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近日，華僑城集團(tuán)因頻繁的股權(quán)轉(zhuǎn)讓一度成為焦點。

2019年7月2日，華僑城集團(tuán)旗下公司云南華僑城置業(yè)有限公司擬轉(zhuǎn)讓50%股權(quán)的消息正式披露，并進(jìn)入報名競爭價階段，掛牌底價為7.48億元。引起外界關(guān)注的是，此次股權(quán)轉(zhuǎn)讓距上一次轉(zhuǎn)讓披露僅隔三天——6月28日，成都地潤置業(yè)發(fā)展有限公司轉(zhuǎn)讓51%股權(quán)的信息正式披露，掛牌底價10.42億元。

根據(jù)資料顯示，自2019年1月以來，華僑城集團(tuán)已經(jīng)提請5起股權(quán)轉(zhuǎn)讓，其中6月14日至今，不到一個月的時間就已4度掛牌轉(zhuǎn)讓資產(chǎn)。頻繁的拋售資產(chǎn)，或許透露了華僑城對資金的饑渴。

除轉(zhuǎn)讓股權(quán)外，多次發(fā)行債券也是華僑城集團(tuán)引發(fā)外界質(zhì)疑資金存在問題的一大原因。根據(jù)資料顯示，深圳華僑城集團(tuán)2018年發(fā)行債券6次，總額達(dá)到95億元，截至目前，新增借款額度達(dá)到286.94億元。

頻繁轉(zhuǎn)讓股權(quán)、多次發(fā)行債券究竟出于何種原因，深圳華僑城股份有限公司董事會秘書處的工作人員向《商學(xué)院》記者強調(diào)，轉(zhuǎn)讓股權(quán)和發(fā)行債券都是出于快速回籠資金需要的正常操作，資產(chǎn)負(fù)債仍舊在可控范圍，部分網(wǎng)絡(luò)新聞所提到的華僑城集團(tuán)資金出現(xiàn)問題的情況并不屬實。但情況真如此嗎？

資金承壓

根據(jù)深圳華僑城股份有限公司發(fā)布的2019年一季度報告顯示，華僑城集團(tuán)一季度營業(yè)收入較上年同期提升24.95%，經(jīng)營性活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額為-6.37億元。

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)向《商學(xué)院》記者表示，轉(zhuǎn)讓股權(quán)本質(zhì)上是為了盤活存量項目，為后續(xù)包括文旅在內(nèi)的產(chǎn)業(yè)提供更多資金。頻繁轉(zhuǎn)讓股權(quán)說明此前項目收購節(jié)奏較快，力度較大，對資金造成一定壓力。

在證券行業(yè)人士看來，轉(zhuǎn)讓股權(quán)、賣出項目、發(fā)行債券能夠緩解資金需求是肯定的，但在一定意義上，這些舉動會進(jìn)一步加重企業(yè)的負(fù)債壓力，對企業(yè)的盈利能力會提出更高要求。據(jù)悉，2019年第一季度，深圳華僑城股份有限公司負(fù)債金額已達(dá)2627.25億元，較上年末增長457.20億元。

5月24日，國家發(fā)展改革委公布的《國家發(fā)展改革委關(guān)于華僑城集團(tuán)有限公司發(fā)行公司債券核準(zhǔn)的批復(fù)》提到“同意你公司公開發(fā)行公司債券不超過150億元，所籌資金75億元用于符合國家產(chǎn)業(yè)政策的文化旅游產(chǎn)業(yè)項目，75億元用于補充營運資金。本次債券募集資金不得借與他人，不得用于房地產(chǎn)投資和過剩產(chǎn)能投資，不得用于金融板塊業(yè)務(wù)投資，不得用于境外投資，不得用于彌補虧損和非生產(chǎn)性支出”，這在一定程度上表明了華僑城集團(tuán)繼續(xù)投入文旅項目的決心，也在一定程度上說明了華僑城集團(tuán)資金方面稍顯緊張。

當(dāng)記者提及股權(quán)轉(zhuǎn)讓是否會持續(xù)下去時，董事會秘書處工作人員表示，要依據(jù)具體規(guī)劃而言，不能給出明確答復(fù)。

