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從“租售并舉”政策風(fēng)口下的寵兒，到“租金貸”陰影下多家品牌資金鏈接連斷裂，長(zhǎng)租公寓行業(yè)的2018在不斷動(dòng)蕩中趨于沉寂。

2019年以來(lái)，資本動(dòng)作頻頻的蛋殼公寓似乎令人看到了長(zhǎng)租公寓行業(yè)復(fù)蘇的趨勢(shì)，3月1日，蛋殼公寓獲得了由老虎環(huán)球基金與螞蟻金服聯(lián)合領(lǐng)投、多家資本跟投的5億美元融資，估值超過(guò)20億美元，而在此前的1月17日，蛋殼公寓以2億美元的價(jià)格收購(gòu)愛(ài)上租，完成了國(guó)內(nèi)長(zhǎng)租公寓行業(yè)最大的收購(gòu)案。

不僅僅是蛋殼，多位業(yè)內(nèi)人士透露，目前長(zhǎng)租公寓的創(chuàng)業(yè)品牌中，大部分頭部玩家都在與資本進(jìn)行深入溝通接觸或是儲(chǔ)備發(fā)行融資產(chǎn)品，2019年可能會(huì)是長(zhǎng)租公寓頭部品牌融資的集中爆發(fā)期。

國(guó)內(nèi)集中式長(zhǎng)租公寓排名前十的某長(zhǎng)租公寓品牌CEO表示，“像我們，在談的資本不少，問(wèn)題的關(guān)鍵在于我們希望拿到更合理的估值?！?/p>

與資本積極接觸的金字塔頂不同，尾部、中段的長(zhǎng)租公寓品牌已經(jīng)開(kāi)始直面成本及盈利問(wèn)題，一些小型、地方性的長(zhǎng)租公寓創(chuàng)業(yè)品牌甚至在悄無(wú)聲息消失，在頭部玩家迎接“春天”的同時(shí)，他們正在遭遇寒冬。

“半年時(shí)間換了兩個(gè)二房東”

“各位親愛(ài)的租戶(hù)，由于經(jīng)營(yíng)問(wèn)題，‘住好’公寓將于3月10日完成房屋交接工作，屆時(shí)將由新的運(yùn)營(yíng)方與各位簽訂租房合同，請(qǐng)各位積極配合?！眲傔^(guò)完春節(jié)假期回到杭州，柳馳就收到了公寓的房屋交接通知，這讓他有些哭笑不得。

2018年8月中旬，柳馳通過(guò)網(wǎng)上平臺(tái)找到了現(xiàn)在所居住的一居室，價(jià)格、位置、裝修都符合他的要求，于是，他以3300元/月的價(jià)格與當(dāng)時(shí)名為“易客來(lái)”的品牌公寓運(yùn)營(yíng)商簽訂了一年租房合同，并繳納了一個(gè)月的押金。

然而，就在住進(jìn)公寓半個(gè)多月后，柳馳收到了首次房屋交接通知，通知告知，由于易客來(lái)公寓的投資人停止注資，公寓旗下資產(chǎn)被轉(zhuǎn)賣(mài)給了住好公寓。住好公寓在2018年9月與柳馳簽訂了一份新的合同，并向他提出，房租價(jià)格保持每月3300元不變，但住好公寓將額外征收200元每月的管理費(fèi)用和公共區(qū)域清潔費(fèi)用。

考慮到搬家以及時(shí)間成本等問(wèn)題，柳馳接受了住好公寓提出的200元額外費(fèi)用，“公共區(qū)域其實(shí)都是物業(yè)打掃的，我知道這是變相漲價(jià)，但是周?chē)囊痪邮椅乙部催^(guò)，裝修差不多的，價(jià)格大部分都在3600元以上，所以還在接受范圍之內(nèi)?！?/p>

