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當下，“養(yǎng)老”日漸成為國內必須面對的迫切問題?！梆B(yǎng)老”字眼也頻頻出現(xiàn)在政府工作報告中。近年來，養(yǎng)老產業(yè)更迎來密集政策紅利。

國務院在今年4月印發(fā)的《關于推進養(yǎng)老服務發(fā)展的意見》中，指出要“探索‘物業(yè)服務+養(yǎng)老服務’模式”，支持物業(yè)服務企業(yè)開展老年供餐、定期巡訪等形式多樣的養(yǎng)老服務。”說明物業(yè)服務企業(yè)已被“推舉”為社區(qū)養(yǎng)老的主要載體。

“物業(yè)+養(yǎng)老”如何做？借助本文，我們就一些觀點進行闡述。

物業(yè)+養(yǎng)老，千億藍海市場亟待挖掘 

養(yǎng)老服務市場空間大。

首先，我國已經進入標準的老齡化社會，且未來老齡化程度將進一步加深。2018年，我國60歲以上人口占比達17.88%，65歲人口以上比重占比11.94%。根據(jù)聯(lián)合國標準，當一個國家或地區(qū)其65歲以上老年人口數(shù)量占比超過7%時，即意味著這個國家或地區(qū)進入老齡化。預計至2050年，我國60以上人口比例將達到34.1%，將進入重度老齡化階段。

從人口結構測算，自2022年開始，我國每年的新增老年人口將超過1200萬，2022年-2050年，我國將會進入加速老齡化階段，我國養(yǎng)老產業(yè)將會進入黃金時期，養(yǎng)老需求的爆發(fā)將推動產業(yè)的飛速發(fā)展。

其次，對我國養(yǎng)老產業(yè)市場空間進行測算，國內養(yǎng)老潛在市場空間超5000 億元。若考慮老齡化加劇和居民收入水平和退休待遇提升，產業(yè)潛在空間還會繼續(xù)擴大。

進入2019年，在養(yǎng)老利好政策上的變化則是提及降低企業(yè)繳費負擔、大力發(fā)展社區(qū)養(yǎng)老以及推進多層次養(yǎng)老保障體系建設，其中社區(qū)養(yǎng)老被重點提及。一系列密集的政策紅利和廣闊的市場前景下，給予物業(yè)服務企業(yè)從產業(yè)鏈條不同環(huán)節(jié)切入進行多元化經營帶來機會。

物業(yè)服務企業(yè)在養(yǎng)老服務領域的早期布局

養(yǎng)老產業(yè)涉足老年人衣食住用行各方面需求，產業(yè)鏈長，大量物業(yè)服務企業(yè)已率先試水養(yǎng)老業(yè)務，形成了一定的特色和發(fā)展模式。

典型物企開展養(yǎng)老業(yè)務的模式和切入的環(huán)節(jié)如下：

保利物業(yè)：聚焦健康養(yǎng)老，發(fā)展社區(qū)居家養(yǎng)老

保利物業(yè)母公司保利地產以產業(yè)鏈的全局視角來布局養(yǎng)老產業(yè)的發(fā)展，提出“養(yǎng)老產業(yè)全產業(yè)鏈培育”的發(fā)展戰(zhàn)略，打造三位一體健康養(yǎng)老模式。

2018年3月，保利社區(qū)居家養(yǎng)老服務平臺公司——“保利和悅健康養(yǎng)老服務有限公司”掛牌，以健康養(yǎng)老為方向，重點發(fā)展保利社區(qū)居家養(yǎng)老服務。

綠城服務：打造六大板塊的長者服務體系

綠城服務通過涵蓋“養(yǎng)老服務、適老化建造、老年病醫(yī)院、健康管理、老年教育、園區(qū)理想生活”等六大板塊的綠城長者服務體系較早涉足養(yǎng)老領域，產品涉及學院式養(yǎng)老社區(qū)、社區(qū)嵌入式養(yǎng)老機構、居家式養(yǎng)老、候鳥式養(yǎng)老、公建民營項目及PPP養(yǎng)老項目。

長城物業(yè)：發(fā)展社區(qū)嵌入式和居家養(yǎng)老服務

長城物業(yè)自2009年與美國科特勒公司攜手考察全球養(yǎng)老產業(yè)市場，2013年，攜手美國HISC在中國以“護明德居家養(yǎng)老”品牌以特許經營加盟的方式在我國開展居家養(yǎng)老業(yè)務。目前長城物業(yè)以社區(qū)嵌入式養(yǎng)老服務和居家養(yǎng)老服務作為社區(qū)養(yǎng)老重點服務領域，提供社區(qū)嵌入式、高端頤養(yǎng)服務。

