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登錄近日,華僑城集團(tuán)因頻繁的股權(quán)轉(zhuǎn)讓一度成為焦點。
2019年7月2日,華僑城集團(tuán)旗下公司云南華僑城置業(yè)有限公司擬轉(zhuǎn)讓50%股權(quán)的消息正式披露,并進(jìn)入報名競爭價階段,掛牌底價為7.48億元。引起外界關(guān)注的是,此次股權(quán)轉(zhuǎn)讓距上一次轉(zhuǎn)讓披露僅隔三天——6月28日,成都地潤置業(yè)發(fā)展有限公司轉(zhuǎn)讓51%股權(quán)的信息正式披露,掛牌底價10.42億元。
根據(jù)資料顯示,自2019年1月以來,華僑城集團(tuán)已經(jīng)提請5起股權(quán)轉(zhuǎn)讓,其中6月14日至今,不到一個月的時間就已4度掛牌轉(zhuǎn)讓資產(chǎn)。頻繁的拋售資產(chǎn),或許透露了華僑城對資金的饑渴。
除轉(zhuǎn)讓股權(quán)外,多次發(fā)行債券也是華僑城集團(tuán)引發(fā)外界質(zhì)疑資金存在問題的一大原因。根據(jù)資料顯示,深圳華僑城集團(tuán)2018年發(fā)行債券6次,總額達(dá)到95億元,截至目前,新增借款額度達(dá)到286.94億元。
頻繁轉(zhuǎn)讓股權(quán)、多次發(fā)行債券究竟出于何種原因,深圳華僑城股份有限公司董事會秘書處的工作人員向《商學(xué)院》記者強調(diào),轉(zhuǎn)讓股權(quán)和發(fā)行債券都是出于快速回籠資金需要的正常操作,資產(chǎn)負(fù)債仍舊在可控范圍,部分網(wǎng)絡(luò)新聞所提到的華僑城集團(tuán)資金出現(xiàn)問題的情況并不屬實。但情況真如此嗎?
資金承壓
根據(jù)深圳華僑城股份有限公司發(fā)布的2019年一季度報告顯示,華僑城集團(tuán)一季度營業(yè)收入較上年同期提升24.95%,經(jīng)營性活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額為-6.37億元。
易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)向《商學(xué)院》記者表示,轉(zhuǎn)讓股權(quán)本質(zhì)上是為了盤活存量項目,為后續(xù)包括文旅在內(nèi)的產(chǎn)業(yè)提供更多資金。頻繁轉(zhuǎn)讓股權(quán)說明此前項目收購節(jié)奏較快,力度較大,對資金造成一定壓力。
在證券行業(yè)人士看來,轉(zhuǎn)讓股權(quán)、賣出項目、發(fā)行債券能夠緩解資金需求是肯定的,但在一定意義上,這些舉動會進(jìn)一步加重企業(yè)的負(fù)債壓力,對企業(yè)的盈利能力會提出更高要求。據(jù)悉,2019年第一季度,深圳華僑城股份有限公司負(fù)債金額已達(dá)2627.25億元,較上年末增長457.20億元。
5月24日,國家發(fā)展改革委公布的《國家發(fā)展改革委關(guān)于華僑城集團(tuán)有限公司發(fā)行公司債券核準(zhǔn)的批復(fù)》提到“同意你公司公開發(fā)行公司債券不超過150億元,所籌資金75億元用于符合國家產(chǎn)業(yè)政策的文化旅游產(chǎn)業(yè)項目,75億元用于補充營運資金。本次債券募集資金不得借與他人,不得用于房地產(chǎn)投資和過剩產(chǎn)能投資,不得用于金融板塊業(yè)務(wù)投資,不得用于境外投資,不得用于彌補虧損和非生產(chǎn)性支出”,這在一定程度上表明了華僑城集團(tuán)繼續(xù)投入文旅項目的決心,也在一定程度上說明了華僑城集團(tuán)資金方面稍顯緊張。
當(dāng)記者提及股權(quán)轉(zhuǎn)讓是否會持續(xù)下去時,董事會秘書處工作人員表示,要依據(jù)具體規(guī)劃而言,不能給出明確答復(fù)。
“輸血”文旅?
