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根據(jù)11月14日上交所披露的信息，國(guó)都證券-融創(chuàng)長(zhǎng)租公寓一號(hào)資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃，項(xiàng)目狀態(tài)更新為“終止”，品種為資產(chǎn)支持證券-ABS，擬發(fā)行金額3億元。曾在5月24日，該比ABS狀態(tài)更新為“已回復(fù)交易所意見”。

“終止”而非“中止”，一字之差，天壤之別。

有業(yè)內(nèi)人士向觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體分析稱，中止一般由于正常項(xiàng)目需要更多時(shí)間梳理材料，而終止則意味著這筆融資在某種程度達(dá)不到要求，跟產(chǎn)品層面有關(guān)系。

“長(zhǎng)租方面的金融是沒有收緊的，ABS的評(píng)估，整體還是看企業(yè)的資產(chǎn)管理和運(yùn)營(yíng)能力?！鄙鲜鋈耸坷m(xù)指，其中最重要的莫過于現(xiàn)金流狀況，運(yùn)營(yíng)業(yè)績(jī)是否穩(wěn)定，收入是否穩(wěn)定，然后預(yù)測(cè)未來幾年的收入狀況，甚至需要提供一些征信措施。

“隨著公寓暴雷事件頻出，相關(guān)產(chǎn)品的審核也會(huì)逐步趨嚴(yán)?！边@像是一場(chǎng)人算與天算的博弈，七分靠實(shí)力，三分靠運(yùn)氣。

觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體通過上交所搜索查詢發(fā)現(xiàn)，截至11月17日，今年上交所累計(jì)披露561只ABS產(chǎn)品，其中387只ABS產(chǎn)品獲審核通過，52只終止審核。

值得關(guān)注到的是，融創(chuàng)此次終止的3億元ABS為今年首只在上交所終止審核的長(zhǎng)租公寓類ABS，此前披露的包括合景泰富、朗詩(shī)寓在內(nèi)的長(zhǎng)租公寓ABS均審核通過。截至前三季度，作為類REITs的長(zhǎng)租公寓產(chǎn)品數(shù)量約為14個(gè)。

3億元這個(gè)數(shù)字，對(duì)一家5000億巨獸來說，算不得什么大事，但其中蘊(yùn)含的深意，卻值得思考。

根據(jù)上交所資料，該筆資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃由融創(chuàng)間接子公司合肥萬達(dá)城投資有限公司發(fā)行，國(guó)都證券股份有限公司作為承銷商。

而合肥正是融創(chuàng)長(zhǎng)租公寓試水的先行城市——2018年7月，融創(chuàng)東南區(qū)域正式發(fā)布長(zhǎng)租公寓品牌名稱“zhuzhu”，中文名“住住”，杭州、合肥首落地長(zhǎng)租公寓。其中，合肥濱湖新區(qū)項(xiàng)目房源數(shù)量達(dá)700余套。

彼時(shí)，融創(chuàng)曾表示，希望把長(zhǎng)租公寓建成中國(guó)長(zhǎng)租公寓領(lǐng)域的“奔馳”，將聚焦長(zhǎng)租公寓的中高端市場(chǎng)，打造國(guó)際化人才社區(qū)。

據(jù)了解，當(dāng)前長(zhǎng)租公寓主要集中在青年白領(lǐng)人群，高端的定位似乎有些特立獨(dú)行，項(xiàng)目終止是否表示這種定位下，所能達(dá)到的收入并不如預(yù)期？

上述分析人士解釋稱，中高端項(xiàng)目在合肥還是能夠得到消化的，需求量依然存在。

無獨(dú)有偶，融創(chuàng)上海區(qū)域也同樣涉足了長(zhǎng)租。2018年3月，融創(chuàng)上海區(qū)域的長(zhǎng)租公寓產(chǎn)品將被命名為“心地”，落地的第一個(gè)項(xiàng)目為上海融創(chuàng)香溢花城，同樣定位高端，價(jià)格定位為2萬月租金以上。

