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2018年以來(lái)有20余家長(zhǎng)租公寓因資金鏈斷裂、經(jīng)營(yíng)不善而破產(chǎn)，中小公寓面臨較大淘汰概率

繼樂(lè)伽“爆雷”后，又有長(zhǎng)租公寓出現(xiàn)資金鏈問(wèn)題。近期，悅?cè)缳Y產(chǎn)管理有限公司（以下簡(jiǎn)稱“悅?cè)绻ⅰ保?、杭州德寓科技、?guó)暢房地產(chǎn)代理有限公司都被爆出資金鏈問(wèn)題。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，從整個(gè)行業(yè)融資環(huán)境來(lái)看，只有頭部公寓企業(yè)能得到銀行和資本的青睞，而中小公寓幾乎無(wú)緣融資，同時(shí)，長(zhǎng)租公寓領(lǐng)域已經(jīng)逐步進(jìn)入到深水區(qū)，中小公寓或面臨較大的洗牌和淘汰概率。

多家長(zhǎng)租公寓遭遇資金鏈問(wèn)題

據(jù)媒體報(bào)道稱，10月8日，悅?cè)绻l(fā)布公告稱，因面臨巨大的經(jīng)營(yíng)及資金壓力，已無(wú)力維持公司正常經(jīng)營(yíng)。

無(wú)獨(dú)有偶，據(jù)媒體報(bào)道，杭州的德寓科技因?yàn)楦呤盏妥舛鴮?dǎo)致資金鏈危機(jī)。此外，同在杭州的國(guó)暢房地產(chǎn)代理有限公司也關(guān)門了，不少房東被拖欠了房租，租客交的房租也打了水漂。

記者注意到，2018年以來(lái)，長(zhǎng)租公寓行業(yè)“爆雷”不斷，寓見(jiàn)公寓、好租好住、愛(ài)公寓、優(yōu)租客、愷信亞洲、鼎家公寓、杭州德寓等接連爆出資金鏈問(wèn)題。截至目前，已有20余家長(zhǎng)租公寓因資金鏈斷裂、經(jīng)營(yíng)不善而破產(chǎn)。其中，樂(lè)伽公寓的關(guān)停，導(dǎo)致南京、蘇州、合肥等地不少房東、房客蒙受損失，引發(fā)外界較多關(guān)注。

財(cái)經(jīng)評(píng)論員嚴(yán)躍進(jìn)點(diǎn)評(píng)稱，長(zhǎng)租公寓資金壓力增大，也說(shuō)明經(jīng)營(yíng)預(yù)期和市場(chǎng)反應(yīng)是不一致的，股權(quán)轉(zhuǎn)讓某種程度上也是為了防范虧損擴(kuò)大，這也使得后續(xù)長(zhǎng)租公寓企業(yè)需要更加注重房源管理和資金風(fēng)險(xiǎn)。

“高進(jìn)低出”破壞行業(yè)整體信用

新京報(bào)記者注意到，在此次資金鏈出現(xiàn)問(wèn)題的公寓機(jī)構(gòu)中，跟樂(lè)伽公寓一樣，也存在“高進(jìn)低出”的做法。

所謂“高進(jìn)低出”模式，即以高于市場(chǎng)價(jià)拿房，給房東的付款方式為一個(gè)月租金或一季度租金，再低租金出房，但一次性收取租客的租金為半年，甚至一年。如果租客想月付，租金價(jià)格就高，因此，不少租客因便宜，便選擇半年租甚至一年租。

“‘高進(jìn)低出’模式正破壞著行業(yè)整體信用?！狈繓|東創(chuàng)始人全靂指出，“高進(jìn)低出”與租金貸一樣，是典型的利用資金池，運(yùn)營(yíng)長(zhǎng)租公寓的做法。這一模式，無(wú)形中會(huì)放大杠桿，由于缺少風(fēng)險(xiǎn)控制，一旦企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理失誤，最終會(huì)導(dǎo)致房東、租客嚴(yán)重?fù)p失。

此外，悅?cè)绻t是另一種模式。賺取差價(jià)為盈利的模式也存在風(fēng)險(xiǎn)，隨著房租的下跌，發(fā)展空間越來(lái)越小。悅?cè)绻⒁卜Q無(wú)力維持1600套房源的運(yùn)營(yíng)成本和資金壓力，最終只能出售公司。