他沒(méi)有想到的是，已經(jīng)額外征收200元費(fèi)用的住好公寓在短短半年時(shí)間又換了下家，“3500一個(gè)月的話，和周?chē)胀ǖ囊痪邮覂r(jià)格已經(jīng)差不多了，我租這個(gè)房子就是看中價(jià)格比較低，雖然面積小一點(diǎn)，但是裝修還不錯(cuò)，如果新來(lái)的運(yùn)營(yíng)方還要加錢(qián)，可能就不合算了?！?/p>

柳馳的遭遇并不算常見(jiàn)，但也絕非個(gè)例，根據(jù)明源地產(chǎn)研究院的數(shù)據(jù)，2018年，國(guó)內(nèi)長(zhǎng)租公寓的關(guān)店率為3.6%，而類(lèi)似易客來(lái)、住好這樣區(qū)域性的小型分散式長(zhǎng)租公寓品牌的關(guān)店率遠(yuǎn)超這一數(shù)值。

杭州豪世華邦的一位片區(qū)經(jīng)理表示，以杭州為例，許多小型分散式長(zhǎng)租公寓實(shí)際上都是由原本的一些中小中介機(jī)構(gòu)衍生而來(lái)，“我比較了解的就有三家，目前有一家也已經(jīng)做不下去了，很簡(jiǎn)單的一點(diǎn)，像自如、蛋殼這樣，他們有標(biāo)準(zhǔn)化的裝修、有一整套的成本控制，鋪起規(guī)模來(lái)，成本是可控的，小中介做不到這一點(diǎn)，當(dāng)你想學(xué)別人擴(kuò)展房源，有時(shí)候突然資金就失衡了?！?/p>

記者此前在北京租住過(guò)的一個(gè)小型品牌公寓也遇到了同樣的問(wèn)題，該品牌公寓的一位負(fù)責(zé)人告訴記者，一開(kāi)始，該品牌只做開(kāi)發(fā)商精裝修的房源，這樣只需要再進(jìn)行小規(guī)模的再裝修，就可以作為公寓出租，然而，從2018年9月開(kāi)始，該品牌一口氣接手了一批新小區(qū)的房源，高昂的裝修成本以及居高不下的空置率一下將資金鏈拖垮?！艾F(xiàn)在一直在退出項(xiàng)目，我已經(jīng)在另謀出路了”。

多位業(yè)內(nèi)人士向記者表示，尾部的區(qū)域型小品牌既無(wú)法拿到強(qiáng)有力的融資，也沒(méi)有相應(yīng)的綜合運(yùn)營(yíng)能力，在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)愈發(fā)激烈、產(chǎn)品同質(zhì)化嚴(yán)重、頭部企業(yè)開(kāi)始大規(guī)模整合的大環(huán)境下，類(lèi)似的情況或許會(huì)在未來(lái)集中爆發(fā)。

資源集中的整合時(shí)代

“可以看到，2018年，整個(gè)行業(yè)在融資方面幾乎是停滯的，只有少數(shù)幾家獲得了資本青睞，和2017年形成鮮明的對(duì)比，但是經(jīng)過(guò)了一年的擴(kuò)張和發(fā)酵，今年可能是融資集中爆發(fā)的時(shí)候?！鼻笆鲩L(zhǎng)租公寓品牌CEO認(rèn)為，2019年的長(zhǎng)租公寓行業(yè)將吸引更多的資本進(jìn)入。

2017年是長(zhǎng)租公寓行業(yè)迎來(lái)資本高度關(guān)注的一年，據(jù)記者不完全統(tǒng)計(jì)，在這一年里，接近20個(gè)長(zhǎng)租公寓品牌發(fā)布了融資產(chǎn)品或是獲得了機(jī)構(gòu)融資，十余個(gè)品牌單次融資超過(guò)億元，長(zhǎng)租公寓行業(yè)總?cè)谫Y額超過(guò)400億元。而到了2018年，僅自如、蛋殼、樂(lè)乎等數(shù)個(gè)品牌獲得了融資，總額不超過(guò)50億元。

