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從P2P到如今的長(zhǎng)租公寓，杭州這個(gè)互聯(lián)網(wǎng)之城始終處在行業(yè)爆雷的核心區(qū)。

2018年8月，首個(gè)宣布資金鏈斷裂的杭州鼎家公寓拉開(kāi)了長(zhǎng)租公寓爆雷的大幕，此后，愛(ài)上租、安閑居、喔客、德寓等杭州地區(qū)的長(zhǎng)租公寓品牌相繼陷入資金鏈斷裂、創(chuàng)始團(tuán)隊(duì)不知所蹤的境地。

據(jù)記者不完全統(tǒng)計(jì)，自鼎家以來(lái)，全國(guó)爆雷的長(zhǎng)租公寓品牌中，杭州地區(qū)爆雷的品牌數(shù)量占到了1/3，而多位杭州本地長(zhǎng)租公寓業(yè)內(nèi)人士向經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)表示，還有更多杭州的中小型長(zhǎng)租公寓品牌處在爆雷邊緣，“雷區(qū)”隨時(shí)可能引爆。

這或許并非偶然，在杭州這座城市，濃厚的互聯(lián)網(wǎng)基因、大量涌入的外來(lái)人口、與城市發(fā)展水平不符的租賃行業(yè)現(xiàn)狀等等因素交織，資本隨著政策大潮蜂擁而至，潮退之時(shí)卻留下了滿(mǎn)目瘡痍。

爆雷“在路上”

“本公司因經(jīng)營(yíng)不善導(dǎo)致資金鏈斷裂，后期可能會(huì)有部分房東的房租支付不了，我們會(huì)跟房東協(xié)商，先打欠條，然后慢慢償還，包括租客合同到期時(shí)的房租押金和水電押金也是一樣的處理方式。”記者從業(yè)內(nèi)人士處獲知，10月28日，杭州市中擇房產(chǎn)代理有限公司向其租客下發(fā)了統(tǒng)一公告，宣布公司資金鏈斷裂。

這已經(jīng)是10月以來(lái)杭州第四家資金鏈斷裂的長(zhǎng)租公寓運(yùn)營(yíng)商，此前，杭州德寓、國(guó)暢、東俊等都已爆雷，其中不乏股東卷款跑路的橋段，而據(jù)多位業(yè)內(nèi)人士透露，還有一批長(zhǎng)租公寓運(yùn)營(yíng)商目前也出現(xiàn)了資金鏈斷裂的跡象，部分品牌的房東已經(jīng)數(shù)月未收到房租。

長(zhǎng)租公寓品牌杭州國(guó)暢的一位前員工表示，目前國(guó)暢大量員工離職，員工已經(jīng)有多月沒(méi)有收到工資，“管理層的說(shuō)法是有大股東拿著錢(qián)跑路了，群里都是邢傳軍（國(guó)暢法定代表人）已經(jīng)被刑拘的消息”。

長(zhǎng)租公寓的爆雷后果并不像P2P爆雷那樣直接，但其破壞性并不亞于P2P爆雷。

例如，租客王川表示，他租下了一套月租金4500元的公寓，并在不知情的情況下簽下了一整年的租金貸，在租住兩個(gè)月后，公寓運(yùn)營(yíng)品牌爆雷，一個(gè)月的押金以及剩下十個(gè)月需要償還的租金貸總額達(dá)到4.95萬(wàn)元，如果他要繼續(xù)租住，需要重新支付押金以及租金給房東，此外，之前交的中介費(fèi)、服務(wù)費(fèi)等各項(xiàng)費(fèi)用也相當(dāng)于打了水漂。

王川說(shuō)，小部分房東甚至要求租客補(bǔ)償此前公寓運(yùn)營(yíng)方未能支付給他們的房租，以彌補(bǔ)自己的損失，如果租客拒絕支付，就會(huì)被直接“掃地出門(mén)”，“也有些房東比較善良，會(huì)和租客一起承擔(dān)損失，后續(xù)的房租也會(huì)降一些租給租客，大部分房東還是要求按原來(lái)的租金來(lái)支付?！?/p>

