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西安近期多家長租公寓經(jīng)營企業(yè)相繼爆發(fā)的資金問題，將數(shù)千名租客和房東卷入房屋托管租賃的三角糾紛中。

《中國經(jīng)營報》記者調(diào)查后發(fā)現(xiàn)，在已經(jīng)“跑路”或失聯(lián)的長租公寓企業(yè)中，絕大部分成立時間較短，也有之前的房屋中介變身房屋托管機構，通過高進低出方式跑馬囤房、融資后，或因資金鏈斷裂經(jīng)營難以為繼。目前，當?shù)毓矙C關已經(jīng)介入調(diào)查。

記者走訪了解到，西安市場上品牌長租公寓較少，在中小長租公寓頻出問題之際，房企經(jīng)營的品牌公寓如龍湖冠寓、萬科泊寓等逆勢搶灘租房市場，部分門店一房難求。西安國資梯隊的長租公寓則起步較晚，提供房源數(shù)量極為有限。

長租公寓頻現(xiàn)資金問題

長租公寓是近兩年頗受追捧的領域，一般而言，長租公寓運營商將業(yè)主房屋租賃過來后，進行裝修改造升級，配齊家具家電后再轉(zhuǎn)手出租給租客。集中式長租公寓中往往還會配備公共健身房、閱覽室等休閑娛樂空間，推出后非常受市場青睞。

但在持續(xù)兩年的市場大規(guī)模擴張后，今年7月份開始，南京樂伽青年公寓西安分公司辦公室人去樓空，拉開了長租公寓運營商問題暴露的序幕。據(jù)不完全統(tǒng)計，至11月底，西安市已有18家長租公寓或房屋托管機構出現(xiàn)問題。

已被曝光資金鏈斷裂或跑路的長租企業(yè)有西安左旗商業(yè)運營管理有限公司、陜西百客居商業(yè)運營管理有限公司、西安木浮生青年公寓有限公司、西安馬馳商業(yè)運營管理有限公司(以下簡稱“西安馬馳”)、陜西龍德房地產(chǎn)營銷策劃有限公司、西安左羅房地產(chǎn)營銷策劃有限公司等。

記者在采訪中了解到，上述跑路長租公寓企業(yè)中，大部分通過高價租入、低價出租，按月或按季度向房東支付租金，卻一次性從租客方面收取1年或2～3年的租金。

王女士告訴記者，她今年7月份通過中介公司介紹在西安馬馳找房子，交了3年房租，住了不到3個月就被告知西安馬馳經(jīng)營不善資金鏈斷裂。據(jù)王女士提供的租賃合同，西安馬馳指定收款賬戶為西安馬馳法定代表人及大股東魏磊的個人賬戶，開戶行為中國農(nóng)業(yè)銀行西安玉祥門支行。合同租賃期限3年，每月租金1600元，王女士一次性給西安馬馳付了37個月房租(押金為1個月月租)59200元，租賃期限是2019年8月1日至2022年7月31日止。

另據(jù)房東提供的托管協(xié)議，西安馬馳跟房東簽的合同是按月付租金，每月租金為1900元。王女士在西安馬馳資金鏈出問題前，并不知道西安馬馳每個月支付給房東的是1900元。

記者了解到，近兩個月來，西安市長租公寓企業(yè)問題爆發(fā)牽涉的多名租戶和房東已陸續(xù)向當?shù)毓矙C關報案，近期已有多人接到當?shù)毓膊块T電話，要求前往配合錄取口供、提供證據(jù)資料，目前案件還在調(diào)查之中。記者就西安馬馳調(diào)查情況采訪西安市公安局未央分局經(jīng)偵大隊，其表示目前還處于對公司的審計階段。

“我們不少人已經(jīng)到法院起訴長租公寓企業(yè)要求返回租金，后來公司來人協(xié)商和法院調(diào)解后，公司只返還剩余租金的60%，另外的40%租金我們只能自認倒霉了!”長租公寓租客趙先生向記者表示。

