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據(jù)統(tǒng)計(jì)，目前百?gòu)?qiáng)房企中，已接近60%的企業(yè)涉足文旅產(chǎn)業(yè)，其中，約10家以上的企業(yè)專門成立了文旅集團(tuán)，文旅產(chǎn)業(yè)成為房企轉(zhuǎn)型的新趨勢(shì)。但是，如何轉(zhuǎn)變地產(chǎn)思維為文旅地產(chǎn)思維，在文旅融合的基礎(chǔ)上真正實(shí)現(xiàn)地產(chǎn)的轉(zhuǎn)型升級(jí)成為了現(xiàn)階段主要的問(wèn)題。

本文從產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)發(fā)展歷程、相關(guān)政策研究入手，探索文旅地產(chǎn)的開發(fā)方向。

產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)發(fā)展歷程 

20世紀(jì)70年代末，中國(guó)第一個(gè)對(duì)外開放的工業(yè)園區(qū)——蛇口工業(yè)園創(chuàng)立，開啟了工業(yè)園區(qū)的發(fā)展之路。在這個(gè)階段，政府為了吸引資金和實(shí)體投資創(chuàng)辦企業(yè)，提供了大量的稅收減免、土地價(jià)格優(yōu)惠等政策，吸引了眾多企業(yè)涌入園區(qū)。這些企業(yè)大多是一些低附加值型的勞動(dòng)密集型生產(chǎn)企業(yè)，通過(guò)貿(mào)易鏈獲得附加值，缺少技術(shù)研發(fā)價(jià)值。眾多企業(yè)聚集形成工業(yè)園區(qū)是產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的最初階段。

2、主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)整合階段——工業(yè)地產(chǎn)

在政府推動(dòng)與市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的作用下，這個(gè)階段產(chǎn)業(yè)園區(qū)的生產(chǎn)要素開始重新配置和整合，形成主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)鏈條下的上中下游企業(yè)聚集結(jié)構(gòu)，大大提升了企業(yè)的生產(chǎn)力。這個(gè)階段的主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)以工業(yè)為主，政府也不斷地規(guī)劃各種開發(fā)區(qū)、工業(yè)園區(qū)，并配套相應(yīng)的生產(chǎn)服務(wù)設(shè)施。與此同時(shí)，與產(chǎn)業(yè)相關(guān)的科技企業(yè)開始進(jìn)駐園區(qū)，提升了園區(qū)的綜合開發(fā)實(shí)力。生產(chǎn)企業(yè)和技術(shù)企業(yè)的聚集形成了相對(duì)完整的產(chǎn)業(yè)鏈條，工業(yè)地產(chǎn)的影響力不斷擴(kuò)大。

3、產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)階段——產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)

2003年業(yè)內(nèi)首次提出產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)概念，可以被看作工業(yè)地產(chǎn)概念的升級(jí)換代。在這個(gè)階段，隨著互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)的更迭與產(chǎn)業(yè)融合進(jìn)程的加快，產(chǎn)業(yè)園區(qū)內(nèi)開始涌現(xiàn)技術(shù)密集型企業(yè)和新興產(chǎn)業(yè)企業(yè)，并在創(chuàng)新思維的驅(qū)動(dòng)下，推動(dòng)科技產(chǎn)業(yè)、創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)、文化產(chǎn)業(yè)等多元化產(chǎn)業(yè)發(fā)展，推動(dòng)園區(qū)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的優(yōu)化升級(jí)。此外，在國(guó)家出臺(tái)的創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)、城鎮(zhèn)化發(fā)展、鄉(xiāng)村振興等政策的推動(dòng)下，這個(gè)階段的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)突破了產(chǎn)業(yè)園區(qū)的限制，開始向產(chǎn)業(yè)小鎮(zhèn)、產(chǎn)業(yè)綜合體、產(chǎn)業(yè)新城、產(chǎn)業(yè)新區(qū)等載體蔓延，實(shí)現(xiàn)產(chǎn)業(yè)功能、地產(chǎn)項(xiàng)目與城鎮(zhèn)發(fā)展的融合。

隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)由最初的工業(yè)生產(chǎn)要素聚集發(fā)展到如今的多產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新融合聚集發(fā)展。新技術(shù)與新商業(yè)模式不斷催生產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)，創(chuàng)新思維和共享理念的融合促進(jìn)了產(chǎn)業(yè)資源共享。“跨界”、“互聯(lián)”、“生態(tài)”、“共享”、“共贏”、“融合”成為當(dāng)前產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的關(guān)鍵詞。

國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)銀行信貸政策不斷收緊，房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入了一個(gè)亟需轉(zhuǎn)型的新階段，傳統(tǒng)房企紛紛放棄原有的粗放型發(fā)展模式，進(jìn)入了產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的競(jìng)爭(zhēng)領(lǐng)域。近年來(lái)，各大地產(chǎn)相關(guān)領(lǐng)域的企業(yè)紛紛宣布進(jìn)軍產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)行業(yè)。

