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繼今年1月宣布融資數(shù)億元后，精品民宿品牌Locals路客（簡(jiǎn)稱(chēng)路客）于3月初宣稱(chēng)再獲1億元A2輪融資。本輪投資方為順為資本，由雷軍和許達(dá)來(lái)于2011年聯(lián)合創(chuàng)立。
其實(shí)路客不單單是一家民宿運(yùn)營(yíng)商，因?yàn)檫@個(gè)公司還帶有一定的金融屬性。錢(qián)生錢(qián)的模式誰(shuí)都喜歡，但是風(fēng)險(xiǎn)管控卻一直都是難題，是隱憂有時(shí)更是毒藥。
路客以投資民宿獲取回報(bào)為由，在全國(guó)募集投資人資金。簡(jiǎn)單來(lái)說(shuō)，投資人有錢(qián)，但沒(méi)有可作為民宿的房源，這時(shí)投資人就可與路客合作投資民宿，數(shù)量可達(dá)幾十套不等。其實(shí)與此前爆倉(cāng)的旅游金融模式相比，路客的模式有不同。
執(zhí)惠得到的一份名為《2018Locals路客各投資計(jì)劃合作指南》的文件顯示，投資人需要分時(shí)段分批向裝修公司付出大筆裝修資金，作為民宿裝修使用，同時(shí)投資人與裝修公司還需要向“路客”交納不菲的保證金。這里的問(wèn)題出現(xiàn)了，若如上述文件所示，投資人與裝修公司的保證金交“路客”之后，誰(shuí)又來(lái)監(jiān)管“路客”？
這種保證金的模式與共享單車(chē)的押金較為類(lèi)似，消費(fèi)者也好投資者也罷其最終的權(quán)益保障就在于如果平臺(tái)跑路，那么押金/保證金將如何收回？此時(shí)引入第三方監(jiān)管平臺(tái)就非常重要。
對(duì)于資金監(jiān)管問(wèn)題，路客在收到執(zhí)惠的問(wèn)題提綱兩天后，截止發(fā)稿仍未回復(fù)。
此次路客融資的一大投入是開(kāi)拓房源，在去年1萬(wàn)套左右基礎(chǔ)上增至今年的5萬(wàn)套，另計(jì)劃在2019年增至20萬(wàn)套。
事實(shí)是，路客希望快進(jìn)，但路上的挑戰(zhàn)已然不少。其實(shí)一家非金融公司一旦帶有某種金融屬性，那么它就會(huì)獲得眾多第三方質(zhì)疑的眼神。
1.路客的正常模式
據(jù)此前媒體報(bào)道，到2017年底，路客的契約房源有1萬(wàn)套左右，其中個(gè)人委托房源量占30%，加盟商打包認(rèn)購(gòu)房源量為70%。
路客負(fù)責(zé)為所有房源導(dǎo)入供應(yīng)鏈服務(wù)，包括土建修繕（極少）、軟裝設(shè)計(jì)、保潔、運(yùn)營(yíng)管理等，并收取一定管理費(fèi)。
執(zhí)惠以個(gè)人房東和投資人的身份咨詢了路客商務(wù)人員。他透露，個(gè)人委托房源的合作期至少為3年，房子的裝修費(fèi)用由房東負(fù)責(zé)，以兩房一廳80平方米左右面積來(lái)算，費(fèi)用一般在5萬(wàn)元左右，主要是軟裝，如果涉及較大面積硬裝，費(fèi)用需單算。路客不提供裝修費(fèi)的部分補(bǔ)貼。
房子裝修好后投入運(yùn)營(yíng)管理，房東每月收益為：房源每月?tīng)I(yíng)業(yè)額減去路客的管理費(fèi)（月?tīng)I(yíng)業(yè)額的10%），再減去房子內(nèi)配置的礦泉水 、飲料和沐浴露等日常用品，以及水電費(fèi)用。
上述商務(wù)人員說(shuō)，按入住率80%-90%左右來(lái)算，每個(gè)房源每月日常用品的支出差不多在300元左右。為保證品質(zhì)，這些日常用品有一定的品牌要求，一般由路客統(tǒng)一配置。配置前，路客會(huì)提供多個(gè)品牌供房東參考，房東可選擇其一，后由路客采購(gòu)。
路客創(chuàng)始人、CEO蘇同民曾對(duì)媒體表示，委托給路客的房源，可以讓業(yè)主獲得相比長(zhǎng)租更高的租金收益，保守估計(jì)至少可以增加50%的租金收益。
上述商務(wù)人員也自認(rèn)50%的增加額是比較保守的數(shù)字。他說(shuō)，一套兩房或三房的房子住宿均價(jià)在500元-600元左右，全年平均入住率在70%左右，月?tīng)I(yíng)業(yè)額1萬(wàn)左右。北京房源的房東每月收益一般比市場(chǎng)租金高出3000元至5000元。
