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一方面擁有山岳美景和多年運(yùn)營經(jīng)驗(yàn)，一方面卻只能靠索道或門票收入度日，隨著文旅行業(yè)熱度不斷增加，山岳景區(qū)轉(zhuǎn)型的大幕已經(jīng)拉開，數(shù)以千億計(jì)的資本可能會在未來數(shù)年蜂擁而入，這并非夸張，國內(nèi)前50名房地產(chǎn)企業(yè)過半數(shù)涉足旅游產(chǎn)業(yè)，前五位的房地產(chǎn)大鱷則100%涉足旅游產(chǎn)業(yè)，BATJ互聯(lián)網(wǎng)巨頭亦全部進(jìn)入旅游產(chǎn)業(yè)。

12月6日，黃山旅游對外發(fā)布公告稱，公司與宋衛(wèi)平旗下的藍(lán)城集團(tuán)簽署框架協(xié)議，雙方欲聯(lián)手打造若干醫(yī)療康養(yǎng)小鎮(zhèn)、特色農(nóng)業(yè)小鎮(zhèn)、主題旅游小鎮(zhèn)等綜合體。同日，黃山旅游的另一份公告亦表示公司與黃山區(qū)政府簽署協(xié)議合作開發(fā)黃山與九華山之間的太平湖風(fēng)景區(qū)。

*太平湖景區(qū)

另據(jù)執(zhí)惠了解，12月7日，在中國黃山第二屆旅游投資發(fā)展高峰論壇上，黃山賽富基金管理有限責(zé)任公司終于落定，首期10億資金中，黃山旅游投入2.5億。

山岳型景區(qū)產(chǎn)品是中國觀光旅游的傳統(tǒng)產(chǎn)品，在國內(nèi)旅游目的地體系中占據(jù)重要地位。然而，近年來，隨著旅游消費(fèi)升級時代的到來，山岳型景區(qū)開始遇到發(fā)展瓶頸，主要表現(xiàn)是產(chǎn)品供給單一，以觀光型為主，同質(zhì)化嚴(yán)重；收入來源單一，陷入以門票、索道客運(yùn)為主的尷尬境地，人均客單價低，經(jīng)過多年發(fā)展，收入遭遇增長天花板；新的產(chǎn)品供給開發(fā)不足，企業(yè)增長乏力。而另一方面則是火爆全國遍地開花的特色小鎮(zhèn)、田園綜合體形態(tài)層出不窮。

作為最早上市的景區(qū)類旅游公司，黃山旅游曾提出“一山一水一村一窟”的戰(zhàn)略，與黃山區(qū)政府簽約獲取黃山腳下的太平湖特許經(jīng)營權(quán)便是其戰(zhàn)略落到實(shí)處之所在。

在12月7日論壇當(dāng)天的發(fā)言中，圍繞山岳型景區(qū)的發(fā)展痛點(diǎn)，黃山旅游總裁章德輝提出了自己的思路：“一個轉(zhuǎn)變，兩個維度，四篇文章”。

一個轉(zhuǎn)變是黃山旅游的總要求，兩個維度是實(shí)施路徑。其中四篇文章包括：

第一篇為“山內(nèi)文章”，即實(shí)施景區(qū)供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革，創(chuàng)新產(chǎn)品供給，提高產(chǎn)品附加值和體驗(yàn)感，增強(qiáng)吸引力，比如正在實(shí)施的東海景區(qū)開發(fā)、山上酒店錯位發(fā)展，推出研學(xué)游、戶外游等。

第二篇為“山外文章”，即走下山，依靠黃山旅游巨大IP品牌及每年三百多萬的客流量，打造全區(qū)域、全產(chǎn)業(yè)、全時空的全域旅游目的地，比如進(jìn)行“一山一水一村一窟”布局，規(guī)劃建設(shè)譚家橋國際小鎮(zhèn)，打造集旅游集散、度假休閑、購物娛樂于一體的國際小鎮(zhèn)。

第三篇文章是轉(zhuǎn)型文章，黃山旅游將推動傳統(tǒng)業(yè)務(wù)積極轉(zhuǎn)型發(fā)展，分別對應(yīng)景區(qū)、酒店、索道、徽菜、旅行社。

第四篇文章是創(chuàng)新的文章，即實(shí)施“旅游+”戰(zhàn)略，探索跨界創(chuàng)新，包括旅游特色小鎮(zhèn)、旅游演藝、體育、教育、目的地電商平臺、農(nóng)副產(chǎn)品等。

黃山旅游總裁助理丁維對執(zhí)惠表示，“黃山旅游已經(jīng)“上山”20年了，主要是圍繞黃山來做經(jīng)營，我們的利潤和營收來自于黃山。但是隨著時代的發(fā)展，現(xiàn)在對度假產(chǎn)品和休閑產(chǎn)品的需求與日俱增，而黃山靠門票索道的收入已經(jīng)進(jìn)入瓶頸期，我們需要通過資本力量，并購，來打造新黃山”。

實(shí)際上，不光是黃山旅游，眾多上市的山岳景區(qū)亦存在靠山吃山、外延難伸。比如麗江旅游今年上半年的營收構(gòu)成中，索道業(yè)務(wù)占據(jù)過半；湖南張家界旅游的主營收入中三分之二則來自索道客運(yùn)、景區(qū)門票。在實(shí)際發(fā)展中，麗江旅游易主華邦健康，由民營企業(yè)掌管經(jīng)營；張家界旅游則重金投入開發(fā)大庸古城文旅項(xiàng)目，希望實(shí)現(xiàn)多元化收入。

