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自從國家提出特色小鎮(zhèn)概念以來，特色小鎮(zhèn)一直特別火。這幾年，綠城、華僑城、恒大、碧桂園等標(biāo)桿房企都發(fā)布了自己的小鎮(zhèn)戰(zhàn)略，比如綠城計(jì)劃要在10年建100個小鎮(zhèn)，實(shí)現(xiàn)一萬億銷售額，華僑城將以ppp模式在全國打造100個特色小鎮(zhèn)，碧桂園則稱5年內(nèi)要投入不少于1000億建10個有差異化的科技小鎮(zhèn)。

大家都知道，現(xiàn)在一些熱點(diǎn)一二線城市拿地非常難了，通過特色小鎮(zhèn)拿地不但便宜，而且占地面積動輒都是十幾平方公里，很好地解決了開發(fā)商拿地難拿地貴的痛點(diǎn)。

當(dāng)前特色小鎮(zhèn)的運(yùn)營模式還不成熟，大部分房企都還處于摸索階段。但據(jù)明源君了解，脫胎于綠城，在宋衛(wèi)平領(lǐng)導(dǎo)下的藍(lán)城作為先行者，經(jīng)過多年的探索，目前已經(jīng)形成了相對成熟的特色小鎮(zhèn)運(yùn)營模式，并梳理出了清晰的邏輯。前幾天，明源君剛好閱讀了藍(lán)城出版的《鎮(zhèn)長》一書，結(jié)合這本小鎮(zhèn)操盤指南，明源君幫大家梳理一下，轉(zhuǎn)型特色小鎮(zhèn)，藍(lán)城是怎么玩的？

01選址布局：一二線城市周邊是需求重點(diǎn)

對于特色小鎮(zhèn)的布局，藍(lán)城小鎮(zhèn)選址要求在大城市周邊，宜居、宜游，經(jīng)濟(jì)條件相對較好，規(guī)模在2000畝以上。但不同梯隊(duì)的城市，對于小鎮(zhèn)區(qū)域的考量都有所不同。

一、選大城市周邊

在城市層面，主要考慮城市能級、交通、生態(tài)與地塊等要素，并用具體的數(shù)據(jù)進(jìn)行支撐。

現(xiàn)在看來，開發(fā)商對于小鎮(zhèn)的區(qū)位選擇，基本形成了共識：一定要選在大城市周邊。因?yàn)樵诖蟪鞘兄苓?，跟大城市互動更方便、更?qiáng)，有點(diǎn)大城市后花園的感覺，對于日后小鎮(zhèn)的人流量也是一個保障。所以說，未來一二線熱點(diǎn)城市一定會是小鎮(zhèn)的主戰(zhàn)場。

二、交通便利很重要

特色小鎮(zhèn)一般都位于城市周邊，交通便利非常重要。一是最好已經(jīng)或規(guī)劃有高鐵站、地鐵站、輕軌站點(diǎn)等線路；二是距離交通節(jié)點(diǎn)便捷且距離近；三是距離最近的高速出口車程10分鐘內(nèi)最佳。

三、景觀資源豐富

交通資源之外，還應(yīng)該重視景觀資源。特別如果不靠近大城市，更加要有特別強(qiáng)的資源。

藍(lán)城的選擇標(biāo)準(zhǔn)，是項(xiàng)目內(nèi)部或周邊有河流、湖泊、水庫等自然水體資源，且水質(zhì)條件良好；地塊內(nèi)部或周邊有農(nóng)業(yè)資源可利用；有歷史文化資源沉淀。

四、地塊規(guī)模不能低于500畝

地塊規(guī)模一般在1000-1500畝（不低于500畝），可利用農(nóng)用地指標(biāo)不低于1000畝；土地指標(biāo)持續(xù)供應(yīng)應(yīng)有保證，容積率可綜合平衡。

