人妻系列无码专区无码中出_精品日产卡一卡二卡麻豆_性做久久久久久久久_亚洲国产精久久久久久久_插我一区二区在线观看

在1月7日的訪談中，文旅地產(chǎn)品牌英聯(lián)達美機構總經(jīng)理趙曼琳提出了文旅地產(chǎn)的“三代產(chǎn)品”理論。

文旅地產(chǎn)要對傳統(tǒng)地產(chǎn)思維進行徹底的揚棄

地產(chǎn)思維開發(fā)文旅地產(chǎn)，真行不通了！

做文旅地產(chǎn)，對傳統(tǒng)地產(chǎn)思維要有所繼承，更要徹底革新。中國在近30年的城市化、工業(yè)化的歷程中，房地產(chǎn)開發(fā)商作為資源整合者的行業(yè)角色并沒有變。

但是，中國的城市化也由過去的造城時代，走到了今天“不搞大開發(fā)”、“綠水青山就是金山銀山”、“滿足人民對美好生活的向往”的時代。隨著房地產(chǎn)市場由過去解決“住無所居”的問題變成了滿足人們對美好生活的需求。地產(chǎn)開發(fā)，從原來供應房子，演變?yōu)橐I美好生活方式。

文旅地產(chǎn)的內(nèi)核在于“文旅”，而非“地產(chǎn)”。在過去眾多曇花一現(xiàn)的失敗案例中，都暴露出沿用地產(chǎn)思維做文旅產(chǎn)品的問題，抱著做地產(chǎn)拿地方便的心態(tài)，只顧建房子，而不注重往建筑內(nèi)注入文化元素。例如成都的某項目，其號稱“清明上河園”，實際上卻看不到任何與清明上河園相關的內(nèi)容，缺乏文化靈魂。該項目所處區(qū)域?qū)儆诖l(fā)展區(qū)域，加之文化混亂和業(yè)態(tài)空白，如今已幾近荒廢。

文旅地產(chǎn) 從開發(fā)到營銷領域的全面顛覆？

趙曼琳告訴記者，文旅地產(chǎn)，相較于傳統(tǒng)地產(chǎn)，雖然仍然遵循著“拿地-規(guī)劃-建造-營銷-運管”的基本流程，但實際上每一個環(huán)節(jié)都發(fā)生了深刻變化，“無文旅  不地產(chǎn)”應貫穿投資開發(fā)全過程，文旅地產(chǎn)實現(xiàn)了從開發(fā)到營銷的全面顛覆。 

英聯(lián)達美認為顛覆主要表現(xiàn)在以下幾大方面：

1、從拿地到規(guī)劃的全面顛覆

比如說拿地環(huán)節(jié)，要結合我國土地制度改革和消費需求復合化、文旅化的新情況，改變過去簡單拍取出讓地的方式。比如，出讓地與流轉(zhuǎn)地，城市土地、農(nóng)地與林地，開發(fā)用地、公共用地與村集體用地，如何統(tǒng)籌協(xié)調(diào)；全征、點征還是團征……使投資項目與政策、生態(tài)和社會相協(xié)調(diào)？政府也不再是單純出讓土地，而要考慮區(qū)域經(jīng)濟、文化、休閑、旅游等要素。

休閑度假的核心是能夠真正讓心靜下來，休心、舒心、悅心、養(yǎng)心，怎樣滿足身體愉悅和給精神做一次深度按摩。因此，頂層策劃、規(guī)劃設計當中要涵蓋，產(chǎn)業(yè)專題，運營專題，文旅專題，城鄉(xiāng)統(tǒng)籌專題。要結合當?shù)氐牡赜颦h(huán)境，人文特點等，這是文旅地產(chǎn)從頂層策劃到規(guī)劃到建筑要深度思考的。

2、從開發(fā)到營銷的全面顛覆

過去，普通的住宅地產(chǎn)是為滿足人的基本居住需求。而現(xiàn)在的文旅地產(chǎn)，要具備旅游、休閑、度假養(yǎng)生、養(yǎng)老等多元化功能。

趙曼琳告訴記者，近十年，文旅地產(chǎn)經(jīng)歷了由簡單到復雜，由產(chǎn)品導向向需求導向，由消費到體驗甚至沉浸式體驗的進化。如果脫離客戶實際需求，依靠傳統(tǒng)地產(chǎn)開發(fā)的經(jīng)驗做文旅地產(chǎn)，就會陷入閉門造車的誤區(qū)。

她以今年準備亮相的重慶知名景區(qū)某大型項目為例，指出其在開發(fā)定位中，忽視了該區(qū)域20萬養(yǎng)老養(yǎng)生人群在此居住已達10年，已出現(xiàn)大規(guī)模老齡化，存在大量養(yǎng)老適老的迭代產(chǎn)品需求及大健康產(chǎn)業(yè)的發(fā)展機會，身為區(qū)域最新的大型項目，并未認識到近在身邊的客戶的需求及盈利性產(chǎn)業(yè)機會，而將精力集中在多處尋找客戶，這就是典型從開發(fā)定位到營銷定位的走彎路。