全靂進(jìn)一步強(qiáng)調(diào)，目前租賃行業(yè)還缺乏法律化的約束，也沒(méi)有押金保障制度，或擔(dān)保金制度。這也就意味著，企業(yè)倒閉了，對(duì)租客、房東而言，還缺乏相關(guān)保障。因此，全靂呼吁，“必須對(duì)這個(gè)行業(yè)里的黑中介和黑二房東，進(jìn)行嚴(yán)懲?！?/p>

在業(yè)內(nèi)看來(lái)，現(xiàn)階段，缺少對(duì)公寓經(jīng)營(yíng)者約束力，是行業(yè)滋生不良企業(yè)的主要原因。北京房地產(chǎn)中介行業(yè)協(xié)會(huì)趙慶祥建議，“盡快出臺(tái)住房租賃條例，租賃行業(yè)必須通過(guò)立法建立準(zhǔn)入門檻。”

作為一種新興業(yè)態(tài)，長(zhǎng)租公寓的痛點(diǎn)在于“地貴、錢貴、周轉(zhuǎn)慢”，到目前為止，尚無(wú)企業(yè)能給出清晰的盈利模式。自我造血功能不足，長(zhǎng)租公寓只能靠外部輸血，不斷融資，尤其是在急于擴(kuò)張規(guī)模的起步和發(fā)展階段。

全靂認(rèn)為，從整個(gè)行業(yè)融資環(huán)境來(lái)看，只有頭部公寓企業(yè)能得到銀行和資本的青睞，而中小公寓幾乎無(wú)緣融資，對(duì)于缺少持續(xù)競(jìng)爭(zhēng)力的中小公寓而言，選擇股權(quán)轉(zhuǎn)讓或退出，反而是更合適的選擇。

■ 案例

悅?cè)缳Y金危機(jī) 租客房租打水漂？

今年4月，劉芳（應(yīng)受訪租客要求，劉芳為化名）在鄭州金水區(qū)租了河南悅?cè)缳Y產(chǎn)管理有限公司旗下的一套三居室的房子。“9月，我剛交了半年房租，5800元，但是，房東卻說(shuō)沒(méi)有收到房租，今晚就要收回房子?！?0月17日劉芳告訴記者。

劉芳說(shuō)，像她這樣的租客有上千人，他們都是悅?cè)绻⒌淖饪?。記者了解到，因資金鏈斷裂將股權(quán)轉(zhuǎn)賣給鄭州比遜達(dá)美公寓管理有限公司（下稱“鄭州比遜達(dá)美”），然而，由于悅?cè)绻㈦[瞞長(zhǎng)期拖欠業(yè)主租金和租客押金的事實(shí)，鄭州比遜達(dá)美現(xiàn)已終止收購(gòu)。

自悅?cè)绻⑾萑虢?jīng)營(yíng)危機(jī)以來(lái)，很多租客面臨著無(wú)家可歸的局面，而房東也面臨著房租收取無(wú)門的現(xiàn)狀。

1600套房源，悅?cè)绻o(wú)力維持運(yùn)營(yíng)

“部分租客交了房租后發(fā)現(xiàn)門鎖被房東換了，進(jìn)不去門，還有一部分租客被房東攆走?！眲⒎急硎荆壳?，租客已經(jīng)組建了500人的微信群。但是，利益受損的租客遠(yuǎn)遠(yuǎn)不止這一數(shù)字。公開(kāi)信息顯示，悅?cè)绻⑦\(yùn)營(yíng)1600套房源。

除了租客，房東也長(zhǎng)期被拖欠租金。有房東稱自今年四月后再也沒(méi)有收到過(guò)租金，悅?cè)缫淹锨匪膫€(gè)月的房租未付。

據(jù)租客向新京報(bào)記者提供的截圖顯示，10月8日，河南悅?cè)绻⑺\(yùn)營(yíng)的公眾號(hào)曾經(jīng)發(fā)出一條公告，然而隨后又刪去。