失去了“租金貸”這一迅速收獲資金回報(bào)的金融產(chǎn)品后，獲取場(chǎng)外融資的能力成為下一階段長(zhǎng)租公寓品牌的勝負(fù)手。

前述長(zhǎng)租公寓品牌CEO向記者透露，經(jīng)過(guò)2018年的各類(lèi)事件“洗禮”，資本對(duì)投資長(zhǎng)租公寓品牌的各方面要求顯著提高，“你的規(guī)模、團(tuán)隊(duì)情況、不同需求層次的卡位情況、商業(yè)模式等等，了解的點(diǎn)越來(lái)越全面、細(xì)致。”

蛋殼公寓創(chuàng)始人兼CEO高靖對(duì)記者表示，2019年的長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)將發(fā)生一些新的變化，資本將更關(guān)注頭部企業(yè)，“隨著長(zhǎng)租公寓行業(yè)發(fā)展進(jìn)入到深水區(qū)，行業(yè)資源、資本、業(yè)務(wù)等均開(kāi)始向頭部企業(yè)集中，整個(gè)行業(yè)也可能進(jìn)入到一個(gè)全新的整合階段?！?/p>

高靖認(rèn)為，長(zhǎng)租公寓行業(yè)已經(jīng)從野蠻增長(zhǎng)向精細(xì)化運(yùn)營(yíng)轉(zhuǎn)變，行業(yè)頭部企業(yè)通過(guò)強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合、規(guī)?；?jīng)營(yíng)，提高效率，有利于促進(jìn)住房租賃市場(chǎng)穩(wěn)定規(guī)范發(fā)展。同時(shí)，將打破單一住房租賃機(jī)構(gòu)對(duì)市場(chǎng)的壟斷，讓整個(gè)行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)格局更加均衡，走向健康有序、高層次發(fā)展的階段。

資本看中頭部企業(yè)發(fā)展?jié)摿Φ耐瑫r(shí)，長(zhǎng)租公寓品牌自身也需要更多的資金“輸血”，2018年末，由杭州鼎家開(kāi)始，多家中型長(zhǎng)租公寓品牌漸次拉開(kāi)了資金鏈斷裂的爆雷大幕，近日，熊貓公寓又被傳出面臨資金困境，對(duì)長(zhǎng)租公寓而言，資金鏈就是生命線。

樂(lè)乎城市青年社區(qū)CEO羅意認(rèn)為，在長(zhǎng)租公寓行業(yè)，需要通過(guò)持續(xù)拓展業(yè)務(wù)量級(jí)、提升綜合能力才能“活下去”，必須在量級(jí)上持續(xù)奔跑才能保證話語(yǔ)權(quán)。

而想要推動(dòng)量級(jí)的增長(zhǎng)，需要源源不斷的資金支持，多位業(yè)內(nèi)人士對(duì)記者表示，在業(yè)主眼中，長(zhǎng)租公寓的品牌價(jià)值并不重要，在房源的爭(zhēng)奪戰(zhàn)中，只有實(shí)際給出的價(jià)格才是大多數(shù)業(yè)主所看重的，有了融資的長(zhǎng)租公寓品牌，自然能夠拿到更多的房源。

前述長(zhǎng)租公寓品牌CEO稱(chēng)，接下來(lái)中型品牌努力的方向是成為食物鏈的上層，“一個(gè)很簡(jiǎn)單的結(jié)論是，長(zhǎng)租公寓行業(yè)強(qiáng)者恒強(qiáng)的時(shí)代已經(jīng)揭幕了，接下來(lái)，二八效應(yīng)會(huì)加劇，像蛋殼吃掉愛(ài)上租，排名前列的一批會(huì)持續(xù)發(fā)力，如果沒(méi)有資金跟上，只會(huì)被吃掉。只有有資金，才能規(guī)模化，只有規(guī)模化，你才能去談效益，你才能去吃別人，這就是邏輯。”

*本文來(lái)源：經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)，作者：饒賢君，原標(biāo)題：《長(zhǎng)租公寓“春來(lái)了”？尾部玩家仍在求生》。