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這是一個(gè)最好的時(shí)代，也是一個(gè)最壞的時(shí)代。

近年來，隨著消費(fèi)升級、消費(fèi)需求的多元化，民宿市場盛極一時(shí)。

城市民宿作為其中的一種形態(tài)，在民宿行業(yè)興起的短短幾年內(nèi)，迅速由北上廣向新一線城市滲透，并逐步下沉至低線級市場。在經(jīng)歷著野蠻生長的同時(shí)，不少從業(yè)者也漸漸意識(shí)到，在灰色地帶游走的城市民宿生意并沒有想象中那么好做。

灰色空間里野蠻生長的生意

無論是借著民宿行業(yè)興起的東風(fēng)，還是由于網(wǎng)紅經(jīng)濟(jì)的推波助瀾，早期的城市民宿確實(shí)是很多人眼中的好生意。投資小、回報(bào)快、門檻低，彼時(shí)投身城市民宿的人，嘗到甜頭的大有人在。

簡單來說，我國的城市民宿并非照搬國外模式，而是隨著與社會(huì)文化相結(jié)合，由原本民宿主向住客提供小型住宿設(shè)施租賃，演變?yōu)闉樽庥盟朔课荩ǘ酁槊裼米≌┙?jīng)營非標(biāo)準(zhǔn)住宿業(yè)務(wù)的一種商業(yè)模式。大多城市民宿開設(shè)在居民區(qū)，更趨近于日租、短租房的概念。

這種商業(yè)模式的對與錯(cuò)尚未得到市場驗(yàn)證，但從法律法規(guī)層面看，它至今仍是一種處于灰色地帶的生意。2015年，國務(wù)院辦公廳印發(fā)了《關(guān)于加快發(fā)展生活性服務(wù)業(yè)促進(jìn)消費(fèi)結(jié)構(gòu)升級的指導(dǎo)意見》，從國家層面鼓勵(lì)并支持包括客棧民宿、長租公寓、短租公寓等多種非標(biāo)住宿業(yè)態(tài)的發(fā)展，這是民宿行業(yè)向著規(guī)范化發(fā)展的一個(gè)信號(hào)。

然而，在更進(jìn)一步落地規(guī)范化上，民宿，特別是城市民宿，面臨的難度不小。中國旅游協(xié)會(huì)民俗客棧與精品酒店分會(huì)會(huì)長張曉軍曾向媒體分析過城市民宿的監(jiān)管難度，他表示：

首先，這是一個(gè)監(jiān)管主體不明的行業(yè)，民宿的經(jīng)營管理涉及治安、衛(wèi)生、消防、稅收、旅游等多個(gè)部門監(jiān)督管理，而由于這些主體之間沒有隸屬關(guān)系，也沒有形成聯(lián)合聯(lián)動(dòng)機(jī)制，使得民宿監(jiān)管主體主體缺失。

其次，按照現(xiàn)行政策體系，一家城市民宿要合法經(jīng)營至少須取得6個(gè)證件：衛(wèi)生許可證、營業(yè)執(zhí)照、稅務(wù)登記證、特種行業(yè)許可證、消防檢查合格意見書及食品流通許可證或餐飲服務(wù)許可證。其中，按照消防部門對于住宿業(yè)的要求，住人的房間必須設(shè)置獨(dú)立式感煙火災(zāi)探測報(bào)警器或噴淋頭。但城市民宿大多是房東的個(gè)人閑置住宅，并不具備這樣的條件。

房屋產(chǎn)權(quán)性質(zhì)、建筑結(jié)構(gòu)、消防規(guī)定等問題無法解決，也不知道該向哪個(gè)部門申請相關(guān)手續(xù)，因此，我國大部分城市民宿經(jīng)營者都沒有辦理營業(yè)執(zhí)照或相關(guān)備案，使得城市民宿一直處于在黑暗中運(yùn)行的非法狀態(tài)。

政策的不明確，同時(shí)也限制了資本對城市民宿的青睞。盡管攜程、美團(tuán)等勢力早已以投資托管公司、線上平臺(tái)的形式介入到城市民宿領(lǐng)域。但在業(yè)內(nèi)人士看來，現(xiàn)階段多數(shù)資本對于城市民宿行業(yè)持觀望態(tài)度，在大風(fēng)向未知的前提下，資本力量并不會(huì)輕舉妄動(dòng)。無論是OYO，還是瑞幸，都證明了一個(gè)道理，在互聯(lián)網(wǎng)時(shí)代，新物種實(shí)現(xiàn)發(fā)展并不困難，只要商業(yè)模式成立，資本介入投錢、快速復(fù)制就能變成市場的寵兒。只是城市民宿這種在法律法規(guī)層面都未受到認(rèn)可的商業(yè)模式，又何談成熟呢？

