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長租公寓運(yùn)營商蛋殼公寓創(chuàng)立于2015年初，在今年初收購愛上租后，其房源量號稱預(yù)計(jì)近40萬間，躋身頭部梯隊(duì)。

近期，蛋殼公寓完成C輪5億美元融資，由環(huán)球老虎基金、螞蟻金服聯(lián)合領(lǐng)投，春華資本跟投，華人文化產(chǎn)業(yè)投資基金、高榕資本和愉悅資本等老股東繼續(xù)跟投，其估值預(yù)計(jì)超過20億美元。

蛋殼公寓前推兩次的融資大致分別在2018年2月26日、6月6日，融資金額分別為1億美元、7000萬美元，加上最新這次，前后間隔并不長。 

背后是資本的青睞，也或反映出蛋殼公寓對資金的“渴求”。成立4年多，蛋殼公寓的房源量呈飆漲態(tài)勢。 

長租公寓是大量“燒錢”的行當(dāng)，重資產(chǎn)模式加上愈加激烈的市場競爭，為爭奪房源擴(kuò)充規(guī)模，拿房、裝修、人力等成本，幾無邊界限定，且回報(bào)周期漫長。 

曾身陷租金貸、哄抬租金爭奪房源、虛假房源等輿論漩渦，投訴不少，口碑下滑，蛋殼公寓快速奔跑的隱患更多顯露，運(yùn)營壓力加劇。而其單一的租金差盈利模式之外，所期許的增值服務(wù)還挑戰(zhàn)重重。 

知名資本巨額“押注”，以此搶奪市場和政策紅利的“陽謀”，蛋殼公寓可以撐得住嗎？

類同民宿短租，得房源者得天下，這在長租公寓領(lǐng)域，莫不如是。

租售并舉、租售同權(quán)等政策利好，一度帶給長租公寓運(yùn)營商搏取更多房源的推動力，但重資產(chǎn)的打法使得它們的擴(kuò)張面臨不小的資金壓力。以蛋殼公寓來說，“房屋托管+標(biāo)準(zhǔn)化裝修+租后服務(wù)”的重資產(chǎn)模式，使其前期的拿房、裝修成本投入很大，再加上出租前的裝修期，資金的一出一進(jìn)存在一定時(shí)間差。資金儲備“厚度”成為關(guān)鍵。 

運(yùn)營商擴(kuò)張?jiān)娇?，資金壓力越大，只能尋求外部資金的支持，融資或通過其他金融路徑，比如租金貸。 

租金貸，簡略而言就是長租公寓運(yùn)營商和第三方金融機(jī)構(gòu)合作，后者預(yù)先把一年或兩年的房租付給前者，租客與金融機(jī)構(gòu)簽訂貸款協(xié)議，每月支付房租給金融機(jī)構(gòu)。 

運(yùn)營商拿著大量預(yù)付房租資金繼續(xù)擴(kuò)張，冒險(xiǎn)，激進(jìn)。 

騰訊《深網(wǎng)》去年的報(bào)道提到，蛋殼公寓執(zhí)行董事長沈博陽透露，與一些租房分期平臺達(dá)成的合作，是蛋殼公寓的重要資金來源之一。

執(zhí)惠獲取的一份材料顯示，在未來房源擴(kuò)張時(shí)，蛋殼公寓提出將加強(qiáng)與銀行、金融分期公司的合作，多渠道籌措運(yùn)營支持資金。 

風(fēng)險(xiǎn)在于，一旦運(yùn)營商擴(kuò)張?zhí)?，運(yùn)營能力較弱，很容易資金鏈斷裂，導(dǎo)致爆倉，租客無房可住甚至還需承擔(dān)租金，房東無錢可收。 

媒體統(tǒng)計(jì)顯示，2018年約有十余家長租公寓運(yùn)營商爆倉。 

一邊是爆倉，一邊是搶奪房源。 

去年8月17日，我愛我家原副總裁胡景暉曾透露，像自如、蛋殼等長租公寓運(yùn)營商以高出市場價(jià)20%-40%的價(jià)格爭奪房源，人為抬高了收房價(jià)格導(dǎo)致租金暴漲。 

同期，北京市住建委集中約談自如、相寓和蛋殼公寓等負(fù)責(zé)人，約談會明確要求住房租賃企業(yè)：不得利用銀行貸款等融資渠道獲取的資金惡性競爭搶占房源；不得以高于市場水平的租金或哄抬租金搶占房源；不得通過提高租金誘導(dǎo)房東提前解除租賃合同等方式搶占房源。

