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凱雷沒(méi)有摘得最后的成果。

如果沒(méi)有意外的話，3月11日，開(kāi)元酒店（1158.HK）將在香港上市。但這與凱雷無(wú)關(guān)。

開(kāi)元酒店擬全球發(fā)行7000萬(wàn)股，每股發(fā)行價(jià)13.37港元—20.05港元，融資額約10億港元。

6年前，凱雷以2600萬(wàn)元從開(kāi)元旅業(yè)拿到開(kāi)元酒店40%股權(quán)。該項(xiàng)轉(zhuǎn)讓作為開(kāi)元產(chǎn)業(yè)投資信托基金上市重組的一部分。當(dāng)時(shí)，開(kāi)元酒店以開(kāi)元5家酒店為基礎(chǔ)，在香港主板發(fā)行REITs（房地產(chǎn)信托投資基金）。但投資者反映不佳，原計(jì)劃發(fā)行規(guī)?？偧Y額16.45億-19.74億港元最終被削減了一大半，降至約6.75億港元。

由于投資期限屆滿，在2016年年底，凱雷以5.9億元將所持股權(quán)沽清，分別賣(mài)給了三家公司。

招股說(shuō)明顯示，此次開(kāi)元酒店全球發(fā)售可獲得的款項(xiàng)凈額將約為10.88億港元，其中35%的資金將用于開(kāi)發(fā)中檔酒店，25%的資金將用于開(kāi)發(fā)高檔商務(wù)及度假酒店。

截至2018年12月31日，開(kāi)元酒店擁有169家已簽約待開(kāi)業(yè)酒店，該等酒店預(yù)計(jì)于未來(lái)五年內(nèi)開(kāi)業(yè)。

開(kāi)元酒店的實(shí)際控制人是陳妙林，1952年出生于杭州蕭山縣城。他8歲開(kāi)始嘗試第一筆生意。1980年，28歲的陳妙林擔(dān)任蕭山物資局金屬公司經(jīng)理。5年后，陳妙林受命改造蕭山招待所。1999年蕭山賓館改制，成立開(kāi)元旅業(yè)集團(tuán)。開(kāi)元酒店上市后，陳妙林持有開(kāi)元酒店約40%股權(quán)，市值約16億港元。

自有酒店收入貢獻(xiàn)不足10%

螳螂捕蟬，黃雀在后。攜程成為開(kāi)元酒店的基石投資者。

攜程香港及GreenTree按發(fā)行價(jià)認(rèn)購(gòu)3200萬(wàn)美元及3000萬(wàn)美元可購(gòu)買(mǎi)的發(fā)售股份數(shù)目。作為一家在線旅游平臺(tái)，攜程投資開(kāi)元酒店，被業(yè)界認(rèn)為是：快速布局四五星酒店領(lǐng)域的一種切入方式。

開(kāi)元酒店作為國(guó)內(nèi)較大民營(yíng)高星級(jí)酒店集團(tuán)，近四年的營(yíng)收較平穩(wěn)。招股書(shū)顯示，2015年、2016年、2017年開(kāi)元酒店的收入分別為：15.22億元、16.02億元、16.65億元，毛利潤(rùn)則為2.44億元、3.20億元、4.32億元。而截至2018年8月31日為止的8個(gè)月內(nèi)，開(kāi)元酒店的收入為11.19億元，較2017年同期增幅4.8%；毛利為2.50億元，基本與2017年同期持平。

經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)方面，2015年至2017年分別為5581.4萬(wàn)元、1.197億元、2.250億元，增幅明顯。截至2018年8月31日為止的8個(gè)月內(nèi)，經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)為1.395億元，同樣高于2017年同期。

招股書(shū)顯示，開(kāi)元酒店的業(yè)務(wù)模式為自有或租賃酒店，管理和特許經(jīng)營(yíng)酒店。

2015年—2017年，開(kāi)元酒店的酒店經(jīng)營(yíng)收入在穩(wěn)步提升。從2015年的14億，2016年的14.90億元，上升到2017年的15.28億。而從收入構(gòu)成可以看出，租賃酒店為收入的主要貢獻(xiàn)源。2015年—2017年，租賃酒店收入占比均在94%以上，自有酒店的收入占比不足10%。