例如，華夏幸福積極培育產(chǎn)業(yè)資源，向投資類企業(yè)轉(zhuǎn)型；阿里巴巴、京東、蘇寧等資本實(shí)力較強(qiáng)的企業(yè)紛紛在各地建立倉(cāng)儲(chǔ)物流產(chǎn)業(yè)園；萬(wàn)達(dá)在北京通州拍下兩塊工業(yè)用地用以投建電影產(chǎn)業(yè)園項(xiàng)目，向文化產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)發(fā)力。

由此可見(jiàn)，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的不斷發(fā)展推動(dòng)了行業(yè)資源的調(diào)整和重組，其根本動(dòng)力來(lái)源于產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的優(yōu)化升級(jí)，并得益于國(guó)家不斷推動(dòng)體制改革，能夠?yàn)橹袊?guó)城鎮(zhèn)化發(fā)展帶來(lái)更多生機(jī)和活力。

在產(chǎn)業(yè)優(yōu)化升級(jí)、地產(chǎn)功能多元化的背景下，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)應(yīng)作為一個(gè)服務(wù)整合平臺(tái)，必須是地產(chǎn)發(fā)展、產(chǎn)業(yè)鏈整合、城鎮(zhèn)化升級(jí)的疊加。產(chǎn)業(yè)開發(fā)及產(chǎn)業(yè)鏈整合，是地產(chǎn)商的必修課。新形勢(shì)下的地產(chǎn)開發(fā)，應(yīng)實(shí)現(xiàn)產(chǎn)城融合發(fā)展，產(chǎn)業(yè)帶動(dòng)城鎮(zhèn)化建設(shè)，形成居民人口聚集，同時(shí)結(jié)合教育、商業(yè)、金融、體育、衛(wèi)生及健康服務(wù)等，成為一體化結(jié)構(gòu)。因此，文旅產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)是以文化旅游導(dǎo)向下的產(chǎn)業(yè)及區(qū)域發(fā)展平臺(tái)，其目的是優(yōu)化區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展結(jié)構(gòu)，以生產(chǎn)和消費(fèi)推動(dòng)城鎮(zhèn)化進(jìn)程，實(shí)現(xiàn)產(chǎn)業(yè)融合和產(chǎn)居融合的目標(biāo)。

2、文旅產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的結(jié)構(gòu)：“房產(chǎn)融一體化”結(jié)構(gòu)

產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的綜合結(jié)構(gòu)應(yīng)是與地產(chǎn)、產(chǎn)業(yè)、金融相結(jié)合。如果沒(méi)有房地產(chǎn)這種不動(dòng)產(chǎn)，僅僅以現(xiàn)金流做資本，就輕資產(chǎn)做輕資產(chǎn)，缺少了不動(dòng)產(chǎn)的要素，是非常難經(jīng)營(yíng)的。輕資產(chǎn)公司與房地產(chǎn)企業(yè)，都不是資本市場(chǎng)追逐的目標(biāo)。房產(chǎn)融一體化結(jié)構(gòu)有效地整合房地產(chǎn)不動(dòng)產(chǎn)結(jié)構(gòu)、服務(wù)產(chǎn)業(yè)的現(xiàn)金流結(jié)構(gòu)，以及與投融資的金融關(guān)系，充分發(fā)揮服務(wù)產(chǎn)業(yè)不動(dòng)產(chǎn)功能實(shí)現(xiàn)的價(jià)值，體現(xiàn)金融產(chǎn)業(yè)在不動(dòng)產(chǎn)流動(dòng)的交易屬性和價(jià)值屬性，這樣的房產(chǎn)融一體化結(jié)構(gòu)是下一個(gè)階段產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的核心。

3、文旅產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的模式：文旅融合多產(chǎn)業(yè)的綜合開發(fā)

在房產(chǎn)融一體化和服務(wù)整合平臺(tái)的架構(gòu)下，文旅產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)最重要的趨勢(shì)是產(chǎn)業(yè)融合下的消費(fèi)服務(wù)產(chǎn)業(yè)發(fā)展，旅、文、體、康、養(yǎng)、商、學(xué)、金多產(chǎn)業(yè)融合的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)綜合開發(fā)，已成為地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的主流。在這個(gè)核心結(jié)構(gòu)下最重要的趨勢(shì)是產(chǎn)業(yè)融合，旅游、文化、體育、健康、健康、教育、養(yǎng)老這六大幸福產(chǎn)業(yè)加商業(yè)，構(gòu)成了一種多產(chǎn)業(yè)融合下的綜合地產(chǎn)發(fā)展趨勢(shì)。“幸福產(chǎn)業(yè)+商業(yè)+金融”的產(chǎn)房融一體化模式，也將成為新時(shí)期產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的新架構(gòu)。

