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如果競爭對手占了上風(fēng), 那就最好站到他們一邊亦從中獲利，這句話用于形容一些多住宅的房地產(chǎn)開發(fā)商再合適不過。布魯克菲爾德物業(yè)公司（Brookfield Property Partners）和雷曼兄弟前管理團隊成立的房地產(chǎn)投資咨詢公司Silverpeak Real Estate Partners近日宣布與短租巨頭Airbnb合作嘗試建造Airbnb式的公寓。
布魯克菲爾德物業(yè)公司稱其與Airbnb今年十月推出的類似酒店概念的新品牌Niidos達成2億美元的股權(quán)投資協(xié)議，Silverpeak Real Estate Partners對此企業(yè)也投資了2000萬美元。Niido的運營主體是位于邁阿密的Newgard Development Group，兩家公司投資的2.2億美元歸屬于Niido，而不是Airbnb。
這兩家房地產(chǎn)公司對于Airbnb的投資說明，在同行竭力與該公司進行斗爭的時候，一些房東及開發(fā)商開始意識到與Airbnb合作的必要性。公寓投資與管理公司（AIMCO）目前正在起訴Airbnb，要求該短租巨頭制止其租戶在Airbnb平臺上非法出租房源的行為。
布魯克菲爾德物業(yè)公司總資產(chǎn)大約為680億美元，而其母公司布魯克菲爾德資產(chǎn)管理公司管理下的資產(chǎn)總值超過2650億美元。該物業(yè)公司投資Niido社區(qū)說明它持接受房屋共享而非與之抗爭的立場。
雙贏合作？
那么，這些地產(chǎn)公司為什么要與Airbnb進行合作呢？
簡而言之，因為這樣做能給他們帶來很大收益。在今年9月推出友好建筑項目（Friendly Buildings Program）時，Airbnb明確向多戶住房開發(fā)商傳遞出這樣一個盈利的價值主張：如果你們允許租戶將公寓放在Airbnb上出租，我們愿意跟你們一起分享所得利潤。
自該項目推出以來，Airbnb稱截至2017年8月，公司在全球范圍內(nèi)增加超過1萬個房源。
與Airbnb合作為其友好建筑項目提供物業(yè)管理服務(wù)的房屋共享平臺Pillow進行的一項調(diào)查結(jié)果顯示，Airbnb 2016年65%的預(yù)訂間夜量都來自公寓或具有獨立產(chǎn)權(quán)的公寓建筑。此外，另一項由美國國家多戶住房委員會（National multifamily housing council）及金斯利公司（Kingsley Associates）發(fā)起的調(diào)查結(jié)果顯示，49% 25以下的租戶有意通過房屋共享的方式增加收入來源。
Pillow CEO 肖恩-康威（Sean Conway）表示，目前的情況來看，“Airbnb已很普遍”，他還認為每個出租人未來將會把出租房屋看做像超級網(wǎng)速一樣方便人們生活的便利設(shè)施。我認為，這一想法未來會得到驗證?！?/span>
“我認為，回頭看過Airbnb去兩年或兩年半的發(fā)展歷程非常有趣?！?/span>Airbnb 全球政策總監(jiān)克里斯-勒翰（Chris Lehane）說，“我2015年秋季剛來公司時，整個房地產(chǎn)行業(yè)都在嘗試了解房屋共享經(jīng)濟，但那時他們通常與這種非標住宿形式保持一定距離。到了今天，包括Niido CEO哈維-赫爾南德斯（Harvey Hernandez）在內(nèi)的一些行業(yè)領(lǐng)袖都在積極與我們開展合作。但這并不是說，他們已經(jīng)與每個地產(chǎn)開放商或房東都建立了良好的合作關(guān)系?！?/span>
勒翰繼續(xù)說：“現(xiàn)在可以看出來，私營行業(yè)的開發(fā)商很了解消費者的狀態(tài)，知道這一人群的位置、流向、需求及如何提升他們的參與感。歸根結(jié)底，建房子成本很高，地產(chǎn)商必須找到符合消費者需求又比較經(jīng)濟的模式。我們能夠幫助開發(fā)商找到更賺錢的方式，同時通過幫助租戶增加收入來源的方式幫助他們保住自己的房產(chǎn)。”
Fident Capital創(chuàng)始人及房地產(chǎn)開發(fā)金融師凱文-喬凱特（Kevin Choquette）認為，Airbnb之所以推出友好建筑項目，主要是因為房東對租戶分租其公寓的做法感到不滿。
“Airbnb意識到，房東的不滿可能會給公司品牌及市場擴張帶來很多不良影響?！?/span>
喬凱特表示，如果Airbnb能與地產(chǎn)開發(fā)商合作，讓他們指定，甚至設(shè)計Airbnb需要的公寓，并解決業(yè)主向Airbnb平臺開放房源所需要的經(jīng)濟效益、品質(zhì)控制及透明度等方面的問題，這樣對合作的雙方無疑是雙贏局面。初期跡象顯示，Airbnb Niido要做的正是提供一種雙贏的解決方案。