土地缺乏特點(diǎn)、交通不便，或者土地不完整、政府對產(chǎn)業(yè)認(rèn)知度不高的地方，千萬不要去做小鎮(zhèn)。

02小鎮(zhèn)產(chǎn)品規(guī)劃：90%住宅，10%配套設(shè)施

藍(lán)城認(rèn)為，小鎮(zhèn)應(yīng)該比村莊大，比城市小。在藍(lán)城，小鎮(zhèn)是1平方千米開發(fā)建設(shè)，然后帶動3平方千米或者5平方千米的農(nóng)業(yè)改造，最終做出一個常住人口在1~3萬的小鎮(zhèn)。

藍(lán)城小鎮(zhèn)在建筑規(guī)劃中，90%的是住宅，10%的是配套設(shè)施，包括醫(yī)療、教育、餐飲、娛樂和文化等。內(nèi)部結(jié)構(gòu)上以小鎮(zhèn)中心為核心，向外輻射，規(guī)劃交通，根據(jù)不同地貌規(guī)劃不同風(fēng)格及功能的建筑群、豐富的景觀等。

一、充分利用原生資源

按照藍(lán)城的設(shè)想，100種小鎮(zhèn)需要有100種別樣的風(fēng)情，恰到好處地運(yùn)用原生資源，可以避免小鎮(zhèn)風(fēng)格的統(tǒng)一化。對于土地的利用，尊重、克制、修繕、還原是其中最重要的態(tài)度和方法。

二、繼承當(dāng)?shù)厝宋?/span>

每一座藍(lán)城小鎮(zhèn)在規(guī)劃之前，都會充分了解當(dāng)?shù)氐牡赜蛭幕?。比如杭州春風(fēng)長樂，在規(guī)劃之前甚至編了一本《徑山紀(jì)事》，將徑山風(fēng)物、民俗、名人、歷史、故事等等全部都了解清楚后，再充分運(yùn)用到杭州春風(fēng)長樂小鎮(zhèn)規(guī)劃中。

三、共享空間

小鎮(zhèn)居民以中產(chǎn)白領(lǐng)和農(nóng)民為主，其中35~55歲城市白領(lǐng)中產(chǎn)階級占比60%，農(nóng)民占比40%。

對于周邊或內(nèi)部有原住民的，藍(lán)城小鎮(zhèn)一般會采用雙中心布局，并設(shè)置一個原住民社區(qū)的中心。這一類中心通常會提供商業(yè)、餐飲、文化、民宿等特色功能。

四、居住空間：強(qiáng)調(diào)營造圍合式空間

對于藍(lán)城小鎮(zhèn)的住宅產(chǎn)品，大家應(yīng)該都比較熟悉了，最早爆紅的杭州桃李春風(fēng)，總價200萬的中式小別墅一推出就被秒光了。藍(lán)城小鎮(zhèn)在住宅產(chǎn)品設(shè)計(jì)上有幾個特點(diǎn)：

第一，產(chǎn)品形態(tài)豐富。從高層、疊墅、排屋、中式合院到獨(dú)棟別墅，基本都會涵蓋。

第二，以中小戶型為主。由于面向的購買群體主要是白領(lǐng)，為了降低購買門檻，小鎮(zhèn)住宅戶型以中小戶型為主，比如早期推出的90平小別墅，前段時間北京桃李春風(fēng)推出的中式雙層農(nóng)莊小院，面積也在158-211m2左右，158平做到四房兩廳三衛(wèi)。

▲ 杭州桃李春風(fēng)實(shí)景

第三，注重庭院的設(shè)計(jì)。藍(lán)城認(rèn)為，庭院往往是農(nóng)業(yè)小鎮(zhèn)的真正價值所在，所以藍(lán)城小鎮(zhèn)多會以敞開式手法營造圍合式空間，設(shè)計(jì)主院、側(cè)院、偏院、天井。主院造景、側(cè)院種菜、后院收納，滿足居民的不同生活需求。

五、道路設(shè)計(jì)

在藍(lán)城小鎮(zhèn)，道路是作為獨(dú)立項(xiàng)去規(guī)劃設(shè)計(jì)的，因?yàn)橐紤]的要素比較多，比如功能性、便捷性、舒適性以及類別、材質(zhì)、色彩、尺度等等。設(shè)計(jì)師將小鎮(zhèn)道路比喻為“生趣的河流”。

