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前有青客，后跟蛋殼。長租公寓戰(zhàn)火繼續(xù)蔓延。

近日，蛋殼公寓正式向美國證券交易委員會(huì)SEC遞交上市招股書。根據(jù)了解，本次IPO計(jì)劃募資至多1億美元，而蛋殼公寓上市后，或許將再吸收新鮮血液，未來不排除開展并購和投資活動(dòng)的可能。

值得注意的，就在提交招股書前，蛋殼公寓剛完成了新一輪融資，來自于華人文化產(chǎn)業(yè)投資基金和春華資本的D輪1.9億美元融資。

招股書顯示，當(dāng)前股東結(jié)構(gòu)中，螞蟻金服作為蛋殼公寓戰(zhàn)略投資方，占股7.8%，老虎環(huán)球基金為最大機(jī)構(gòu)投資人，占20.0%股份，CMC資本持股9.4%，蛋殼公寓聯(lián)合創(chuàng)始人兼CEO高靖直接持有14.2%股份，天使投資人兼董事長沈博陽持有6.3%的股份。

事實(shí)上，此前市場(chǎng)中早已流傳多個(gè)蛋殼、自如的上市計(jì)劃，這次是否會(huì)一語成箴還需時(shí)間檢驗(yàn)。不過，國內(nèi)長租公寓市場(chǎng)不斷降溫已然是事實(shí)，而資本市場(chǎng)的態(tài)度或許將不會(huì)樂觀。

急速增長也難掩虧損丑態(tài)

近年來，長租公寓服務(wù)商如雨后春筍般出現(xiàn)，頭部企業(yè)諸如自如、鏈家、蛋殼，同時(shí)還有貝殼找房、安居客等大量租房服務(wù)商。這些平臺(tái)強(qiáng)勢(shì)膨脹的背后，折射的都是國內(nèi)租房市場(chǎng)急劇擴(kuò)大的現(xiàn)狀。

根據(jù)招股書內(nèi)容，截至2019年9月30日，蛋殼公寓已進(jìn)入北京、深圳、上海、杭州、天津、武漢、南京、廣州、成都、蘇州、無錫、西安、重慶13地市場(chǎng)，共運(yùn)營40多萬間房間，與成立第一年（截至2015年12月31日，其運(yùn)營房間數(shù)為2434間，且全部位于北京）相比，房間數(shù)增長166倍，2015年底至2018年底三年年復(fù)合增長率達(dá)360%。

根據(jù)艾瑞報(bào)告顯示，蛋殼公寓的規(guī)模為國內(nèi)長租公寓運(yùn)營商第二位，且房間數(shù)增長最快，增速居行業(yè)第一。截至2019年6月30日，租客入住率為89%，租客續(xù)租率超過了51%。

財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)上，蛋殼公寓主要收入為租金和服務(wù)費(fèi)。2019年前9個(gè)月，蛋殼公寓收入50億元，較2018年同期的16.73億元增長198.8%。2018年和2017年的營業(yè)收入分別為26.75億元和6.57億元人民幣，同比增長307.3%。

不過，目前蛋殼公寓仍處于虧損狀態(tài)。

蛋殼公寓2017年、2018年凈虧損分別為2.72億元、13.69億元；2019年前9個(gè)月凈虧損25.16億元人民幣，經(jīng)調(diào)整后EBITDA為負(fù)14.61億人民幣，而上年同期凈虧損8.13億元。顯然，不到三年時(shí)間，蛋殼公寓已累計(jì)凈虧損41.57億元，且越虧越多。

在客單價(jià)上，2019年前9個(gè)月，蛋殼公寓平均月租金為2155元，也低于2018年同期的2408元，不過，主要原因在于其發(fā)力二線城市市場(chǎng)，二線城市的房源比例升高，降低了平均租金。

扎堆上市，燒錢講故事

上市，儼然成了今年長租公寓的關(guān)鍵詞。

10月7日，青客公寓趕在自如與蛋殼之前，率先在美提交招股書，如不出意外，11月5日青客公寓將在納斯達(dá)克掛牌上市，證券代碼為“QK”，計(jì)劃募資1億美元。

在長租公寓這場(chǎng)IPO競賽中，目前主要以蛋殼和青客為主。而青客公寓其實(shí)也沒有逃脫“虧損上市”的命。

財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)顯示，青客公寓2017年和2018年的營業(yè)收入約為5.23億元和8.90億元，同比增長70.3%；凈虧損分別為2.45億元和4.99億元。截至2019年6月30日的9個(gè)月，青客公寓營收8.98億元；凈虧損則為3.73億元，略高于2018年同期的3.24億元。

與此同時(shí)，青客公寓從很早也開始借助資本之力。企查查顯示，早在2012年6月其就獲得紐信創(chuàng)投的天使投資，隨后又先后獲得過達(dá)晨、塞富、摩根士丹利等知名機(jī)構(gòu)加持。

不過，長租公寓從三年前被各路投資人看好，并加速進(jìn)場(chǎng)后到如今，行業(yè)爆雷此起彼伏，各品牌逐漸回歸理性，長租品牌已經(jīng)開始放慢步伐，行業(yè)融資局面也在悄然發(fā)生變化。數(shù)據(jù)顯示，2019年前7個(gè)月僅有11家長租公寓品牌獲得了融資，同比下降70%。而11家公司都是業(yè)內(nèi)能叫的出名字的頭部企業(yè)，如自如、蛋殼、窩趣、魔方。

