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2019年，對東北而言是一個好消息的年份。從年頭到年尾，馬云、馬化騰、王健林、許家印踏上東北的土地。

馬云說：“阿里巴巴集團投資必須要過山海關(guān)，與黑龍江簽約項目近期要見效?！瘪R云這句霸屏的話是7月16日與黑龍江省政府簽下合作協(xié)議時所說。

到了10月11日，許家印對黑龍江營商環(huán)境發(fā)生的積極變化表示贊賞?！艾F(xiàn)在投資一定要過山海關(guān)，誰過誰贏，誰不過誰后悔”

這是一種難得的局面。因為至少在過去的10年里，對東北經(jīng)濟的爆炸性新聞一直不斷引發(fā)輿論爭議， 2014年《經(jīng)濟學(xué)人》稱中國東北經(jīng)濟告急：官僚主義嚴(yán)重，數(shù)據(jù)造假猖獗。

2018年1月2日，中誠信集團創(chuàng)始人、中國人民大學(xué)經(jīng)濟研究所所長毛振華“控訴”亞布力管委會的視頻在網(wǎng)絡(luò)廣為流傳?！翱卦V”主要集中在四點：非法侵占其23萬平方米土地，奪走招商權(quán)；三山聯(lián)網(wǎng)項目沒有實際進展，欺騙黨和政府還獲取榮譽；濫用執(zhí)法權(quán)威脅企業(yè)；強買強賣，搭售嚴(yán)重。

眾說紛紜的東北現(xiàn)象，也引起了人民日報的關(guān)注，在去年發(fā)表的一篇文章中，人民日報稱，東北振興根本的矛盾、癥結(jié)還在破題之中，發(fā)展道路上的攔路石，依然是體制機制性問題，是產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)性問題。

優(yōu)秀民營企業(yè)挺進東北

除了馬云、馬化騰、劉強東等互聯(lián)網(wǎng)科技和物流企業(yè)家外，今年以來，房地產(chǎn)企業(yè)家也紛紛下注東北，大手筆投資。10月11日，恒大與哈爾濱市政府、綏化市政府簽署戰(zhàn)略合作協(xié)議和項目開發(fā)協(xié)議，雙方將在現(xiàn)代農(nóng)業(yè)、文化旅游、健康養(yǎng)老等領(lǐng)域，開啟深度合作。這一次的黑龍江之行，是許家印今年6月以來第三次“闖關(guān)東”。

同日，從遼寧省大連市起家的萬達(dá)集團斥資17.69億元在遼寧省沈陽市拿下了三宗地塊，擬繼續(xù)在沈陽建造萬達(dá)廣場。萬達(dá)集團董事長王健林稱，看好沈陽的未來發(fā)展并堅信沈陽會在東北率先振興。

在新一輪東北振興戰(zhàn)略的牽引下，“投資不過山海關(guān)”這個魔咒正在被包括房地產(chǎn)在內(nèi)的龍頭企業(yè)打破。

從投資布局上觀察，阿里巴巴在黑龍江，騰訊在遼寧，融創(chuàng)在哈爾濱，萬科在長春，萬達(dá)在沈陽。特別是進入到10月，碧桂園農(nóng)業(yè)表示將在黑龍江省建設(shè)大型無人作業(yè)示范農(nóng)場，恒大則是先后與遼寧、內(nèi)蒙古、黑龍江的重點城市簽署合作協(xié)議，將東北投資推向新高潮。

從東北大連走出來的萬達(dá)，對于投資沈陽的原因，王健林表示，首先是看好沈陽的未來發(fā)展。沈陽經(jīng)濟現(xiàn)在已從谷底回升，呈現(xiàn)出良好的發(fā)展態(tài)勢。其次，沈陽投資營商環(huán)境發(fā)生深刻改變，現(xiàn)在市委、市政府大力招商引資，服務(wù)熱情周到，效率極大提升。再者，萬達(dá)在沈陽的全部投資項目都賺了錢，這些都讓萬達(dá)堅定了投資沈陽的決心。

早在2017年就已經(jīng)涉足東北市場的萬科于9月17日再度加碼在東北的投資，與大連市政府簽署深化合作協(xié)議，合作項目預(yù)計總投資450億元。

東北地區(qū)某房產(chǎn)機構(gòu)內(nèi)部人士表示，不管主動還是被動，東北這些年營商環(huán)境已經(jīng)在變化。東北在逐步營造一個經(jīng)濟發(fā)展相對市場化、政府招商引資力度更大、市場規(guī)則更公平透明的環(huán)境。政府機構(gòu)可以快速地解決民營企業(yè)在投資過程中遇到的所有難題。應(yīng)該說振興東北是一個“厚積薄發(fā)”的過程，政府在努力提高資本對東北的投資信任度。

米爾肯研究所研究總經(jīng)理黃華躍認(rèn)為，過去十幾年，國家都有想法改變東北經(jīng)濟，但時效不高，沒有找到出路，政策限制性很多，投進去的錢收不回來。今年主導(dǎo)民營企業(yè)進東北投資，他們有沒有主導(dǎo)性很重要?！澳阕岏R云、馬化騰、許家印去投資，去帶動?xùn)|北經(jīng)濟發(fā)展，他們肯定能做成，關(guān)鍵是這些民營企業(yè)怎么跟地方政府融合，是政策牽著你做，還是你引導(dǎo)政府去做？”