同時，設(shè)計(jì)者還為小鎮(zhèn)道路做了生動分類：主干道、次干道等各個層級的道路，設(shè)計(jì)都力求生動有趣，比如鮮花盛開的風(fēng)景小道、曲折蜿蜒的降速道，還有親水步道、游山步道等，居民在當(dāng)中可以獲得不同的體驗(yàn)和樂趣。

03產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入：農(nóng)業(yè)是小鎮(zhèn)的核心產(chǎn)業(yè)

產(chǎn)業(yè)是小鎮(zhèn)發(fā)展的生命力。如果只做住宅，大部分小鎮(zhèn)都顯得太大了，很難有那么大的人口遷徙。沒有產(chǎn)業(yè)輔助的話，人是呆不住的。

小鎮(zhèn)產(chǎn)業(yè)主要類型是農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)、文化旅游產(chǎn)業(yè)和創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)等，藍(lán)城認(rèn)為，要按照區(qū)位的優(yōu)勢、資源特點(diǎn)來培育最有潛力、最具成長性的主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，圍繞主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)延伸產(chǎn)業(yè)鏈，這樣為小鎮(zhèn)居民提供就業(yè)機(jī)會，就能集聚人口。

藍(lán)城小鎮(zhèn)的產(chǎn)業(yè)構(gòu)成包括12要素——農(nóng)業(yè)、頤養(yǎng)、健康、教育、旅游、文化、文脈、商業(yè)、科技、宗教、藝術(shù)、產(chǎn)業(yè)。一般所有項(xiàng)目都有4個小鎮(zhèn)基因：農(nóng)業(yè)、教育、康養(yǎng)和文旅，每個小鎮(zhèn)根據(jù)自身的資源優(yōu)勢進(jìn)行產(chǎn)業(yè)復(fù)合。

所以我們可以看到藍(lán)城小鎮(zhèn)基本都是4+1的模式。比如上海春風(fēng)江南的養(yǎng)旅農(nóng)復(fù)合型健康產(chǎn)業(yè)園、莫干山觀云小鎮(zhèn)以旅游度假為主的頤養(yǎng)產(chǎn)業(yè)、嵊州越劇小鎮(zhèn)的文旅農(nóng)復(fù)合型雙創(chuàng)示范區(qū)等，都是產(chǎn)業(yè)復(fù)合的體現(xiàn)。

在藍(lán)城現(xiàn)有的小鎮(zhèn)中，農(nóng)業(yè)是最核心的產(chǎn)業(yè)。藍(lán)城早在2012年就和浙江省農(nóng)業(yè)科學(xué)院聯(lián)合成立了藍(lán)城農(nóng)業(yè)公司，旗下8家子公司，分別負(fù)責(zé)營銷、檢測、種子和研發(fā)、生產(chǎn)基地等，具備研發(fā)、生產(chǎn)、檢測、流通等農(nóng)業(yè)全產(chǎn)業(yè)鏈運(yùn)作能力。

現(xiàn)在，藍(lán)城農(nóng)業(yè)已經(jīng)擁有一支強(qiáng)大成熟的運(yùn)營團(tuán)隊(duì)，2個現(xiàn)代生態(tài)化農(nóng)業(yè)基地，并有100多個聯(lián)盟基地，涉及100多種產(chǎn)品。

此外，藍(lán)城在生活服務(wù)、養(yǎng)老、健康、教育等方面也擁有很強(qiáng)的資源優(yōu)勢。正因?yàn)榉e累了這些資源優(yōu)勢，藍(lán)城在做特色小鎮(zhèn)過程中，對運(yùn)營、產(chǎn)業(yè)規(guī)劃都會更加從容。

