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八年前，深圳舊改之王佳兆業(yè)做了一個決定，與遼寧綏中濱海經濟區(qū)簽署合作協(xié)議，擬以500億投資東戴河，打造中國北方最大的濱海旅游度假地產項目。

如今八年過去，佳兆業(yè)再次加碼東戴河。9月3日，其宣布獲得遼寧省葫蘆島市東戴河新區(qū)五宗住宅地塊，土地面積30.73萬平方米。

上述地塊均位于葫蘆島市東戴河新區(qū)濱海大道北側，基隆街東側，緊鄰佳兆業(yè)·東戴河項目已開發(fā)地塊。項目占地面積約30.73萬平方米，容積率2.5，計容建筑面積約73.34萬平方米。

至于拿地的原因，佳兆業(yè)解釋得很直接，就是為旅游地產項目加持：“新地塊的獲取，為公司打造東戴河文旅小鎮(zhèn)項目注入了動力?！?/p>

“迷戀”東戴河

專注于舊城改造的深圳房企佳兆業(yè)第一次與旅游地產搭上邊，是在2007年。彼時，其以旅游地產的名義，在惠州展開了2500畝的造城計劃，后來這一項目被命名為佳兆業(yè)東江新城，以住宅開發(fā)為主。

在外界看來，佳兆業(yè)真正開始涉足旅游地產應該是在2010年。這一年，佳兆業(yè)首次北上，與遼寧綏中濱海經濟區(qū)就合作開發(fā)建設東戴河國際旅游新城項目簽署了綜合地產類項目的合作框架協(xié)議，這一項目就是如今的東戴河項目。

資料顯示，該項目總規(guī)劃約11平方公里，總體量超過1000萬平方米，整體計劃投資約500億元，規(guī)劃時長將達6-8年的時間，因號稱“中國北方最大的濱海旅游度假地產項目”而名噪一時。

彼時，佳兆業(yè)表示，將采取“4+1”的發(fā)展模式，即旅游、養(yǎng)老、教育、度假+ 酒店式服務的發(fā)展策略。但在這一個被定調為“旅游地產”的項目，佳兆業(yè)明顯更熱衷于“地產”而非旅游。

在當時樓市調控大背景下，越來越多的房企開始借道旅游地產低價圈地獲取資源，其中較為熟知的包括雅居樂清水灣大盤以及萬達長白山國際度假區(qū)項目。

佳兆業(yè)顯然也有此算盤。觀點地產新媒體了解到，2010年佳兆業(yè)通過招拍掛拿下首期2宗地塊，總代價約1.31億元，預計總建筑面積將達約42.32萬平方米，折合樓面價僅為310元/平方米；2011年又斥資3.23億元拿下總建筑面積約74萬平方米的7宗土地，樓面價約為436元/平方米。

2012年年初的業(yè)績會上，當被媒體問及500億投資東戴河的情況時，佳兆業(yè)管理層也絲毫不避諱“關于旅游地產我們是以住宅開發(fā)為目的”，當時，其還表示，東戴河項目作為佳兆業(yè)第一個旅游地產項目，自2011年年底銷售至2012年初，已經賣出700套房子，“我們認為是比較成功的?！?/p>

2013年9月底，佳兆業(yè)相關人士對外透露，遼寧東戴河自2011年入市以來，已銷售近20億元，銷售超過5000套。而到了2014年，佳兆業(yè)又再次透露，該項目累計已銷售30億元；2015年，這個數(shù)字變?yōu)?8億元。

數(shù)字是美好的，但受到的質疑也有不少。此前就曾有媒體報道，2011年東戴河項目首次開盤時，一次性就開了40多棟樓，此后的5年間，它沒有再拿新的預售證，就一直在消化這些舊貨。

在中國綜合開發(fā)研究院旅游與地產研究中心主任宋丁看來，近年來佳兆業(yè)確實是在積極推進旅游地產的發(fā)展，但考慮到在這過程中，也有不少的挫折，受此影響，東戴河項目在那幾年或許就處于一種擱置狀態(tài)，“沒辦法動了”。

