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有家民宿（已改名”“有家美宿” ，以下仍主要稱有家民宿）的多位投資人自陳，投資有家民宿，是因為攜程投資了，且梁建章?lián)味麻L。但近期，他們“反轉(zhuǎn)”尋求撤資，因為所投房源已有多月虧損，而據(jù)公開信息顯示，執(zhí)惠并未發(fā)現(xiàn)攜程在有家民宿的股東名單中出現(xiàn)，但梁建章確實出現(xiàn)在有家民宿發(fā)布會上，并且發(fā)言。或許另有安排？截至發(fā)稿，有家民宿方面并未就此給到執(zhí)惠回復(fù)，對所涉的其他問題也未回復(fù)。

民宿運營商有家民宿需要盡快交出更好看的收益成績單。

這或?qū)y程的民宿布局帶來影響。攜程先通過途家整合民宿線上資源，形成“攜程系”民宿短租版圖，而以有家民宿切入民宿線下運營？這種邏輯是以期掌控更多房源形成“流量+房源”的閉環(huán)邏輯。但不知為何，梁建章親自站臺之后，攜程卻未公開出現(xiàn)在股東名單中，目前也未發(fā)現(xiàn)股份質(zhì)押現(xiàn)象。

民宿業(yè)的想象空間還在被放大，但生意不易。途家多年虧損后如何盈利、部分有家民宿投資人撤資隱患，在今年內(nèi)都需要有更多更好的解決辦法和實質(zhì)成效，尤其在尋求擴增規(guī)模的訴求下。

據(jù)投資人提供給執(zhí)惠的一份《有家民宿2018投資人合作計劃》顯示，“有家民宿”的投資合作模式為”合作經(jīng)營+全程托管“，并通過打造民宿新零售場景提供增值收益。

“合作經(jīng)營+全程托管”即民宿投資人只需提供資金，民宿托管運營過程中產(chǎn)生的水電等消耗，保潔、管家等人力成本以及品牌推廣費用全部由“有家民宿”承擔(dān)。

結(jié)合上述合作計劃內(nèi)容及投資人給到的信息，投資人承擔(dān)的主要資金包括四塊：履約保證金、品牌使用費、房源籌建費（合同中顯示為“裝修托管費”）、房租。

投資人房源簽約數(shù)量主要分三種類型，10套、20套、50套。每套房源履約保證金3000元、品牌使用費5000元、房屋籌建費4萬元，于此，項目合作款10套48萬元、20套96萬元，50套240萬元。

根據(jù)《有家民宿2018投資人合作計劃》，投資人的付款周期有三個細節(jié)：1、房源量的保證金、品牌使用費按總量一次性收齊；2、房屋籌建費以每10套簽約為節(jié)點，每完成10套簽約交10套的費用；3、每10套簽約時，預(yù)收10套房源押一付三租金。

來自《有家民宿2018投資人合作計劃》

比如投資10套，簽約時投資人給到48萬元+10套房源押一付三租金。

由此，投資人實際預(yù)付的款項需在48萬、96萬和240萬基礎(chǔ)上，加上每10套房源押一付三租金。

據(jù)多位投資人透露的信息，他們各自的房源分布在不同區(qū)域，平均租金基本在每月4000元左右一套，10套押一付三約為16萬元。簽約10套房源的投資人，首次要給到64萬元（48萬+16萬），20套、50套由此類推。有投資人還透露，50套的品牌使用費有五折優(yōu)惠。

這種付款模式，使得有家民宿“變輕”，可能拿著投資人的大量預(yù)付款滾動式拿下房源，資金壓力大為減輕。

來自《有家民宿2018投資人合作計劃》

這帶有金融屬性的似乎存有隱患。執(zhí)惠掌握的信息顯示，有些投資人的款項通過銀行賬戶轉(zhuǎn)賬、刷卡等形式，進入有家民宿公司賬戶，而非第三方賬戶，誰來監(jiān)管資金？

但有投資人表示，對于資金安全問題并不怎么擔(dān)心，因為有家民宿背后有攜程。

房源上線后一段時間，幾個投資人發(fā)現(xiàn)虧損了，這讓執(zhí)惠接觸到的幾個投資人坐不住了，他們在近期向有家民宿提出撤資要求，這幾個人生活的省份不同。

根據(jù)這份《有家民宿2018投資人合作計劃》，房源上線運營后，“有家民宿”每套房源收取當(dāng)月出租營收總額6%的管理費，之后剩余部分按三七分成，投資人七，“有家民宿”三。

