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當(dāng)下，“養(yǎng)老”日漸成為國內(nèi)必須面對的迫切問題?！梆B(yǎng)老”字眼也頻頻出現(xiàn)在政府工作報(bào)告中。近年來，養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)更迎來密集政策紅利。

國務(wù)院在今年4月印發(fā)的《關(guān)于推進(jìn)養(yǎng)老服務(wù)發(fā)展的意見》中，指出要“探索‘物業(yè)服務(wù)+養(yǎng)老服務(wù)’模式”，支持物業(yè)服務(wù)企業(yè)開展老年供餐、定期巡訪等形式多樣的養(yǎng)老服務(wù)?！闭f明物業(yè)服務(wù)企業(yè)已被“推舉”為社區(qū)養(yǎng)老的主要載體。

“物業(yè)+養(yǎng)老”如何做？借助本文，我們就一些觀點(diǎn)進(jìn)行闡述。

物業(yè)+養(yǎng)老，千億藍(lán)海市場亟待挖掘 

養(yǎng)老服務(wù)市場空間大。

首先，我國已經(jīng)進(jìn)入標(biāo)準(zhǔn)的老齡化社會，且未來老齡化程度將進(jìn)一步加深。2018年，我國60歲以上人口占比達(dá)17.88%，65歲人口以上比重占比11.94%。根據(jù)聯(lián)合國標(biāo)準(zhǔn)，當(dāng)一個(gè)國家或地區(qū)其65歲以上老年人口數(shù)量占比超過7%時(shí)，即意味著這個(gè)國家或地區(qū)進(jìn)入老齡化。預(yù)計(jì)至2050年，我國60以上人口比例將達(dá)到34.1%，將進(jìn)入重度老齡化階段。

從人口結(jié)構(gòu)測算，自2022年開始，我國每年的新增老年人口將超過1200萬，2022年-2050年，我國將會進(jìn)入加速老齡化階段，我國養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)將會進(jìn)入黃金時(shí)期，養(yǎng)老需求的爆發(fā)將推動產(chǎn)業(yè)的飛速發(fā)展。

其次，對我國養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)市場空間進(jìn)行測算，國內(nèi)養(yǎng)老潛在市場空間超5000 億元。若考慮老齡化加劇和居民收入水平和退休待遇提升，產(chǎn)業(yè)潛在空間還會繼續(xù)擴(kuò)大。

進(jìn)入2019年，在養(yǎng)老利好政策上的變化則是提及降低企業(yè)繳費(fèi)負(fù)擔(dān)、大力發(fā)展社區(qū)養(yǎng)老以及推進(jìn)多層次養(yǎng)老保障體系建設(shè)，其中社區(qū)養(yǎng)老被重點(diǎn)提及。一系列密集的政策紅利和廣闊的市場前景下，給予物業(yè)服務(wù)企業(yè)從產(chǎn)業(yè)鏈條不同環(huán)節(jié)切入進(jìn)行多元化經(jīng)營帶來機(jī)會。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)在養(yǎng)老服務(wù)領(lǐng)域的早期布局

養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)涉足老年人衣食住用行各方面需求，產(chǎn)業(yè)鏈長，大量物業(yè)服務(wù)企業(yè)已率先試水養(yǎng)老業(yè)務(wù)，形成了一定的特色和發(fā)展模式。

典型物企開展養(yǎng)老業(yè)務(wù)的模式和切入的環(huán)節(jié)如下：

保利物業(yè)：聚焦健康養(yǎng)老，發(fā)展社區(qū)居家養(yǎng)老

保利物業(yè)母公司保利地產(chǎn)以產(chǎn)業(yè)鏈的全局視角來布局養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，提出“養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)全產(chǎn)業(yè)鏈培育”的發(fā)展戰(zhàn)略，打造三位一體健康養(yǎng)老模式。