除此以外，區(qū)域的發(fā)展停滯也是重要原因。經歷了2011年、2012年短暫的火爆之后，過于激進的發(fā)展模式帶來的負面效應開始在房地產業(yè)顯現(xiàn)，新區(qū)產業(yè)不足、人口增長乏力導致了地產項目大量空置。數(shù)據(jù)統(tǒng)計，當時東戴河新區(qū)地產項目入住率僅為10%。當時有業(yè)內人士認為，長期發(fā)展下去，東戴河新區(qū)有可能成為一座“空城”。

直至2016年930調控出臺后，京津冀重點城市全線限購，而臨近這些區(qū)域，房源充足不限購的東戴河成為新的投資高地，逐漸陷入“鬼城”危機的東戴河這才又活了過來。

旅游地產八年得失

八年前大手筆打造“中國北方最大旅游地產項目”，曾被外界視為佳兆業(yè)發(fā)力旅游地產的信號，當時，佳兆業(yè)還在積極地向三四線城市布局，同時涉獵到包括旅游地產在內的多重業(yè)務。

然而兩年之后，隨著市場大環(huán)境的變化，這家房企的戰(zhàn)略布局也出現(xiàn)調整，2013年，佳兆業(yè)新增的土地中有50%位于一線城市，40%位于二線城市，一口氣拿下三四線城市大片土地的做法基本被摒棄。

2013年的業(yè)績會中，郭英成表示，三四線城市房地產風險大，未來公司以廣州、深圳等一線城市為主，也還是會以舊改模式去拓展土地儲備。后來，他又稱，“我們的團隊到三四線城市不會打仗”。

具體到旅游地產的發(fā)展戰(zhàn)略，也有所變化。2014年，佳兆業(yè)聯(lián)合第二大股東富德生命人壽以54億元的代價，擊敗華潤、華僑城、綠地、港中旅等企業(yè)，拿下深圳大鵬半島一宗占地86.98萬平方米的旅游地塊。

這個項目后來被命名為金沙灣國際樂園，總投資近300億元，佳兆業(yè)對此寄予厚望，聲稱建成后將是深圳規(guī)模最大的濱海旅游度假區(qū)。

不同于此前以住宅開發(fā)為目的發(fā)展的旅游地產，在佳兆業(yè)規(guī)劃中，金沙灣項目未來將以中心公園為核心，中部是博物館、藝術館、美術館及小尺度商業(yè)構成的濱海人文小鎮(zhèn)，西部是以冰雪世界、演藝中心、展覽館為主的濱海游樂綜合體，東部則是以臨海酒店、會議中心為主的高端濱海酒店群。

宋丁認為，從嚴格的意義來講，佳兆業(yè)在旅游地產方面并沒有太多積累和項目經驗，所以金沙灣這個項目對佳兆業(yè)來說，應該是具有開創(chuàng)性，也是佳兆業(yè)在轉型升級過程中的重要突破。

他同時指出，這種投資幾百億的項目，肯定會面臨不少的風險，因此他建議，佳兆業(yè)要充分吸納旅游地產開發(fā)管理運營這方面的專業(yè)人才，用更多專業(yè)隊伍以及更迎合市場的需要來推進項目。

眾所周知，從風波中走出來的佳兆業(yè)，在近兩年來正試圖通過多元化布局找回“失去的兩年”。而旅游產業(yè)就是其中的一大方向。

2017年4月，其還從萬達集團挖來前香港迪士尼樂園運營副總裁Noble Coker，出任金沙灣國際樂園公司總裁，負責佳兆業(yè)主要的兩個旅游地產項目——金沙灣國際樂園和葫蘆島綏中佳兆業(yè)東戴河。但具有國外文旅管理運營經驗的高管能否打造符合中國本土市場的項目，還有待時間驗證。

除此以外，在7月份，郭英成還當了一次“白衣騎士”，以14億元接盤中弘旗下的海南如意島項目。不過，在中期業(yè)績會上，他又表態(tài)，這個交易存在著較多不明朗因素。

*本文來源：觀點地產網，原標題：《迷戀東戴河，郭英成旅游地產八年得失》。