投資人提供的合同顯示，投資人每月最終收益是上述七成金額扣除房源房租、物業(yè)費和寬帶費等。

投資人另可享受房源內(nèi)場景營銷增值收益（大致即民宿與合作方產(chǎn)品的銷售收益），10套、20套、50套房源投資人分別享受該收益總額的30%、40%和50%。

上述合作計劃的“投資收益模型”顯示，按南京一套二居房源、月租金4300元，平均房價430元、出租率75%為例計算，合作5年、10套房為合作模型，回報周期1.7年，5年總收益387.27萬元。

來自《有家民宿2018投資人合作計劃》

一切似乎都挺好，為何這幾個投資人虧損了？

多位投資人告訴執(zhí)惠，有家民宿提供的房源租金整體基本高出市場價30%-40%。其中一位投資人表示，這是他將多個房源與所在同一小區(qū)、同一戶型房源對比后得出的。

他們還透露，有家民宿未給到其和房東的租賃合同，就將房源上線，導(dǎo)致他們未能提前知曉房源的具體租金。后來有家民宿曾解釋，租金高出市場價主要是有些房源通過中介拿到，要支付中介費；房源租金不同時間有波動，不好直接對比。

除了對高租金的質(zhì)疑，他們認(rèn)為有家民宿托管下，房源入住率不夠高，影響了收益。

有投資人告訴執(zhí)惠，當(dāng)月所投房源的訂單銷售總額（預(yù)計）扣除管理費后，按比例分成得出訂單分成收益（預(yù)計），再由訂單分成收益減去應(yīng)付費用，就是投資人當(dāng)月收益（預(yù)計）。不同投資人對應(yīng)付費用包括項目描述略有不同，但都說最主要為房租。若為虧損，可理解為其所投房源的當(dāng)月收益不夠當(dāng)月房租支出。

其中一投資人提供的數(shù)據(jù)顯示，2018年9月-2019年2月， 10月、2月收益（預(yù)計）5000多元、10000多元，其他月份（預(yù)計）都虧損，總計超5萬元，其中11月、12月都虧了1萬多。

另有投資人的數(shù)據(jù)顯示，2019年1-3月預(yù)計虧損約7萬元，出租率低至不足40%，高不到60%。

當(dāng)然，出租率、正向收益或虧損，也和各月上線房源量、淡旺季及房源區(qū)域有直接關(guān)系。

《有家民宿2018投資人合作計劃》描述稱，作為攜程旗下民宿品牌,“有家民宿”擁有在線民宿市場超過70%的客戶流量資源。流量支持包括攜程、去哪兒、藝龍、微信酒店、58趕集、芝麻信用、螞蟻短租、途家。

從現(xiàn)有結(jié)果看，“有家民宿”在流量轉(zhuǎn)化，提高入住率等方面還有更多工作要做。

執(zhí)惠得到的轉(zhuǎn)述消息顯示，針對這些人反映的虧損問題，有家民宿CEO申志強近期對投資人表示，因為季節(jié)問題和房源處于早期階段，以及有家（民宿）是新公司新團隊，有些房源確實還有很大的提升空間。他表示今年的民宿收益會有提升，對接下來的收益有信心。

有投資人表示，投資有家民宿的一大因素是看中梁建章的背景。

有投資人提到，正式簽約前，他們都在有家民宿辦公室觀看了2018年6月有家民宿戰(zhàn)略發(fā)布會的視頻。在這個視頻中，梁建章大致表達了幾個意思，包括更多家庭旅游住宿需求下，光有民宿平臺不夠，還要有民宿品牌提供高質(zhì)量服務(wù)；民宿可能是和酒店同樣量級的產(chǎn)業(yè)，到了開疆拓土的時機；攜程特別需要有家民宿這樣在中高端能建立起質(zhì)量保障的品牌，希望通過這樣的投資，和有家（民宿）一起來探索行業(yè)發(fā)展，讓民宿成為家庭旅游一個更好的選擇等。

上述這份《有家民宿2018投資人合作計劃》中對“有家民宿”的品牌背景描述是：“中國旅游業(yè)龍頭企業(yè)攜程網(wǎng)領(lǐng)銜投資創(chuàng)立。攜程網(wǎng)聯(lián)合創(chuàng)始人兼董事會主席梁建章親自擔(dān)任董事長?！?/p>

