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八年前，深圳舊改之王佳兆業(yè)做了一個決定，與遼寧綏中濱海經(jīng)濟(jì)區(qū)簽署合作協(xié)議，擬以500億投資東戴河，打造中國北方最大的濱海旅游度假地產(chǎn)項(xiàng)目。

如今八年過去，佳兆業(yè)再次加碼東戴河。9月3日，其宣布獲得遼寧省葫蘆島市東戴河新區(qū)五宗住宅地塊，土地面積30.73萬平方米。

上述地塊均位于葫蘆島市東戴河新區(qū)濱海大道北側(cè)，基隆街東側(cè)，緊鄰佳兆業(yè)·東戴河項(xiàng)目已開發(fā)地塊。項(xiàng)目占地面積約30.73萬平方米，容積率2.5，計容建筑面積約73.34萬平方米。

至于拿地的原因，佳兆業(yè)解釋得很直接，就是為旅游地產(chǎn)項(xiàng)目加持：“新地塊的獲取，為公司打造東戴河文旅小鎮(zhèn)項(xiàng)目注入了動力?！?/p>

“迷戀”東戴河

專注于舊城改造的深圳房企佳兆業(yè)第一次與旅游地產(chǎn)搭上邊，是在2007年。彼時，其以旅游地產(chǎn)的名義，在惠州展開了2500畝的造城計劃，后來這一項(xiàng)目被命名為佳兆業(yè)東江新城，以住宅開發(fā)為主。

在外界看來，佳兆業(yè)真正開始涉足旅游地產(chǎn)應(yīng)該是在2010年。這一年，佳兆業(yè)首次北上，與遼寧綏中濱海經(jīng)濟(jì)區(qū)就合作開發(fā)建設(shè)東戴河國際旅游新城項(xiàng)目簽署了綜合地產(chǎn)類項(xiàng)目的合作框架協(xié)議，這一項(xiàng)目就是如今的東戴河項(xiàng)目。

資料顯示，該項(xiàng)目總規(guī)劃約11平方公里，總體量超過1000萬平方米，整體計劃投資約500億元，規(guī)劃時長將達(dá)6-8年的時間，因號稱“中國北方最大的濱海旅游度假地產(chǎn)項(xiàng)目”而名噪一時。

彼時，佳兆業(yè)表示，將采取“4+1”的發(fā)展模式，即旅游、養(yǎng)老、教育、度假+ 酒店式服務(wù)的發(fā)展策略。但在這一個被定調(diào)為“旅游地產(chǎn)”的項(xiàng)目，佳兆業(yè)明顯更熱衷于“地產(chǎn)”而非旅游。

在當(dāng)時樓市調(diào)控大背景下，越來越多的房企開始借道旅游地產(chǎn)低價圈地獲取資源，其中較為熟知的包括雅居樂清水灣大盤以及萬達(dá)長白山國際度假區(qū)項(xiàng)目。

佳兆業(yè)顯然也有此算盤。觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體了解到，2010年佳兆業(yè)通過招拍掛拿下首期2宗地塊，總代價約1.31億元，預(yù)計總建筑面積將達(dá)約42.32萬平方米，折合樓面價僅為310元/平方米；2011年又斥資3.23億元拿下總建筑面積約74萬平方米的7宗土地，樓面價約為436元/平方米。

2012年年初的業(yè)績會上，當(dāng)被媒體問及500億投資東戴河的情況時，佳兆業(yè)管理層也絲毫不避諱“關(guān)于旅游地產(chǎn)我們是以住宅開發(fā)為目的”，當(dāng)時，其還表示，東戴河項(xiàng)目作為佳兆業(yè)第一個旅游地產(chǎn)項(xiàng)目，自2011年年底銷售至2012年初，已經(jīng)賣出700套房子，“我們認(rèn)為是比較成功的。”

2013年9月底，佳兆業(yè)相關(guān)人士對外透露，遼寧東戴河自2011年入市以來，已銷售近20億元，銷售超過5000套。而到了2014年，佳兆業(yè)又再次透露，該項(xiàng)目累計已銷售30億元；2015年，這個數(shù)字變?yōu)?8億元。

數(shù)字是美好的，但受到的質(zhì)疑也有不少。此前就曾有媒體報道，2011年東戴河項(xiàng)目首次開盤時，一次性就開了40多棟樓，此后的5年間，它沒有再拿新的預(yù)售證，就一直在消化這些舊貨。

在中國綜合開發(fā)研究院旅游與地產(chǎn)研究中心主任宋丁看來，近年來佳兆業(yè)確實(shí)是在積極推進(jìn)旅游地產(chǎn)的發(fā)展，但考慮到在這過程中，也有不少的挫折，受此影響，東戴河項(xiàng)目在那幾年或許就處于一種擱置狀態(tài)，“沒辦法動了”。

