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倘若不是保利碧桂園悅府項目開盤，外界或鮮有人知曉，該項目原本為三亞知名文旅項目宋城千古情的配套用地，而該部分用地原持有者為宋城演藝（300144.SZ）的控股股東宋城集團。

據(jù)了解，宋城演藝于2011年通過使用部分超募資金，從宋城集團旗下三亞不夜城置業(yè)有限公司（下稱三亞不夜城置業(yè)）手中，拿下宋城千古情一期建設(shè)用地。另據(jù)三亞市政府網(wǎng)站于2014年披露的項目投資信息顯示，三亞宋城旅游區(qū)計劃建設(shè)二期。但目前鮮有公開資料披露該項目二期建設(shè)進度及完工情況。

“二期一直沒有動工，保利碧桂園悅府項目就是宋城二期項目?！币晃徊痪呙闹槿耸扛嬖V記者。

一位保利地產(chǎn)（600048.SH）內(nèi)部人士則表示，保利確實是從宋城手中拿了配套的住宅項目，現(xiàn)已開賣。

悅府項目原為宋城二期用地

記者獲得的保利碧桂園悅府資料顯示，該項目位于三亞市區(qū)，臨近宋城千古情景區(qū)，土地編號為YC2-47-4，土地面積為96312平方米（折合145畝），土地用途為住宅用地。項目住宅部分分三期開發(fā)，另規(guī)劃有臨街商業(yè)。其中首期已于去年底開盤。

據(jù)三亞市規(guī)劃委員會網(wǎng)站2018年5月11日的批前公示，保利·悅府項目為原三亞·不夜城項目，用地性質(zhì)為二類居住用地，三亞不夜城置業(yè)為該項目的建設(shè)單位。三亞市政府網(wǎng)站于2014年披露的項目投資信息則顯示，三亞宋城旅游區(qū)二期項目占地145畝，擬投資50億元。其中占地面積與保利碧桂園悅府項目面積一致。

此外，在2011年宋城演藝更名前，杭州宋城旅游發(fā)展股份有限公司曾公告宣布，使用部分超募資金向三亞不夜城置業(yè)購買項目用地。購買的土地位于三亞市迎賓大道區(qū)塊，迎賓路西北，土地編號為YC2-47-3，土地用途面積為5.3333公頃（折合80畝），土地用途為文化娛樂用地。該出讓土地的收購價格約1.4億元。從土地編號來看，YC2-47-3、YC2-47-4兩宗土地相鄰。

據(jù)了解，在收購前，三亞不夜城置業(yè)有限公司為宋城演藝控股股東杭州宋城集團控股有限公司的全資子公司，意味著宋城演藝間接從控股股東手中拿下了YC2-47-3號用地，該土地后用于三亞千古情旅游演藝項目的建設(shè)。

從當時收購情況來看，三亞不夜城置業(yè)旗下另一項目編號為YC2-47-4地塊，即如今的保利碧桂園悅府項目，并未注入宋城演藝這家上市公司中。

不過，三亞市政府網(wǎng)站于2014年披露的項目投資信息顯示，彼時，宋城景區(qū)二期存在部分遺留問題，包括項目用地范圍內(nèi)墳?zāi)拱徇w，磚廠、青苗、房屋補償?shù)葐栴}。

網(wǎng)站信息還披露，“二期項目進展順利，施工圖設(shè)計、動物引進的合同簽訂已經(jīng)完成，正在組織施工招投標事宜；冰雪世界、水公園、休閑地產(chǎn)可行性施工方案已制定完成，正在進行施工、市場等方面的可行性論證。”從當時披露的二期項目進展來看，二期規(guī)劃仍與一期用地規(guī)劃相當。

但上述知情人士稱，宋城二期用地原應(yīng)為混合性用地，有部分住宅用地。

保利引入碧桂園背后

記者獲悉，原本是宋城集團全資持有的三亞不夜城置業(yè)，于去年成為保利（三亞）房地產(chǎn)開發(fā)有限公司旗下曲水天熠實業(yè)發(fā)展有限公司（下稱曲水天熠）全資子公司。由此，保利也間接擁有了三亞不夜城置業(yè)旗下編號為YC2-47-4土地權(quán)益。

隨后，保利再度引入碧桂園成為曲水天熠的二股東。由此雙方也間接擁有了三亞不夜城置業(yè)相應(yīng)權(quán)益，即如今的保利碧桂園悅府項目，由保利與碧桂園共同開發(fā)。

在宋城集團與保利的這筆交易中，交易價格是外界關(guān)注的問題之一。事實上，該宗土地的性質(zhì)及交易時間，對交易價格起到至關(guān)重要的作用。畢竟在2011年宋城集團將折合80畝文旅土地賣給宋城演藝時，交易價格僅1.4億元。

接近保利方面的人士透露，宋城將項目賣給保利時溢價非常高，但并未透露具體交易金額。

“引入碧桂園主要是為降低市場風險。”上述人士告訴記者。

事實上，在2018年4月海南實施全域限購后，多城樓市交易處于低谷，成交量下跌明顯。保利原來在海南的投資重點在三亞，但實行嚴格限購政策后，投資客較多的三亞樓市受到較大沖擊，保利不得不轉(zhuǎn)戰(zhàn)剛需客較多的海口。

一個疑問是，一般情況下，作為文旅項目的配套部分，住宅性質(zhì)用地往往是企業(yè)回籠現(xiàn)金的重要渠道之一，而宋城集團為何并未選擇自主開發(fā)，而是選擇轉(zhuǎn)手？

對此，上述知情人士表示，“住宅開發(fā)周期長、投資大、政策風險大，不如成熟的景區(qū)現(xiàn)金流穩(wěn)定，利潤高?！?/p>

一位長期開發(fā)文旅項目的業(yè)內(nèi)人士則認為，“宋城主打文化旅游產(chǎn)業(yè)，住宅、商業(yè)不是主要產(chǎn)品。該公司或是需要現(xiàn)金流，通過直接出售，快速變現(xiàn)，用資金支持核心產(chǎn)業(yè)?！?/p>

*本文來源：財聯(lián)社，作者：陳業(yè)，原標題：《宋城轉(zhuǎn)讓三亞項目二期用地 保利碧桂園高溢價接盤》。