事實上,華僑城集團(tuán)股權(quán)轉(zhuǎn)讓大潮于2018年開啟,在轉(zhuǎn)讓過程中,涉及多個一線城市的優(yōu)質(zhì)項目,例如北京豐臺槐新項目、深圳坂田工業(yè)區(qū)舊改項目、上海華僑城中意文化廣場二期項目、上海合利坊舊改項目、上海市閔行區(qū)浦江鎮(zhèn)的兩塊土地等。
與此同時,反觀華僑城集團(tuán)本年度已經(jīng)披露的五起股權(quán)交易,其中涉及的產(chǎn)業(yè)項目豐富,但仍舊以地產(chǎn)項目為主要核心。對此,深圳華僑城股份有限公司董事會秘書處提到:“我們轉(zhuǎn)讓股權(quán)只是單純考慮產(chǎn)業(yè)布局和戰(zhàn)略意義,不存在偏重某一板塊產(chǎn)業(yè)之說?!?/p>
目前,關(guān)于華僑城集團(tuán)賣出地產(chǎn)項目,“輸血”文旅項目的說法甚囂塵上。根據(jù)記者了解,截至今年上半年,華僑城集團(tuán)宣布投資的新項目中,與文旅相關(guān)的項目共15個,占比70%。包括合作打造東莞水鄉(xiāng)道滘特色小鎮(zhèn)項目、參與鑫茂航旅小鎮(zhèn)項目、打造小漠文旅小鎮(zhèn)項目、打造白水寨創(chuàng)意山水文旅小鎮(zhèn)項目。
根據(jù)官方資料顯示,特色小鎮(zhèn)項目只是華僑城集團(tuán)布局文旅產(chǎn)業(yè)、以“文化+旅游+城鎮(zhèn)化”為發(fā)展模式中的一個類別。華僑城集團(tuán)在調(diào)整以往的“旅游+地產(chǎn)”發(fā)展模式后,確立了五大產(chǎn)業(yè)格局。作為五大產(chǎn)業(yè)格局之一,文化產(chǎn)業(yè)體系開拓了微縮景觀型主題公園、互動游樂型主題公園、生態(tài)旅游度假村、都市娛樂海岸、特色小鎮(zhèn)及美麗鄉(xiāng)村等文化主題景區(qū)項目。
值得關(guān)注的是,新的發(fā)展模式似乎并未完全從舊模式中脫離。在“旅游+地產(chǎn)”的舊創(chuàng)業(yè)模式中,華僑城集團(tuán)資料顯示,要“用旅游擴(kuò)大影響,用地產(chǎn)反哺旅游”。而對比華僑城集團(tuán)近三年的年度報告,可以發(fā)現(xiàn),房地產(chǎn)業(yè)務(wù)營業(yè)收入占比分別為53.39%,55.17%,58.25%,旅游綜合業(yè)務(wù)營業(yè)收入占比分別為45.17%,43.16%,40.83%。關(guān)于旅游綜合業(yè)務(wù)占營業(yè)收入比重為何持續(xù)下降,記者并未獲得華僑城集團(tuán)的回復(fù)。
山西師范大學(xué)歷史與旅游文化學(xué)院主任衛(wèi)紅向《商學(xué)院》記者提出了自己的看法,他認(rèn)為,文旅項目需要兼顧文化和旅游兩方面,前期投入多,收益見效慢。但是,在全域旅游發(fā)展的背景下,“文化+旅游+城鎮(zhèn)化”會進(jìn)一步融合,形成新的發(fā)展趨勢,這離不開專業(yè)團(tuán)隊。而文化旅游項目的打磨需要時間,打造成熟的文旅項目需要5-10年,甚至更長的時間,這樣才能形成品牌并帶動周邊產(chǎn)業(yè)發(fā)展,實現(xiàn)“旅游+”的倍數(shù)效應(yīng)。
嚴(yán)躍進(jìn)對此看法表示認(rèn)同,“對于此類(華僑城集團(tuán)開展的)文旅產(chǎn)業(yè)來說,未來發(fā)展具有比較好的意義,關(guān)鍵是要和住宅產(chǎn)業(yè)進(jìn)行匹配發(fā)展,這樣可以確保資金狀況順暢”。
機會何在?