品牌公寓搶灘

與中小長租公寓企業(yè)問題頻出、隨時可能面臨被房東掃地出門相比，目前西安市場上成規(guī)模的多為房企系的集中式長租公寓。

記者通過走訪了解到，目前龍湖冠寓、萬科泊寓的部分門店為滿客狀態(tài)，一房難求，朗詩的朗詩寓、世聯(lián)紅璞出租率也非常高。

萬科泊寓在西安的長租公寓門店共9家，提供房源以一室居多。近日來，曲江店、南稍門店為租罄狀態(tài)，市圖書館店、公館店、大學城店部分房型滿客。

龍湖冠寓目前在西安已開業(yè)的門店共有6家，提供房源以一室一衛(wèi)的大開間為主。記者走訪后了解到，冠寓大興東路店處于滿租狀態(tài)，半坡公交公寓門店308間房屋僅有剛退租的2間房屋可供出租、李家村公寓門店可租房源也只有幾套，出租率達95%以上。12月1日新開業(yè)門店土門公寓剩余房源稍多，是從原來的寧舍公寓收購而來。

世聯(lián)紅璞在西安提供一室和多室合租房源。12月9日，未央?yún)^(qū)房源18間，新城區(qū)5間，雁塔區(qū)90間，長安區(qū)30間。朗詩的朗詩寓2018年7月份入駐西安，出租率整體保持在90%以上。

事實上，西安的冠寓、泊寓雖屬房企系的長租公寓，但自持物業(yè)仍然較少。西安萬科泊寓目前僅有長安區(qū)大學城店屬于自持物業(yè)，其余門店則是“二房東”模式，房屋租賃后轉(zhuǎn)租。龍湖冠寓僅大興東路店是自持物業(yè)，土門公寓門店以前是寧舍公寓，收購后改名冠寓。

房企系之外的品牌系大型長租公寓自如、相寓等企業(yè)入駐西安的較少，蛋殼公寓在今年8月份開始進入，主要以地鐵2號線和3號線沿線布局。據(jù)其工作人員介紹，蛋殼公寓在西安暫未找到合適的一居室整租房源，目前供應的全部為多居室合租房源，租金價格合租單間在1000元/月左右。

與老式房屋中介相比，西安當?shù)胤课葜薪橥泄艿拈L租公寓經(jīng)過改造升級后居住體驗更佳，還不向租客收取中介費，行業(yè)戲稱為“升級版房屋中介”。但這些當?shù)刂薪橄甸L租公寓企業(yè)既缺乏品牌知名度和融資能力，又缺少房企系的背景實力，規(guī)模往往較小，多經(jīng)營分散式房源。

除此之外，西安市長租公寓市場中還出現(xiàn)了國資身影，但目前提供房源數(shù)量較為有限。今年9月底，西安市房地產(chǎn)開發(fā)總公司的全資子公司西安市住房租賃管理有限公司旗下的長租公寓品牌“云兮公寓”正式上線運營，不過首期僅提供了37套房源。

租房需求井噴

由于長租公寓前期房屋裝修改造需要投入較大資金，部分企業(yè)甚至不惜以“高入低出”，違背商業(yè)運營邏輯的方式來擴張規(guī)模，吸收運營資金，一旦企業(yè)后續(xù)經(jīng)營資金投入難以為繼，便出現(xiàn)資金斷裂狀況。

據(jù)《華商報》及澎湃新聞報道，西安市公安局9月份曾在人民網(wǎng)論壇回復網(wǎng)民對左旗公司的提問時稱：“該公司目前問題房源6000余套，已經(jīng)租出約5000套，其余均空置。經(jīng)查公司賬目，累計收入1.5億余元，實際支出1.55億余元，收入來源為房客的租金、定金、押金，支出主要為給房東的租金、押金，房屋中介費，員工工資及公司運轉(zhuǎn)日常支出。”

