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隨著地產(chǎn)行業(yè)由增量轉(zhuǎn)入存量時代，房企在近幾年紛紛轉(zhuǎn)型布局“大運(yùn)營”，長租公寓在政策紅利下成為轉(zhuǎn)型運(yùn)營的一大突破口。從 2015 年至今，大型房企相繼進(jìn)入這一領(lǐng)域。目前，在規(guī)模和品牌上，萬科、龍湖等已成長為行業(yè)頭部企業(yè)，企業(yè)間的差異和差距愈發(fā)凸顯。

8 月，上市公司相繼披露半年業(yè)績情況，克而瑞地新引力通過盤點(diǎn)相關(guān)長租公寓品牌的上市房企中報(bào)，嘗試從業(yè)績角度解讀房企長租公寓業(yè)務(wù)的發(fā)展情況，一窺行業(yè)的變化。

作為主航道業(yè)務(wù)，頭部企業(yè)規(guī)模穩(wěn)步增長

今年上半年市場整體融資環(huán)境趨緊，在拿房成本趨高、優(yōu)質(zhì)物業(yè)稀缺的情況下，集中式品牌公寓的整體規(guī)模增速有一定放緩。相較去年行業(yè)整體激進(jìn)拓展的氛圍，今年逐漸回歸理性。但對于融資渠道靈活、融資成本較低的頭部企業(yè)而言則形成相對優(yōu)勢，上半年在規(guī)模、租金收入及出租率方面均保持穩(wěn)步增長。

1. 萬科泊寓：累計(jì)開業(yè) 8.2 萬間，出租率達(dá) 91%

在萬科今年整體收斂聚焦的戰(zhàn)略背景下，針對長租公寓業(yè)務(wù)提出：提升已獲取項(xiàng)目的開業(yè)效率與經(jīng)營質(zhì)量，提升萬科租賃住宅品牌影響力是租賃住宅業(yè)務(wù)的基本盤。

深耕核心城市，規(guī)模持續(xù)增長

截至報(bào)告期末，上半年新開業(yè) 101 個項(xiàng)目，總計(jì) 2.06 萬間。租賃住宅業(yè)務(wù)覆蓋 35 個主要城市，累計(jì)開業(yè) 8.2 萬間，其中 74% 位于北京、上海、深圳、廣州、杭州、天津、成都、廈門、青島、南京、蘇州、武漢、西安、濟(jì)南等 14 個核心城市。成熟期項(xiàng)目（開業(yè)半年及以上）的平均出租率為 91% 。萬村項(xiàng)目改造完工的房間數(shù)約 2.4 萬間，已交付開業(yè)的項(xiàng)目出租率良好。

調(diào)整架構(gòu)，成立獨(dú)立事業(yè)部

長租公寓 BU（業(yè)務(wù)單元）于 2019 年正式成立，高級副總裁孫嘉自 5 月開始擔(dān)任董事長和第一負(fù)責(zé)人，團(tuán)隊(duì)在其帶領(lǐng)下進(jìn)行組織重建和事人匹配。

同時，在中期業(yè)績會上總裁、首席執(zhí)行官祝九勝表示，「長租公寓在經(jīng)營上確實(shí)是有壓力的，即使虧損也會在股東接受的范圍內(nèi)繼續(xù)堅(jiān)持。長租公寓會作為萬科不動產(chǎn)運(yùn)營的能力之一持續(xù)推動。作為選定的主航道業(yè)務(wù)之一，會長期堅(jiān)持下去」。

2. 龍湖冠寓：累計(jì)開業(yè) 6 余萬間，租金增長 207%

租金大幅增長，預(yù)計(jì)明年將實(shí)現(xiàn)盈利

截至報(bào)告期末，龍湖冠寓累計(jì)開業(yè)房間超 6 萬間，上半年租金收入同比增長 207% 達(dá)到 4.26 億元。據(jù)龍湖集團(tuán) CEO 邵明曉表示，長租公寓業(yè)務(wù)明年將實(shí)現(xiàn)微利，后年開始毛利率將達(dá)到 12% 左右。長租公寓作為龍湖主航道業(yè)務(wù)，全年開業(yè) 8 萬間的目標(biāo)不變，同時維持全年收入 10 億元的目標(biāo)。