開元物業(yè)：探索“離家型、近家型、在家型”三大版塊養(yǎng)老服務

開元養(yǎng)老針對有一定經濟基礎的70歲以上人群，通過離家型機構養(yǎng)老、近家型日照中心、在家型居家服務三大版塊，由專業(yè)護理師，專業(yè)生活照料師、專業(yè)老年營養(yǎng)師、專業(yè)醫(yī)師等專家隊伍為客戶提供生活照料、專業(yè)護理、專屬住所、老人餐飲、健康體檢、名醫(yī)診療、康復理療、休閑娛樂產品服務。

物業(yè)布局社區(qū)養(yǎng)老的優(yōu)勢和阻礙

 通過頭部物業(yè)服務企業(yè)在社區(qū)養(yǎng)老的探索可以看出，企業(yè)在養(yǎng)老產業(yè)具備多端切入的優(yōu)勢，有開展并做大養(yǎng)老服務的潛力。 

首先是信任優(yōu)勢。物業(yè)服務企業(yè)作為社區(qū)的運營管理者，在物理距離上較養(yǎng)老機構近，物業(yè)服務人員日常通過為業(yè)主提供服務建立信任關系，為養(yǎng)老服務引進社區(qū)打下基礎，老人對物業(yè)服務企業(yè)的信任是物業(yè)較其他養(yǎng)老機構最為核心的優(yōu)勢。

其次是需求精準把控優(yōu)勢。物業(yè)服務人員與老人接觸頻繁，可以相對準確掌握老人的需求，便于提供定制化、人性化的服務；老人的醫(yī)療、保健等服務需求一般比較迫切，經不起等待，社區(qū)是物流與各項服務傳遞鏈的終端，相對于其他機構，物業(yè)服務企業(yè)能為老人提供更為便利和快捷的老人服務。并且物業(yè)24小時不離小區(qū)，對老人緊急求助能夠快速解決。

最后是運營成本優(yōu)勢。物業(yè)服務企業(yè)本身的主業(yè)是保潔、安保等基礎物業(yè)服務，與部分養(yǎng)老服務內容具有一定的重合性，物業(yè)服務企業(yè)可利用既有物業(yè)服務資源、線下空間和整合社會養(yǎng)老資源，獲得運營成本的優(yōu)勢。

制約物業(yè)服務企業(yè)大舉開展養(yǎng)老服務主要在兩方面：

一方面在于物企在養(yǎng)老服務上的專業(yè)性欠缺。特殊養(yǎng)老服務在專業(yè)性上具有高要求。無論是人員還是設備操作皆具有較高的專業(yè)門檻，這是物業(yè)行業(yè)服務的短板，社區(qū)養(yǎng)老主要是針對退休后的處在活力、低齡的老人，對養(yǎng)老的專業(yè)性門檻相對較低，也是現(xiàn)階段物業(yè)企業(yè)可以嘗試性步入養(yǎng)老服務的第一步。

但是深入到更為專業(yè)的養(yǎng)老服務，物企需要補足專業(yè)性方面的短板。如長城物業(yè)與國外專業(yè)非醫(yī)療養(yǎng)老服務企業(yè)HISC合作， 以此彌補自身專業(yè)性不足的問題；但是對眾多中小企業(yè)不具備與此類高端專業(yè)服務商合作的實力，此處保利物業(yè)的小微機構嵌入的思路可以借鑒，物業(yè)服務企業(yè)可以先從橋梁做起，逐步深入養(yǎng)老服務。

另一方面，養(yǎng)老產業(yè)還未出現(xiàn)清晰的盈利模式，限制物企進一步擴大在養(yǎng)老產業(yè)的布局。當前物業(yè)服務企業(yè)在社區(qū)養(yǎng)老的探索皆是淺嘗輒止，作為服務型企業(yè)，一方面資本的匱乏是物企進行大規(guī)模進入養(yǎng)老產業(yè)的阻礙。主動尋求與資本型企業(yè)的合作，輸出管理經營模式是物業(yè)服務企業(yè)當前較快實現(xiàn)規(guī)模化、品牌化養(yǎng)老服務的路徑。