“輸血”文旅？

事實上，華僑城集團(tuán)股權(quán)轉(zhuǎn)讓大潮于2018年開啟，在轉(zhuǎn)讓過程中，涉及多個一線城市的優(yōu)質(zhì)項目，例如北京豐臺槐新項目、深圳坂田工業(yè)區(qū)舊改項目、上海華僑城中意文化廣場二期項目、上海合利坊舊改項目、上海市閔行區(qū)浦江鎮(zhèn)的兩塊土地等。

與此同時，反觀華僑城集團(tuán)本年度已經(jīng)披露的五起股權(quán)交易，其中涉及的產(chǎn)業(yè)項目豐富，但仍舊以地產(chǎn)項目為主要核心。對此，深圳華僑城股份有限公司董事會秘書處提到：“我們轉(zhuǎn)讓股權(quán)只是單純考慮產(chǎn)業(yè)布局和戰(zhàn)略意義，不存在偏重某一板塊產(chǎn)業(yè)之說?！?/p>

目前，關(guān)于華僑城集團(tuán)賣出地產(chǎn)項目，“輸血”文旅項目的說法甚囂塵上。根據(jù)記者了解，截至今年上半年，華僑城集團(tuán)宣布投資的新項目中，與文旅相關(guān)的項目共15個，占比70%。包括合作打造東莞水鄉(xiāng)道滘特色小鎮(zhèn)項目、參與鑫茂航旅小鎮(zhèn)項目、打造小漠文旅小鎮(zhèn)項目、打造白水寨創(chuàng)意山水文旅小鎮(zhèn)項目。

根據(jù)官方資料顯示，特色小鎮(zhèn)項目只是華僑城集團(tuán)布局文旅產(chǎn)業(yè)、以“文化+旅游+城鎮(zhèn)化”為發(fā)展模式中的一個類別。華僑城集團(tuán)在調(diào)整以往的“旅游+地產(chǎn)”發(fā)展模式后，確立了五大產(chǎn)業(yè)格局。作為五大產(chǎn)業(yè)格局之一，文化產(chǎn)業(yè)體系開拓了微縮景觀型主題公園、互動游樂型主題公園、生態(tài)旅游度假村、都市娛樂海岸、特色小鎮(zhèn)及美麗鄉(xiāng)村等文化主題景區(qū)項目。

值得關(guān)注的是，新的發(fā)展模式似乎并未完全從舊模式中脫離。在“旅游+地產(chǎn)”的舊創(chuàng)業(yè)模式中，華僑城集團(tuán)資料顯示，要“用旅游擴(kuò)大影響，用地產(chǎn)反哺旅游”。而對比華僑城集團(tuán)近三年的年度報告，可以發(fā)現(xiàn)，房地產(chǎn)業(yè)務(wù)營業(yè)收入占比分別為53.39%，55.17%，58.25%，旅游綜合業(yè)務(wù)營業(yè)收入占比分別為45.17%，43.16%，40.83%。關(guān)于旅游綜合業(yè)務(wù)占營業(yè)收入比重為何持續(xù)下降，記者并未獲得華僑城集團(tuán)的回復(fù)。

山西師范大學(xué)歷史與旅游文化學(xué)院主任衛(wèi)紅向《商學(xué)院》記者提出了自己的看法，他認(rèn)為，文旅項目需要兼顧文化和旅游兩方面，前期投入多，收益見效慢。但是，在全域旅游發(fā)展的背景下，“文化+旅游+城鎮(zhèn)化”會進(jìn)一步融合，形成新的發(fā)展趨勢，這離不開專業(yè)團(tuán)隊。而文化旅游項目的打磨需要時間，打造成熟的文旅項目需要5-10年，甚至更長的時間，這樣才能形成品牌并帶動周邊產(chǎn)業(yè)發(fā)展，實現(xiàn)“旅游+”的倍數(shù)效應(yīng)。

嚴(yán)躍進(jìn)對此看法表示認(rèn)同，“對于此類（華僑城集團(tuán)開展的）文旅產(chǎn)業(yè)來說，未來發(fā)展具有比較好的意義，關(guān)鍵是要和住宅產(chǎn)業(yè)進(jìn)行匹配發(fā)展，這樣可以確保資金狀況順暢”。