04運(yùn)營服務(wù)：打造活力奔騰的小鎮(zhèn)中心

藍(lán)城認(rèn)為，一個小鎮(zhèn)的活力源于它的小鎮(zhèn)中心。小鎮(zhèn)中心是小鎮(zhèn)的核心，承載著整個小鎮(zhèn)主要的公共服務(wù)功能。那么，藍(lán)城小鎮(zhèn)中心的運(yùn)營服務(wù)模式是怎樣的呢？下面我們以杭州桃李春風(fēng)的小鎮(zhèn)中心——春風(fēng)里，來解讀它的具體做法。

▲桃李春風(fēng) “春風(fēng)里”實(shí)景

一、業(yè)態(tài)規(guī)劃：夯實(shí)生活配套基礎(chǔ)，重點(diǎn)拓展人氣商家

桃李春風(fēng)總共占地1500畝，拿了八分之一也即118畝來做小鎮(zhèn)業(yè)主的生活服務(wù)，重點(diǎn)打造5個方面配套：健康、教育、商業(yè)、產(chǎn)業(yè)和物業(yè)。

小鎮(zhèn)中心春風(fēng)里設(shè)計(jì)靈感取自于西湖湖濱、南宋御街、西溪濕地等杭城美景，從生活內(nèi)容來看，整個小鎮(zhèn)中心規(guī)劃了三個中心，一條街區(qū)，它涵蓋健康頤養(yǎng)、休閑運(yùn)動、家庭學(xué)習(xí)以及文化生活。

1、健康頤養(yǎng)中心

藍(lán)城小鎮(zhèn)打造了360度全齡化的頤養(yǎng)體系， 這個服務(wù)體系主要注重3大塊：健康管理、頤養(yǎng)照護(hù)以及醫(yī)療問診。

基本就是一個多功能的社區(qū)型的養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)。這其中最重要的是暖心窩頤養(yǎng)之家，它配備了社區(qū)門診、中醫(yī)理療中心、康復(fù)中心、智能長者體驗(yàn)中心和日間照料中心，還有春風(fēng)食堂的營養(yǎng)餐也會融合進(jìn)去，建立食養(yǎng)服務(wù)體系。

2、休閑運(yùn)動中心

主要包括室內(nèi)運(yùn)動館、運(yùn)動公園、戶外球場、彩色及觀景慢步跑道等。

3、家庭學(xué)習(xí)中心

主要是全家庭、全齡化的終身樂學(xué)的計(jì)劃內(nèi)容，包括幼兒園、耕心學(xué)堂、童玩樂園。

藍(lán)城小鎮(zhèn)在調(diào)研以及對商業(yè)運(yùn)營的思考過程中發(fā)現(xiàn)，只有孩子經(jīng)常來到這個小鎮(zhèn)，這個小鎮(zhèn)才會充滿活力，他的父母、爺爺奶奶才會來這里定居生活。所以小鎮(zhèn)配套能滿小孩的需求非常重要。

4、水岸商業(yè)街

水岸商業(yè)街包括優(yōu)生活、慢生活、逸生活三大主題：

優(yōu)生活：特色餐飲、凈菜超市、洗衣店、寵物店、家居生活館；

慢生活：田野農(nóng)莊、藝術(shù)民宿、酒吧、咖啡館等；

逸生活：書吧、電影院、手工作坊、小禮堂、靜修堂等逸生活配套。

二、運(yùn)營服務(wù)：含物業(yè)服務(wù)，高于物業(yè)服務(wù)

藍(lán)城認(rèn)為，小鎮(zhèn)建設(shè)的核心價值就是生活服務(wù)，生活服務(wù)的持續(xù)輸出構(gòu)成了一個完整的生活服務(wù)體系，它融合生活個內(nèi)容，構(gòu)筑了整個小鎮(zhèn)的生態(tài)圈，這里面包括商家、業(yè)主，以及開發(fā)商、物業(yè)、商管公司，以及周邊一切關(guān)心、支持小鎮(zhèn)的人，他們所要做的同一件事情就是營造非常好的生活，提供非常優(yōu)質(zhì)的服務(wù)內(nèi)容。

