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近兩年，長租公寓運(yùn)營商尋求上市的傳聞時有發(fā)生，但大都是“只聞其聲、不見其人”。最近，終于有一家長租公寓公司有可能在美國上市了。

10月8日，青客公寓在美國證監(jiān)會官網(wǎng)披露了IPO招股書，成為國內(nèi)首家準(zhǔn)備上市的長租公寓運(yùn)營商。招股書顯示，青客公寓擬在納斯達(dá)克上市，計(jì)劃融資1億美元。

據(jù)招股書顯示，青客公寓最近兩年半累計(jì)虧損約為11.17億元（人民幣，下同）。對于連續(xù)虧損的青客公寓來說，此番能否成功上市，已成為一個生死攸關(guān)的問題。

高速擴(kuò)張下的隱患

公開資料顯示，青客公寓成立于2012年。截至2019年6月30日，青客公寓旗下共有96854間房源。以房間規(guī)模計(jì)算，青客公寓是國內(nèi)第三大長租公寓運(yùn)營商，僅次于自如和蛋殼。

從創(chuàng)業(yè)之初的940間房，到申請IPO時的9萬多間房，青客公寓過去6年在規(guī)模發(fā)展的同時，也留下了不少隱患。

首先，盈利遙遙無期。

據(jù)招股書顯示，青客公寓2017年、2018年的營業(yè)收入為5.23億元、8.9億元，同期利潤為-2.45億元和-4.98億元。而在2019年上半年，青客公寓的虧損已達(dá)3.73億元。按照這個勢頭，青客公寓2019年全年的虧損恐將進(jìn)一步拉大。

與此同時，青客公寓的賬面資金也難撐起公司的燒錢速度。

財務(wù)數(shù)據(jù)顯示，截至2019年6月30日，青客公寓的賬上現(xiàn)金、現(xiàn)金等價物和限制性現(xiàn)金合計(jì)4.5億元。按照2018年燒掉5.8億元的情況來看，青客公寓的現(xiàn)金流難再維持一年，通過上市等渠道融資已經(jīng)迫在眉睫。

其次，關(guān)于公司的負(fù)面消息不斷。

黑貓投訴顯示，截至今年6月底，有關(guān)青客公寓的投訴共有505項(xiàng)，投訴內(nèi)容多為與租客有關(guān)的收費(fèi)不透明、房租難退、消費(fèi)分期等合同糾紛。 

這其中，消費(fèi)分期更是青客公寓被投訴的“重災(zāi)區(qū)”。

據(jù)招股書，青客公寓主要采用“租金打折”的方式吸引租客向其合作的金融機(jī)構(gòu)借款，預(yù)付半年房租的折扣為5%，預(yù)付全年房租的折扣為10%，租客如果有資金壓力，可申請向青客公寓合作的金融機(jī)構(gòu)辦理消費(fèi)分期，最長能辦理26個月的分期貸款，申請通過后，金融機(jī)構(gòu)將款項(xiàng)一次性打到青客公寓賬戶，租客每個月再按分期的金額歸還給金融機(jī)構(gòu)。 

對租客來說，一旦消費(fèi)分期還不上，則面臨信用違約的風(fēng)險。還有租客表示，簽約的時候，根本不清楚消費(fèi)分期的明細(xì)，在向金融機(jī)構(gòu)還款的時候才發(fā)現(xiàn)費(fèi)用太高，這種情況導(dǎo)致糾紛不斷。

據(jù)招股書顯示，截至2019年6月底，青客公寓與11家金融機(jī)構(gòu)合作提供消費(fèi)分期，同時有65.2%的租客采用了消費(fèi)分期，如此大面積租客分期，也增加了青客公寓被投訴的幾率。

“二房東”模式恐影響估值

前面說到，租客申請消費(fèi)分期成功后，金融機(jī)構(gòu)會將款項(xiàng)直接打到長租公寓的賬戶，而這筆錢也是長租公寓運(yùn)營商持續(xù)發(fā)展的助推劑。

據(jù)招股書披露，截至2019年6月底，青客公寓收到的預(yù)付租金總額為7.9億元，扣除其他費(fèi)用，沉淀下來的預(yù)付租金約有5億元，這部分資金也成了青客公寓的主要收入來源。

有專家認(rèn)為，在長租公寓主導(dǎo)的消費(fèi)分期模式下，極大的挖掘了租客的借貸需求，讓他們用自身的信用幫助長租公寓運(yùn)營商融資，一旦租客還不上或長租公寓暴雷，就可能給租客帶來征信逾期等方面的影響。

而在有愛公寓、杭州鼎家、寓見公寓等品牌連續(xù)暴雷的情況下，長租公寓的“二房東”模式能否持續(xù)，也引發(fā)了行業(yè)討論。

監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，目前國內(nèi)20個重點(diǎn)城市的公寓租金回報率只有1%至3%，低于辦公租金4%至6%的回報率。樂伽公寓在宣布破產(chǎn)的公開信中就曾表示，作為“二房東”，長租公寓的投資周期長、運(yùn)營成本高、盈利難，長租公寓行業(yè)的“高進(jìn)低出”存在巨大缺陷。

與此同時，長租公寓還受續(xù)租率降低的困擾。據(jù)招股書顯示，截至今年6月30日，青客公寓與租客簽訂的平均合同期限為11.7個月，其中有47.3%的租客在合同到期前選擇退租，只有5.1%的租客進(jìn)行續(xù)租。同時，平均11.7個月的租房周期，與租金貸的最長26個月之間存在較大的期限錯配問題，如果租客在終止租房后想要提前終止借款合約，也極易引發(fā)借貸糾紛。

此外，續(xù)租率低也可能對青客公寓的估值造成影響。

就在前不久，共享辦公運(yùn)營商WeWork因?yàn)楣乐堤头艞壛薎PO，而造成WeWork估值低的主要原因就是租客流動性太高。事實(shí)上這也是長租公寓行業(yè)面臨的普遍問題。作為前車之鑒，WeWork 的IPO失利也可能影響美國資本市場對青客公寓的判斷。

就在青客公寓赴美IPO的同時，又傳出杭州喔客公寓拖欠房東租金的消息。

《投資者攻略》發(fā)現(xiàn)，一陣風(fēng)口過后，近兩年已有20多個長租公寓品牌關(guān)門歇業(yè)，目前市場只剩下自如、蛋殼、青客等幾個寡頭。而對已經(jīng)完成4輪融資的青客公寓來說，能否上市，已經(jīng)成了一個生死攸關(guān)的問題。

*本文來源：投資者網(wǎng)，作者：張偉，原標(biāo)題：《兩年半累計(jì)凈虧損超10億 青客公寓能否靠上市“續(xù)命”？》。