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最新消息顯示，華僑城又在重慶交易所掛出了一則出售公告：重慶華僑城實(shí)業(yè)發(fā)展有限公司擬轉(zhuǎn)讓重慶悅嵐房地產(chǎn)開發(fā)有限公司100%股權(quán)，底價(jià)40.54億元。

據(jù)重慶華僑城發(fā)表的聲明，重慶悅嵐主要業(yè)務(wù)是開發(fā)位于重慶市兩江新區(qū)悅來(lái)生態(tài)城的222.49畝商住項(xiàng)目，該項(xiàng)目計(jì)容建筑面積38.4萬(wàn)平方米（住宅30.3萬(wàn)平方米，商業(yè)8.1萬(wàn)平方米），于2018年4月在公開市場(chǎng)拍賣獲取。

重慶華僑城稱，此次轉(zhuǎn)讓是響應(yīng)國(guó)務(wù)院國(guó)資委“降負(fù)債”、“強(qiáng)主業(yè)”要求，按照集團(tuán)“文化+旅游+城鎮(zhèn)化”戰(zhàn)略發(fā)展思路，通過(guò)資金回流反哺文旅主業(yè)。

賣項(xiàng)目對(duì)于華僑城來(lái)說(shuō)已經(jīng)成為家常便飯。據(jù)時(shí)代財(cái)經(jīng)不完全統(tǒng)計(jì)，今年以來(lái)，華僑城已經(jīng)累計(jì)19次掛牌轉(zhuǎn)讓旗下子公司股權(quán)，其中已公布轉(zhuǎn)讓底價(jià)的15項(xiàng)涉及金額約192.45億元。

華僑城出售項(xiàng)目情況 圖片來(lái)源：時(shí)代財(cái)經(jīng)

針對(duì)這一系列的股權(quán)出售動(dòng)作，華僑城在回應(yīng)時(shí)代財(cái)經(jīng)時(shí)也強(qiáng)調(diào)，公司通過(guò)調(diào)整非主業(yè)資產(chǎn)，聚焦文旅主業(yè)，通過(guò)快速周轉(zhuǎn)一定程度上緩解了文旅項(xiàng)目投資周期與回收匹配的問(wèn)題，實(shí)現(xiàn)內(nèi)部動(dòng)態(tài)平衡。

左手賣，右手買，華僑城也在不斷地進(jìn)行資產(chǎn)換倉(cāng)。財(cái)務(wù)報(bào)告顯示，今年前三季度，華僑城一共新增了45個(gè)土地項(xiàng)目，而去年全年華僑城拓展的項(xiàng)目也才40多個(gè)，華僑城將其解釋為不斷擴(kuò)大文旅版圖。

大賣大買

從去年開始，華僑城的項(xiàng)目就開始頻繁出現(xiàn)在各大產(chǎn)權(quán)交易所，有不完全統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2018年華僑城至少轉(zhuǎn)讓了18家子公司及一個(gè)資產(chǎn)包。2019年，轉(zhuǎn)讓動(dòng)作有過(guò)之而無(wú)不及，截至目前至少轉(zhuǎn)讓了19家子公司。

根據(jù)華僑城披露的數(shù)據(jù)及部分公開報(bào)道，被出售的子公司大多尚處于虧損狀態(tài)或開發(fā)進(jìn)展緩慢。

以最新轉(zhuǎn)讓的重慶悅嵐為例，截至2019年10月31日該公司營(yíng)業(yè)收入為0萬(wàn)元，營(yíng)業(yè)利潤(rùn)虧損165.42萬(wàn)元，凈利潤(rùn)虧損165.42萬(wàn)元，資產(chǎn)總計(jì)38.02億元，負(fù)債總計(jì)168.34萬(wàn)元。

而2月份轉(zhuǎn)讓的云南華僑城置業(yè)主要負(fù)責(zé)開發(fā)昆明陽(yáng)宗海生態(tài)旅游項(xiàng)目，但據(jù)媒體公開報(bào)道，該項(xiàng)目除了2013年試營(yíng)業(yè)過(guò)溫泉水公園之外，其余部分至今仍在停擺。

2018年樓市調(diào)控進(jìn)一步加強(qiáng)，在融資收緊的大環(huán)境下，抓緊回款成為了房企們的當(dāng)務(wù)之急。在談及新一年的經(jīng)營(yíng)計(jì)劃時(shí)，華僑城首次提出了2019年要全力以赴抓回款，加快項(xiàng)目周轉(zhuǎn)去化速度，同時(shí)創(chuàng)新回款方式，對(duì)于部分貨值高、去化慢的項(xiàng)目，采用合作開發(fā)、股權(quán)轉(zhuǎn)讓、資產(chǎn)處置或資產(chǎn)證券化等方式加快項(xiàng)目開發(fā)和資金回籠。此后于2019年半年報(bào)中，“現(xiàn)金為王”、“回款才是硬道理”等再次成為華僑城強(qiáng)調(diào)的重點(diǎn)。

在此經(jīng)營(yíng)策略下，那些虧損和開發(fā)緩慢的項(xiàng)目也被送上了交易席。從公開資料來(lái)看，融創(chuàng)成為了華僑城轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目的最大接盤方。