住房租賃品牌夢(mèng)醒陶然創(chuàng)始人周曉航認(rèn)為，不符合商業(yè)邏輯的高收低租模式、企業(yè)法人頻繁變更、進(jìn)入長(zhǎng)租公寓行業(yè)半年到一年左右，這些是近期爆雷以及存在爆雷風(fēng)險(xiǎn)的長(zhǎng)租公寓品牌的共性。

即收房?jī)r(jià)格高于周邊房租價(jià)格，而出租價(jià)格則低于周邊房租價(jià)格，快速獲取房源并出清庫(kù)存，通過(guò)租金貸等方式迅速獲取大量租金，快速提升資產(chǎn)管理規(guī)模，然后向政府申請(qǐng)補(bǔ)貼、通過(guò)各種渠道尋求融資，同時(shí)在短時(shí)間內(nèi)進(jìn)行企業(yè)法人的變更，一系列操作之后，收割資本，攜款潛逃。

“剛需”變質(zhì)

在杭州當(dāng)?shù)貍鹘y(tǒng)房產(chǎn)中介眼中，長(zhǎng)租公寓品牌在兩年里的“過(guò)山車(chē)”充滿(mǎn)了戲劇性。

李立心在杭州房產(chǎn)中介行業(yè)從業(yè)已近十五年，他表示，由于原本杭州住房租賃行業(yè)的不成熟，長(zhǎng)租公寓進(jìn)入杭州市場(chǎng)，稱(chēng)得上一次對(duì)本土房產(chǎn)中介的“降維打擊”。

從房租繳納方式上來(lái)說(shuō)，長(zhǎng)租公寓大多支持押一付三甚至押一付一的繳納模式，而傳統(tǒng)的當(dāng)?shù)胤慨a(chǎn)中介需要押二付三、押二付六，一些緊俏的房源甚至要求年付，李立心表示：“在長(zhǎng)租公寓遍地開(kāi)花之后，傳統(tǒng)中介堅(jiān)持押二付六、年付的基本上消失了，現(xiàn)在大多數(shù)房源都支持季付。”

同時(shí)，長(zhǎng)租公寓品牌以服務(wù)費(fèi)取代物業(yè)費(fèi)、網(wǎng)費(fèi)的形式也讓租房群體中占比最高的年輕人更易于接受，李立心說(shuō)：“原來(lái)租客租完房子之后，還要去物業(yè)定期繳納物業(yè)費(fèi)，還要打電話(huà)付費(fèi)找網(wǎng)絡(luò)運(yùn)營(yíng)商來(lái)安裝網(wǎng)絡(luò)，很麻煩，用戶(hù)體驗(yàn)很差，長(zhǎng)租公寓品牌就把物業(yè)費(fèi)、網(wǎng)費(fèi)都放在服務(wù)費(fèi)里，優(yōu)點(diǎn)是這其中還有很大的價(jià)差可以賺，缺點(diǎn)是多了很多的管理流程?！?/p>

除此之外，更符合年輕人群審美的裝修風(fēng)格、涵蓋保潔維修各方面的服務(wù)體驗(yàn)，讓長(zhǎng)租公寓迅速搶占了增長(zhǎng)中的租賃市場(chǎng)。

從數(shù)據(jù)上看，2015年至今，杭州進(jìn)入了人口的飛速增長(zhǎng)期，2015年末，杭州常住人口數(shù)量為900萬(wàn)，而2019年7月，常住人口數(shù)量已經(jīng)達(dá)到千萬(wàn)，增長(zhǎng)量達(dá)到了百萬(wàn)量級(jí)。

