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北京時間11月5日晚，青客公寓成功掛牌納斯達(dá)克，股票代碼為“QK”。開盤報17.35美元/股，截至發(fā)稿，青客公寓上漲3.76%報17.64美元/股，市值8.37億美元。

2019年，長租公寓投資行至關(guān)鍵處，“馬太效應(yīng)”越發(fā)明顯，資金流向頭部。今年3月，蛋殼公寓獲5億美元C輪融資，投后估值超20億美元，10月完成1.9億美元D輪融資；自如則于今年6月獲5億美元B輪融資，投后估值50億美元。

而隨著青客上市，長租公寓的故事也終于講到了二級市場。創(chuàng)業(yè)7年，主攻青年白領(lǐng)，青客公寓靠著VC/PE機(jī)構(gòu)“輸血”與現(xiàn)金貸服務(wù)的周轉(zhuǎn)，坐穩(wěn)了行業(yè)老三的位子。

長租公寓人民幣玩家，每間公寓租金低于2000元

“最愛的人住在身邊，最好的朋友住在對面?！薄渡畲蟊ā泛汀稅矍楣ⅰ分械墓⑸钍窃S多年輕“租房一族”夢想中的樣子。

當(dāng)前市場上的長租公寓分兩種，分散式與集中式。其中，集中式長租公寓自帶社交屬性，包含公共區(qū)域、配套空間和房間，還會為租客提供生活服務(wù)以及社交、創(chuàng)業(yè)等附加服務(wù)。很好的滿足了有社交需求的孤獨異鄉(xiāng)房客。

相比之下，分散式長租公寓的頭部企業(yè)更受租客與資本青睞。在北京漂了3年，從事分析師工作的孫萌很信任長租公寓，“我一直租的都是長租公寓，找房子方便啊，而且還有保潔，也能在軟件上看到鄰居的基本信息，比較規(guī)范，安全。”

青客公寓是分散式長租公寓里，成立較早的那一批。創(chuàng)始人金光杰拿著做律師賺的錢成立了青客公寓?！扒嗫汀眱勺质恰扒嗄昕腿恕钡目s寫，與大多數(shù)分散式長租公寓類似，青客公寓的運營方式也是將拿到的房源進(jìn)行標(biāo)準(zhǔn)化改造，再租給20-35歲的城市青年租客，租房價位不高，介于1000-2000元/間之間，受到不少年輕白領(lǐng)的歡迎。

招股書顯示，到2018年底，青客公寓房源數(shù)量已經(jīng)飆升至9.12萬間，復(fù)合年增長率達(dá)114%，共覆蓋6座城市。就總租賃房間價值和數(shù)量計算，目前青客公寓為國內(nèi)長租公寓運營商的第三位。

營收增長的同時，虧損也在擴(kuò)大。招股書顯示，青客公寓從2017年的5.22億元增長到2018年的8.89億元，同比增長70.3%；截至2019年6月30日的前9個月，營收為8.98億。但是，在2017年、2018年，青客的凈虧損分別達(dá)2.45億元和4.98億元。

明顯能看出，青客公寓如今的座次與“燒錢”分不開關(guān)系。

融資，拿房，現(xiàn)金貸，撐起了一個IPO

青客公寓有“三寶”，融資，拿房和現(xiàn)金貸。

擴(kuò)張規(guī)模的背后離不開VC/PE的“輸血”。公開資料顯示，2012年，青客公寓在成立當(dāng)年獲得紐信創(chuàng)投的天使投資；兩年后，達(dá)晨投了A輪1000萬美元；2015年，賽富和紐信聯(lián)合投資B輪1.8億人民幣；2018年，摩根士丹利管理的私募基金及凱欣資本聯(lián)合領(lǐng)投C輪數(shù)千萬美元。

融到錢，下一步就是占領(lǐng)市場。長租公寓，房源即一切，這一點青客公寓CEO金光杰自己也清楚，他曾透露：“3萬間-5萬間的規(guī)模，是公寓企業(yè)的生存底線。長租公寓的商業(yè)模式是與租賃房源房東簽訂長期合約，經(jīng)裝修改造后重新開放給租客，通過租金差異獲取利潤。前期需要投入房租、裝修等成本，假如房源總數(shù)小于1萬間，公寓管理難以做到精細(xì)化，資金鏈斷裂風(fēng)險較高。”

這種情況下，青客只能努力尋求更多租戶，減少空置率，同時拿錢擴(kuò)張。招股書顯示，青客公寓與11家金融機(jī)構(gòu)達(dá)成了合作，意圖為租戶提供分期貸款的同時，也能用分期貸款所得收入采購新公寓或進(jìn)行裝修。