華僑城是諸多房地產(chǎn)企業(yè)中較早布局文旅產(chǎn)業(yè)的企業(yè)之一,歡樂谷、世界之窗歡樂海岸等均系華僑城旗下的文注品牌。
2019年的公司目標(biāo)中,華僑集團(tuán)董事長段先念提到公司將聚焦主題公園為核心的旅游業(yè)務(wù)增長。
然而,近年來華僑城旗下的主題公園表現(xiàn)平平。2016年~2017年,華僑城旗下北京、深圳歡樂谷的游客數(shù)呈下滑狀態(tài)。而來自外部的競爭亦加劇。根據(jù)有關(guān)部門分析,中國在2025年前將建設(shè)完成的主題公園項目至少有70個,目前在建項目約50個。不僅如此,海外主題公園也正在布局國內(nèi)市場。
注:表格信息來源于中國產(chǎn)業(yè)信息網(wǎng)《2019年中國主題公園行業(yè)發(fā)展概況及發(fā)展趨勢分析》
聯(lián)合信用評級有限公司2019年5月發(fā)布的華僑城債券跟蹤評級報告顯示,華僑城面臨著優(yōu)質(zhì)旅游資源稀缺,獲取難度大,公司面臨的旅游市場競爭風(fēng)險, “旅游+地產(chǎn)”模式推廣具有不確定性,公司項目未來投資支出較大,存在一定資本支出壓力等方面的風(fēng)險。
近年來,主題樂園在國內(nèi)如火如荼,提起主題樂園,迪士尼擁有諸多迪士尼形象IP,環(huán)球影城有變形金剛,華強方特則有熊大熊二和光頭強IP,但相比而言,沒有成熟的IP一直是歡樂谷的短板。據(jù)悉歡樂谷未來將通過租賃、買斷以及自主研發(fā)等方式引入多元化的新IP。但打造IP的長尾并非一朝一夕就能見效的,但競爭正加劇。
華僑城集團(tuán)入行雖早,且有房地產(chǎn)行業(yè)做產(chǎn)業(yè)支持,但是如何在市場紛爭中站穩(wěn)腳跟,仍需慎重考慮,謹(jǐn)慎布局。而眼下,采取轉(zhuǎn)讓股權(quán)、發(fā)行債券等方式能否加快資金運轉(zhuǎn)、彌補高額且持續(xù)增長的負(fù)債,甚至最終平穩(wěn)過渡到安全地帶等問題亟待解決。
嚴(yán)躍進(jìn)表示,競爭項目分流、文旅產(chǎn)業(yè)消費需求變化、文旅項目拓展速度太快都是華僑城集團(tuán)要面臨的挑戰(zhàn)。此類方式在短期內(nèi)可以改善資金狀況,但是對于后續(xù)來說,本質(zhì)上還是要研究文旅項目的資金狀況,防范部分項目開發(fā)周期長等風(fēng)險。他認(rèn)為,除傳統(tǒng)的銀行貸款和公司債券發(fā)行融資手段之外,還應(yīng)當(dāng)積極研究證券化的產(chǎn)品,例如對部分文旅項目可以集中打包,以其潛在的門票收入等資產(chǎn)收益,適當(dāng)開展資產(chǎn)證券化的產(chǎn)品。
在提及文旅項目發(fā)展時,衛(wèi)紅特別提到,發(fā)展文旅項目應(yīng)當(dāng)立足于當(dāng)?shù)匕l(fā)展水平,選取文化要慎重,要優(yōu)先跟主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)結(jié)合,實現(xiàn)良性互動。對于華僑城集團(tuán)而言,文化選取、城鎮(zhèn)化、鄉(xiāng)村振興要全面考慮。
關(guān)于華僑城集團(tuán)的短期規(guī)劃以及近期行動計劃,深圳華僑城股份有限公司董事會秘書處的工作人員并未給出答復(fù)。而華僑城集團(tuán)接下來有怎樣的大動作,對業(yè)務(wù)關(guān)聯(lián)方會產(chǎn)生何種影響,《商學(xué)院》將持續(xù)關(guān)注。
*本文來源:商學(xué)院BMR,作者:張文慧、朱耘,原標(biāo)題:《華僑城集團(tuán)半年5次轉(zhuǎn)讓股權(quán)“輸血”文旅前路何在?》。