按此收益對(duì)比裝修費(fèi)，意味著房東在10個(gè)月乃至1年多的時(shí)間里，實(shí)際收益與市場(chǎng)租金打平。換到其他客單價(jià)更低的城市，打平時(shí)間更長(zhǎng)，獲取高于市場(chǎng)收益的時(shí)間也就縮短。
且該商務(wù)人員表示，路客目前在營(yíng)的房子收益不會(huì)比長(zhǎng)租市場(chǎng)租金低，大部分高于租金，但也不能保證每個(gè)房源收益一定高于租金，路客作為運(yùn)營(yíng)方不能保底收益。如果要保底，那么管理費(fèi)的比例就不是10%，路客的收益要更高。目前大部分還是10%管理費(fèi)的模式。
2.路客的投資模式
路客正尋求民宿投資業(yè)務(wù)的擴(kuò)展。
3月16日，路客將進(jìn)行一場(chǎng)大規(guī)模的投資人推介會(huì)，新產(chǎn)品XLotel和MLotel也將推出，這兩款產(chǎn)品所含房間數(shù)量、投資規(guī)模及相應(yīng)優(yōu)惠等方面有所不同。上述商務(wù)人員沒(méi)有對(duì)執(zhí)惠透露詳情，只表示今年推出的主要是一些中小投資項(xiàng)目，金額多為百萬(wàn)級(jí)。
該人員透露，路客民宿投資的準(zhǔn)入門(mén)檻為400萬(wàn)元，相當(dāng)于投資一個(gè)酒店的規(guī)模，需一次性拿出，類(lèi)似于租下了一個(gè)物業(yè)去改造成酒店項(xiàng)目。投資人與路客達(dá)成協(xié)議后，將成立一家投資人全權(quán)持股的公司來(lái)運(yùn)營(yíng)投資項(xiàng)目。
他還透露，這400萬(wàn)通過(guò)路客的一個(gè)資產(chǎn)管理系統(tǒng)，進(jìn)入一家正常的公司的對(duì)公賬戶。關(guān)于具體賬戶信息，他表示不便透露，但打款會(huì)有一個(gè)公正流程，投資人也知道資金的走向。
不過(guò)執(zhí)惠獲得的上述文件顯示，“路客”的投資人可以分為F、H與合伙人三個(gè)級(jí)別，前兩者針對(duì)的是投資人，后者的所謂合伙人計(jì)劃中的相關(guān)方與“路客”綁定更為緊密，也將付出運(yùn)營(yíng)精力。先來(lái)看，更為普遍的F與H計(jì)劃，這兩個(gè)計(jì)劃中共有三方，分別是投資人、“路客”、裝修公司。此時(shí)，三方之間的資金往來(lái)就值得注意了，下圖表現(xiàn)了三方的關(guān)系
從這張圖里可以看到，“路客”作為中間平臺(tái)，掌控著大部分的資金往來(lái)。
1、“路客”收取投資人與裝修公司的雙方保證金。投資人一次投資50套房源，對(duì)應(yīng)的投資額在300萬(wàn)左右，“路客”收取投資人保證金40萬(wàn)，裝修公司30萬(wàn)，共計(jì)70萬(wàn)。
2、裝修公司準(zhǔn)備的個(gè)人賬戶，用以裝修籌建款的支付使用。該賬戶由“路客”管控，錢(qián)款由“路客”設(shè)計(jì)統(tǒng)籌人員操作。
疑問(wèn)隨之產(chǎn)生，如果按照一個(gè)投資人300萬(wàn)的投資額來(lái)看，那么“路客”可影響的保證金就達(dá)到了70萬(wàn)，占比兩成。同時(shí)，還有裝修公司的個(gè)人賬戶。
此前中國(guó)經(jīng)營(yíng)報(bào)在一篇名為《訪路客精品民宿創(chuàng)始人蘇同民：打造民宿共享經(jīng)濟(jì)》的文章中透露，“到2017年底，路客精品民宿實(shí)際運(yùn)營(yíng)房源數(shù)量為5800套，累計(jì)簽約房源數(shù)量為1.5萬(wàn)套，兩者之間還有約1萬(wàn)套加盟商打包認(rèn)購(gòu)房源等待轉(zhuǎn)化”。
若照此粗略估算，“路客”經(jīng)手的保證金金額可能過(guò)億，具體金額還有待路客官方公布。
這里的問(wèn)題就是，“路客”如何保證不挪用投資人的保證金？其實(shí)任何當(dāng)事方的保證在金錢(qián)面前都缺乏定力，路客有無(wú)第三方監(jiān)管平臺(tái)？對(duì)于這些問(wèn)題，截止發(fā)稿，路客并未回復(fù)。
以收益權(quán)為由頭的投資項(xiàng)目，需要第三方平臺(tái)進(jìn)行監(jiān)管，這里面包括投后跟蹤、資金賬戶盡管、分批劃撥等等。由于涉及到收益權(quán)而非股權(quán)，項(xiàng)目方在運(yùn)營(yíng)項(xiàng)目時(shí)往往更要考慮社會(huì)影響，一旦項(xiàng)目難符預(yù)期，這個(gè)錢(qián)你是退不退？