雖然這些被約談方否認(rèn)哄抬租金搶占房源，但在一個(gè)規(guī)模即地位、跑馬圈地競爭激烈的情勢中，以更高的房租來撬動房源業(yè)主，不失為正常之舉。 

況且，在互聯(lián)網(wǎng)+資本的邏輯中，大量“燒錢”跑出規(guī)模，獲得市場頭部地位和更大的話語權(quán)，進(jìn)而獲取資本的不斷輸血，如此循環(huán)，是為關(guān)鍵。 

今年1月中旬，蛋殼公寓以2億美元（含現(xiàn)金和債務(wù)）全資戰(zhàn)略收購長租公寓運(yùn)營商愛上租，涉及愛上租的全部資產(chǎn)、100%股權(quán)并入蛋殼公寓。交易完成后，蛋殼公寓管理房間數(shù)量近40萬間，觸達(dá)區(qū)域囊括京滬廣深、杭州等全國10個(gè)一線及新一線城市。 

基于蛋殼公寓和愛上租是為彼時(shí)分散式長租公寓領(lǐng)域排名前三的企業(yè)，這樁交易被認(rèn)為是彼時(shí)業(yè)內(nèi)最大的一樁收購案。從公開數(shù)據(jù)看，其房源量僅次于自如和相寓。 

執(zhí)惠獲得的材料顯示，蛋殼公寓有計(jì)劃在2019年末管理50萬間公寓，2020年末管理80萬間，2021年3月末達(dá)到86萬間的規(guī)模。不過這些數(shù)據(jù)暫未得到蛋殼公寓方面的直接驗(yàn)證。 

隨著規(guī)模化擴(kuò)大，長租公寓運(yùn)營商所占有的房源增加，掌握更多議價(jià)或定價(jià)空間后，漲價(jià)的隱憂也增多，尤其在依賴租金差的盈利模式， 且要更多資金去“滾動”規(guī)?；\(yùn)營和盈利壓力加劇，盡快要給資本方交代的情境下，或?qū)⒏鼮轱@露。

但這將與不少長租公寓運(yùn)營商所稱的增加房源有效供給，平穩(wěn)租金等，走得是兩個(gè)方向。

成績計(jì)劃逐步遞增的背后，“陰影”開始更多顯露。

近期，媒體報(bào)道稱有蛋殼公寓的業(yè)務(wù)員爆料，蛋殼公寓業(yè)務(wù)員中普遍存在發(fā)布虛假房源問題。

對此，在《南方日報(bào)》的報(bào)道中，58集團(tuán)公關(guān)人士表示， “針對蛋殼公寓多次發(fā)布房源虛假信息的行為，58同城、安居客、趕集網(wǎng)已多次向其發(fā)過律師函，并已經(jīng)開始逐步對蛋殼公寓的房源進(jìn)行清退、刪帖處理。近期蛋殼公寓改換其他公司主體發(fā)帖的房源，我司會進(jìn)一步核查，一旦屬實(shí)，執(zhí)行刪帖、主體清退等處罰機(jī)制?！?nbsp;

上述報(bào)道中，蛋殼公寓北京總公司相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，如果存在業(yè)務(wù)員以個(gè)人的名義在別的平臺發(fā)布虛假房源信息，確實(shí)屬于個(gè)別行為。

其后，蛋殼公寓官方3月5日回應(yīng)稱，蛋殼公寓可以確保自己的官網(wǎng)、app、小程序、官方微信的房源信息絕對真實(shí)有效，建議消費(fèi)者通過蛋殼公寓的官方平臺咨詢、租房或托管房源。但其回應(yīng)中并未提及58同城等第三方平臺上的房源真實(shí)情況。 

3月5日，執(zhí)惠在58同城、安居客等平臺搜索，未找到有關(guān)蛋殼公寓的房源信息。趕集網(wǎng)上有部分房源信息，但多為500多天前發(fā)布。 

虛假房源信息一個(gè)重要目的是通過“低價(jià)優(yōu)質(zhì)”的虛假房源觸達(dá)租客，先引出租客，再推銷真實(shí)的但性價(jià)比要弱的房源。 