未來重點(diǎn)在提升質(zhì)量

根據(jù)中期業(yè)績發(fā)布會信息披露，在「空間即服務(wù)」戰(zhàn)略下，龍湖將繼續(xù)有計(jì)劃持續(xù)的對長租公寓業(yè)務(wù)投入。在規(guī)模已經(jīng)達(dá)到相當(dāng)體量的基礎(chǔ)上，未來的重點(diǎn)在于提升質(zhì)量，會把選址運(yùn)營，用戶以及底層的系統(tǒng)全面強(qiáng)化，進(jìn)一步提升出租率。

央企/國企品牌以有質(zhì)量的規(guī)模增長為核心

由于長租公寓市場特殊的政策導(dǎo)向性，國企和央企背景的房企為響應(yīng)國家政策，也相繼進(jìn)入該領(lǐng)域。但相較民企的高舉高打，國企、央企進(jìn)入市場的時間較晚，對長租公寓業(yè)務(wù)的態(tài)度相對謹(jǐn)慎，多數(shù)品牌選擇聚焦核心城市嘗試性進(jìn)入，并且，品牌的拓展及推進(jìn)節(jié)奏相對保守。這類企業(yè)的公寓品牌不追求速度，而以有質(zhì)量的規(guī)模增長為核心。

多家企業(yè)中報(bào)未披露長租公寓相關(guān)信息

通過盤點(diǎn)發(fā)現(xiàn)此次中報(bào)披露期，有多家企業(yè)中報(bào)業(yè)績未披露長租公寓業(yè)務(wù)的相關(guān)情況。結(jié)合上半年租賃行業(yè)熱度驟降，導(dǎo)致多家上市公司對長租公寓業(yè)務(wù)預(yù)期有所降低。

第一，就行業(yè)現(xiàn)狀而言，現(xiàn)階段長租公寓業(yè)務(wù)仍處于投入期，伴隨著企業(yè)房量規(guī)模的不斷上升，行業(yè)整體盈利狀況不佳已成為普遍共識。

第二，在經(jīng)歷了各路資本搶灘長租公寓的風(fēng)口期之后，隨著拿房成本及項(xiàng)目運(yùn)營難度的不斷增加，資金成本高企，投資回報(bào)率低，導(dǎo)致部分企業(yè)的實(shí)際落地情況的預(yù)期差較大。

 第三，部分國企、央企態(tài)度低調(diào)，在實(shí)踐中推進(jìn)長租公寓業(yè)務(wù)，但中報(bào)中未提及項(xiàng)目數(shù)據(jù)及業(yè)務(wù)情況。如保利、金地、中海，在城市進(jìn)入和項(xiàng)目落地方面節(jié)奏穩(wěn)健。

小結(jié)

由上市公司整體的中報(bào)發(fā)布情況來看，行業(yè)逐漸步入分化階段。頭部企業(yè)基于先發(fā)優(yōu)勢，已由追求規(guī)模增長階段調(diào)整重心到提升質(zhì)量，有望逐漸走出盈利困境步入收益期。國企、央企作為市場中較為特殊的一類主體，以質(zhì)取勝的戰(zhàn)略定位，在長租公寓市場中能起到穩(wěn)定中軍的作用。

此外，一些中型規(guī)模房企也積極調(diào)整戰(zhàn)略，轉(zhuǎn)向存量賽道，如中駿明確提出「地產(chǎn)開發(fā)為主體，商業(yè)購物中心及長租公寓為兩翼」核心業(yè)務(wù)發(fā)展模式。目前，中駿方隅房量達(dá)到 1.6 萬間，目標(biāo)在 3 到 5 年達(dá)到 5 - 10 萬間。未來以長租公寓業(yè)務(wù)能達(dá)到獨(dú)立上市為目標(biāo)。

經(jīng)過風(fēng)口期之后，行業(yè)去偽存真，在大戰(zhàn)略小目標(biāo)之外，市場開始檢驗(yàn)各家企業(yè)的綜合能力。未來，行業(yè)沉淀之后有望進(jìn)入良性循環(huán)，穩(wěn)步發(fā)展階段。

*本文來源：微信公眾號“地新引力”（ID：cricdxyl），原標(biāo)題：《房企長租公寓年中考：有人堅(jiān)守有人突進(jìn)，沉默的大多數(shù)》