黃山旅游此次與藍(lán)城集團(tuán)合作打造特色小鎮(zhèn)亦引發(fā)關(guān)注。值得關(guān)注的是，在12月7日在黃山市舉辦的這次論壇上，宋衛(wèi)平還與黃山旅游高層一同亮相。

根據(jù)公開的協(xié)議來看，兩家胃口不小。雙方將打造康養(yǎng)小鎮(zhèn)、特色農(nóng)業(yè)小鎮(zhèn)、旅游小鎮(zhèn)等綜合體，盡管這些主題小鎮(zhèn)都是目前流行的主題形態(tài)且存在一定程度的合一性，但是不得不承認(rèn)這些主題各異的小鎮(zhèn)也包含了不同與以往的內(nèi)容業(yè)態(tài)，其打造運(yùn)營的難度可想而知。同時不論是黃山、太平湖，還是各類形態(tài)的古村落，其土地規(guī)劃亦是嚴(yán)之又嚴(yán)，如何將特色小鎮(zhèn)的房地產(chǎn)項(xiàng)目落地亦考驗(yàn)投資方的規(guī)劃設(shè)計(jì)能力甚至是游說規(guī)避能力。

在談及黃山旅游與藍(lán)城集團(tuán)的合作細(xì)節(jié)時，丁維稱目前已經(jīng)開始詳細(xì)調(diào)研預(yù)期的地塊，“我們目前與藍(lán)城集團(tuán)簽署的是一個戰(zhàn)略合作協(xié)議，約定了未來的戰(zhàn)略房展方向，成立合資公司擬。但是包括雙方出資多少，占比多少，還沒有進(jìn)一步商定”。

可以看出的是，目前黃山旅游與藍(lán)城集團(tuán)的合作仍然停留在框架協(xié)議階段，至于投資額度到底有多大尚未有具體數(shù)字。

丁維對執(zhí)惠表示，“這些特色小鎮(zhèn)主要圍繞黃山市打造，當(dāng)然前提是要以黃山市可以提供多少土地而定，土地需求不小。未來投資額度，地塊決定不了也就決定不了具體數(shù)字。昨天我們也在看相關(guān)的地塊，目前圍繞黃山現(xiàn)有的存量地塊進(jìn)行。” 

不過黃山旅游開發(fā)太平湖的“一水”戰(zhàn)略仍然要符合相關(guān)政策要求，此亦考驗(yàn)黃山旅游在針尖起舞的規(guī)劃運(yùn)營能力。太平湖為國家4A級景區(qū)，若拿下太平湖的特許經(jīng)營權(quán)，黃山旅游仍需要符合該景區(qū)的總體規(guī)劃。太平湖景區(qū)劃分為風(fēng)景游覽區(qū)、生態(tài)保育區(qū)、濕地生態(tài)區(qū)、水域保護(hù)區(qū)、康體運(yùn)動區(qū)、歷史文化體驗(yàn)區(qū)、接待服務(wù)區(qū)七大功能分區(qū)。其中分級保護(hù)共分一級、二級、三級和外圍保護(hù)地帶等三個等級。 一級保護(hù)區(qū)面積為58.53平方公里。二級保護(hù)區(qū)面積為169.32平方公里。三級保護(hù)區(qū)面積為47.98平方公里。外圍保護(hù)地帶面積為149.07平方公里。

丁維亦對執(zhí)惠表示，“盡管黃山旅游已于太平湖所在地的黃山區(qū)政府簽署協(xié)議，但未來與藍(lán)城集團(tuán)的落地項(xiàng)目還不好說是否在太平湖。包括項(xiàng)目中的商業(yè)物業(yè)、商業(yè)地產(chǎn)等內(nèi)容還要符合太平湖的總規(guī)和詳規(guī)，現(xiàn)在項(xiàng)目的具體規(guī)劃還在做。目前無法得知具體的用地指標(biāo)?！?/p>

此次黃山旅游的“下山”盡管細(xì)節(jié)未定，但其投入的資金十分龐大卻能定論。相比于一個特色小鎮(zhèn)動則數(shù)十億的投資規(guī)模，黃山旅游與藍(lán)城集團(tuán)的合作涉及醫(yī)療康養(yǎng)、特色農(nóng)業(yè)等旅游形態(tài)，黃山旅游的資金儲備亦十分重要。在12月7日，于黃山市舉辦的黃山第二屆旅游投資發(fā)展高峰論壇上，黃山旅游與知名風(fēng)投賽富公司合作的第一支產(chǎn)業(yè)基金也正式落定，據(jù)執(zhí)惠了解，這支基金的總體規(guī)模為10個億，其中黃山旅游出資2.5億，其余部分靠募集完成。

黃山旅游相關(guān)人在與執(zhí)惠對話時表示，產(chǎn)業(yè)基金主要為黃山服務(wù)。這只基金可以緩解黃山旅游在投資并購旅游行業(yè)時遇到的回報(bào)周期較長的弊端，適當(dāng)減少對上市公司的業(yè)績影響。

*本文作者：執(zhí)惠分析師王延超。