有家民宿官網(wǎng)除了提到梁建章?lián)味麻L外，還提到其獲得攜程、途家、58產(chǎn)業(yè)基金戰(zhàn)略投資。該官網(wǎng)提供的36氪文章（2018年6月26日）鏈接內(nèi)容顯示，有家民宿獲得攜程、途家、58產(chǎn)業(yè)基金戰(zhàn)略投資數(shù)千萬美金。

天眼查中也有上述攜程戰(zhàn)略投資、梁建章?lián)味麻L的信息，不過在有家民宿公司主體的股東結(jié)構(gòu)中有58產(chǎn)業(yè)基金，暫未發(fā)現(xiàn)攜程。

執(zhí)惠致電有家民宿客服，其表示攜程是有家民宿的股東。但其未透露具體信息。

不難發(fā)現(xiàn)，梁建章及攜程對民宿市場的更多切入，對攜程自有業(yè)務(wù)提升擴展，以及應(yīng)對更激烈的外部競爭，都有助力。其進入民宿業(yè)已有幾年。

2016年6月，途家宣布戰(zhàn)略并購螞蟻短租，螞蟻短租成為其全資子公司，保持獨立運營；10月，途家宣布并購攜程、去哪兒旗下公寓民宿業(yè)務(wù)，攜程及去哪兒的公寓民宿頻道入口、團隊和整體業(yè)務(wù)將并入途家，成為途家的一部分。

之后的內(nèi)部整合起初并不順利。媒體報道提到，梁建章在2017年七八兩月，先后為途家站臺、體驗短租房源、走訪螞蟻短租，系列動作有推動民宿業(yè)務(wù)內(nèi)部整合之意。

攜程曾控股途家，后減持再增持，目前應(yīng)仍可能是大股東。今年2月26日，途家發(fā)內(nèi)部信宣布，途家原COO楊昌樂即日起擔(dān)任途家集團首席執(zhí)行官（CEO）。途家創(chuàng)始人羅軍將卸任途家集團CEO，繼續(xù)擔(dān)任斯維登集團CEO及途家董事。

楊昌樂來自攜程，2016年10月加入途家。2017年開始，羅軍和楊昌樂分工，各自分管途家線下（斯維登集團）、線上業(yè)務(wù)（途家），這兩個業(yè)務(wù)在2015年即已拆分，各自獨立運營。

攜程通過途家完成了“攜程系”短租民宿平臺的整合，為何還繼續(xù)加碼有家民宿？

可從兩個維度來分析，一是競爭加劇，美團在2017年上線榛果民宿（預(yù)訂平臺），加上機票、酒店等業(yè)務(wù)，與攜程幾乎“全面對戰(zhàn)”。而Airbnb、小豬短租等在國內(nèi)也不斷發(fā)力擴展市場，對攜程包括民宿在內(nèi)的商旅業(yè)務(wù)帶來更多潛在威脅。

第二個維度，補足自營板塊。途家是民宿預(yù)訂平臺，類同OTA模式，是流量入口，但對房源缺乏掌控。房源質(zhì)量、服務(wù)，房東的運營能力參差不齊，對平臺發(fā)展帶來一定制約，在民宿業(yè)不斷擴容的情境下，自己拿房源做運營，形成品牌，成為另一選擇。

通過有家民宿，有助攜程增加民宿房源庫存，在民宿產(chǎn)品供給能力、供給范圍輻射方面帶來提升。

這樣，一手民宿預(yù)訂平臺，一手民宿運營品牌，一個有流量，一個掌握房源，左右手是一個自洽的互補邏輯。

除了途家線上流量導(dǎo)入，攜程、去哪兒、藝龍等攜程系的線上流量也都有了更多的變現(xiàn)機會。類同微信，這也算流量賦能。

有家民宿也為攜程系提供了更多的場景體驗消費入口，以及線下流量入口。

人民網(wǎng)去年6月的報道顯示，在當(dāng)時主題為“新民宿 新美好”的有家民宿戰(zhàn)略發(fā)布會上，申志強曾闡述了“新民宿”概念，其中一個重要特征是新民宿成為本地游重要的線下流量入口。

即民宿是向游客推薦本地游產(chǎn)品和服務(wù)的有效場景，有家民宿的本地管家將會向游客推薦量身定制的本地游方案。

這和攜程正大量布局的線下門店邏輯有相通之處。攜程已在23個?。ㄖ陛犑校┞涞爻^1700家門店，今年的目標(biāo)是突破3000家。

有家民宿的區(qū)域擴張，有可能為攜程帶來更多的線下流量，并可能在部分區(qū)域與線下門店形成業(yè)務(wù)協(xié)同。

但是，攜程押對了賽道嗎？

有家民宿正式運營距今時間并不算長，此時臧否其優(yōu)劣成敗確實還早，但其間暴露的問題，以及民宿業(yè)所要應(yīng)對的挑戰(zhàn)，也不得不引起重視。