在業(yè)內(nèi)人士的記憶里，最早的一批長(zhǎng)租公寓品牌正是在2015年進(jìn)入杭州市場(chǎng)的，2017年開(kāi)始出現(xiàn)爆發(fā)式增長(zhǎng)，與人口膨脹帶來(lái)的住房需求增長(zhǎng)時(shí)間段基本吻合。

在巨大的市場(chǎng)潛力面前，創(chuàng)業(yè)者和傳統(tǒng)中介開(kāi)始蜂擁進(jìn)入長(zhǎng)租公寓，新的資管公司、中介品牌數(shù)量迅猛增加，李立心舉例稱(chēng)，同一幢酒店式公寓樓內(nèi)，最初只有兩家長(zhǎng)租公寓品牌進(jìn)駐爭(zhēng)搶房源，到了2017年中，里面已經(jīng)有超過(guò)十個(gè)長(zhǎng)租公寓品牌同時(shí)擁有房源。

因契合租房剛需而發(fā)展的長(zhǎng)租公寓行業(yè)由此開(kāi)始“變質(zhì)”，李立心表示，此前的長(zhǎng)租公寓，會(huì)和傳統(tǒng)中介爭(zhēng)搶優(yōu)質(zhì)房源，與房東簽訂三年以上的長(zhǎng)期合同，再通過(guò)服務(wù)、互聯(lián)網(wǎng)化管理、營(yíng)銷(xiāo)等方式搶占市場(chǎng)，這是一種良性模式，能夠倒逼傳統(tǒng)中介改善服務(wù)、提升互聯(lián)網(wǎng)化水平，但在大量品牌涌入之后，一些品牌開(kāi)始無(wú)視房源本身的質(zhì)量，完全依靠燒錢(qián)的互聯(lián)網(wǎng)化打法高收低租甚至違規(guī)放貸，幾乎成為了以長(zhǎng)租公寓行業(yè)為噱頭的金融公司。“前兩天有一個(gè)租房的單子，帶客戶(hù)去看房的小伙子回來(lái)告訴我說(shuō)，租戶(hù)看了房子特別滿(mǎn)意，說(shuō)我們的房源弄得很漂亮，比他最近看的一些長(zhǎng)租公寓都要漂亮，可不是嗎，現(xiàn)在有些掛著長(zhǎng)租公寓名頭的，服務(wù)和裝修上還不如我們傳統(tǒng)中介?！崩盍⑿恼f(shuō)，之前幾個(gè)鮮有人問(wèn)津的房源，最后都租給了一些長(zhǎng)租公寓品牌，對(duì)方連房子都沒(méi)看就租走了。

資本冒進(jìn)

杭州濃厚的互聯(lián)網(wǎng)創(chuàng)業(yè)基因以及相對(duì)寬松的政策環(huán)境，為長(zhǎng)租公寓的創(chuàng)業(yè)提供了良好的環(huán)境，也難以避免地讓“劣幣”混入其中。

2017年8月，杭州市發(fā)布了《杭州市加快培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)試點(diǎn)工作方案》，對(duì)依法登記備案的住房租賃企業(yè)、機(jī)構(gòu)和個(gè)人，給予稅收優(yōu)惠政策支持。多位創(chuàng)業(yè)人士介紹，蕭山、余杭等各區(qū)根據(jù)規(guī)模不同，為長(zhǎng)租公寓創(chuàng)業(yè)企業(yè)提供了可觀的創(chuàng)業(yè)補(bǔ)貼和一系列扶持政策。

一位短租公寓創(chuàng)業(yè)者對(duì)經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)表示：“長(zhǎng)短租公寓在2017年租售并舉政策風(fēng)口最旺的時(shí)候，是比較受區(qū)政府歡迎的創(chuàng)業(yè)項(xiàng)目，一直到近期出現(xiàn)連環(huán)爆雷，才出現(xiàn)明顯的態(tài)度轉(zhuǎn)折?！庇浾咄ㄟ^(guò)啟信寶查詢(xún)發(fā)現(xiàn)，德寓、東俊等長(zhǎng)租公寓品牌是在近一年成立，而幾家目前正處于資金鏈緊張的長(zhǎng)租公寓品牌，剛剛成立半年時(shí)間。