2018年3月，保利社區(qū)居家養(yǎng)老服務(wù)平臺公司——“保利和悅健康養(yǎng)老服務(wù)有限公司”掛牌，以健康養(yǎng)老為方向，重點(diǎn)發(fā)展保利社區(qū)居家養(yǎng)老服務(wù)。

綠城服務(wù)：打造六大板塊的長者服務(wù)體系

綠城服務(wù)通過涵蓋“養(yǎng)老服務(wù)、適老化建造、老年病醫(yī)院、健康管理、老年教育、園區(qū)理想生活”等六大板塊的綠城長者服務(wù)體系較早涉足養(yǎng)老領(lǐng)域，產(chǎn)品涉及學(xué)院式養(yǎng)老社區(qū)、社區(qū)嵌入式養(yǎng)老機(jī)構(gòu)、居家式養(yǎng)老、候鳥式養(yǎng)老、公建民營項(xiàng)目及PPP養(yǎng)老項(xiàng)目。

長城物業(yè)：發(fā)展社區(qū)嵌入式和居家養(yǎng)老服務(wù)

長城物業(yè)自2009年與美國科特勒公司攜手考察全球養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)市場，2013年，攜手美國HISC在中國以“護(hù)明德居家養(yǎng)老”品牌以特許經(jīng)營加盟的方式在我國開展居家養(yǎng)老業(yè)務(wù)。目前長城物業(yè)以社區(qū)嵌入式養(yǎng)老服務(wù)和居家養(yǎng)老服務(wù)作為社區(qū)養(yǎng)老重點(diǎn)服務(wù)領(lǐng)域，提供社區(qū)嵌入式、高端頤養(yǎng)服務(wù)。

開元物業(yè)：探索“離家型、近家型、在家型”三大版塊養(yǎng)老服務(wù)

開元養(yǎng)老針對有一定經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)的70歲以上人群，通過離家型機(jī)構(gòu)養(yǎng)老、近家型日照中心、在家型居家服務(wù)三大版塊，由專業(yè)護(hù)理師，專業(yè)生活照料師、專業(yè)老年?duì)I養(yǎng)師、專業(yè)醫(yī)師等專家隊(duì)伍為客戶提供生活照料、專業(yè)護(hù)理、專屬住所、老人餐飲、健康體檢、名醫(yī)診療、康復(fù)理療、休閑娛樂產(chǎn)品服務(wù)。

物業(yè)布局社區(qū)養(yǎng)老的優(yōu)勢和阻礙

 通過頭部物業(yè)服務(wù)企業(yè)在社區(qū)養(yǎng)老的探索可以看出，企業(yè)在養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)具備多端切入的優(yōu)勢，有開展并做大養(yǎng)老服務(wù)的潛力。 

首先是信任優(yōu)勢。物業(yè)服務(wù)企業(yè)作為社區(qū)的運(yùn)營管理者，在物理距離上較養(yǎng)老機(jī)構(gòu)近，物業(yè)服務(wù)人員日常通過為業(yè)主提供服務(wù)建立信任關(guān)系，為養(yǎng)老服務(wù)引進(jìn)社區(qū)打下基礎(chǔ)，老人對物業(yè)服務(wù)企業(yè)的信任是物業(yè)較其他養(yǎng)老機(jī)構(gòu)最為核心的優(yōu)勢。

其次是需求精準(zhǔn)把控優(yōu)勢。物業(yè)服務(wù)人員與老人接觸頻繁，可以相對準(zhǔn)確掌握老人的需求，便于提供定制化、人性化的服務(wù)；老人的醫(yī)療、保健等服務(wù)需求一般比較迫切，經(jīng)不起等待，社區(qū)是物流與各項(xiàng)服務(wù)傳遞鏈的終端，相對于其他機(jī)構(gòu)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)能為老人提供更為便利和快捷的老人服務(wù)。并且物業(yè)24小時(shí)不離小區(qū)，對老人緊急求助能夠快速解決。