3、從資源對象到資源配置方式的顛覆 

開發(fā)文旅地產(chǎn)，較傳統(tǒng)地產(chǎn)而言，更需要資源整合能力。傳統(tǒng)的地產(chǎn)開發(fā)項目往往只需要整合建筑、設計、銷售、物業(yè)、營銷策劃等資源。

英聯(lián)達美認為，文旅地產(chǎn)項目的資源配置方式上，在以上基礎要素之外，更多更重要的需要調(diào)動文化旅游產(chǎn)業(yè)甚至農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)內(nèi)專業(yè)機構的力量，為項目注入更多文化旅游及更可行的產(chǎn)業(yè)發(fā)展內(nèi)容。未來產(chǎn)業(yè)的基礎上一定要結合目前新興技術，比如目前投資熱門有：溫泉小鎮(zhèn)、文旅小鎮(zhèn)、康養(yǎng)小鎮(zhèn)、健康小鎮(zhèn)、特色景區(qū)等。部分有遠見的企業(yè)，已經(jīng)從原有的地產(chǎn)思維中跳出來，切換了全新的“搭臺唱戲”資源配置思路，搭建平臺，整合各方資源共同打造一個生態(tài)系統(tǒng)，全方位打造休閑、旅游、康養(yǎng)、農(nóng)業(yè)等，滿足人們的未來生活需求及企業(yè)的投資回報需求。

而資源配置方式從細分來講，文旅地產(chǎn)要借鑒一些商業(yè)地產(chǎn)的優(yōu)秀運營經(jīng)驗，從運營角度看項目。重慶這幾年涌現(xiàn)出一些不錯的商業(yè)地產(chǎn)，在提供活動場所這個“硬需求”之外，更注重對人們美好生活中“軟需求”的開發(fā)與滿足。比如，文旅地產(chǎn)主角之一的長輩，從老年人的角度，“老有所學、老有所養(yǎng)、老有所為”是軟需求，豐富的文化生活，包括舞蹈、音樂、書法等，都是老年人的軟需求；從青年人的角度，沉浸式體驗的書店、書吧；從孩子的角度，幼齡期、童年期、青少年時期均有不同資源配置需求，并不是每一個都需要發(fā)展商自己來做，很多發(fā)展商也無法單方面完成這么多沉浸式體驗的軟需求內(nèi)容。這些具體需求上的差異和分化，就要求在項目頂層策劃，發(fā)展策劃，開發(fā)規(guī)劃時期從休閑、文化等多角度作深度思考。實際上，文旅地產(chǎn)可以納入的文化、旅游、體驗等元素還有很多，可嫁接的資源也很豐富。

4、從營銷模式到營銷思維的顛覆

文旅地產(chǎn)品牌負責人趙曼琳提出：拋開互聯(lián)網(wǎng)+時代線上線下相結合的立體化營銷方式，“真正好的營銷，營銷的極致就是不營銷”，而“不營銷”的關鍵就在于充分挖掘客戶的需求，研發(fā)好產(chǎn)品，提供深度有用的服務。同時整合好自帶流量，與客戶深度接觸多年的相關企業(yè)，不營銷并非什么玄幻學說，如今身邊也可見此類成功案例。而像英聯(lián)達美這樣積淀了數(shù)以十萬計迭代需求文旅地產(chǎn)客戶的企業(yè)，也將為投資商節(jié)約大量營銷成本。 

從產(chǎn)品到平臺，第三代文旅地產(chǎn)究竟需要些什么？

在采訪中，英聯(lián)達美提出了文旅度假地產(chǎn)的“三代產(chǎn)品”理論?！暗谝淮a(chǎn)品”即最初興起的避暑房，產(chǎn)品用途純粹、功能單一?！暗诙a(chǎn)品”是指地產(chǎn)與景區(qū)融合，在賣房子、做景區(qū)的“簡單玩法”融入了休閑、旅游元素?！暗谌a(chǎn)品”則是以運營為導向、資源整合、精細化管理，將旅游、休閑、避霾、避暑、避寒，養(yǎng)生、養(yǎng)心、養(yǎng)老、養(yǎng)顏、養(yǎng)療等多元化功能融為一體的“三避五養(yǎng)+微度假”各種特色小鎮(zhèn)、田園綜合體、農(nóng)業(yè)地產(chǎn)等。

目前，行業(yè)中的優(yōu)秀文旅案例，大多都是運用了第三代產(chǎn)品的理念。例如，藍城項目整合農(nóng)業(yè)、旅游生態(tài)、田園生活、家庭頤樂等元素，打造出一個人們心中的理想圣地。文旅地產(chǎn)品牌英聯(lián)達美認為，目前重慶市場仍做得不夠，未來需要更多優(yōu)秀企業(yè)以前沿理念、前瞻性眼光來引領市場。