機會何在？

華僑城是諸多房地產(chǎn)企業(yè)中較早布局文旅產(chǎn)業(yè)的企業(yè)之一，歡樂谷、世界之窗歡樂海岸等均系華僑城旗下的文注品牌。

2019年的公司目標(biāo)中，華僑集團(tuán)董事長段先念提到公司將聚焦主題公園為核心的旅游業(yè)務(wù)增長。

然而，近年來華僑城旗下的主題公園表現(xiàn)平平。2016年~2017年，華僑城旗下北京、深圳歡樂谷的游客數(shù)呈下滑狀態(tài)。而來自外部的競爭亦加劇。根據(jù)有關(guān)部門分析，中國在2025年前將建設(shè)完成的主題公園項目至少有70個，目前在建項目約50個。不僅如此，海外主題公園也正在布局國內(nèi)市場。

注：表格信息來源于中國產(chǎn)業(yè)信息網(wǎng)《2019年中國主題公園行業(yè)發(fā)展概況及發(fā)展趨勢分析》

聯(lián)合信用評級有限公司2019年5月發(fā)布的華僑城債券跟蹤評級報告顯示，華僑城面臨著優(yōu)質(zhì)旅游資源稀缺，獲取難度大，公司面臨的旅游市場競爭風(fēng)險， “旅游+地產(chǎn)”模式推廣具有不確定性，公司項目未來投資支出較大，存在一定資本支出壓力等方面的風(fēng)險。

近年來，主題樂園在國內(nèi)如火如荼，提起主題樂園，迪士尼擁有諸多迪士尼形象IP，環(huán)球影城有變形金剛，華強方特則有熊大熊二和光頭強IP，但相比而言，沒有成熟的IP一直是歡樂谷的短板。據(jù)悉歡樂谷未來將通過租賃、買斷以及自主研發(fā)等方式引入多元化的新IP。但打造IP的長尾并非一朝一夕就能見效的，但競爭正加劇。

華僑城集團(tuán)入行雖早，且有房地產(chǎn)行業(yè)做產(chǎn)業(yè)支持，但是如何在市場紛爭中站穩(wěn)腳跟，仍需慎重考慮，謹(jǐn)慎布局。而眼下，采取轉(zhuǎn)讓股權(quán)、發(fā)行債券等方式能否加快資金運轉(zhuǎn)、彌補高額且持續(xù)增長的負(fù)債，甚至最終平穩(wěn)過渡到安全地帶等問題亟待解決。

嚴(yán)躍進(jìn)表示，競爭項目分流、文旅產(chǎn)業(yè)消費需求變化、文旅項目拓展速度太快都是華僑城集團(tuán)要面臨的挑戰(zhàn)。此類方式在短期內(nèi)可以改善資金狀況，但是對于后續(xù)來說，本質(zhì)上還是要研究文旅項目的資金狀況，防范部分項目開發(fā)周期長等風(fēng)險。他認(rèn)為，除傳統(tǒng)的銀行貸款和公司債券發(fā)行融資手段之外，還應(yīng)當(dāng)積極研究證券化的產(chǎn)品，例如對部分文旅項目可以集中打包，以其潛在的門票收入等資產(chǎn)收益，適當(dāng)開展資產(chǎn)證券化的產(chǎn)品。

在提及文旅項目發(fā)展時，衛(wèi)紅特別提到，發(fā)展文旅項目應(yīng)當(dāng)立足于當(dāng)?shù)匕l(fā)展水平，選取文化要慎重，要優(yōu)先跟主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)結(jié)合，實現(xiàn)良性互動。對于華僑城集團(tuán)而言，文化選取、城鎮(zhèn)化、鄉(xiāng)村振興要全面考慮。

關(guān)于華僑城集團(tuán)的短期規(guī)劃以及近期行動計劃，深圳華僑城股份有限公司董事會秘書處的工作人員并未給出答復(fù)。而華僑城集團(tuán)接下來有怎樣的大動作，對業(yè)務(wù)關(guān)聯(lián)方會產(chǎn)生何種影響，《商學(xué)院》將持續(xù)關(guān)注。

*本文來源：商學(xué)院BMR，作者：張文慧、朱耘，原標(biāo)題：《華僑城集團(tuán)半年5次轉(zhuǎn)讓股權(quán)“輸血”文旅前路何在？》。