1、商業(yè)招商要經(jīng)歷9大階段

桃李春風(fēng)運(yùn)營負(fù)責(zé)人、杭州拾里商業(yè)總經(jīng)理陸斌表示，春風(fēng)里商業(yè)招商一共分為9個階段，分別是生活需求調(diào)研、生活業(yè)態(tài)定位、業(yè)態(tài)布局規(guī)劃、招商條件探市、招商政策制定、招商計(jì)劃落實(shí)、招商落地完成、商鋪設(shè)計(jì)管控、商家開鋪運(yùn)營。

而在招商過程中，以下幾個問題應(yīng)該重點(diǎn)關(guān)注：

業(yè)主對超市、菜場、中餐館、理發(fā)店、銀行等這些基礎(chǔ)配套非常關(guān)注，所以生活基礎(chǔ)類的業(yè)態(tài)需要極度具備品質(zhì)以及性價比的商業(yè)運(yùn)營團(tuán)隊(duì)來做；

餐飲消費(fèi)和親子家庭消費(fèi)為主，要滿足一老也少的特殊需求；

由于小鎮(zhèn)的地段限制，招商條件不是一次落位，它需要先探一下當(dāng)?shù)氐氖袌龊鸵恍┥碳业男枨?，來進(jìn)行最終的恒定；

由于藍(lán)城小鎮(zhèn)要求優(yōu)先做配套服務(wù)，讓業(yè)主一住進(jìn)來就能享受服務(wù)，所以在項(xiàng)目規(guī)劃階段，業(yè)態(tài)規(guī)劃、主力商家篩選、前期招商等一系列工作就要同步展開。

2、招商準(zhǔn)則：商家要以服務(wù)為核心

為了給業(yè)主提供更加優(yōu)質(zhì)的生活服務(wù)，春風(fēng)里在招商時會堅(jiān)持以下幾條準(zhǔn)則：

第一，藍(lán)城倡導(dǎo)仁慈普愛、真善至美的價值觀，這些商家必須要認(rèn)同，他不應(yīng)該是逐利的，而是希望共同營造這樣一個小鎮(zhèn)生活，這是很重要的一點(diǎn)。

第二，商家的商業(yè)模式要以服務(wù)為核心，而不是以價格、規(guī)?；虍a(chǎn)品的快速迭代取勝。必須是以服務(wù)來贏得口碑，來贏得業(yè)主的人心。

第三，商家前期幾年介入到小鎮(zhèn)的過程當(dāng)中，它必須要有一個共建共享的思維邏輯，既要與業(yè)主互動、開發(fā)商互動，更要運(yùn)用互聯(lián)網(wǎng)的營銷，讓周邊的消費(fèi)者來到這個小鎮(zhèn)，來他的業(yè)態(tài)里面消費(fèi)，這是非常重要的。

第四，店長或者老板一定要是專業(yè)的，不是三天打漁兩天曬網(wǎng)的那種游玩型的商家。

在建立了清晰的標(biāo)準(zhǔn)之后，春風(fēng)里對商業(yè)政策的制定也比較明確了。

首先，在商業(yè)的初期，前幾年會免租金、免物業(yè)費(fèi)，來促進(jìn)商家進(jìn)駐；

其次，對于特別重要的業(yè)態(tài)，比如養(yǎng)老、教育、運(yùn)動等，小鎮(zhèn)會在硬件的設(shè)計(jì)和裝修上給予一定的支持。另外有一些文化IP的商家，藍(lán)城會對它的后期運(yùn)營進(jìn)行一定的支持；

第三，超市、食堂等基礎(chǔ)生活類業(yè)態(tài)，采取自營自建的方式。因?yàn)檫@些業(yè)態(tài)服務(wù)品質(zhì)非常重要，所以有幾點(diǎn)要確保，一是要確保團(tuán)隊(duì)的服務(wù)意識，第二是要確保它的經(jīng)營品質(zhì)，是與當(dāng)初開發(fā)商或者服務(wù)運(yùn)營團(tuán)隊(duì)對業(yè)主的承諾高度一致。

