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又一家長租公寓企業(yè)疑似陷入“經(jīng)營資金鏈斷裂”的麻煩中。近日，樂伽公寓被曝光出現(xiàn)拖欠房東租金、租客交了一年房租卻被要求搬離的情況。

事實上，在經(jīng)歷了資本追逐的風(fēng)光后，多家長租公寓品牌因資金鏈問題而關(guān)閉。據(jù)同策研究院統(tǒng)計，從2017年2月至2019年3月，已關(guān)閉的20家長租公寓品牌中，有13家出現(xiàn)了資金鏈斷裂的問題。

同時，租金貸、甲醛門等亂象頻繁發(fā)生。

近日，《中國經(jīng)營報》記者實地走訪了某中介機構(gòu)公寓、青客公寓、V領(lǐng)地青年社區(qū)、蛋殼公寓、中駿Funlive方隅公寓、旭輝柚米寓、泊寓、龍湖冠寓等多家長租公寓后發(fā)現(xiàn)，當(dāng)前行業(yè)仍有不同程度的不規(guī)范現(xiàn)象存在，這背后是長租公寓企業(yè)企高的前期投入。

旭輝方面告訴記者，長租公寓賺的是“細水長流”的錢，短期看生存，長期看盈利。目前行業(yè)普遍前期投入較高，融資成本高，盈利周期長，資產(chǎn)收益率低，但一旦形成規(guī)模運營，長租公寓的盈利性是可觀的。規(guī)模會帶來效益，但也會帶來成本黑洞，單項目盈利能力是關(guān)鍵。

虧損導(dǎo)致不少企業(yè)選擇剝離長租公寓業(yè)務(wù)，或選擇退出，但也有多家品牌借此擴張。中駿集團便表示有通過收購擴大規(guī)模的想法，“目前還沒有準(zhǔn)確的結(jié)果，但是這個方向是有的”。

租金貸亂象

2018年，長租公寓曾因房租上漲推手、租金貸、甲醛門等問題屢次陷入輿論風(fēng)暴中。而如今，行業(yè)中仍有不規(guī)范現(xiàn)象存在。黑貓投訴平臺數(shù)據(jù)顯示，6月份其共收到房產(chǎn)類投訴381件，長租公寓占到總投訴量的93%，環(huán)比上漲5%。其中，租金貸仍為諸多消費者投訴的關(guān)鍵詞。

在位于上海閔行區(qū)莘南花苑一村的青客公寓，一位工作人員向記者介紹，一間15平方米的房間，長租價格約1810元。其中，在電費的收取上，青客公寓方面是按照階梯電費最高標(biāo)準(zhǔn)收取，若未用到額度，則每個季度給予返還。不過，這筆錢是返到租客青客寶賬戶里面，但不能隨時取出，“只能消費”，退房時才可提現(xiàn)。而對于租金貸業(yè)務(wù)，工作人員承認其有該業(yè)務(wù)，是否選擇取決于客戶，但是“押一付一”則要走分期。

蛋殼公寓也存在類似的問題。記者在位于上海閔行區(qū)莘莊報春路862弄報春四村的蛋殼公寓了解到，其共有包括年付在內(nèi)的四種支付方式，但“押一付一必須要走分期”。該工作人員直言，“分期就是小額貸款”，并稱“現(xiàn)在公司就是這種運營模式，別的公司也是如此”。

某中介機構(gòu)也同樣提供“押一付一”的支付模式，其同樣和騰訊微眾銀行合作。一間16平方米的房間，租金為2530元，服務(wù)費為房租的10%。若在“某中介機構(gòu)客專享分期”中選擇“某中介機構(gòu)分期”，則月租金為2530元，年服務(wù)費為2125.2元，首付款為5237.1元，年總支出為34352元。當(dāng)被問到這是否為租金貸時，該工作人員稱，“分期也是簽貸款合同”，“貸款公司把錢交給我們，然后你一個月一個月還”。

某些長租公寓的“押一付一”則多次被媒體披露實則為租金貸。據(jù)了解，租金貸是房屋中介平臺通過與第三方金融機構(gòu)合作，讓租戶與金融機構(gòu)簽約并按期繳納貸款，憑借租客信用，中介平臺得以獲得金融機構(gòu)代支付的租客完整租期押金。

金融機構(gòu)所提供的“糧草”正是長租公寓平臺瘋狂拓展市場的最大憑借之一，在2018年杭州鼎家、上海寓見公寓等因為此類問題陷入輿論風(fēng)暴后，上海、浙江等多地監(jiān)管部門曾緊急叫停相關(guān)業(yè)務(wù)。

不過，與中介系的長租公寓平臺依賴金融產(chǎn)品不同，房企系的長租公寓則明確表示其不存在租金貸。

記者在走訪上海市閔行區(qū)秀文路28弄柚米寓莘莊店項目時，工作人員表示支付無需下載APP、綁定銀行卡等，直接在一樓前臺支付；而對于記者詢問是否能分期付款，其直言“我們不走金融產(chǎn)品”，并表示“有些公寓要破產(chǎn)了，要加強融資，需要金融產(chǎn)品”。

另在記者實地走訪萬科旗下位于上海市閔行區(qū)疏影路1366號泊寓-莘莊疏影店項目時，工作人員表示其沒有分期付款或租金貸，“要么就是花唄”。中駿Funlive方隅公寓、龍湖冠寓等房企系長租公寓項目的工作人員亦直言，其不存在租金貸等情況。

戴德梁行在2019年5月份發(fā)布的《2018～2019中國長租公寓市場發(fā)展報告》中表示，惡性哄搶房源、壟斷市場等引發(fā)的租金畸形上漲，租房“被貸款”等金融問題不斷出現(xiàn)，事關(guān)社會的信任，品牌更會在事件中嚴(yán)重受損甚至承擔(dān)法律責(zé)任。

諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心分析師楊雅靖對此認為，租金貸是小部分中小型運營商不規(guī)范的市場行為。這一行業(yè)的成本高、盈利難是老生常談，租金貸產(chǎn)生的根本原因是因為運營商的資金短缺。時值畢業(yè)季，一些學(xué)生在租金壓力大的困境下，被租金貸誤導(dǎo)。

加速洗牌

在經(jīng)歷了資本追捧和2018年頻繁出現(xiàn)資金鏈問題后，2019年上半年，長租公寓行業(yè)開始出現(xiàn)“斷舍離”。

5月份，朗詩公告稱計劃于2019年將長租公寓業(yè)務(wù)剝離。朗詩董事局主席、執(zhí)行董事兼總裁田明曾坦言，處于爬坡期的長租公寓業(yè)務(wù)，將在2019年、2020年持續(xù)產(chǎn)生虧損，且虧損額會隨著規(guī)模擴大而加大。

無獨有偶，6月初遠洋集團傳出擬在年內(nèi)將旗下長租公寓等業(yè)務(wù)剝離的消息。

據(jù)同策研究院統(tǒng)計，從2017年2月至2019年3月，已有20家長租公寓品牌倒閉。其中，2017年僅有4個品牌倒閉；而在2018年8月，杭州鼎家因資金鏈斷裂而倒閉后，又有10個品牌相繼倒下，原因多為資金鏈問題。

值得一提的是，這其中，愛公寓、Warm+、愛上租、星窩公寓、寓見公寓、蘇州樂棧公寓等則被其他企業(yè)收購。

不過，在退出、倒閉的同時，也有企業(yè)融資、擴張不斷取得新進展。

梳理相關(guān)信息可發(fā)現(xiàn)，2月，窩趣公寓完成B輪2億元人民幣融資；3月，蛋殼公寓宣布完成5億美元C輪融資、魔方公寓完成D輪1.5億美元融資；6月15日，有消息稱，某中介機構(gòu)進行的B輪5億美元融資已接近尾聲。

作為房企系長租公寓，中駿集團在不斷加大對長租公寓投入。2017年，中駿集團進軍長租公寓市場，以此作為其重大轉(zhuǎn)型升級戰(zhàn)略；2018年12月17日，其旗下長租公寓品牌Funlive方隅公寓與基匯資本簽署相關(guān)協(xié)議，雙方共同成立長租公寓投資平臺，首期規(guī)模為8億美元。

中駿集團總裁黃朝陽在2018年度業(yè)績發(fā)布會上表示，計劃“在2019年新增1.7萬間至3萬間，并預(yù)計在2020年實現(xiàn)長租公寓總數(shù)達到5萬間”。中駿集團旗下長租公寓品牌負責(zé)人向記者表示，這一目標(biāo)“應(yīng)該可以達成，因為我們以中駿集團自有的資產(chǎn)為主”。

旭輝也表示將繼續(xù)加大對長租公寓的投資。旭輝方面在給記者的回復(fù)中稱，旭輝領(lǐng)寓與平安不動產(chǎn)簽署戰(zhàn)略合作，未來3年內(nèi)雙方總投入100億元人民幣用于住房租賃項目的投資、開發(fā)及運營。目前已簽約落地首個合作項目。

值得一提的是，龍湖集團于近日發(fā)行了2019年住房租賃專項公司債券（第一期），發(fā)行規(guī)模不超過人民幣20億元。據(jù)募集說明書披露，本期債券募集資金中的14億元擬用于住房租賃項目建設(shè)、裝修改造及租賃支出、償還住房租賃項目貸款等。

數(shù)據(jù)顯示，截至2018年末，龍湖冠寓開業(yè)間數(shù)累計約5.3萬間，期末整體出租率僅為50.1%，其中開業(yè)3～6個月的出租率為 70.2%，6個月以上的出租率為87.4%。

據(jù)克而瑞咨詢“地新引力”平臺發(fā)布的《2019 年上半年中國長租公寓規(guī)模排行榜》，在集中式公寓運營商管理房源排行中，頭部企業(yè)魔方以超過10萬間房源位列第一，樂乎以逾5萬間位列第二；在分散式公寓運營商管理房源中，某中介機構(gòu)以85萬間數(shù)量遙遙領(lǐng)先，是第十名寓多多15000間的56.7倍?？硕稹暗匦乱Α痹趫蟾嬷兄赋觯安徽摷惺揭只蚍稚⑹?，綜合實力強大的頭部玩家資源優(yōu)勢進一步顯現(xiàn)；而勢單力薄的小品牌則面臨著被并購或倒閉的境況。”

中駿集團也有通過并購等渠道擴大規(guī)模的想法，上述負責(zé)人表示“有一些機會逐步去談，目前還沒有準(zhǔn)確的結(jié)果對外公布，但是這個方向是有的”。

在楊雅靖看來，長租公寓行業(yè)面臨洗牌整合加速，寡頭之爭局勢顯現(xiàn)。未來隨著行業(yè)定位與覆蓋度的完善，或許會出現(xiàn)市場方面的分化，比如高端市場、中端市場和低端市場的區(qū)隔顯現(xiàn)，不同品牌商聚焦布局。也有可能運營商在城市方面分化，完善特定城市發(fā)展布局，市場上形成區(qū)域間的競爭格局。

*本文來源：微信公眾號“中經(jīng)城事”（ID：zjqy_2013），作者：方超、鄭娜、劉頌輝，原標(biāo)題：《長租公寓斷舍離：兩年“陣亡”20余家，寡頭之爭漸顯》。