效果很明顯，目前青客公寓房源數(shù)量已經(jīng)飆升至9.12萬間，代價也不小，2017年至今累計虧損超過11億人民幣。

值得注意的是，青客是行業(yè)唯一一家以26個月的長租期實行租金貸的企業(yè)，前2個月是租客支付的押金，后24個月由租客還款。當(dāng)然，這種做法遭到不少的吐槽。

二度更新招股書，

大幅下調(diào)發(fā)行規(guī)模：對上市沒信心？

值得注意的是，上市前青客公寓曾兩度更新招股書。

10月25日, 青客公寓更新了F-1招股文件，預(yù)計于11月5日在納斯達(dá)克掛牌上市，這版的最大變動在于承銷商名單，除了擔(dān)任聯(lián)席主承銷商的摩根士丹利和中金公司外，還新增了質(zhì)數(shù)資本、光大新鴻基、老虎證券以及中信建投國際四家投行擔(dān)任副承銷商。

11月2日凌晨，青客再次更新照顧書，將此次IPO的發(fā)行規(guī)模從此前的520萬股ADS下調(diào)近一半至270萬股ADS，其最高募資金額從此前的近1億美元減少至約5000萬美元。

相應(yīng)的，招股書披露的股東結(jié)構(gòu)也隨之發(fā)生了微調(diào)。IPO前，青客公寓創(chuàng)始人兼CEO金光杰直接持有27.6%的股份，高管和董事合計持有36.9%的股份。凱欣資本及其關(guān)聯(lián)實體持股30.6%，而紐信創(chuàng)投、賽富投資基金和摩根士丹利管理的私募基金分別持股9.3%、8.9%和8.9%。

IPO后，高管和董事合計將持有34.8%的股份，凱欣資本占股28.9%。

上市前夕大幅下調(diào)發(fā)行規(guī)模的做法難免引發(fā)行業(yè)猜測，業(yè)內(nèi)有觀點認(rèn)為青客公寓此舉是由于當(dāng)前面對的市場環(huán)境不好，導(dǎo)致信心不足所致。市場下行周期是一方面，長租公寓盈利模式尚未成熟也常被部分VC詬病。

長租公寓的商業(yè)模式需要前期投入大量資金，但這個行業(yè)投資回報周期又相當(dāng)長。在實際運作中，公寓租金以年、季度、月等周期結(jié)算，由此便產(chǎn)生了資金錯配獲利空間。不少長租公寓企業(yè)拆了東家補(bǔ)西家，因此自2018年以來，行業(yè)時常傳來“雷聲陣陣”。

某長租公寓從業(yè)者直言， “目前，所有爆倉的長租公寓運營商，都是資金鏈的問題。”

不過，青客公寓目前也在積極開發(fā)其他盈利渠道，除了通過收租獲得收入，青客公寓還推出了針對于用戶的增值服務(wù)和基于會員的“青客優(yōu)選”平臺。

“這是長期行業(yè)，我們看的也得是長期”

上市就是尋求另一續(xù)命手段？這倒也不盡然。

某長租公寓創(chuàng)始人表示，“長期肯定會賺錢的，它是長期行業(yè)，我們看的也得是長期。”長租公寓市場的前景非?？捎^，因為中國租房市場太大了。

這里有一組數(shù)據(jù)：2017年我國租賃人口為1.94億人，全國租金水平平均為515元/月/人，住房租賃市場租金規(guī)模為1.2萬億元，預(yù)計2025年我國住宅租賃市場將提升至2.33萬億元的規(guī)模。

另外，政策春風(fēng)也不斷吹向長租公寓。2016年底和2017年初，住建部兩次發(fā)文推進(jìn)租賃企業(yè)機(jī)構(gòu)化和規(guī)模化發(fā)展?！胺科笙怠薄ⅰ爸薪橄怠?、“酒店系”、“創(chuàng)業(yè)系”紛紛跑馬圈地，拉開陣營。

在你爭我奪的市場割據(jù)后，行業(yè)洗牌仍在進(jìn)行。不少中小長租公寓企業(yè)出現(xiàn)經(jīng)營危機(jī)后暴雷倒閉、被收購；頭部企業(yè)則全力謀求上市，尋求另一個融資渠道。

與其說是“續(xù)命”，不如說長租公寓在爭取時間，想借由二級市場資金，平穩(wěn)過渡到規(guī)?；哪且惶?。

*本文來源：投資界，作者：Shirley，原標(biāo)題：《9萬間出租房撐起一個IPO，市值超8億美元》。