縱然“有家民宿”1.7年回本成立，這也是一個考驗投資者耐心的時間，尤其目前已有投資者多月虧損，如果沒有更好看的數(shù)據(jù)，尋求撤資的投資人或?qū)⒃龆唷?/p>

民宿的市場滲透率還有不小空間，新的入局者不斷進入，但這門生意并不好做。

從三個維度來看：

一、房源量及房源競爭。

不管是線上預(yù)訂平臺，還是線下運營品牌，房源多寡是市場話語權(quán)大小的直接指標(biāo)。途家今年的首期目標(biāo)仍然是擴張規(guī)模。執(zhí)惠曾接觸的一家民宿運營商，創(chuàng)業(yè)多年，模式類同有家民宿，也將規(guī)模擴張視為未來一段時間的主要目標(biāo)。

但房源競爭也在加劇。

城市民宿對核心商圈、交通便利等條件要求，已將合適的房源范圍縮小。這些民宿房源的不少房東又因民宿的“灰色” 屬性，及民宿入住者帶來的擾民、安全等問題，影響了積極性；

而房源競爭不局限于民宿企業(yè)間，“風(fēng)口”定位下的長租公寓，裹挾著大量資本，也在積極爭奪房源，以跑出規(guī)模。

上文中投資人提到有家民宿房源租金高出市場價，亦或難免以高價爭奪房源的嫌疑，類同長租公寓。

今年1月，有家民宿改名有家美宿，將以城市民宿為核心，涵蓋城市民宿、酒店公寓、度假別墅、景區(qū)民宿等不同房源，滿足年輕消費群體多元化的住宿需求。

這一改動或有擴大房源爭奪范圍、擴升房源體量的意圖。但挑戰(zhàn)在于，不同房源的場景、體驗感打造多有不同，針對的目標(biāo)客群也有區(qū)別，運營邏輯不同，對運營能力要求更高。

二、運營能力，這對民宿品牌要求更甚。

民宿運營盈利有多個關(guān)鍵環(huán)節(jié)。

1、供應(yīng)鏈足夠強，以及對其掌控力足夠強。包括優(yōu)質(zhì)房源的開發(fā)獲取能力，房源價格（房源位置與租金的高性價比）、房源裝修成本、民宿物料置換、服務(wù)人員成本等有效控制；

2、足夠高的入住率，涉及更多的流量入口開拓，差異化個性化的體驗服務(wù)，更高的流量轉(zhuǎn)化率和留存率；有效的營銷方式等，尤其是淡季的入住率保證；

3、較高的客單價，涉及民宿的價格模型，比如入住率、旺季淡季不同價格、對應(yīng)的成本核算；場景營銷和本地游都是可延伸的服務(wù)，但具體到為客人量身定制本地游服務(wù)還待商榷，本地管家是否具備這一定制能力，其中所涉旅游資源能否有效整合，性價比等都是挑戰(zhàn)。

關(guān)于運營，還有個隱憂。

當(dāng)前民宿品牌連鎖化已是趨勢，通過房源籌建、服務(wù)管理等流程標(biāo)準(zhǔn)化，形成規(guī)模效應(yīng)，尋求不斷擴張，這有助攤低成本提高效率，但大規(guī)模復(fù)制將可能影響民宿個性化、差異化體驗的內(nèi)涵，這或使得本身特質(zhì)還不足夠明顯的民宿定位模糊化。

三、政策走向。

目前民宿政策層面趨勢向好，但整體依然還處于灰色地帶。民宿還沒有一個明確的定義劃分，面目的不夠清晰化，使其在市場更快拓展方面帶來制約。

民宿品牌如何在各運營區(qū)域政府部門的監(jiān)督管理下維持“安全線”，并尋求到更多支持，也是關(guān)鍵因素。

總結(jié)而言，這三個維度是為一體，缺一不可。房源跑出規(guī)模，有助攤低成本，于運營有利；運營得當(dāng)，給房源競爭帶來利好；尋求更多政策支持，有助拿下更多房源，且提升運營效率，后兩者帶來的品牌效應(yīng)，又對獲取政策支持是利好。