參與者眾 誰在“過冬”

城市民宿生意不好做，但也不缺少玩家。總的來說，大致可分為在線民宿預(yù)訂平臺(tái)、民宿托管公司、團(tuán)體/個(gè)人房東這三大類。

先來說說在線民宿預(yù)訂平臺(tái)。歷經(jīng)十余年發(fā)展至今，虧損仍為行業(yè)常態(tài)。根據(jù)公開消息，2018年途家仍虧損，愛彼迎中國區(qū)業(yè)務(wù)亦未盈利，以上兩家先后經(jīng)歷高管變動(dòng)，傳出籌謀上市消息。不難看出，在線民宿預(yù)訂平臺(tái)在緊抓成長機(jī)遇應(yīng)對激烈競爭的同時(shí)，如何實(shí)現(xiàn)盈利已成當(dāng)下最大考驗(yàn)。

而在度過民宿興起初期百家爭鳴的時(shí)期后，在線預(yù)訂平臺(tái)最先被洗牌，頭部格局逐漸清晰。途家依托于攜程系，榛果背靠美團(tuán)系，流量、資源和品牌背書的加持下，二者與愛彼迎一起占據(jù)國內(nèi)民宿預(yù)訂平臺(tái)的前三。而缺乏靠山的玩家就要慘得多，小豬短租已跌出行業(yè)頭部；木鳥短租等玩家則逐漸被市場淡忘甚至淘汰。

嚴(yán)格意義上講，在線預(yù)訂平臺(tái)并不是城市民宿的參與者，但在政策空白期，它的監(jiān)管角色顯得尤為重要。2019年1月1日，《電子商務(wù)法》正式實(shí)施，其中規(guī)定電子商務(wù)經(jīng)營者應(yīng)當(dāng)依法辦理市場主體登記。也就是說，如果城市民宿經(jīng)營者加入在線民宿預(yù)訂平臺(tái)，就需要辦理營業(yè)執(zhí)照及相關(guān)行政許可并依法納稅。平臺(tái)有權(quán)對民宿資質(zhì)進(jìn)行審核管理，這是引導(dǎo)、規(guī)范城市民宿發(fā)展的機(jī)遇。但就目前各平臺(tái)情況來看，資質(zhì)審核并不是必選項(xiàng)。

再來看民宿托管公司。民宿熱潮之下，各式托管公司層出不窮，其中有家、城宿、路客等較具代表性。這對于整個(gè)住宿市場來說，托管公司本應(yīng)是一件好事，有利于提升整個(gè)民宿市場的房源和服務(wù)品質(zhì)。

但托管公司的真實(shí)表現(xiàn)，卻讓不少投資人失望了。收益未達(dá)預(yù)期、失信、管理混亂，不少投資人選擇與托管公司終止合作。

據(jù)一位從民宿托管公司離職的員工介紹，投資人與托管公司的合作模式基本類似，即投資人與托管公司簽訂合作協(xié)議后，由后者負(fù)責(zé)房源尋找、確定和承租，然后進(jìn)行裝修、設(shè)計(jì)和改造，最終正式上線運(yùn)營，上線后的房源保潔和接待均由托管公司負(fù)責(zé)，投資人只需坐享收益即可。整個(gè)過程看似一勞永逸，但其中的“可趁之機(jī)”不少。比如裝修，托管公司在報(bào)價(jià)中承諾的”大改“，真正做的或許只是”微調(diào)“，而花錢之后便無暇顧及的投資人，對此可能完全不知。而一旦投資人發(fā)現(xiàn)這種情況，解約退出也就不難預(yù)料了。

在上海擁有20多套房，目前仍在經(jīng)營城市民宿的李先生表示，自己曾將半數(shù)房子交給某托管公司，前期業(yè)績尚可，但與自己管理時(shí)仍有差距，比如一套市區(qū)靠近淮海路的城市民宿，自己管理時(shí)月收入可以達(dá)到9000-10000元，利潤率100%以上，交給托管公司后平均收入在6000-8000，但這種情況也勉強(qiáng)可以接受，畢竟自己從管理房源的瑣事中解脫出來。然而今年情況卻突然變得糟糕，有一個(gè)月收入為零，他發(fā)現(xiàn)原來是管理公司人員結(jié)構(gòu)調(diào)整（大量裁員）導(dǎo)致他的房子無人接管，房態(tài)根本沒有打開。因此，李先生一怒之下收回房源自己管理，并表示民宿管理公司已經(jīng)失信。