陸斌指出，桃李春風(fēng)用了2年多時間來招商和落位，頭一年是基礎(chǔ)配套的招商和特色商業(yè)的招商為主，最后半年基本上是做一些補(bǔ)位業(yè)態(tài)的招商落地。

基本30家左右的商家，每一個業(yè)態(tài)要談6到8個意向商家才會有一定眉目，最后再篩選、落位，平均每個商家的洽談時間要在8個月到10個月之間。

為了確保商家品質(zhì)，招商過程中，小鎮(zhèn)會不斷跟客戶做溝通，比如招來一個商家或者對某個商家有意向時，會邀請業(yè)主一起來參與品鑒。

3、運(yùn)營管理

在運(yùn)營管理層面，藍(lán)城小鎮(zhèn)也有自己的一套邏輯。

首先，春風(fēng)里是一個開放式的街區(qū)，在服務(wù)小鎮(zhèn)業(yè)主的基礎(chǔ)上也會拓展客群融合大眾消費(fèi)。

其次，春風(fēng)里的商業(yè)是由小鎮(zhèn)商業(yè)運(yùn)營公司統(tǒng)一化管理，并采取租賃經(jīng)營、聯(lián)合經(jīng)營和自住經(jīng)營等多種合作方式，包括物業(yè)的管理，在物業(yè)和商業(yè)也會有一個良好的互動機(jī)制。

從運(yùn)營基點(diǎn)的角度考慮，第一會把基礎(chǔ)的生活配套做得非常夯實(shí)；同時把人氣商業(yè)開拓起來，吸引更多的非業(yè)主的消費(fèi)和一些內(nèi)容的承載，小鎮(zhèn)商業(yè)街的人流決定著商家的問題，引入家庭型人氣商業(yè)有助于全齡化的消費(fèi)拉動，促進(jìn)各類商家的消費(fèi)；

最后是營造一個文化亮點(diǎn)，中式田園生活是中國小鎮(zhèn)居民的共同向往，所以文化生活的營造將會是桃李春風(fēng)的重點(diǎn)，這會使得業(yè)主對整個小鎮(zhèn)的居住生活體驗(yàn)內(nèi)容更加豐富。

4、文化建設(shè)

在小鎮(zhèn)文化建設(shè)過程中，藍(lán)城小鎮(zhèn)重點(diǎn)打造人與人之間的和諧，人與人之間的關(guān)愛，在文化建設(shè)上，制定了業(yè)主公約，通過組織諸如鄰里節(jié)、敬老節(jié)等活動，建設(shè)業(yè)主自治共同體和精神家園。

為了讓業(yè)主建立起聯(lián)系和感情，藍(lán)城小鎮(zhèn)設(shè)立了不同的社群，比如運(yùn)動類的社群就有健走群、羽毛球群、乒乓群，在運(yùn)動館沒有建成之前就早期參與進(jìn)來，讓商家跟未入住的業(yè)主在交付前就形成一個家人與家人的連接。這些社群的建立也是為了讓業(yè)主對小鎮(zhèn)和商家有一定的親近感，讓他能提前入住到小鎮(zhèn)。

對于小鎮(zhèn)管理和維護(hù)，藍(lán)城倡導(dǎo)自治的模式，小鎮(zhèn)也創(chuàng)建了小鎮(zhèn)生活理事會，這個組織包括鎮(zhèn)長、副鎮(zhèn)長、秘書長 以及各個部門的負(fù)責(zé)人，甚至家長、里長、村長等，這些成員都是通過小鎮(zhèn)的選舉和推薦來產(chǎn)生的，在小鎮(zhèn)居民的監(jiān)督和幫助下對小鎮(zhèn)的日常的運(yùn)營管理負(fù)責(zé)，共同創(chuàng)造真正的小鎮(zhèn)文化，讓小鎮(zhèn)往正能量的方向發(fā)展。

*本文來源：微信公眾號“明源地產(chǎn)研究院”（ID：mydcyjy），作者：楚琦。原標(biāo)題：《宋衛(wèi)平已經(jīng)把特色小鎮(zhèn)做得這么牛了！你卻還在懷疑觀望》。