李立心表示，成立時(shí)間短的許多長(zhǎng)租公寓品牌，實(shí)際上就是一些小型房產(chǎn)中介公司“穿了個(gè)馬甲”，盡管在裝修、押金支付等方面下了一些功夫，但在渠道、服務(wù)上依舊是傳統(tǒng)房產(chǎn)中介的思路，“房產(chǎn)中介行業(yè)本身就魚(yú)龍混雜，而租金貸、規(guī)模換融資等一些互聯(lián)網(wǎng)化的打法帶來(lái)的大量短期利益，是很容易引人犯錯(cuò)的?！?/p>

資本的力量不僅是誘惑，同時(shí)也可能是失速。

鼎家爆雷時(shí)，記者曾經(jīng)與鼎家合作的第三方金融機(jī)構(gòu)之一愛(ài)上街CEO朱明敏進(jìn)行過(guò)交流，他認(rèn)為，針對(duì)長(zhǎng)租公寓領(lǐng)域巨量的資金鏈條，必須有第三方介入進(jìn)行嚴(yán)格監(jiān)督，不然內(nèi)部的貪腐問(wèn)題是不可避免的，同時(shí)，在創(chuàng)新的金融手段下，長(zhǎng)租公寓企業(yè)自身必須有過(guò)硬的實(shí)力，否則攜巨額資本快速擴(kuò)張，組織架構(gòu)龐大卻松散，最終只是加速死亡。

自2017年長(zhǎng)租公寓風(fēng)口鼎盛開(kāi)始，類(lèi)似于愛(ài)上街這樣的金融機(jī)構(gòu)、外界資本開(kāi)始頻繁接觸長(zhǎng)租公寓企業(yè)，希望在政策風(fēng)口的新領(lǐng)域分一杯羹，朱明敏的想法是，“要在行業(yè)還處于不那么健全的時(shí)候做這個(gè)事，等到健全規(guī)范了可能就不是那么好進(jìn)了。”

資本的冒進(jìn)或許也感染到了被投資企業(yè)自身，大量爆雷長(zhǎng)租公寓的實(shí)例也證實(shí)，獲得了資本支持反而讓企業(yè)偏離了安全跑道。以鼎家為例，其在2018年初得到了超過(guò)千萬(wàn)的融資，知情人士稱(chēng)，這筆融資從5月開(kāi)始陸續(xù)進(jìn)入鼎家的賬戶(hù)，鼎家自6月開(kāi)始加速擴(kuò)張規(guī)模、加快人員招聘，8月，鼎家由于內(nèi)部管理以及資金壓力問(wèn)題爆雷。

這些嘗試以承受高風(fēng)險(xiǎn)博取高回報(bào)的行為如今均以失敗告終，為了保證類(lèi)似的“劣幣”再難進(jìn)入市場(chǎng)，杭州市住房保障和房產(chǎn)管理局近日起草了《杭州市住房租賃資金監(jiān)管辦法（試行）（征求意見(jiàn)稿）》，要求住房租賃企業(yè)按照月租金總額的2倍繳納風(fēng)險(xiǎn)防控金、與銀行簽訂租賃資金管理協(xié)議進(jìn)行專(zhuān)戶(hù)管理，從政府層面對(duì)住房租賃企業(yè)的資金鏈條進(jìn)行強(qiáng)監(jiān)管。

業(yè)內(nèi)人士稱(chēng)，監(jiān)管辦法如果落地實(shí)行，將會(huì)有大量無(wú)法足額繳納風(fēng)險(xiǎn)防控金、資金鏈條空虛的小型長(zhǎng)租公寓品牌被篩出。

*本文來(lái)源：經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)，作者：饒賢君，原標(biāo)題：《長(zhǎng)租公寓為何在杭州密集陣亡》。