1.復合、跨界、轉(zhuǎn)型的文旅地產(chǎn)  投資人作為委托方的需求發(fā)生了變化

文旅地產(chǎn)的開發(fā)要求與傳統(tǒng)地產(chǎn)而言，更需要資源的整合能力，這其中需求發(fā)生了重要的變化：

一是所服務的投資商，開發(fā)商由于新時代的文旅地產(chǎn)經(jīng)歷了這么多的演變，又復合，又跨界，又轉(zhuǎn)型。因此，開發(fā)商需要提供更多的更創(chuàng)新的、更復合化的專業(yè)服務。開發(fā)商過去可能只需要整合三家五家關聯(lián)機構，現(xiàn)在可能需要整合更多更適合的機構。

2..文旅地產(chǎn)不再是標新立異的符號和標簽創(chuàng)新，而是產(chǎn)品本身的核心功能升級

文旅地產(chǎn)從一代、兩代到第三代的演變，已不再是文旅、養(yǎng)老的標簽和符號創(chuàng)新，而是實實在在的功能升級。

正如一個優(yōu)秀的商業(yè)地產(chǎn)項目能夠帶動商業(yè)升級一樣，一個好的文旅地產(chǎn)產(chǎn)品也能夠引領文旅消費的方向，提升一個城市文旅產(chǎn)業(yè)的水準。在互聯(lián)網(wǎng)時代，要需要敏銳地捕捉客戶需求的升級，滿足人們不斷提升的文旅體驗的沉浸式需求。

在如今開發(fā)商蜂擁而入，重慶文旅地產(chǎn)雨后春筍般涌現(xiàn)的市場環(huán)境下，文旅地產(chǎn)領軍品牌英聯(lián)達美總經(jīng)理趙曼琳也提示了一些潛在風險。比如，依靠傳統(tǒng)地產(chǎn)邏輯做文旅地產(chǎn)，拿地產(chǎn)的邏輯去做文旅，度假這一核心功能缺失；沒有運營思維的產(chǎn)業(yè)，將陷入困境；不用市場能消化的產(chǎn)能來指導分期，盲目擴大開發(fā)規(guī)模；不深入客戶實際需求和文旅地產(chǎn)發(fā)展進程，盲目規(guī)劃產(chǎn)品及總價范圍；沒有做好文旅地產(chǎn)是長期系統(tǒng)工程的持久戰(zhàn)準備。

重慶文旅度假地產(chǎn)呈現(xiàn)井噴行情

2018年，重慶旅游業(yè)出現(xiàn)爆發(fā)式增長。根據(jù)攜程近日發(fā)布的國民乘機大數(shù)據(jù)顯示，2018年，在最受歡迎的國內(nèi)前十大旅游城市中，重慶位列國內(nèi)最熱門目的地第六位。作為熱門旅游城市，重慶文旅地產(chǎn)也呈現(xiàn)井噴行情。

重慶文旅度假地產(chǎn)市場到底有多大？據(jù)文旅地產(chǎn)領軍品牌英聯(lián)達美產(chǎn)業(yè)機構不完全統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2018年內(nèi)，重慶周邊田園綜合體、特色小鎮(zhèn)等各種度假項目，不計美麗鄉(xiāng)村及扶貧困項目，重慶新簽約面積及在談用地超過8萬畝，可用于建設用地面積超過4000萬方，其中南川新增可建設度假物業(yè)用地約22000畝。2018年，重慶市民在重慶、貴州及湖北購買的文旅度假地產(chǎn)套數(shù)約15000套，購買面積超過70萬方。

各大知名房地產(chǎn)開發(fā)商紛紛在今年擴張各自的文旅地產(chǎn)版圖，搶占市場先機，如華宇計劃的黃水新拿地計劃；興茂的南川冷水、樂村、金山鎮(zhèn)、桐梓項目；融創(chuàng)等四面山項目；恒大在長壽的湖山半島；綠城在大足的桃李春風；魯能在江津的美麗鄉(xiāng)村等。江津、南川、巫山等各區(qū)域也紛紛在旅游業(yè)上發(fā)力，加入對文旅地產(chǎn)市場的爭奪戰(zhàn)。比如，11月20日，南川區(qū)集中簽約重慶南川·興茂樂村旅游康養(yǎng)度假項目、良瑜·國際養(yǎng)生谷項目、金佛山·老將巖國際旅游度假項目3大旅游項目，投資總額168億元。

文旅地產(chǎn)領軍品牌英聯(lián)達美機構總經(jīng)理趙曼琳介紹，近幾年，重慶市文旅地產(chǎn)可建設用地供應高達數(shù)萬畝。而實際上，近三年來看，重慶文旅度假地產(chǎn)每年銷量都較為均衡，加上老齡化市場的到來，總銷售量雖然呈上漲趨勢但受大環(huán)境及客觀困素影響波動較大，各熱門度假區(qū)域呈現(xiàn)此消彼長的態(tài)勢。

據(jù)推算，按照目前的消化速度，僅重慶某區(qū)的供應量就足夠重慶市場消化10年。

*本文來源：重慶晨報，原標題：《三問文旅地產(chǎn)之②：第三代文旅地產(chǎn)，是地產(chǎn)嗎？》。