拿房到出房的存貨周轉(zhuǎn)速度，很大程度上決定著長租公寓運(yùn)營的成敗。這也是“甲醛門”出現(xiàn)的關(guān)鍵因素。

圍繞蛋殼公寓的爭議還有更多。

執(zhí)惠在新浪黑貓投訴平臺發(fā)現(xiàn)，關(guān)于蛋殼公寓的投訴量有132條，從2018年3月14日至2019年3月5日。 

這些投訴涉及不能正常退租、房子沒有滿足基本入住要求、銷售提供虛假信息、拒退定金、保潔不到位、報(bào)修拖延等。 

其背后都暴露出蛋殼公寓在運(yùn)營層面的問題。 

規(guī)模暫緩，先顧運(yùn)營？

一個(gè)細(xì)節(jié)，關(guān)于5億美元融資的使用，蛋殼公寓創(chuàng)始人兼CEO高靖對媒體的表述中并未提及進(jìn)一步擴(kuò)大房源規(guī)模，而是著重于運(yùn)營層面，包括加大投入，更新迭代基于人工智能的租房大數(shù)據(jù)系統(tǒng)，實(shí)現(xiàn)住房租賃交易的互聯(lián)網(wǎng)化和去中介化，提升交易效率；繼續(xù)完善內(nèi)部系統(tǒng)的網(wǎng)絡(luò)協(xié)同，提高運(yùn)營效率，降低成本；改造供應(yīng)鏈系統(tǒng)，完善裝修裝配質(zhì)量保障體系，提高房屋產(chǎn)品質(zhì)量，同時(shí)制定精細(xì)化的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，提升用戶體驗(yàn)等。 

對這些表述，易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，目前對于房源規(guī)模擴(kuò)大方面，從政策上看其實(shí)是比較謹(jǐn)慎的，因?yàn)檫@也涉及到資金違規(guī)使用、惡意搶奪房源的概念，所以類似表述其實(shí)也是公司管理層比較謹(jǐn)慎的考慮。 

他表示，此類表述充分體現(xiàn)了一點(diǎn)，即蛋殼公寓當(dāng)前會以既有的房源經(jīng)營為主，后續(xù)才會積極進(jìn)行擴(kuò)張。房源規(guī)模擴(kuò)大是必須的，運(yùn)營商本身就想要先聚攏房源然后再聚攏客源。預(yù)計(jì)此類市場的競爭力度會強(qiáng)化，尤其是一二線城市的存量房源的爭奪。 

他同時(shí)認(rèn)為，此類模式下就要更加謹(jǐn)慎，因?yàn)榻?jīng)營業(yè)務(wù)和龐大融資有了結(jié)合，所以一定要在前期注重成本控制，同時(shí)要防范一些經(jīng)營中的問題導(dǎo)致客戶信心不足。換而言之，從挑戰(zhàn)來說，企業(yè)規(guī)模做大的時(shí)候就要格外注意此類風(fēng)險(xiǎn)，往往很多新的成本類似品牌成本等會快速增加。

整體來看，因?yàn)?018年的諸多運(yùn)營問題，包括蛋殼公寓在內(nèi)的長租公寓已積壓了不少負(fù)面評價(jià)，租客的信任度有所下降，口碑走低，對于正處于徘徊期的長租公寓來說，是一個(gè)不利信號。

在市場負(fù)面情緒釋放過程中，拿到巨額融資后的蛋殼公寓，其運(yùn)營能力的提升要求或?qū)⒏鼮槠惹小?/p>

作為“二房東”，分散式長租公寓運(yùn)營商的盈利模式主要是租金差價(jià)，渠道尚單一。

這一渠道的弊端在于，租賃情況的不穩(wěn)定導(dǎo)致租金也不穩(wěn)定，對尋求資產(chǎn)證券化也帶來不利。另外分散式公寓的租約多在3-5年間，通過租金差拿回前期投入成本后，留給盈利的時(shí)間不多乃至沒有。 

執(zhí)惠獲得的材料顯示，蛋殼公寓歸屬的公司主體紫梧桐(北京)資產(chǎn)管理有限公司，截至2017年度仍處于虧損狀態(tài)。如何在有效租約內(nèi)，獲取更多收益，成為長租公寓運(yùn)營商亟需突破的問題。增值服務(wù)是不少長租公寓運(yùn)營商瞄準(zhǔn)的重點(diǎn)。

