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在整個(gè)上半年持續(xù)對旗下資產(chǎn)進(jìn)行騰挪之后，近日，華僑城集團(tuán)(SZ：000069)再度對云南旅游(SZ：002059)旗下資產(chǎn)進(jìn)行了新的調(diào)整。隨著眾多調(diào)配逐步落定，云南旅游旗下部分非旅游資產(chǎn)被清挪出去。

這固然是華僑城董事長段先念的意思，他曾多次對外表示：“華僑城進(jìn)入云南的想法是做旅游，不是做地產(chǎn)?！钡趪鴥?nèi)市場文旅地產(chǎn)普遍無法脫離開發(fā)業(yè)務(wù)支撐的背景下，華僑城重旅游、輕地產(chǎn)的做法，風(fēng)險(xiǎn)不可謂不大。

云南文旅地產(chǎn)業(yè)務(wù)新謀劃：旅游先行、地產(chǎn)“重資產(chǎn)”被貶?

去年7月份，華僑城發(fā)起了一場聲勢浩大的“云南大會戰(zhàn)”，以此宣布其對云南市場的態(tài)度。由此，在過去一年多時(shí)間里，華僑城在云南市場的資產(chǎn)騰挪動作愈發(fā)頻繁。

其中，最為核心的業(yè)務(wù)單元，就是云南旅游。10月17日，云南旅游公告表示，擬收購云南世博投資有限公司(云南世博集團(tuán)全資子公司)及王錸根合計(jì)持有的云南世界恐龍谷股份有限公司(下稱“恐龍谷”)63.25%股權(quán)。

對于此次交易，華僑城相關(guān)負(fù)責(zé)人對藍(lán)鯨房產(chǎn)表示，公司將強(qiáng)化核心業(yè)務(wù)、進(jìn)一步壯大旅游景區(qū)規(guī)模并豐富業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)，加速推進(jìn)全域旅游綜合服務(wù)商的戰(zhàn)略目標(biāo)。

從2016年年底，華僑城高調(diào)宣布戰(zhàn)略入滇以來，華僑城便自稱是“全域旅游”的范本，而云南則是華僑城“全域旅游”的試驗(yàn)田。

在過去很長一段時(shí)間里，業(yè)界對于華僑城全域旅游的概念，更多停留在地產(chǎn)+文旅的“老套路”上。包括其自身發(fā)展，似乎始終不曾脫離這一模式。1989年，華僑城建成中國首座主題公園“錦繡中華”至今，其業(yè)務(wù)模式從最初的“旅游+地產(chǎn)”，逐漸演變?yōu)椤拔幕?旅游+城鎮(zhèn)化”以及“旅游+互聯(lián)網(wǎng)+金融”。隨著近年來其各業(yè)務(wù)板塊的快速擴(kuò)張，其又提出了探索“文化+”模式，包括文化產(chǎn)業(yè)、旅游產(chǎn)業(yè)、新型城鎮(zhèn)化、電子產(chǎn)業(yè)及相關(guān)業(yè)務(wù)投資，五大發(fā)展方向。

為了表示在云南發(fā)展全域旅游的決心，華僑城集團(tuán)在2017年2月的內(nèi)部會議上，傳達(dá)了“把云南旅游作為集團(tuán)2017年的‘塔山’來攻，設(shè)立第二總部，集中力量打殲滅戰(zhàn)!”的指示精神。自此，華僑城欲脫離房地產(chǎn)開發(fā)“重資產(chǎn)”模式的意念越來越重。在整合旅游資源的同時(shí)，華僑城也在進(jìn)一步剝離旗下核心業(yè)務(wù)單元的非旅游業(yè)務(wù)。

例如2018年10月30日，云南旅游宣布將控股子公司云南世博興云房地產(chǎn)有限公司(以下簡稱“世博興云”)55%股權(quán)轉(zhuǎn)讓給華僑城西部投資有限公司;2018年上半年，云南旅游還將持有的云南世博興泰投資發(fā)展有限公司60%股權(quán)轉(zhuǎn)讓給世博集團(tuán)子公司云南云旅房地產(chǎn)開發(fā)有限公司;將持有的會議中心公司51%股權(quán)轉(zhuǎn)讓給子公司云南世博歡喜谷婚禮產(chǎn)業(yè)有限公司等。