除此以外，區(qū)域的發(fā)展停滯也是重要原因。經(jīng)歷了2011年、2012年短暫的火爆之后，過于激進(jìn)的發(fā)展模式帶來的負(fù)面效應(yīng)開始在房地產(chǎn)業(yè)顯現(xiàn)，新區(qū)產(chǎn)業(yè)不足、人口增長乏力導(dǎo)致了地產(chǎn)項(xiàng)目大量空置。數(shù)據(jù)統(tǒng)計，當(dāng)時東戴河新區(qū)地產(chǎn)項(xiàng)目入住率僅為10%。當(dāng)時有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，長期發(fā)展下去，東戴河新區(qū)有可能成為一座“空城”。

直至2016年930調(diào)控出臺后，京津冀重點(diǎn)城市全線限購，而臨近這些區(qū)域，房源充足不限購的東戴河成為新的投資高地，逐漸陷入“鬼城”危機(jī)的東戴河這才又活了過來。

旅游地產(chǎn)八年得失

八年前大手筆打造“中國北方最大旅游地產(chǎn)項(xiàng)目”，曾被外界視為佳兆業(yè)發(fā)力旅游地產(chǎn)的信號，當(dāng)時，佳兆業(yè)還在積極地向三四線城市布局，同時涉獵到包括旅游地產(chǎn)在內(nèi)的多重業(yè)務(wù)。

然而兩年之后，隨著市場大環(huán)境的變化，這家房企的戰(zhàn)略布局也出現(xiàn)調(diào)整，2013年，佳兆業(yè)新增的土地中有50%位于一線城市，40%位于二線城市，一口氣拿下三四線城市大片土地的做法基本被摒棄。

2013年的業(yè)績會中，郭英成表示，三四線城市房地產(chǎn)風(fēng)險大，未來公司以廣州、深圳等一線城市為主，也還是會以舊改模式去拓展土地儲備。后來，他又稱，“我們的團(tuán)隊到三四線城市不會打仗”。

具體到旅游地產(chǎn)的發(fā)展戰(zhàn)略，也有所變化。2014年，佳兆業(yè)聯(lián)合第二大股東富德生命人壽以54億元的代價，擊敗華潤、華僑城、綠地、港中旅等企業(yè)，拿下深圳大鵬半島一宗占地86.98萬平方米的旅游地塊。

這個項(xiàng)目后來被命名為金沙灣國際樂園，總投資近300億元，佳兆業(yè)對此寄予厚望，聲稱建成后將是深圳規(guī)模最大的濱海旅游度假區(qū)。

不同于此前以住宅開發(fā)為目的發(fā)展的旅游地產(chǎn)，在佳兆業(yè)規(guī)劃中，金沙灣項(xiàng)目未來將以中心公園為核心，中部是博物館、藝術(shù)館、美術(shù)館及小尺度商業(yè)構(gòu)成的濱海人文小鎮(zhèn)，西部是以冰雪世界、演藝中心、展覽館為主的濱海游樂綜合體，東部則是以臨海酒店、會議中心為主的高端濱海酒店群。

宋丁認(rèn)為，從嚴(yán)格的意義來講，佳兆業(yè)在旅游地產(chǎn)方面并沒有太多積累和項(xiàng)目經(jīng)驗(yàn)，所以金沙灣這個項(xiàng)目對佳兆業(yè)來說，應(yīng)該是具有開創(chuàng)性，也是佳兆業(yè)在轉(zhuǎn)型升級過程中的重要突破。

他同時指出，這種投資幾百億的項(xiàng)目，肯定會面臨不少的風(fēng)險，因此他建議，佳兆業(yè)要充分吸納旅游地產(chǎn)開發(fā)管理運(yùn)營這方面的專業(yè)人才，用更多專業(yè)隊伍以及更迎合市場的需要來推進(jìn)項(xiàng)目。

眾所周知，從風(fēng)波中走出來的佳兆業(yè)，在近兩年來正試圖通過多元化布局找回“失去的兩年”。而旅游產(chǎn)業(yè)就是其中的一大方向。

2017年4月，其還從萬達(dá)集團(tuán)挖來前香港迪士尼樂園運(yùn)營副總裁Noble Coker，出任金沙灣國際樂園公司總裁，負(fù)責(zé)佳兆業(yè)主要的兩個旅游地產(chǎn)項(xiàng)目——金沙灣國際樂園和葫蘆島綏中佳兆業(yè)東戴河。但具有國外文旅管理運(yùn)營經(jīng)驗(yàn)的高管能否打造符合中國本土市場的項(xiàng)目，還有待時間驗(yàn)證。

除此以外，在7月份，郭英成還當(dāng)了一次“白衣騎士”，以14億元接盤中弘旗下的海南如意島項(xiàng)目。不過，在中期業(yè)績會上，他又表態(tài)，這個交易存在著較多不明朗因素。

*本文來源：觀點(diǎn)地產(chǎn)網(wǎng)，原標(biāo)題：《迷戀東戴河，郭英成旅游地產(chǎn)八年得失》。