招股說(shuō)明指出，開(kāi)元擁有2家自有酒店及382間客房，都以“開(kāi)元芳草地鄉(xiāng)村酒店”品牌來(lái)經(jīng)營(yíng)。資料顯示，開(kāi)元芳草地鄉(xiāng)村酒店，是開(kāi)元發(fā)力民宿市場(chǎng)，推出的全新生態(tài)旅游度假酒店品牌。

通過(guò)公布的現(xiàn)金流也可以看出，開(kāi)元大部分投資資金花費(fèi)在“芳草地”項(xiàng)目。截至2018年8月31日止，經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生現(xiàn)金凈額0.33億元，而現(xiàn)金流出凈額為1.36億元，主要用于投資活動(dòng)，其中經(jīng)營(yíng)杭州富春開(kāi)元芳草地鄉(xiāng)村酒店的物業(yè)、廠房及設(shè)備、土地使用權(quán)、無(wú)形資產(chǎn)及其他長(zhǎng)期資產(chǎn)支付款項(xiàng)0.92億元。

不過(guò)從目前收入情況來(lái)看，“芳草地”項(xiàng)目收入貢獻(xiàn)率低，2015年—2017年，自有酒店收入占比從2%緩步攀升至6%。

23家管理酒店未取得許可證

開(kāi)元酒店在營(yíng)的管理酒店中，23家尚未取得在營(yíng)的食品經(jīng)營(yíng)許可證、特種行業(yè)許可證、公共場(chǎng)所衛(wèi)生許可證或消防安全證書(shū)。

而根據(jù)中國(guó)法律顧問(wèn)告知，缺少特種行業(yè)許可證、公共場(chǎng)所衛(wèi)生許可證或消防安全證書(shū)可能導(dǎo)致對(duì)酒店業(yè)主處于警告或罰款，最糟的情況下有關(guān)酒店將被終止運(yùn)營(yíng)。

而在業(yè)績(jī)記錄期中，開(kāi)元酒店這23家未取得相關(guān)許可證的在管酒店取得的酒店管理費(fèi)分別為0.14億元、0.12億元、0.14億元、0.11億元，分別占本集團(tuán)的總收入的0.9%（2015年）、0.7%（2016年）、0.8%（2017年）及1.0%。（2018年8月31日）。

此外，于2018年11月30日，開(kāi)元酒店擁有的9處物業(yè)中，其中，建德開(kāi)元芳草地酒店有限公司未取得房屋產(chǎn)權(quán)證書(shū)；租賃的31項(xiàng)物業(yè)中，有1處租賃物業(yè)的出租人未取得房屋產(chǎn)權(quán)證書(shū)。

作為開(kāi)元酒店業(yè)務(wù)模式的另一部分——酒店管理，2015年、2016年、2017年酒店管理收入分別1.21億元、1.12億元、1.37億元，收入貢獻(xiàn)率在6%-8%之間，可毛利率卻高達(dá)90%。

數(shù)據(jù)顯示，開(kāi)元旗下于2018年8月31日，擁有29家租賃酒店及7117間酒店客房，約占在營(yíng)酒店客房的22.3%。自有酒店，擁有2家及382間酒店客房，約占在營(yíng)酒店客房的1.2%；全方位服務(wù)管理酒店，擁有96家酒店，設(shè)有20,938間酒店客房，約占在營(yíng)酒店客房的65.6%。特許經(jīng)營(yíng)酒店，擁有13家，約占在營(yíng)酒店客房的10.9%。

開(kāi)元酒店管理數(shù)量在增加，占在營(yíng)酒店客房的近七成，但是酒店管理收入貢獻(xiàn)卻不足10%。

對(duì)于其管理費(fèi)用收入低的原因，行業(yè)人士分析稱(chēng)：一部分是由于管理費(fèi)低，據(jù)開(kāi)元酒店介紹，每家酒店業(yè)主支付的管理費(fèi)為80萬(wàn)-150萬(wàn)元；另一部分則是因?yàn)殚_(kāi)元酒店多分布在二三線城市，難生長(zhǎng)出營(yíng)收規(guī)模高、利潤(rùn)水平高的單體酒店。

*本文來(lái)源：樂(lè)居財(cái)經(jīng)，本文作者：張丹，原標(biāo)題：《開(kāi)元酒店：凱雷魅影與攜程野心》。