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“回京路上堵嗎？你們小區(qū)都讓進(jìn)嗎？”

“有租房的嗎？擔(dān)心室友在的話，感染風(fēng)險會加倍?！?/p>

“我租的公寓要到期了，可一時回不去怎么辦 ”

將近500人的返京信息交流群里不斷彈出的信息，讓墨路（化名）覺得北京雖僅距離老家150公里，如今卻好像遠(yuǎn)在天邊。

大年初七，本應(yīng)是墨路從河北保定坐高鐵返回北京自如寓的日子。突如其來的疫情，打亂了她所有的行程和計劃。在老家足不出戶待了整個春節(jié)后，墨路不得不考慮回京后，合租公寓的室友是否會使感染風(fēng)險加倍。

同是長租公寓租客的洋洋（化名）卻更為沮喪，北京租的房子快要到期，本打算節(jié)后找房搬家。因疫情防控，無法順利回京退租，甚至有承擔(dān)違約金的風(fēng)險。

而在黑龍江的保潔張阿姨，在微信群里和姐妹們聊天，討論要是一時半會回不去北京，這個月工資可怎么算。

更有不少網(wǎng)友發(fā)起討論，該不該給受疫情影響的租客減免房租……

但另一個群體——長租公寓的老板和管理者們也在“訴苦”，租賃行業(yè)本來就是對現(xiàn)金流強(qiáng)依賴的模式，疫情一來，看房人數(shù)下降，渠道和營銷效果快速下降，資金壓力陡增。有從業(yè)者甚至說：“不知道能不能挺過上半年?！?/p>

01 風(fēng)口上飛來了黑天鵝

“現(xiàn)在數(shù)據(jù)還在統(tǒng)計中，等半個月后才能反映出真實情況?！毙屡晒?chuàng)始人王戈宏告訴36氪，目前大部分還未回京上班，他們的續(xù)租情況處于待定狀態(tài)，隨著疫情的持續(xù)還會繼續(xù)發(fā)酵。

而一位公寓信息平臺的從業(yè)者告訴36氪，“最近收到了好多吐槽”，還有大量的不樂觀預(yù)期。例如某家非知名長租公寓企業(yè)，年前正常情況下的出租率在80%左右，現(xiàn)在受到疫情影響的損失開始浮現(xiàn)，新增客戶幾乎沒有，出租率下降，還有部分租客因為不能及時趕回來而可能直接解約。

雪上加霜的是一些品牌公寓企業(yè)開始打出“免租”、補(bǔ)貼的噱頭，增加了觀望租客的人數(shù)。上述非知名企業(yè)擔(dān)心這樣一來，如果自己不跟進(jìn)價格戰(zhàn)，連存量客戶都會被搶走了。

“我們了解到的情況是2019年底行業(yè)行情就不太好，大家都在期待2020年的返程潮，原本春節(jié)后會進(jìn)入租賃高峰期，但疫情一來，很多地方都無法開展租賃業(yè)務(wù)了，比如杭州地區(qū)已經(jīng)暫停業(yè)務(wù)了。”

一些企業(yè)開始琢磨線上找房方式來增加新簽約量，但實際上從線上看房轉(zhuǎn)簽的比率很小，無法彌補(bǔ)下降的空置率。

2019年之前，長租公寓被認(rèn)為是一個創(chuàng)業(yè)風(fēng)口，大量創(chuàng)業(yè)企業(yè)采取的是快速擴(kuò)張規(guī)模、密集融資補(bǔ)充彈藥的模式。在尋找租客端則對中介渠道有很強(qiáng)的依賴性，但目前各大中介機(jī)構(gòu)不僅推遲到了2月10日之后上班，而且線下帶看渠道也因為疫情而損失慘重，門店無法正常營業(yè)，營銷節(jié)奏整體往后延期了。

“目前長租企業(yè)的商業(yè)模式以“包租”形式為主，即企業(yè)需要交一部分租金給房東，長租企業(yè)充當(dāng)‘二房東’的角色，受疫情影響，部分長租企業(yè)面臨空置風(fēng)險?！敝袊埖陞f(xié)會公寓委員會專家組組長穆林告訴36氪，“疫情的爆發(fā)是企業(yè)運(yùn)營的試金石，加劇了租賃企業(yè)的馬太效應(yīng)。疫情爆發(fā)前，管理到位的企業(yè)，空置率相對較低，因此疫情的發(fā)展短期并不會影響到企業(yè)的原本收入。但如果一些長租企業(yè)在春節(jié)前的空置率較高，想趁春節(jié)返程來填補(bǔ)空房的話，在疫情影響下，則需要承擔(dān)一定的空置期帶來的收入壓力?！?/p>

而按照行業(yè)內(nèi)一個默認(rèn)的指標(biāo)：出租率在90%以上，長租公寓才有可能盈利，80%的滿租率肯定是虧本的，能挺多久就看企業(yè)之前的資金儲備了。

