰(zhàn)略合作，在健康養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)進行全面合作；2016年6月，太平養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)管理有限公司與美國水印公司合資組建的太平水印（上海）養(yǎng)老企業(yè)管理有限公司正式成立，對接中國太平上海“梧桐人家”大型養(yǎng)老社區(qū)項目；2016年12月，中國太平保險集團與一方集團合作的太平一方大健康產(chǎn)業(yè)股權(quán)投資基金正式簽約落成，基金總規(guī)模8億元。

11、合眾人壽的合眾優(yōu)年生活·持續(xù)健康退休社區(qū)

合眾優(yōu)年生活·持續(xù)健康退休社區(qū)借鑒美國CCRC養(yǎng)老模式，推出兩大特色社區(qū)AAC社區(qū)和CCRC社區(qū)，核心服務(wù)理念是家的氛圍，品牌隸屬公司是合眾優(yōu)年（北京）投資有限公司，股東是中發(fā)實業(yè)（集團）有限公司、合眾人壽保險股份有限公司，已獲取土地包括沈陽社區(qū)、武漢社區(qū)、合肥社區(qū)、南寧社區(qū)等。

2015年10月，合眾人壽與美國Summit Healthcare REIT公司合資收購美國南科羅拉多州、俄勒岡州和弗吉尼亞州的6處養(yǎng)老社區(qū)，成為我國保險資金出海收購養(yǎng)老社區(qū)的第一個成功案例。2016年11月，合眾人壽聯(lián)同信泰資本、Welltower. Inc發(fā)起一筆約9.3億美元（約合人民幣63.24億元）的投資，用于收購美國13個州的39家養(yǎng)老護理社區(qū)。2016年12月底，合眾人壽斥資2億元收購了長三角地區(qū)共7家養(yǎng)老院，成為國內(nèi)首家收購養(yǎng)老院股權(quán)的保險公司。

針對以上情況，2014年國土資源部出臺的《養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施用地指導意見》中明確了養(yǎng)老用地的屬性及出讓方式，擇重簡摘如下：

“養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施用地登記為醫(yī)衛(wèi)慈善用地，出讓最高年限50年，不是房地產(chǎn)開發(fā)用地，轉(zhuǎn)變土地性質(zhì)必須繳納土地出讓金；“防范以養(yǎng)老用地為名變相“圈地”、“囤地”，帶醫(yī)院一次供地不能超過5公頃，不帶醫(yī)院的不能超過3公頃；營利性養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施用地，原則上以租賃方式為主；鼓勵盤活存量用地用于養(yǎng)老設(shè)施，已建成住宅小區(qū)增加非盈利養(yǎng)老設(shè)施建筑面積的可不增收土地款”等； 

顯然，政府并不鼓勵占地規(guī)模動輒上千畝的“集中型”或“圈地型”養(yǎng)老，而是鼓勵“居家型”、“社區(qū)型”、“分散型”養(yǎng)老，與我國“十三五”規(guī)劃結(jié)合國情提出要“建立以居家為基礎(chǔ)、社區(qū)為依托、機構(gòu)為補充的多層次養(yǎng)老服務(wù)體系”要求相匹配。 

前期的養(yǎng)老地產(chǎn)項目之所以屢屢出現(xiàn)“掛羊頭賣狗肉”，打著養(yǎng)老旗號進行房地產(chǎn)開發(fā)及大規(guī)模銷售，其部分原因在于養(yǎng)老地產(chǎn)的核心在“后續(xù)運營和持續(xù)照護服務(wù)”，其主要盈利來自于長期租金收入和資產(chǎn)升值，現(xiàn)金回流速度慢，在開發(fā)和運營階段均需要有穩(wěn)定的、長周期、低成本、大規(guī)模的資金做支持，這一點與目前追求高杠桿和快周轉(zhuǎn)的房地產(chǎn)開發(fā)有本質(zhì)區(qū)別。 

其實這也是無奈之舉。在融資渠道缺乏、資本結(jié)構(gòu)不合理、社會資本參與度低，無法獲得長周期和低成本資金的支持情況下，開發(fā)企業(yè)必須利用部分物業(yè)的銷售款來保證現(xiàn)金流，同時也包括債務(wù)借新還舊和放大財務(wù)杠桿。

2015年之后，國開行、發(fā)改委等部門分別發(fā)布了金融支持養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的文件，目前養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)資金來源除了企業(yè)自有資金外，國開行融資、養(yǎng)老專項債、保險資金是主要資金來源。關(guān)于國外流行的養(yǎng)老房地產(chǎn)REITs的研究早已開始，目前由于各種原因仍未出臺。 

隨著“以售養(yǎng)租”模式被廣泛詬病而逐步退出市場，目前盈利性養(yǎng)老項目的主流模式轉(zhuǎn)為“會費+月費”的會員卡模式，保險機構(gòu)為主導開發(fā)的養(yǎng)老項目多與其養(yǎng)老保險產(chǎn)品銷售進行捆綁。 

養(yǎng)老機構(gòu)對入駐的養(yǎng)老客戶收取一次性會員費（100萬-500萬不等），后續(xù)每月繳納5000-10000元的月費（如需其他特殊服務(wù)則另外收取特護費），目前主流的泰康保險的泰康之家、萬科隨園嘉樹、上實東灘瑞慈花園、表上海鴻泰樂璟會，上海親和源老年公寓等均采用此類收費模式。

面對一個新的快速增長的養(yǎng)老地產(chǎn)市場，如何搶占市場紅利已經(jīng)是產(chǎn)品線競爭階段的各大戰(zhàn)略投資集團的思考重點。雖然本文所列舉的上述集團在這個行業(yè)里，已經(jīng)率先進行了布局，但這絕不意味著行業(yè)大局已定。隨著中央各種扶植養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的政策出臺，我認為真正的競爭序幕，料將出現(xiàn)在即將到來的2018年。

縱觀IT行業(yè)、制造業(yè)等產(chǎn)品創(chuàng)新的發(fā)展歷程，我們可以知道一個行業(yè)只有在技術(shù)規(guī)范、市場穩(wěn)定后，才會出現(xiàn)真正的不會被顛覆的穩(wěn)定的市場大鱷。 

從上述的研究可以看出，面對這個市場空間達7萬億的養(yǎng)老地產(chǎn)的開發(fā)，本質(zhì)上不僅是一個產(chǎn)品研發(fā)設(shè)計問題，也是專業(yè)服務(wù)的問題。這就如同前十年的購物中心市場一樣，難點絕不在于硬件設(shè)施的投入，真正的行業(yè)痛點在于如何提升養(yǎng)老型資產(chǎn)的經(jīng)營效率。

雖然說居家養(yǎng)老和機構(gòu)養(yǎng)老是當前市場主流，但在未來的產(chǎn)品競爭階段，如何打造一個風景優(yōu)美、服務(wù)設(shè)施齊備、管理規(guī)范、環(huán)境溫馨、社區(qū)功能多樣的、集康養(yǎng)文旅社區(qū)居住為一體的養(yǎng)老項目，可能是未來地產(chǎn)企業(yè)產(chǎn)品研發(fā)的重點，也將會是一個新的市場藍海。

本文部分文章素材來自光大證券研究報告