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9月3日，成都市大邑縣出讓三宗土地，合計面積約158畝，其中一二號宗地為“回鍋地塊”，曾在6月13日因故終止出讓。

最終，三宗地全部由成都安仁華僑城文化旅游開發(fā)有限公司（華僑城地產(chǎn)）以底價競得，成交樓面價分別為2000元/㎡、2000元/㎡、2600元/㎡，合計總價約3.1億元。

事實上，自2016年與大邑縣政府簽署合作協(xié)議以來，華僑城誓要將安仁建設(shè)成為世界文博小鎮(zhèn)，并自2018年起在安仁拿下多宗地塊，加上9月3日競得的3宗，合共9宗，面積合計約622畝。

華僑城地產(chǎn)在安仁鎮(zhèn)土地市場競拍情況

“買買買”

值得關(guān)注的是，據(jù)華僑城官網(wǎng)資料，其2018年在文旅產(chǎn)業(yè)投資已達(dá)1400億元，在四川簽約并持續(xù)推動的項目投資總額達(dá)2400億元，位列華僑城集團(tuán)單省投資力度第一位。

除了在安仁頻繁拿地規(guī)劃新建項目外，華僑城在成都黃龍溪、洛帶等地的項目也已初見規(guī)模，另外在廣元、自貢、宜賓等城市的項目也相繼落地。

另外，據(jù)華僑城2019年上半年業(yè)績報告，公司共落地18個項目，權(quán)益口徑總投資金額181.4億元，新增權(quán)益建筑面積436.78萬平方米，同比上升了90%。

在未計入財報的下半年月份，華僑城的買地動作依舊頻繁。

9月2日，華僑城11.47億元拿下廣州羅崗村一宗宅地；8月28日，華僑城以14億元拿下東莞黃江鎮(zhèn)2宗商住地塊；稍早前7月和8月，華僑城在佛山、東莞、江門、三亞等地也在不斷買入土地。

甚至7月，華僑城還在云南與多方簽約37個項目，簽約金額約490億元。

“賣賣賣”

令人詫異的是，華僑城在“買買買”的同時，也在毫不手軟地“賣賣賣”。

以成都為例，據(jù)公開資料顯示，自2018年以來，華僑城轉(zhuǎn)讓了包括大邑安仁古鎮(zhèn)項目在內(nèi)的多個項目股權(quán)。

華僑城在蓉轉(zhuǎn)讓項目股權(quán)情況

而據(jù)不完全統(tǒng)計，2018年至今，除股權(quán)轉(zhuǎn)讓成都多個項目外，華僑城還掛牌轉(zhuǎn)讓了包括深圳、上海、海南、南京、西安、重慶等地的多個公司股權(quán)以及債權(quán)。

包括今年8月轉(zhuǎn)讓天津嘉運置業(yè)有限公司49%股權(quán)、云南世博華兆置業(yè)有限公司（標(biāo)的企業(yè)）50%股權(quán)；6月轉(zhuǎn)讓西安思睿置地有限公司80%股權(quán)及相關(guān)債權(quán)、盈江縣大盈江玉石城有限公司100%股權(quán)；5月轉(zhuǎn)讓重慶悅嵐房地產(chǎn)開發(fā)有限公司100%股權(quán)；1月轉(zhuǎn)讓南京康星科技產(chǎn)業(yè)園運營管理有限公司17%股權(quán)。

另外，有媒體統(tǒng)計，2018年全年，華僑城至少擬轉(zhuǎn)讓18個公司股權(quán)和1個資產(chǎn)包。

尷尬

一邊是不停地“買買買”，而另一邊卻在不停地“賣賣賣”，進(jìn)進(jìn)出出，華僑城意欲何為？

界面四川注意到，自2015年華僑城轉(zhuǎn)型起，便提出了“文化+旅游+城鎮(zhèn)化”“旅游+互聯(lián)網(wǎng)+金融”的發(fā)展模式，并著力搭建文化產(chǎn)業(yè)、旅游產(chǎn)業(yè)、新型城鎮(zhèn)化、電子產(chǎn)業(yè)及相關(guān)業(yè)務(wù)投資五大業(yè)務(wù)板塊。

但在近幾年新進(jìn)項目中，文旅項目才是華僑城“買買買”的重頭戲。

甚至有媒體統(tǒng)計，在華僑城宣布的新投資計劃中，文旅綜合類項目占比超70%，地產(chǎn)類業(yè)務(wù)占比卻相對較少。截至目前，華僑城文旅項目已在50余個城市布局，每個項目投資總額均超百億元。

而出售的項目，則主要是一些經(jīng)營狀況不好的項目，通過轉(zhuǎn)讓有助于降低成本，同時加大資金的回籠，進(jìn)而補充現(xiàn)有文旅項目的投資。