瘋狂暴雷背后是盈利不清現(xiàn)金流不足

近兩年，長租公寓時(shí)常以爆倉、破產(chǎn)等方式出現(xiàn)在大眾和媒體面前，行業(yè)“野蠻生長”時(shí)代顯然已經(jīng)步入尾聲，部分企業(yè)被清除而部分企業(yè)也必然試圖想要跑的更快。

0月28日，蛋殼公寓不甘落后，也向美國證券交易委員會(huì)（SEC）正式遞交F-1招股書，擬進(jìn)行首次公開募股IPO，預(yù)計(jì)將以“DNK”為交易代碼登陸紐交所。

不過，作為長租公寓老大的自如，在青客公寓“搶跑”后不久，CEO熊林接受采訪時(shí)卻保守表示，“長租行業(yè)已經(jīng)由創(chuàng)業(yè)期進(jìn)入精耕期，更需要聚焦于創(chuàng)造用戶和社會(huì)價(jià)值，暫不急于啟動(dòng)IPO?！?/p>

對(duì)于集體上市，其背后的最大原因或許就是市場(chǎng)和資本的雙重推動(dòng)。

不少分析人士認(rèn)為，對(duì)于長租公寓而言，充足的現(xiàn)金流就是生命源，于是IPO便是許多長租公寓品牌的唯一選擇，在轉(zhuǎn)向二級(jí)市場(chǎng)直接融資的同時(shí)，也能讓之前的投資方退出。

艾媒咨詢CEO張毅在接受媒體采訪時(shí)也表示，每家長租公寓的服務(wù)商背后都經(jīng)過了好幾輪的融資，對(duì)于前期尤其是A、B輪投資方來說，經(jīng)過3-5年的投資后的迫切需求就是尋求退出。所以從資本角度來看，上市也是退出的一個(gè)過程。

就蛋殼而言，成立僅四年，卻一直是資本“寵兒”，7輪融資背后，明星機(jī)構(gòu)群星閃耀。不僅包括戰(zhàn)略投資者Tiger Global Management、螞蟻金服、高榕資本、愉悅資本，就在本次提交招股書前，公司還剛剛完成了D輪1.9億美元融資，投資方CMC資本和春華資本。

事實(shí)上，長租公寓賺錢主要有兩個(gè)渠道：一是租金差，扮演了二房東的角色，較低價(jià)格收房，較高價(jià)格出租。二是服務(wù)費(fèi)，扮演了租房中介的角色，相當(dāng)于中介費(fèi)，某長租公寓的服務(wù)費(fèi)就是月租金的百分之十。除去房屋裝修和折舊等因素，長租公寓能獲取的利潤并不高。

研究數(shù)據(jù)顯示，長租公寓行業(yè)平均利潤水平僅在2%-4%，現(xiàn)金流回正周期至少6年以上。

電子商務(wù)研究中心分析師陳禮騰對(duì)媒體表示，對(duì)于長租公寓這種與房產(chǎn)相關(guān)的行業(yè)，充足的現(xiàn)金流對(duì)企業(yè)而言十分重要。這里值得注意的是，截至2019年9月30日，蛋殼公寓賬面現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物（包含現(xiàn)金、存款及受限資金）為23億人民幣。

其實(shí)對(duì)于長租公寓這一新生事物，許多地產(chǎn)商都十分明確是未來行業(yè)趨勢(shì)，具有戰(zhàn)略布局意義；但就是由于缺乏有效的金融工具實(shí)現(xiàn)退出，因此不愿對(duì)長租行業(yè)投入過大，以免影響其資金回籠的速度。

整體而言，長租公寓往往運(yùn)營過重且盈利模式單一，運(yùn)營方過度依賴地產(chǎn)方面的資源，對(duì)于玩家而言，欲占領(lǐng)市場(chǎng)就不得不持續(xù)輸入現(xiàn)金供養(yǎng)，進(jìn)而穩(wěn)住基本盤，這便是業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)同的“房源即一切，規(guī)模為王”的方法論。2018年，自如和蛋殼為爭搶房源，搶占市場(chǎng)，互相給房東競價(jià)，哄抬房租，還曾引發(fā)社會(huì)廣泛批評(píng)。

而所謂“金融創(chuàng)新”的各類租金貸，便是拯救需要現(xiàn)金流擴(kuò)張的長租公寓的稻草。

對(duì)于長租企業(yè)而言，對(duì)資金的需求確實(shí)十分巨大，包括裝修、運(yùn)維、收房、空置等，通過租金貸雖然可解決部分問題，但如果過渡依賴，企業(yè)勢(shì)必會(huì)出現(xiàn)經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)。如果仍然無法合理控制金融桿杠的使用，降低單個(gè)房間成本，一味靠虧損換市場(chǎng)的做法是絕對(duì)無法持續(xù)的。

寫在最后

事實(shí)上，長租公寓前期資金投入大，回報(bào)周期長，屬于微利型行業(yè)，而這也意味著，所謂藍(lán)海，其實(shí)競爭壓力也極大。一面是快速融資高速增長，一面是持續(xù)擴(kuò)大的虧損，如此畸形的成長模式，勢(shì)必會(huì)留下種種副作用。

野蠻生長的長租公寓，如今也像共享單車一樣，經(jīng)歷了混亂的市場(chǎng)份額大戰(zhàn)厚，走向強(qiáng)者越強(qiáng)，弱者淘汰的結(jié)局。盈利難題未解，融資、圈房、上市三部曲之后，蛋殼和青客公寓們又該何以為繼？

*本文來源：融中財(cái)經(jīng)，作者：張葉，原標(biāo)題：《平均一間房租你2155元！蛋殼公寓虧錢也要IPO的背后》。