房企為產(chǎn)業(yè)布局而來

國人盡知，東北曾有過輝煌。

但改革開放尤其是進入本世紀(jì)以來，與沿海發(fā)達(dá)地區(qū)相比，東北老工業(yè)基地的發(fā)展步伐慢了下來，東三省的經(jīng)濟增速徘徊在全國平均線以下，占全國的經(jīng)濟比重從當(dāng)初10%以上，下滑到如今的6.7%。各城市GDP排名更是慘不忍睹，1978年前后，沈陽、長春、大連躋身全國GDP十強城市。40年過去，二十強中都已不見東北城市的身影。

諸多的歷史和制度等問題，鎖住了東北三省的投資大門?！巴顿Y不過山海關(guān)”一度成為商界對東北營商環(huán)境的刻板印象。

長春一位房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士稱，過去在東北是“先政治后經(jīng)濟”，現(xiàn)在是“先經(jīng)濟后政治”，這些年東北的主政和從政人員都在改變，都在努力用相對活躍和市場化的思維改善最為詬病的營商環(huán)境。比如在東北有一個“軟環(huán)境工作管理辦公室”，能夠直接對話各個區(qū)域部門的“一把手”，快速且沒有后遺癥地解決民營企業(yè)在投資過程中遇到的所有難題。

中國企業(yè)資本聯(lián)盟副理事長柏文喜指出，最近一輪對東北的投資熱潮，很明顯是央企與大型民企響應(yīng)“振興東北”的號召而進行。雖說東北各省市的政府領(lǐng)導(dǎo)在改善東北的營商環(huán)境和招商引資方面確實不遺余力，但是東北的經(jīng)濟社會結(jié)構(gòu)和整體商業(yè)氛圍在短期內(nèi)還很難完全改變，而且作為人口流失區(qū)，市場增長的動力也不是很樂觀。

實際上，對房企而言，這一輪投資東北與前些年的投資有所差別。房地產(chǎn)開發(fā)不再是房企投資東北的唯一渠道，汽車、基建、農(nóng)業(yè)等多元領(lǐng)域正在成為房企撬動?xùn)|北發(fā)展的新路徑，這些產(chǎn)業(yè)也正是房企正在進行的多元化發(fā)展新內(nèi)容。以恒大為例，所有合作橫跨新能源汽車、文化旅游、現(xiàn)代農(nóng)業(yè)、大健康產(chǎn)業(yè)等領(lǐng)域，既是恒大多元化轉(zhuǎn)型的重點所在，也是東北老工業(yè)基地轉(zhuǎn)型的關(guān)鍵所在。

黃華躍認(rèn)為，有能力把舊的工業(yè)城市改過來，將舊產(chǎn)業(yè)升級，引入新產(chǎn)業(yè)很難得也不容易，東北的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)亟須調(diào)整。至于云計算、無人作業(yè)示范農(nóng)場、新能源汽車研發(fā)能否成為東北經(jīng)濟振興的出口，還待檢驗。

前述業(yè)內(nèi)人士稱，企業(yè)投資必定是利潤先導(dǎo)型想法。東北有土地資源優(yōu)勢，萬科、恒大在東北都是大面積拿地。房企投資邏輯非常清晰簡單，在一個城市以配建產(chǎn)業(yè)，謀求企業(yè)戰(zhàn)略布局和轉(zhuǎn)型。通常做法是大面積拿地，產(chǎn)業(yè)為主，開發(fā)為輔。先建設(shè)產(chǎn)業(yè)部分，然后進行住宅開發(fā)，用開發(fā)部分平衡整個項目投資。企業(yè)在新的業(yè)務(wù)領(lǐng)域進行可持續(xù)運營行為，一方面企業(yè)脫離原有住宅開發(fā)的單一業(yè)務(wù)模式，一方面實現(xiàn)地方稅收和就業(yè)的新增長點。

“無論是恒大、萬達(dá)還是碧桂園、綠地這些企業(yè)，在它們產(chǎn)業(yè)布局中都會有一部分效益地塊，用效益地塊平衡整個項目投資，利潤只要能讓整個項目持平，這個項目就贏了。因為最后多出來一個可持續(xù)運營的產(chǎn)業(yè)，這部分直接計入上市公司的固定資產(chǎn)，去資本市場做評級、再增發(fā)，通過資本市場把錢再拿回來。未來還可以持續(xù)運營，持續(xù)獲利，持續(xù)在資本市場托高自己的股價。這就是投資?！边@位業(yè)內(nèi)人士分析稱。

柏文喜認(rèn)為，東北由于民營經(jīng)濟不發(fā)達(dá)，市場活力不足，民間財富積累不夠，導(dǎo)致房地產(chǎn)、互聯(lián)網(wǎng)市場缺乏活躍度和創(chuàng)新能力，不過也成為房地產(chǎn)和互聯(lián)網(wǎng)經(jīng)濟的藍(lán)海。關(guān)鍵是要解決自身發(fā)展環(huán)境和內(nèi)生動力的問題，不斷優(yōu)化民營企業(yè)的生存與發(fā)展的氛圍。

*本文來源：中房網(wǎng)，作者：苗野，原標(biāo)題：《房企“闖關(guān)東”， 意在布局大產(chǎn)業(yè)》。