在對托管公司失望后，不少投資人選擇自己去做房東，與原本就在自營城市民宿的團(tuán)隊(duì)及個(gè)人，在城市民宿經(jīng)營的賽道上相遇。據(jù)《2019年中國在線民宿預(yù)訂行業(yè)發(fā)展研究報(bào)告》報(bào)告顯示，中國在線民宿房東數(shù)量呈現(xiàn)增長趨勢，預(yù)計(jì)2019年將接近40萬人。在茫茫大軍中，親力親為做城市民宿的個(gè)人房東，生意究竟有多難做呢？

首先，他們要面對拿房難的問題。除自有房產(chǎn)的個(gè)人房東外，大多數(shù)城市民宿房東都面臨著從房屋所有者手上拿房的情況。而據(jù)業(yè)內(nèi)人士反應(yīng)，房屋所有者更愿意相信公司、平臺(tái)，個(gè)人房東拿房是很困難的。

其次，是運(yùn)營管理難。城市民宿既是一門生意，那便意味著它自有一套生意經(jīng)。盡管市場準(zhǔn)入門檻低，但真正的運(yùn)營管理過程要求卻很高。個(gè)人房東要面臨著計(jì)算投資回報(bào)、研究定價(jià)、成本控制、制定營銷推廣策略等重重挑戰(zhàn)。

再次，是競爭難。有不少房東向執(zhí)惠反應(yīng)，城市民宿市場上普遍存在著以價(jià)格戰(zhàn)、惡意舉報(bào)等方式進(jìn)行的不良競爭，讓做好城市民宿生意變得更加艱難。有業(yè)內(nèi)人士表示，城市民宿大多開設(shè)在居民區(qū)，難免會(huì)發(fā)生住客擾民的情況，有人反應(yīng)就會(huì)有人來查，一般協(xié)調(diào)處理即可。但遇到惡意舉報(bào)的，下線審核，甚至直接查封都是有可能發(fā)生的。這種情況，對于缺少話語權(quán)又不具備經(jīng)營資質(zhì)的個(gè)人房東而言，是很難處理的。

城市民宿的歸宿

城市民宿的商業(yè)模式尚未得到驗(yàn)證，但行業(yè)的困惑期也許已經(jīng)到來，如今的城市民宿如何突破困境，未來又會(huì)如何發(fā)展？

首先我們需要思考的是，城市民宿需要什么，是政策支持，是消費(fèi)者喜歡。以莫干山為例，當(dāng)?shù)孛袼拊谏缃幻襟w上的火爆，讓諸多消費(fèi)者聞風(fēng)而至，帶動(dòng)了當(dāng)?shù)芈糜螛I(yè)的發(fā)展，也促使當(dāng)?shù)卣贫ǔ鱿鄬ν晟频拿袼迿C(jī)制。也就是說，城市民宿呼喚政策，需要先證明其對于城市發(fā)展的價(jià)值。

城市民宿需要證明其存在的價(jià)值、商業(yè)模式的可行性，也要找準(zhǔn)方向。攜程、美團(tuán)這類大資本的入局有利有弊，在為行業(yè)提升影響力的同時(shí)，也難免帶著民宿走向過度商業(yè)化、規(guī)?；陌l(fā)展。城市民宿不該，也不能走向酒店的標(biāo)準(zhǔn)化發(fā)展模式，否則將會(huì)失去其存在的意義。當(dāng)然，規(guī)?；?biāo)準(zhǔn)化的發(fā)展模式也是城市民宿所不具備的能力，酒店投資之所以高效，是由于其可復(fù)制性，但城市民宿走的是低效率的個(gè)性化非標(biāo)模式，前期的硬、軟件改造是個(gè)性化的，而基于用戶多元化的訴求，后續(xù)的運(yùn)營也不能是標(biāo)準(zhǔn)化的。在這種大背景下，諸如愛彼迎這類，發(fā)展以民宿為中心的泛旅游業(yè)務(wù)，或許更能為城市貢獻(xiàn)價(jià)值。

而對于各玩家而言，行業(yè)的優(yōu)勝劣汰正在加速，抱團(tuán)取暖或許是求生之道。相較于在線民宿預(yù)訂平臺(tái)的格局初定，有家、城宿、路客等托管公司的去向更有看頭，目前各自為政的生存狀態(tài)并不樂觀，從對手變成隊(duì)友或許是個(gè)不錯(cuò)的選擇。至于個(gè)人/團(tuán)隊(duì)房東，“強(qiáng)者越強(qiáng)，弱者越弱”的馬太效應(yīng)將繼續(xù)加劇，專業(yè)的、優(yōu)質(zhì)的民宿肩負(fù)著為行業(yè)保留調(diào)性、提升口碑的重任，以小而美的方式去做小眾生意。而更多身處泥沼的個(gè)人房東，或許還是逃不開依賴預(yù)定平臺(tái)、托管公司的命運(yùn)，但前提是，后兩者足夠可信。