盈利難是眾多物企及資本未大規(guī)模進入養(yǎng)老領域的最大障礙。老年人的支付能力不足是養(yǎng)老產業(yè)盈利難的主要原因。破解盈利難的問題 ，一方面需要等待相關養(yǎng)老政策進一步完善，如長期護理保險試點范圍擴大、護理保險償付項目和水平提升、養(yǎng)老機構審批流程簡化、床位設置補貼等等；另一方面，物企還需繼續(xù)探索可行的商業(yè)模式。

除此之外，物業(yè)開展養(yǎng)老服務也存在一定的責任風險，在專業(yè)養(yǎng)老服務領域還面臨一定的資質問題等。

物業(yè)服務企業(yè)該如何切入養(yǎng)老產業(yè)

當前大部分物業(yè)服務企業(yè)在社區(qū)養(yǎng)老上的探索主要是針對退休后的處在活力、能夠自理或半自理的低齡老人。老人的需求一般包括生活服務需求、醫(yī)療保健需求、精神文化需求等，物企可以充分發(fā)揮自身的服務經驗優(yōu)勢及對社區(qū)終端的把控能力，打造全方位居家養(yǎng)老常所，滿足老人各方面的養(yǎng)老需求。

首先，物業(yè)服務企業(yè)應充分利用養(yǎng)老服務與基礎物業(yè)服務的協(xié)同效應。物業(yè)基礎服務與養(yǎng)老服務有較多重合之處，物業(yè)服務人員具備成熟的社區(qū)運營和服務經驗，在開展養(yǎng)老服務時，可設立更多針對老人的個性化服務，如永升生活服務針對社區(qū)老年人日常娛樂、社交需求所開設的老年興趣課堂；碧桂園服務發(fā)起碧桂園·鳳凰到家助老公益活動，社區(qū)老年業(yè)主提供個性化生活服務。在社區(qū)資源上更多向老人傾斜，充分利用其在社區(qū)服務上積累為老人提供服務。

其次，融合社區(qū)現(xiàn)有配套服務體系，整合周邊服務商，打造全方位養(yǎng)老平臺。物業(yè)服務企業(yè)應充分整合社區(qū)現(xiàn)有的配套服務體系和養(yǎng)老資源，還可以協(xié)調相關周邊服務商，輸出各種養(yǎng)老服務。在資源整合方面，物業(yè)服務企業(yè)還可以對部分自身存在短板的養(yǎng)老服務與第三方機構合作，對某些服務內容成立獨立公司或者外包給第三方，在居家養(yǎng)老上提供更專業(yè)化服務。

最后，加強社區(qū)養(yǎng)老服務硬件設施的建設。物業(yè)服務企業(yè)應與地產商充分溝通，根據(jù)社區(qū)養(yǎng)老的要求設立相應的前期物業(yè)管理組織以及介入標準，或在社區(qū)原有的公共設施上進行適當改造或擴建。如萬科物業(yè)在部分小區(qū)進行適老化改造，增設小區(qū)內座椅供老年人休閑、臺階設無障礙通道等。

目前物業(yè)服務企業(yè)在養(yǎng)老業(yè)務的布局仍處于前期的布局階段，大部分企業(yè)的探索主要是專業(yè)門檻相對較低的環(huán)節(jié)。受限于政策、產業(yè)的不完善，養(yǎng)老產業(yè)有盈利難的問題仍未破解，物業(yè)服務企業(yè)也仍未找到合適的商業(yè)模式。

但是長遠來看，養(yǎng)老產業(yè)的廣闊前景毋庸置疑。隨著物業(yè)服務企業(yè)在養(yǎng)老產業(yè)的進一步布局和在專業(yè)性的深入，以及智能家居、5G等技術在養(yǎng)老照護、遠程醫(yī)療方面的普及加持，或會降低物業(yè)開展養(yǎng)老服務的成本。未來有望涌現(xiàn)一批物業(yè)背景的專業(yè)化品牌養(yǎng)老服務企業(yè)。當2022年我國跨入加速老齡化階段，率先布局的企業(yè)在養(yǎng)老領域的投入或將迎來豐厚的回報。

*本文來源：微信公眾號“丁祖昱評樓市”（ID：dzypls），原標題：《深度研究 | 千億藍海待挖掘，“物業(yè)+養(yǎng)老”如何做？》。