這條公告顯示，2019年9月，悅?cè)绻镜娜抗煞蒉D(zhuǎn)讓給比遜達(dá)美公司，且已經(jīng)進(jìn)行相關(guān)股權(quán)轉(zhuǎn)讓及工商變更手續(xù)。轉(zhuǎn)讓協(xié)議簽訂后，公司經(jīng)營(yíng)管理及房源管理等事宜均由收購(gòu)方全權(quán)負(fù)責(zé)。

劉芳說(shuō)：“在此之前，我們沒(méi)有接到任何消息，也不知道悅?cè)绻⒁呀?jīng)資金鏈斷裂了，更不知道它被轉(zhuǎn)賣的消息。”

河南悅?cè)绻⑵鸩接?014年，此前快速擴(kuò)張，總房源數(shù)量達(dá)到1600套，這其中包括分散式房源和主要集中式房源。

悅?cè)绻⒍麻L(zhǎng)王銀偉曾公開(kāi)表示，目前國(guó)內(nèi)大多長(zhǎng)租公寓處于微利狀態(tài)，只有通過(guò)高效率的管理來(lái)盡可能賺取差價(jià)。悅?cè)绻⒖焖俚亍芭荞R圈地”，在前期積累了大量的收房成本和運(yùn)營(yíng)成本。

但是，隨著鄭州房租的下跌，這種以賺取差價(jià)為盈利模式的發(fā)展空間越來(lái)越小。在上述公告中，悅?cè)绻⒁卜Q其無(wú)力維持1600套房源的運(yùn)營(yíng)成本和資金壓力，最終資金鏈斷裂只能出售公司。

接盤方稱已終止收購(gòu)

10月16日，新京報(bào)記者以租客的身份聯(lián)系上河南悅?cè)绻⒌南嚓P(guān)負(fù)責(zé)人，其表示：“悅?cè)绻⒛壳耙呀?jīng)被新的公司收購(gòu)了，房租問(wèn)題需要聯(lián)系新的公司?！蓖瑫r(shí)，這位負(fù)責(zé)人也表示自己目前已經(jīng)從悅?cè)绻㈦x職。

但是此前傳出的收購(gòu)方鄭州比遜達(dá)美公司，已于10月11日發(fā)布公告稱：“河南悅?cè)缳Y產(chǎn)管理有限公司在2019年8月、9月拖欠業(yè)主房租、租戶押金、且對(duì)我公司惡意隱瞞；在各位業(yè)主、租戶要求其退款的事件爆發(fā)后，河南悅?cè)缳Y產(chǎn)管理有限公司原股東擅自以河南悅?cè)缳Y產(chǎn)管理有限公司名義單方發(fā)布公告，惡意將公司債務(wù)矛頭指向我公司，嚴(yán)重影響了我公司的正常運(yùn)轉(zhuǎn)。且此次欠付租金、押金的業(yè)主、客戶直接涉及我公司意向收購(gòu)的1600套房源，已嚴(yán)重影響了公司信譽(yù)，造成該房源后期無(wú)法完成收購(gòu)，致使我公司收購(gòu)目的無(wú)法實(shí)現(xiàn)?！?/p>

河南悅?cè)绻⒁呀?jīng)陷入經(jīng)營(yíng)困局，新的接盤方又終止收購(gòu)，那么，租客和房東的利益損失該如何彌補(bǔ)？

據(jù)當(dāng)?shù)孛襟w報(bào)道，目前，鄭州市住房保障和房地產(chǎn)管理局已經(jīng)介入，其相關(guān)負(fù)責(zé)人稱“已經(jīng)在積極處理此案件，一有進(jìn)展將會(huì)及時(shí)公布”。同時(shí)，鄭州市信訪局也已經(jīng)受理，專門設(shè)立了針對(duì)悅?cè)绻⒆饪偷墓ぷ鹘M。

劉芳表示：“我們希望政府能夠出面協(xié)調(diào)，讓雙方協(xié)商處理，將我們已經(jīng)繳納的租金歸還?！?/p>

*本文來(lái)源：新京報(bào)，作者：張曉蘭、徐倩，原標(biāo)題：《長(zhǎng)租公寓又現(xiàn)新一輪“爆雷”》。