但是，與萬科、龍湖、旭輝等集團(tuán)戰(zhàn)略層面推出的長(zhǎng)租品牌不同，不管是融創(chuàng)東南區(qū)域打造的“住住”，還是上海區(qū)域推出“心地”，都僅為區(qū)域公司產(chǎn)品，也僅在個(gè)別融創(chuàng)自有項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)，并未升級(jí)到集團(tuán)層面。這意味著，融創(chuàng)僅僅是試水。

開發(fā)商和長(zhǎng)租公寓企業(yè)的運(yùn)作方式?jīng)芪挤置?，“各自?yōu)勢(shì)不同，地產(chǎn)商更注重前端土地規(guī)劃、開發(fā)建設(shè)是他們的強(qiáng)項(xiàng)，長(zhǎng)租公寓企業(yè)的強(qiáng)項(xiàng)在后期運(yùn)營(yíng)、服務(wù)?！?/p>

在一位長(zhǎng)租人士看來，以大量的虧損來?yè)Q取經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)，是毫無必要的，長(zhǎng)租公寓不是賣了就結(jié)束的事情，而是需要長(zhǎng)期運(yùn)營(yíng)，可能8年、10年、20年的租約，前面沒算好賬，后期會(huì)持續(xù)虧損。

“新進(jìn)入企業(yè)如果盲目擴(kuò)張，只是因?yàn)檎咛?hào)召，或者短期需要，這樣會(huì)造成很大的社會(huì)資源浪費(fèi)，民企可能做了一半就自己斷臂，把這塊業(yè)務(wù)剝離，國(guó)企也會(huì)對(duì)社會(huì)資源很大的浪費(fèi)。”他表示，不如想清楚了再做，或者專業(yè)的人做專業(yè)的事情，讓社會(huì)分工更加清晰，行業(yè)更有效率。

事實(shí)上，在融創(chuàng)的長(zhǎng)租投入中，亦包括“專業(yè)人做專業(yè)事”的投資。

2018年1月16日，鏈家自如宣布獲得40億人民幣A輪融資，由華平資本、紅杉資本、騰訊3家機(jī)構(gòu)領(lǐng)投，華晟、融創(chuàng)中國(guó)、泛大西洋投資、源碼資本、海峽、新希望等機(jī)構(gòu)跟投。融創(chuàng)是其中唯一一家開發(fā)商背景的投資人。

按照融創(chuàng)的說法，未來長(zhǎng)租公寓有著廣闊的市場(chǎng)空間，通過對(duì)自如的戰(zhàn)略投資，融創(chuàng)不但可以獲得財(cái)務(wù)回報(bào)，更能由此進(jìn)入長(zhǎng)租公寓行業(yè)，深入了解長(zhǎng)租公寓的市場(chǎng)趨勢(shì)和未來方向。

3月初，上海融創(chuàng)商置有限公司與盛煦地產(chǎn)簽署戰(zhàn)略合作協(xié)議，發(fā)起國(guó)內(nèi)首只存量資產(chǎn)并購(gòu)基金，其中雙方各占50%權(quán)益。該項(xiàng)存量資產(chǎn)基金的應(yīng)用范圍包括長(zhǎng)租公寓。

“今天是政策風(fēng)口，明天會(huì)血流成河，后天將收獲果實(shí)?！贝蠹抑溃鞒珊拥囊惶旖K將到來，但誰也沒想到它來的那么快。

大浪淘沙，去年的過度膨脹現(xiàn)在已經(jīng)逐漸冷卻下來，潮退之后裸泳的人也開始穿衣服回家了。一筆ABS終止錯(cuò)失的融資，或許會(huì)給融創(chuàng)的長(zhǎng)租公寓及資產(chǎn)證券化產(chǎn)品帶來一些新的思考。

*本文來源：微信公眾號(hào)“觀點(diǎn)”（ID：guandianweixin），原標(biāo)題：《3億元ABS終止背后 融創(chuàng)長(zhǎng)租公寓類融資思考》。