文旅地產(chǎn)開發(fā)形式

文旅產(chǎn)業(yè)小鎮(zhèn)是以一個(gè)或多個(gè)產(chǎn)業(yè)為主導(dǎo)，實(shí)現(xiàn)“生產(chǎn)+生活+生態(tài)”功能，形成產(chǎn)城鄉(xiāng)一體化的綜合聚集區(qū)，其中，小鎮(zhèn)的產(chǎn)業(yè)應(yīng)屬于文化和旅游相關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)。在新型城鎮(zhèn)化下，文旅產(chǎn)業(yè)小鎮(zhèn)是以產(chǎn)城鄉(xiāng)一體化發(fā)展為目的的就地城鎮(zhèn)化創(chuàng)新形態(tài)，是一個(gè)以自身資源為基礎(chǔ)發(fā)展起來(lái)的小型旅游目的地，也是一個(gè)高效運(yùn)轉(zhuǎn)的經(jīng)濟(jì)系統(tǒng)，是文化旅游產(chǎn)業(yè)聚集區(qū)。文旅產(chǎn)業(yè)小鎮(zhèn)的類型繁多，如文化小鎮(zhèn)、旅游小鎮(zhèn)、康養(yǎng)小鎮(zhèn)、體育小鎮(zhèn)等均屬于這一范疇。

2、文旅產(chǎn)業(yè)綜合體

文旅產(chǎn)業(yè)綜合體是以一個(gè)或多個(gè)產(chǎn)業(yè)為主導(dǎo)，將商業(yè)、辦公、居住、觀光、展覽、餐飲、會(huì)議、文娛等三項(xiàng)以上功能進(jìn)行組合，并在各部分間建立一種相互依存、相互裨益的能動(dòng)關(guān)系，從而形成一個(gè)多功能、高效率、復(fù)雜而統(tǒng)一的產(chǎn)業(yè)綜合體。

其開發(fā)是基于一定的文化旅游資源與土地基礎(chǔ)，以文旅休閑為導(dǎo)向進(jìn)行土地綜合開發(fā)，并將文化旅游吸引核、休閑聚集區(qū)、地產(chǎn)社區(qū)作為核心功能架構(gòu)，配備相關(guān)的生產(chǎn)服務(wù)設(shè)施，形成整體服務(wù)品質(zhì)較高的休閑聚集區(qū)。一般而言，休閑綜合體、度假綜合體、創(chuàng)新文化綜合體、溫泉養(yǎng)生綜合體、康療運(yùn)動(dòng)綜合體、休閑農(nóng)業(yè)綜合體等均屬于文旅產(chǎn)業(yè)綜合體。

3、文旅產(chǎn)業(yè)園區(qū)

產(chǎn)業(yè)園區(qū)是產(chǎn)業(yè)聚集的載體和組成部分，是專門為從事某種產(chǎn)業(yè)發(fā)展的企業(yè)設(shè)計(jì)的園區(qū)，并通過(guò)招商引資等手段吸引上下游產(chǎn)業(yè)鏈企業(yè)入駐。文旅產(chǎn)業(yè)園區(qū)的開發(fā)要點(diǎn)是要充分發(fā)揮本地文化旅游資源優(yōu)勢(shì)，融合科技、金融、物流等資源，推動(dòng)產(chǎn)業(yè)聯(lián)動(dòng)，培育文化旅游市場(chǎng)。

基于旅游消費(fèi)與生產(chǎn)的統(tǒng)一性特點(diǎn)，并不存在單一的旅游產(chǎn)業(yè)園區(qū)，因此，文旅產(chǎn)業(yè)園區(qū)一般指文化相關(guān)產(chǎn)業(yè)園區(qū)和泛旅游產(chǎn)業(yè)園區(qū)兩類，包括文創(chuàng)園區(qū)、影視文化園區(qū)、體育產(chǎn)業(yè)園區(qū)、大健康產(chǎn)業(yè)園區(qū)、現(xiàn)代農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)園區(qū)等。

4、文旅產(chǎn)業(yè)新城（新區(qū)）

文旅產(chǎn)業(yè)新城（新區(qū)）是城市在原中心城區(qū)邊緣或之外新建的，以文旅產(chǎn)業(yè)為主導(dǎo)，在行政、經(jīng)濟(jì)、社會(huì)和文化上相對(duì)獨(dú)立并有較大自主權(quán)的綜合性城市中心。

文旅產(chǎn)業(yè)新城（新區(qū)）的建設(shè)重點(diǎn)在于挖掘特色鮮明的旅游資源和文化資源，突出區(qū)域定位，避免照搬照抄規(guī)劃理念，導(dǎo)致千城一面，降低核心競(jìng)爭(zhēng)力。

此外，在建設(shè)中不能一味追求房地產(chǎn)而忽視了文旅產(chǎn)業(yè)的發(fā)展支撐，導(dǎo)致“空城”“鬼城”的現(xiàn)象出現(xiàn)。

*本文來(lái)源：微信公眾號(hào)“綠維文旅”（ID:lwcj2005），原標(biāo)題：《房企轉(zhuǎn)型文旅產(chǎn)業(yè)，能否逆勢(shì)翻盤？》。