對于布魯克菲爾德及Silverpeak的投資，喬凱特說，“我很贊賞他們把傳統(tǒng)的股權(quán)引入到創(chuàng)新項目的做法。大多數(shù)情況下，房地產(chǎn)行業(yè)做出改變很慢，其行業(yè)創(chuàng)新遠遠落后于大多數(shù)行業(yè)。或者說，這個行業(yè)的創(chuàng)新性一直都不足。此次保守機構(gòu)的這個動作很令人振奮，我很好奇未來的結(jié)果會是什么樣子。我個人認為，他們會做得很好。”
Niido業(yè)務(wù)及其運營模式
Airbnb Niido公寓按年租給作為主要住宅地的租戶，租戶然后能夠把自己的公寓每年最多出租180天。不過，租戶在Airbbnb上出租自己的房源需要特別的技術(shù)和服務(wù)，而使用接入Airbnb平臺的Niddo App能夠為這些租戶提供日歷管理、設(shè)施訂單量查詢、無鑰匙入住等服務(wù)。租戶能夠保留除稅款及欠Airbnb債務(wù)后75%的利潤，其他25%的利潤歸業(yè)主Niddo所有。
康威表示，這種居住式公寓租賃成功的關(guān)鍵是對房源品質(zhì)的“嚴格控制”及更高的“透明度”。盡管Pillow是Airbnb的合作伙伴，但Pillow目前尚未與Niido簽訂任何正式的合作協(xié)議，不過兩個公司一直都在商談此次。
雖然Airbnb和Niido都堅稱，Niido社區(qū)并不是酒店，但這種模式的確使用了類似酒店業(yè)務(wù)的技術(shù)和戰(zhàn)略。比如，所有地方都將有一個為旅行者提供禮賓服務(wù)的“房東負責(zé)人”。而且，與當(dāng)前涌現(xiàn)的很多共享住宅一樣，Airbnb Niido社區(qū)將會像傳統(tǒng)酒店那樣預(yù)留很多公共空間。
Niido支付施工或所有社區(qū)的改造費用，擔(dān)任業(yè)主運營商的角色，但在使用Airbnb品牌及服務(wù)技術(shù)保持同步方面與Airbnb展開合作。如果這種運營模式聽起來很熟悉，那是因為兩者之間的關(guān)系類似于酒店業(yè)主與酒店管理公司或酒店品牌商之間的關(guān)系。目前尚不清楚的是，Niido背后的公司向Airbnb支付多少品牌及技術(shù)使用費。
借助于Brookfield和Silverpeak注入的2.2億美元資金，Niido計劃2018年在美國建成至少四個Airbnb Niido社區(qū)。第一個社區(qū)計劃在2018年初建成開業(yè)，選址地點為佛羅里達州奧蘭多市外的基西米，其他三個社區(qū)規(guī)劃在其他地點，Niido CEO 赫爾南德斯沒有透露具體的規(guī)劃位置，只是稱公司比較看重東南地區(qū)。據(jù)彭博社報道，公司計劃在邁阿密、勞德爾堡及坦帕三地開發(fā)Niido社區(qū)。
盡管第一個社區(qū)是配有324套房源的新建筑，赫爾南德斯表示，公司可能會在現(xiàn)有的公寓綜合體基礎(chǔ)上開發(fā)其他Niido社區(qū)。
“未來這類房源庫存會越來越多，”康威說，他還表示公司正在與多戶住房開發(fā)商合作類似概念的項目。“這些項目還沒有名稱，但基本上跟酒店一樣。他們有租客需要的各種設(shè)施，一些居民也居住在那里，因為這些房屋的確很漂亮。有很多大型多住宅房產(chǎn)運營商準備在社區(qū)采用這種模式興建類似社區(qū)。不過，建成Niido這樣的社區(qū)要花費很長的時間，如果在現(xiàn)有公寓的基礎(chǔ)上開發(fā)會更容易，項目進展也更快?！?/span>
不過，康威補充說，“這種模式仍屬于房屋共享。租客能夠像當(dāng)?shù)厝艘粯由?。租客住在別人的主要居所里，這與住在酒店的感覺完全不同?！?/span>
Airbnb建Niido社區(qū)的意義
很明顯，與其他許多大型連鎖酒店競爭對手一樣，Airbnb想在世界各地隨時隨地為消費者提供更多的住宿選擇類型。這也是Airbnb允許B&B和精品酒店在平臺上推廣其客房的原因。這也是公司想擁有更多Airbnb式酒店庫存的原因，盡管這些Airbnb Niido社區(qū)跟傳統(tǒng)酒店不同，更像是共享住宅模式。
隨著最終IPO上市的時間越來越近，盡管Airbnb目前在世界各地已擁有超過400萬個房源，房源數(shù)量的持續(xù)增加將依然是公司增長的關(guān)鍵。Airbnb上市的另一個關(guān)鍵是公司的盈利情況。關(guān)于這一點，Airbnb CFO 勞倫斯-托西（Laurence Tosi）和勒翰都說過，Airbnb在今年已實現(xiàn)盈利。據(jù)CNBC報道，一位熟知Airbnb財務(wù)狀況的知情人士透露，Airbnb在2017年的預(yù)訂量同比增長大概50%。
所以，盡管Airbnb一直宣稱自己與眾多酒店公司不同，也許這個短租巨頭與酒店并沒有那么大的不同？至少從Niido社區(qū)及最近的其他工作可以看出，Airbnb像地產(chǎn)商一樣，開始受益于“如果競爭對手占了上風(fēng), 那就最好站到他們一邊亦從中獲利（然后做得更好）”那句老話。
*本文作者：執(zhí)惠分析師李海強。
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