最后是運(yùn)營成本優(yōu)勢。物業(yè)服務(wù)企業(yè)本身的主業(yè)是保潔、安保等基礎(chǔ)物業(yè)服務(wù)，與部分養(yǎng)老服務(wù)內(nèi)容具有一定的重合性，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可利用既有物業(yè)服務(wù)資源、線下空間和整合社會養(yǎng)老資源，獲得運(yùn)營成本的優(yōu)勢。

制約物業(yè)服務(wù)企業(yè)大舉開展養(yǎng)老服務(wù)主要在兩方面：

一方面在于物企在養(yǎng)老服務(wù)上的專業(yè)性欠缺。特殊養(yǎng)老服務(wù)在專業(yè)性上具有高要求。無論是人員還是設(shè)備操作皆具有較高的專業(yè)門檻，這是物業(yè)行業(yè)服務(wù)的短板，社區(qū)養(yǎng)老主要是針對退休后的處在活力、低齡的老人，對養(yǎng)老的專業(yè)性門檻相對較低，也是現(xiàn)階段物業(yè)企業(yè)可以嘗試性步入養(yǎng)老服務(wù)的第一步。

但是深入到更為專業(yè)的養(yǎng)老服務(wù)，物企需要補(bǔ)足專業(yè)性方面的短板。如長城物業(yè)與國外專業(yè)非醫(yī)療養(yǎng)老服務(wù)企業(yè)HISC合作， 以此彌補(bǔ)自身專業(yè)性不足的問題；但是對眾多中小企業(yè)不具備與此類高端專業(yè)服務(wù)商合作的實(shí)力，此處保利物業(yè)的小微機(jī)構(gòu)嵌入的思路可以借鑒，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以先從橋梁做起，逐步深入養(yǎng)老服務(wù)。

另一方面，養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)還未出現(xiàn)清晰的盈利模式，限制物企進(jìn)一步擴(kuò)大在養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的布局。當(dāng)前物業(yè)服務(wù)企業(yè)在社區(qū)養(yǎng)老的探索皆是淺嘗輒止，作為服務(wù)型企業(yè)，一方面資本的匱乏是物企進(jìn)行大規(guī)模進(jìn)入養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的阻礙。主動尋求與資本型企業(yè)的合作，輸出管理經(jīng)營模式是物業(yè)服務(wù)企業(yè)當(dāng)前較快實(shí)現(xiàn)規(guī)?；?、品牌化養(yǎng)老服務(wù)的路徑。

盈利難是眾多物企及資本未大規(guī)模進(jìn)入養(yǎng)老領(lǐng)域的最大障礙。老年人的支付能力不足是養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)盈利難的主要原因。破解盈利難的問題 ，一方面需要等待相關(guān)養(yǎng)老政策進(jìn)一步完善，如長期護(hù)理保險(xiǎn)試點(diǎn)范圍擴(kuò)大、護(hù)理保險(xiǎn)償付項(xiàng)目和水平提升、養(yǎng)老機(jī)構(gòu)審批流程簡化、床位設(shè)置補(bǔ)貼等等；另一方面，物企還需繼續(xù)探索可行的商業(yè)模式。

除此之外，物業(yè)開展養(yǎng)老服務(wù)也存在一定的責(zé)任風(fēng)險(xiǎn)，在專業(yè)養(yǎng)老服務(wù)領(lǐng)域還面臨一定的資質(zhì)問題等。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)該如何切入養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)

當(dāng)前大部分物業(yè)服務(wù)企業(yè)在社區(qū)養(yǎng)老上的探索主要是針對退休后的處在活力、能夠自理或半自理的低齡老人。老人的需求一般包括生活服務(wù)需求、醫(yī)療保健需求、精神文化需求等，物企可以充分發(fā)揮自身的服務(wù)經(jīng)驗(yàn)優(yōu)勢及對社區(qū)終端的把控能力，打造全方位居家養(yǎng)老常所，滿足老人各方面的養(yǎng)老需求。