但與其他房企不同的是，華僑城在賣賣賣的同時(shí)，也在不斷買買買。今年前三季度，華僑城新增了45個(gè)土地項(xiàng)目，幾乎相當(dāng)于去年一年的量。

不僅如此，華僑城方面還向時(shí)代財(cái)經(jīng)透露，今年7月華僑城在云南簽約了37個(gè)文旅綜合項(xiàng)目，截止目前，今年華僑城簽約或落地的項(xiàng)目已超過(guò)60個(gè)。

而這些擴(kuò)儲(chǔ)動(dòng)作，被華僑城定義為“聚焦文旅主業(yè)”。華僑城稱，公司在不斷擴(kuò)大文旅版圖，今年上半年在廣東、四川、云南、山東、海南等旅游資源較為豐富的區(qū)域布局了20個(gè)主業(yè)項(xiàng)目。

動(dòng)態(tài)平衡

有著“歡樂(lè)谷”、“世界之窗”等代表作品的華僑城，一直是國(guó)內(nèi)文旅地產(chǎn)的排頭兵，在很長(zhǎng)一段時(shí)間內(nèi)，“旅游+地產(chǎn)”都是華僑城的發(fā)展戰(zhàn)略。2015年是一個(gè)重要轉(zhuǎn)折點(diǎn)，這一年在國(guó)家政策倡導(dǎo)下，特色小鎮(zhèn)風(fēng)靡地產(chǎn)圈，華僑城對(duì)公司發(fā)展戰(zhàn)略進(jìn)行升級(jí)調(diào)整，提出了“文化+旅游+城鎮(zhèn)化”以及“旅游+互聯(lián)網(wǎng)+金融”的發(fā)展模式。

在新戰(zhàn)略的推動(dòng)下，華僑城加快了獲取項(xiàng)目的步伐。其中2016年在旅游大省四川，華僑城一口氣簽下天回、安仁、黃龍溪三大文化名鎮(zhèn)項(xiàng)目，2017年又新增洛帶古鎮(zhèn)項(xiàng)目，四項(xiàng)目總投資額達(dá)1500億元。

2018年7月，在旅游資源同樣豐富的云南省，華僑城集團(tuán)吹響了“云南大會(huì)戰(zhàn)”集結(jié)號(hào)，華僑城集團(tuán)18個(gè)子集團(tuán)簽約項(xiàng)目60個(gè)，簽約金額超過(guò)1000億元。

年報(bào)顯示，華僑城的總資產(chǎn)由2015年的1152.7億元增加至2019年三季度的3643.95億元，增長(zhǎng)超過(guò)2倍。存貨也從2015年的511.92億元增長(zhǎng)至2019年三季度的2073.69億元。

擴(kuò)張往往帶來(lái)債務(wù)增長(zhǎng)。2015年隨著總資產(chǎn)破千億，華僑城的資產(chǎn)負(fù)債率降至63%，為上市以來(lái)最低值。但之后出現(xiàn)上揚(yáng)，至2019年上半年，資產(chǎn)負(fù)債率增長(zhǎng)至76.7%。

不過(guò)，華僑城方面向時(shí)代財(cái)經(jīng)強(qiáng)調(diào)，目前華僑城集團(tuán)整體財(cái)務(wù)狀況良好，資產(chǎn)負(fù)債在可控范圍。

文化旅游類項(xiàng)目開發(fā)投資大、回報(bào)周期長(zhǎng)，往往需要沉淀大量資金，但華僑城通過(guò)一番資產(chǎn)騰挪之后，在一定程度上穩(wěn)住了現(xiàn)金流。

2015-2019年三季度，華僑城經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量?jī)纛~分別為-18.7億元、44億元、-77億元、-99.8億元、-36.99億元。雖仍為負(fù)值，但出現(xiàn)了明顯增長(zhǎng)。

此外，今年1-9月，華僑城投資收益為27.73億元，比上年同期增加437.37%，這主要是因?yàn)樘幹庙?xiàng)目公司的收益同比增加所致。

轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目股權(quán)，是目前華僑城在傳統(tǒng)房產(chǎn)銷售之外，另一實(shí)現(xiàn)高周轉(zhuǎn)、快回款的重要方式。在文旅主業(yè)仍需要反哺的階段，華僑城這種大買大賣的戲碼仍將繼續(xù)上演。

“公司通過(guò)調(diào)整非主業(yè)資產(chǎn)，聚焦文旅主業(yè)，通過(guò)快速周轉(zhuǎn)一定程度上緩解了文旅項(xiàng)目投資周期與回收匹配的問(wèn)題，實(shí)現(xiàn)內(nèi)部動(dòng)態(tài)平衡?！比A僑城表示。

為了進(jìn)一步推動(dòng)項(xiàng)目的開發(fā)，11月25日，華僑城效仿同行推出了跟投制度，適用于新型城鎮(zhèn)化項(xiàng)目，每個(gè)項(xiàng)目跟投資金不超過(guò)該項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)資金峰值的5%。

*本文來(lái)源：微信公眾號(hào)“時(shí)代財(cái)經(jīng)app”（ID:tf-app），作者：黃銀橋，原標(biāo)題：《年內(nèi)出售資產(chǎn)近兩百億，華僑城的換倉(cāng)術(shù)》。