以被100%股權(quán)轉(zhuǎn)讓的成都安仁華僑城仁里文化旅游開發(fā)有限公司和成都安仁華僑城仁嘉文化旅游開發(fā)有限公司為例，兩家公司均成立于2018年5月30日，注冊資本均為1000萬元，均為旅游資源開發(fā)、房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營、房屋經(jīng)紀(jì)服務(wù)等。

而據(jù)轉(zhuǎn)讓標(biāo)的公告顯示，截至2018年9月30日，成都安仁華僑城仁里文化旅游開發(fā)有限公司的營業(yè)收入為0，營業(yè)利潤為-10.13萬元，凈利潤為-10.13萬元，資產(chǎn)總計1.240977億元，負(fù)債總計1.19199億元，所有者權(quán)益489.87萬元。

成都安仁華僑城仁嘉文化旅游開發(fā)有限公司的營業(yè)收入也為0元，營業(yè)利潤為-9.55萬元，凈利潤為-9.55萬元，資產(chǎn)總計1.183161億元，負(fù)債總計1.134117億元，所有者權(quán)益490.44萬元。

4年下來，華僑城轉(zhuǎn)型成效如何？

據(jù)8月30日華僑城A（000069.SZ）披露的2019年上半年業(yè)績報告：

2019年上半年，華僑城實現(xiàn)營業(yè)收入177億元，利潤總額41億元，歸屬于上市公司股東凈利潤28億元，分別同比增長20%、23%和40%。基本每股收益為0.3425元，上年同期為0.2455元。

根據(jù)報告，2019年上半年，華僑城總資產(chǎn)達(dá)到3346億元，較年初增長14%；歸屬于上市公司股東的凈資產(chǎn)達(dá)到598.64億元，較上季度末的591.23億元，同比增長1.25%。

分地區(qū)來看，華僑城五大地區(qū)（華北地區(qū)、西部地區(qū)、華東地區(qū)、華中地區(qū)、華南地區(qū)）中，以華南地區(qū)表現(xiàn)較為突出，地區(qū)營業(yè)收入達(dá)153.69億元，成為其總收入主要貢獻(xiàn)者。

但西部地區(qū)表現(xiàn)最弱，地區(qū)營業(yè)收入雖高于華北和華中區(qū)域，但毛利率僅為2.55%，營業(yè)收入比上年同期減少50.93%，營業(yè)成本比上年同期減少47.84%，毛利率比上年同期減少5.78%。

圖片來源：深圳華僑城股份有限公司2019年半年度報告

另一方面，上半年，華僑城資產(chǎn)負(fù)債率為76.7%，較上年末增加2.93%。凈負(fù)債率106.2%，同比提升35.4個百分點。

其負(fù)債則由2170億攀升至2566.5億，環(huán)比增長18%。若把時間線拉長還會發(fā)現(xiàn)，華僑城的資產(chǎn)負(fù)債率一直處于上升中。2017年69.9%、2018年73.77%、2019年上半年76.7%，未來大概率會繼續(xù)往上走。

一方面是公司負(fù)債率持續(xù)走高，另一方面是文旅產(chǎn)業(yè)增速逐年放緩。

據(jù)公開數(shù)據(jù)，2016年，華僑城旅游綜合業(yè)務(wù)同比增長29.91%，2017年該業(yè)務(wù)同比增速大幅降至15.77%，到了2018年，這部分業(yè)務(wù)同比增速再次大幅降至6.08%。

聯(lián)合信用發(fā)布的數(shù)據(jù)指出華僑城旅游版塊所占比例略有減少的同時，還特別指出，華僑城運營的單體主題公園和綜合旅游項目，均面臨游客數(shù)量下滑和門票收入減少的情況。

統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，成都?xì)g樂谷2017年接待游客208.2萬人，比2016年減少約10萬人，收入減少近2000萬元。有評論認(rèn)為，歡樂谷游客減少，收入下滑的主要原因是成都周邊同類產(chǎn)品競爭所致。

值得注意的是，華僑城文旅業(yè)務(wù)增速下滑的同時，其財報顯示的文旅業(yè)務(wù)收入占總收入的比重也在不斷降低。

據(jù)公開資料，2016年，旅游綜合收入占華僑城A總收入的比重是45.11%，但到2018年，這一業(yè)務(wù)比重降至40.83%，下降近5個百分點。

文旅項目具有極高的復(fù)合性，投資金額大，回報周期長，這無疑也對華僑城的運營能力提出了更高的要求，尤其是IP產(chǎn)業(yè)鏈的打造，更是需要走很長的路。

*本文來源：界面，作者：曉雁，原標(biāo)題：《說市 | “買買買，賣賣賣”，高負(fù)債下的西部華僑城轉(zhuǎn)型遇尷尬》