首先，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)充分利用養(yǎng)老服務(wù)與基礎(chǔ)物業(yè)服務(wù)的協(xié)同效應(yīng)。物業(yè)基礎(chǔ)服務(wù)與養(yǎng)老服務(wù)有較多重合之處，物業(yè)服務(wù)人員具備成熟的社區(qū)運(yùn)營和服務(wù)經(jīng)驗(yàn)，在開展養(yǎng)老服務(wù)時(shí)，可設(shè)立更多針對老人的個(gè)性化服務(wù)，如永升生活服務(wù)針對社區(qū)老年人日常娛樂、社交需求所開設(shè)的老年興趣課堂；碧桂園服務(wù)發(fā)起碧桂園·鳳凰到家助老公益活動，社區(qū)老年業(yè)主提供個(gè)性化生活服務(wù)。在社區(qū)資源上更多向老人傾斜，充分利用其在社區(qū)服務(wù)上積累為老人提供服務(wù)。

其次，融合社區(qū)現(xiàn)有配套服務(wù)體系，整合周邊服務(wù)商，打造全方位養(yǎng)老平臺。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)充分整合社區(qū)現(xiàn)有的配套服務(wù)體系和養(yǎng)老資源，還可以協(xié)調(diào)相關(guān)周邊服務(wù)商，輸出各種養(yǎng)老服務(wù)。在資源整合方面，物業(yè)服務(wù)企業(yè)還可以對部分自身存在短板的養(yǎng)老服務(wù)與第三方機(jī)構(gòu)合作，對某些服務(wù)內(nèi)容成立獨(dú)立公司或者外包給第三方，在居家養(yǎng)老上提供更專業(yè)化服務(wù)。

最后，加強(qiáng)社區(qū)養(yǎng)老服務(wù)硬件設(shè)施的建設(shè)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)與地產(chǎn)商充分溝通，根據(jù)社區(qū)養(yǎng)老的要求設(shè)立相應(yīng)的前期物業(yè)管理組織以及介入標(biāo)準(zhǔn)，或在社區(qū)原有的公共設(shè)施上進(jìn)行適當(dāng)改造或擴(kuò)建。如萬科物業(yè)在部分小區(qū)進(jìn)行適老化改造，增設(shè)小區(qū)內(nèi)座椅供老年人休閑、臺階設(shè)無障礙通道等。

目前物業(yè)服務(wù)企業(yè)在養(yǎng)老業(yè)務(wù)的布局仍處于前期的布局階段，大部分企業(yè)的探索主要是專業(yè)門檻相對較低的環(huán)節(jié)。受限于政策、產(chǎn)業(yè)的不完善，養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)有盈利難的問題仍未破解，物業(yè)服務(wù)企業(yè)也仍未找到合適的商業(yè)模式。

但是長遠(yuǎn)來看，養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的廣闊前景毋庸置疑。隨著物業(yè)服務(wù)企業(yè)在養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的進(jìn)一步布局和在專業(yè)性的深入，以及智能家居、5G等技術(shù)在養(yǎng)老照護(hù)、遠(yuǎn)程醫(yī)療方面的普及加持，或會降低物業(yè)開展養(yǎng)老服務(wù)的成本。未來有望涌現(xiàn)一批物業(yè)背景的專業(yè)化品牌養(yǎng)老服務(wù)企業(yè)。當(dāng)2022年我國跨入加速老齡化階段，率先布局的企業(yè)在養(yǎng)老領(lǐng)域的投入或?qū)⒂瓉碡S厚的回報(bào)。

*本文來源：微信公眾號“丁祖昱評樓市”（ID：dzypls），原標(biāo)題：《深度研究 | 千億藍(lán)海待挖掘，“物業(yè)+養(yǎng)老”如何做？》。