在拿到B+輪融資后，36氪的文章提到，蛋殼公寓創(chuàng)始人兼CEO高靖表示，蛋殼公寓其實(shí)是一個(gè)綜合服務(wù)商，兼具資產(chǎn)管理、服務(wù)、金融三個(gè)屬性，前期做好基礎(chǔ)的租賃業(yè)務(wù)，在形成一定規(guī)模以后，服務(wù)和金融才是各家未來的比拼重點(diǎn)。 

在《深網(wǎng)》的報(bào)道中，沈博陽曾表示，“維修、裝修、保潔,這些東西有可能都變成我們的增值服務(wù)提供給用戶。從某種意義上講我們的平臺會變成一個(gè)生活服務(wù)入口,而且非常深度?！?nbsp;

由此來看，蛋殼公寓的增值服務(wù)邏輯大致是在住的鏈條上衍生新服務(wù)，并基于居住生活場景，租客這一流量入口與娛樂消費(fèi)等端口對接，賺取服務(wù)效益。

螞蟻金服此次參與最新投資，即有看中長租公寓租客所形成的金融、支付和信用的應(yīng)用場景之意。

不過，增值服務(wù)價(jià)值空間的釋放和變現(xiàn)還面臨兩個(gè)問題，一是它的用戶或客群要海量化，既為攤銷降低增值服務(wù)成本，同時(shí)還具備誕生一個(gè)較大體量消費(fèi)池的可能性，比如搬家、家具租賃等消費(fèi)，較為低頻，需要足夠大的租客體量消費(fèi)，才可言效益；二是消費(fèi)場景較弱，直接的問題就是諸多增值服務(wù)有較多類同的市場供給，租客為何要購買公寓提供的服務(wù)？  

相比集中式公寓，分散式公寓的租客分散，服務(wù)半徑長，或一定服務(wù)半徑內(nèi)的租客體量規(guī)模較小，這將提升服務(wù)成本，也削弱了消費(fèi)場景的輸出能效，從而影響到增值服務(wù)的空間拓展。 

加上租客在消費(fèi)方面的專業(yè)判斷能力較弱，用以做專業(yè)判斷的時(shí)間成本也較少，沒有足夠強(qiáng)的消費(fèi)場景體驗(yàn)，沒有強(qiáng)烈的消費(fèi)黏度，新增服務(wù)的消費(fèi)幾何將打上問號。

從擴(kuò)增規(guī)模形成足夠體量的用戶，再到培育用戶消費(fèi)，并保持一定的消費(fèi)黏度，再到租客流量變現(xiàn)，長租公寓的增值服務(wù)有一段漫長的路程要走。

而做高用戶量就要擴(kuò)增房源規(guī)模。幾萬、十萬級或數(shù)十萬間房源，距離海量化用戶還有點(diǎn)遠(yuǎn)。自如CEO熊林曾對長租公寓“規(guī)模關(guān)”的設(shè)置是100萬間房源，單體城市20萬間。 

他認(rèn)為，房源達(dá)到100萬間后，還有“增值關(guān)”要過，到這一關(guān)才能談對租客的社交、郊游以及各種活動等內(nèi)容能否帶來升值空間。增值關(guān)過了才能盈利，從前期布局到實(shí)現(xiàn)盈利，長租公寓是極其漫長的過程。

高靖在接受《中國經(jīng)濟(jì)周刊》采訪時(shí)也曾表示，沒有規(guī)模，增值服務(wù)很難產(chǎn)生效益。

若參考熊林的觀點(diǎn)，蛋殼公寓還需大規(guī)模擴(kuò)曾房源，這背后是拿房成本、裝修成本和人力成本等大概率的走高，其“燒錢”程度將可能更盛，風(fēng)險(xiǎn)也加劇。

而且蛋殼公寓的運(yùn)營能力能否適時(shí)跟上，也實(shí)在關(guān)鍵。一旦擴(kuò)張和運(yùn)營“兩條腿”節(jié)奏沒能一致，倒下的可能是更龐大臃腫的巨人。

在租金差模式之外，如果沒有“跑”出其他有效的贏利點(diǎn)，對于租金的依賴難以減弱，而租金貸被更嚴(yán)管控、資產(chǎn)證券化不夠樂觀時(shí)，要么繼續(xù)融資“燒錢”，要么爆倉？

留給蛋殼公寓的時(shí)間或并不是很多。