據(jù)藍(lán)鯨房產(chǎn)梳理發(fā)現(xiàn)，僅在2019年6月至今，華僑城便在產(chǎn)權(quán)交易所掛牌了9家子公司股權(quán)，其中大部分是云南的房地產(chǎn)開發(fā)公司。同時(shí)，經(jīng)過一年多的努力，云南旅游終于把文旅科技納入麾下。對于收購文旅科技的原因，華僑城相關(guān)人士表示，通過置入文旅科技，云南旅游將在文化旅游領(lǐng)域進(jìn)一步發(fā)揮資源優(yōu)勢，在將業(yè)務(wù)延伸至旅游園區(qū)策劃設(shè)計(jì)、高科技游樂設(shè)備研發(fā)生產(chǎn)、工程代建等的同時(shí)，利用文旅科技的科技創(chuàng)新能力，以科技為支持，對景區(qū)進(jìn)行優(yōu)化和改造，實(shí)現(xiàn)云南旅游傳統(tǒng)旅游模式的轉(zhuǎn)型升級。

欲剝離地產(chǎn)業(yè)務(wù)?發(fā)展風(fēng)險(xiǎn)增加

事實(shí)上，近年來，多家房企頻頻在文旅產(chǎn)業(yè)展開動作，包括萬達(dá)集團(tuán)、金科股份 (SZ.000656)、雅居樂(HK.03383)等，均在今年上半年，或重新啟動文旅布局、或宣布進(jìn)軍文旅市場。

有業(yè)內(nèi)專家向藍(lán)鯨房產(chǎn)指出，隨著房地產(chǎn)行業(yè)天花板臨近，房企轉(zhuǎn)舵開拓文旅市場無可厚非。不過，文旅地產(chǎn)市場經(jīng)歷過一段野蠻生長期，如今更加考驗(yàn)的是房企的運(yùn)營能力，而在此過程中，如何做好文化旅游和地產(chǎn)的平衡運(yùn)營，對開發(fā)型的房企而言將是一門很大的學(xué)問。

由此來看，華僑城想要就此剝離地產(chǎn)“重資產(chǎn)”業(yè)務(wù)這座“塔山”并不容易。從數(shù)據(jù)上看，華僑城集團(tuán)與云南旅游均為此付出了代價(jià)。在剝離房地產(chǎn)業(yè)務(wù)之前，2018年上半年云南旅游營業(yè)收入中，以世博興云為主的旅游地產(chǎn)板塊營收占49.05%，同比增長1256.10%;剝離房地產(chǎn)業(yè)務(wù)后，2019年上半年，云南旅游營收同比減少15.47%，其扣非凈利潤更是同比下降6027.14%。

同時(shí)，根據(jù)華僑城旗下上市平臺華僑城A(SZ：000069)財(cái)報(bào)顯示，其2017年經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流凈額為-79.14億元、同比下降近274.85%，到2019年中期，這一數(shù)字變?yōu)?85.44億元。其資產(chǎn)負(fù)債率也由2017年的69.96%上漲至2019年中期的76.7%。

據(jù)聯(lián)合信用評級有限公司2019年5月發(fā)布的華僑城債券跟蹤評級報(bào)告顯示，華僑城面臨著優(yōu)質(zhì)旅游資源稀缺，獲取難度大，公司面臨的旅游市場競爭風(fēng)險(xiǎn)，“旅游+地產(chǎn)”模式推廣具有不確定性，公司項(xiàng)目未來投資支出較大，存在一定資本支出壓力等方面的風(fēng)險(xiǎn)。

對此，58安居客首席分析師張波對藍(lán)鯨房產(chǎn)表示，云南自身的旅游資源相對分散，部分區(qū)域的旅游基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)不健全，全域旅游規(guī)劃和部署相對缺乏完整性，這一因素導(dǎo)致華僑城在云南的文旅產(chǎn)業(yè)發(fā)展需要花費(fèi)更多時(shí)間夯實(shí)基礎(chǔ);與此同時(shí)，此次打造“第二總部”本身就是央企參與地方國企混改，加之金融平臺整合模式的創(chuàng)新的一個(gè)典型案例，可以推進(jìn)資源整合，形成規(guī)模，拉動引導(dǎo)，但實(shí)際動作過程中仍然會面臨很多困難和挑戰(zhàn)。

在轉(zhuǎn)型過程中，華僑城的發(fā)展難度勢必持續(xù)加大，其能否在此輪調(diào)整中安全降落?藍(lán)鯨房產(chǎn)將持續(xù)觀察。

 *本文來源：藍(lán)鯨財(cái)經(jīng)，作者：霍溫潔，原標(biāo)題：《華僑城花式資產(chǎn)騰挪背后,云南文旅布局逐步清出地產(chǎn)“重資產(chǎn)”》。