路客對(duì)投資人的投資規(guī)模有一定要求，這意味著投資人都是有錢(qián)人。此中的一個(gè)潛藏邏輯可能是一旦出問(wèn)題有錢(qián)人的風(fēng)險(xiǎn)承受能力更強(qiáng)。其實(shí)很多人不知道的是，有錢(qián)人一旦投資落空更會(huì)去鬧，此前有太多案例。
更為嚴(yán)重的是，如果看到短期回報(bào)頗豐，投資人是否會(huì)以個(gè)人名義集資？
路客有這個(gè)能力去識(shí)別投資款是有錢(qián)人自己的還是眾多小投資人湊的？
連是否有第三方監(jiān)管措施這么簡(jiǎn)單的問(wèn)題都難以快速回答，創(chuàng)業(yè)剛起步的路客能承受最壞的后果嗎？
3.新生意的考驗(yàn)
按路客更長(zhǎng)期的規(guī)劃，2019年將管理20萬(wàn)套房源。
路客雖屬輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)，但相比民宿預(yù)訂平臺(tái)運(yùn)營(yíng)成本依然高出不少。隨著房源劇增，其運(yùn)營(yíng)成本也將迅速提高。如助理房東、保潔等數(shù)量大增，其工資酬勞、勞務(wù)成本費(fèi)用，及相應(yīng)的培訓(xùn)費(fèi)用等支出，都將大增。據(jù)路客相關(guān)負(fù)責(zé)人此前對(duì)執(zhí)惠的表態(tài)，這筆錢(qián)除了房源開(kāi)拓支出，路客的融資還將用于其他三方面：一是在人員培訓(xùn)、專(zhuān)業(yè)提升等上面進(jìn)行投入，以保持分散性民宿專(zhuān)業(yè)化管理的核心競(jìng)爭(zhēng)力；二是提高IT技術(shù)能力，以提高效率，這方面將不計(jì)成本的投入；三是品牌發(fā)力，讓更多消費(fèi)者知道路客。
融資之外，房源運(yùn)營(yíng)管理費(fèi)及自有平臺(tái)實(shí)現(xiàn)預(yù)訂收取的傭金，是路客目前的“造血”來(lái)源。而家居新零售、城市旅行業(yè)務(wù)，是路客正籌劃的另外兩大業(yè)務(wù)板塊。
這樣的布局邏輯不意外，也不算新鮮。民宿提供了新的消費(fèi)場(chǎng)景，國(guó)內(nèi)深度游需求正在增長(zhǎng)，民宿產(chǎn)業(yè)鏈條也需要必然的延伸，做厚服務(wù)亦是必然。其中，路客選擇順為資本，即有出于家居新零售的考慮，順為資本和小米科技共同投資的多家生態(tài)鏈公司的接入，將加速路客家居新零售的發(fā)展。
按照木鳥(niǎo)短租CEO黃越曾經(jīng)的說(shuō)法，未來(lái)的民宿將出現(xiàn)更多場(chǎng)景化元素，家具家電場(chǎng)景化購(gòu)買(mǎi)就是其一，還有無(wú)人售貨架、廣告展示、當(dāng)?shù)赝撂禺a(chǎn)購(gòu)買(mǎi)等。
這樣的場(chǎng)景化新零售早在酒店中就有嘗試，網(wǎng)易嚴(yán)選與亞朵酒店聯(lián)手，首家MUJI酒店在深圳開(kāi)業(yè)，切中的邏輯都是如此。但目前的轉(zhuǎn)化率并不樂(lè)觀。路客CEO蘇同民的看法是，酒店滿足了大部分商旅人士的需求，但這部分人對(duì)家居產(chǎn)品并非剛需，導(dǎo)致轉(zhuǎn)化率低。
路客的城市旅行業(yè)務(wù)主要是通過(guò)助理房東的朋友式關(guān)懷服務(wù)，挖掘客人的旅行需求，并提供有當(dāng)?shù)靥厣某鞘新眯性鲋捣?wù)，也可協(xié)助住客完成個(gè)性化旅游。
這對(duì)助理房東要求不低。上述負(fù)責(zé)人此前表示，在培養(yǎng)助理房東時(shí)，首先會(huì)有挑選，他們必須是非常了解當(dāng)?shù)氐漠?dāng)?shù)厝?，加入路客后還會(huì)要求他們更多的去了解當(dāng)?shù)匚幕Ａ硗?，嫁接?dāng)?shù)氐穆糜钨Y源也在考慮中。
這些布局的邏輯確有可行性，但具體到落地運(yùn)營(yíng)，又容易“差之毫厘”，各大小玩家皆入場(chǎng)，怎么爭(zhēng)奪到有效的特色旅游資源，怎么加強(qiáng)控制、整合，形成有競(jìng)爭(zhēng)力的產(chǎn)品，各個(gè)環(huán)節(jié)的分成如何合理化……都將是路客的考驗(yàn)。
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