02 過冬的錢還有多少

長租公寓處于風(fēng)口期時，品牌企業(yè)之間競爭的最關(guān)鍵指標(biāo)是規(guī)模和市場占有率，盈利和現(xiàn)金流也在投資人和運(yùn)營者的優(yōu)先考核范圍內(nèi)，但最重要的還是發(fā)展速度，直到2019年年中不斷有企業(yè)因為擴(kuò)張過快而暴雷，行業(yè)才出現(xiàn)主動降速現(xiàn)象。但若以盈利和現(xiàn)金流的健康程度來考量，多數(shù)企業(yè)并未完成節(jié)奏轉(zhuǎn)換。

公開數(shù)據(jù)顯示，2019年上半年，長租公寓資產(chǎn)證券化產(chǎn)品利率成本為5.42%，但由于長租公寓運(yùn)營模式尚未成熟，且本身法律瑕疵較多，需要引入第三方擔(dān)保等外部增信機(jī)制，綜合融資成本在8%至10%。對比房企2019年上半年境內(nèi)外平均融資成本7.25%，境內(nèi)債券成本為4.97%，長租公寓的融資成本更高。 

青客公寓、蛋殼公寓等頭部企業(yè)為了尋求更多資金，于2019年陸續(xù)上市，在公開市場募集低成本資金。

青客公寓的招股書顯示，公司2017財年凈收入為5.2億元，2018財年凈收入為8.9億元，2018年6月30日和2019年6月30日的9個月，凈收入分別為5.93億元和8.979億元人民幣，同比增長51.4%。

但硬幣另一面是，營收增長速度快帶來了同規(guī)模擴(kuò)大的虧損。青客公寓在2017財年、2018財年和截至2019年6月30日的9個月里，分別出現(xiàn)了2.45億元、4.99億元和3.73億元的凈虧損。以此計算，2017年至今，青客公寓的凈虧損累計至少已達(dá)14億元。

截止2019年年6月30日，青客賬面現(xiàn)金、現(xiàn)金等價物和限制性資產(chǎn)為4.5億，若按照2018財年全年5億的虧損速度，賬面資金不夠維持一年。

蛋殼公寓規(guī)模僅次于自如，但也一直處于虧損狀態(tài)。據(jù)公開披露數(shù)據(jù)顯示，2019年前10個月，蛋殼累計虧損28億元人民幣，即單月虧損2.8億，全年預(yù)計虧損30多億。截至2019年9月30日，蛋殼公寓賬面現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物為23億元。而IPO公開募集的資金為1.49億美元，大概10.5億元人民幣，扣除上市費(fèi)用后，蛋殼真正到手在9億元左右，按照目前虧損速度來講，僅夠蛋殼再支撐3到4個月。

疫情期間，蛋殼公寓向業(yè)主呼吁減免不同地區(qū)1-3個月房租，但卻引來一片抗議之聲，多個城市的房東都建立了維權(quán)群，以反對企業(yè)將經(jīng)營壓力轉(zhuǎn)嫁給自己。甚至有人在已出租的房門上貼上告示，宣布若十五個工作日收不到租金，即按照合約自動與蛋殼解約，租客需自行與企業(yè)聯(lián)系。

目前，已經(jīng)有租客擔(dān)心長租公寓企業(yè)拖欠房東租金，將會導(dǎo)致房東強(qiáng)行收房，自己即使按時交了房租，因為這筆錢最終沒有到房東手里，自己也無房可住。這種擔(dān)心反過來又可能會推升長租公寓的空置率。

“國家遇難，任何人都不應(yīng)該抱怨！感謝關(guān)心我們的人，大家一起克服困難！我經(jīng)歷過2008年美國的次貸危機(jī)，其實比現(xiàn)在國內(nèi)經(jīng)濟(jì)更慘！”王戈宏說，“大家都在呼吁房東降租金，但由于每家公寓情況不同，涉及的房東情況復(fù)雜，不像開發(fā)商的自持部分可以自己做主。此時每個企業(yè)需要冷靜面對，把自己對租戶的關(guān)懷與防護(hù)措施做好、落地，整體政策需要政府推動才能有效果?！?/p>

王戈宏認(rèn)為，疫情帶來的短期困難，從長期看，從政府與銀行層面建立低成本的融資渠道，并給予實際的稅收返還，同時制定行業(yè)進(jìn)入門檻，才能從根本上幫助并改變這個行業(yè)。

03 結(jié)尾

曾經(jīng)的藍(lán)海，如今看上去滿是暗礁遍布，疫情只不過是個引子，縮短了企業(yè)調(diào)整的時間，歸根到底，這是有關(guān)“錢”的生意。

大家更想看到的是：當(dāng)疫情得到控制后，墨路走出臥室，在客廳和室友友好相處，洋洋順利退租并拿到押金，張阿姨也將回到北京照例為每個房間做日常保潔。

*本文來源：微信公眾號“未來可棲”（ID：hifuturecity），作者：王露，原標(biāo)題：《疫情下的長租公寓：租客難安，戶頭吃緊 》。