天眼查信息顯示，西安左旗商業(yè)運營管理有限公司成立于2018年4月27日，注冊資本100萬元，未顯示實繳資本，2018年9月唯一股東由朱孝盈變更為李彬彬。

記者通過梳理發(fā)現(xiàn)，已出現(xiàn)資金問題或失聯(lián)的企業(yè)絕大部分成立時間較短，多為小微企業(yè)，也有部分是由房屋中介變更而來，在經(jīng)營范圍中增加房屋托管業(yè)務。值得關注的是，多家企業(yè)法定代表人和投資人曾發(fā)生變更。

西安左羅房地產(chǎn)營銷策劃有限公司雖然成立于2015年2月，但2019年1月經(jīng)營范圍才增加了房屋租賃、房屋托管等業(yè)務。西安木浮生青年公寓有限公司注冊資本1000萬元，實繳資本29.514萬元，成立日期2018年2月1日，2018年9月份營業(yè)范圍才增加了房屋托管、代辦房地產(chǎn)過戶等業(yè)務。西安馬馳曾用名西安馬馳商貿(mào)有限公司，成立于2014年4月22日，注冊資本101萬元，未顯示實繳資本，2019年3月份才將經(jīng)營范圍變更為房地產(chǎn)中介服務、房地產(chǎn)信息咨詢、房屋租賃等。

另有數(shù)家出現(xiàn)問題的長租公寓運營企業(yè)在2019年才注冊成立，如陜西百客居、陜西榮庭商業(yè)運營管理有限公司、陜西龍德房地產(chǎn)營銷策劃有限公司、上海臥榮網(wǎng)絡科技有限公司西安分公司等。

西安一位資深房產(chǎn)中介人士向記者表示，對市場缺乏了解，不自量力地囤房源、玩金融、盲目跟風或是上述小企業(yè)出現(xiàn)資金問題的主要原因，現(xiàn)在西安有房屋托管機構已經(jīng)開始嘗試輕資產(chǎn)運營模式，收儲毛胚房后由業(yè)主、企業(yè)共同設計裝修、購置家具等，長租公寓企業(yè)只負責托管運營，雖然前期承擔租金比市場高一些，但這樣企業(yè)能夠走得更遠。

西安長租公寓企業(yè)迅速擴張背后，是近一兩年來西安租房市場需求量的井噴。據(jù)貝殼研究院發(fā)布的2018年租房報告顯示，西安在人口政策吸引下，2018年城市新增人口近百萬人，租房量較2017年翻了11倍。

不只新增流動人口需要租房，西安市常駐人口租房需求量也較大。近幾年持續(xù)進行的城中村改造，也使得尚未回遷的大量村民需要在外租房過渡。

記者此前接觸的一次性交2～3年房屋租金的，有不少是當?shù)夭疬w的村民，根據(jù)預計的過渡期來租房。西安2017年底發(fā)布了城中村清理計劃，要求在2018～2020年期間，西安要完成位于繞城高速以內(nèi)且在城市建設用地規(guī)劃范圍內(nèi)的114個城中村整村拆除。

事實上，相對于全國其他一二線城市，西安長租公寓市場的發(fā)展水平仍舊較低。陜西省統(tǒng)計局在年初發(fā)布的《陜西住房租賃市場發(fā)展現(xiàn)狀研究》報告中表示，西安市由于人口流入數(shù)量急增、房價上漲較快，急需培育和發(fā)展住房租賃市場，規(guī)模化和機構化租賃處于萌芽起步階段，規(guī)范化的住房租房市場需求開始體現(xiàn)，相關部門對發(fā)展住房租賃的相關扶持政策尚不明確，住房租賃監(jiān)測體系尚未建立。

*本文來源：中國經(jīng)營報，作者：尹蓉 盧志坤，原標題：《西安多家中小長租公寓企業(yè)資金鏈斷裂 品牌公寓搶灘》。