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一季報(bào)的陸續(xù)發(fā)布，讓人們更加真實(shí)地感受到疫情對(duì)于各行業(yè)的影響。

旅游、酒店行業(yè)更是大受沖擊，如金茂酒店，2020年一季度3437間運(yùn)營房間累計(jì)入住率為25.1%，去年同期為75.6%，同比下降66.9%；累計(jì)平均房?jī)r(jià)為1408元，同比下降7.5%；累計(jì)每間房收益為353元，去年同期為990元，同比下降64.4%。

而在一季報(bào)中，金茂酒店也不掩飾對(duì)于形勢(shì)的謹(jǐn)慎與悲觀，預(yù)計(jì)二季度旅游業(yè)、酒店旅游業(yè)消費(fèi)同比依然大幅下降，甚至整個(gè)上半年酒店入住率亦將承受更大壓力。

曾在金茂酒店后一度也謀劃上市的碧桂園酒店業(yè)務(wù)，近期也動(dòng)態(tài)不少。

早前4月11日，傳出碧桂園城市花園大酒店資產(chǎn)即佛山禪城希爾頓酒店將整體出售。上交所4月16日公告則顯示，碧桂園十里銀灘酒店資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃已獲審批通過，擬發(fā)行金額為5億。

而在4月20日，碧桂園發(fā)布最新消息稱，核心聯(lián)盟企業(yè)鳳悅酒店及度假村正式宣布成立，組織管理全球逾500億元酒店資產(chǎn)。

幾番動(dòng)作下，碧桂園酒店業(yè)務(wù)的版圖似乎已可以大概臨摹出來。

500億酒店“新寵”

似乎很少有人關(guān)注一家房地產(chǎn)銷冠企業(yè)的酒店業(yè)務(wù)。

事實(shí)上，以住宅開發(fā)為主業(yè)的碧桂園在上市前便開始了酒店業(yè)務(wù)發(fā)展。2000年元旦，隨著“順德碧桂園度假村”正式對(duì)外試業(yè)，碧桂園酒店集團(tuán)開始探索自己的酒店品牌和產(chǎn)品線。

2007年上市后的第一份年報(bào)顯示，碧桂園繼續(xù)拓展酒店業(yè)務(wù)，擴(kuò)闊了非住宅項(xiàng)目業(yè)務(wù)的經(jīng)常性收入來源，使得物業(yè)收入組合更加多元化。

截至2007年12月31日，碧桂園已有2家五星級(jí)酒店、5家五星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)酒店及1家四星級(jí)酒店開業(yè)，另有4家5星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)酒店在建設(shè)中，即包含經(jīng)營及籌建中的酒店共12家；收益方面，酒店及其服務(wù)共錄得2.15億元。

之所以在上市之初就有小規(guī)模的酒店業(yè)務(wù)發(fā)展，是因?yàn)檫@些酒店物業(yè)基本為配套住宅項(xiàng)目開發(fā)而成。年報(bào)中稱，碧桂園大多數(shù)酒店均位于旗下物業(yè)發(fā)展項(xiàng)目?jī)?nèi)，建立初衷主要是對(duì)房產(chǎn)銷售起到促進(jìn)作用，為提升地產(chǎn)項(xiàng)目附加值和影響力而存在。

可以看到，隨著規(guī)模擴(kuò)張后住宅項(xiàng)目的增長(zhǎng)，碧桂園酒店儲(chǔ)備數(shù)量也一直以每年十個(gè)左右的速度平穩(wěn)增長(zhǎng)。

據(jù)觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體了解，彼時(shí)碧桂園不僅會(huì)在公司簡(jiǎn)介、楊國強(qiáng)主席報(bào)告及業(yè)務(wù)討論中提及酒店業(yè)務(wù)發(fā)展情況，也會(huì)詳細(xì)羅列出在營及建設(shè)中的酒店項(xiàng)目，包括房間數(shù)目、擬開業(yè)時(shí)間等等。

到了2011年，碧桂園已運(yùn)營及籌備酒店數(shù)41間，比上一年增加了5家，收益大漲69.8%，主要?dú)w因于所管理的累計(jì)總建筑面積增加。當(dāng)年，碧桂園鳳凰城、韶關(guān)碧桂園、假日半島-清遠(yuǎn)、碧桂園·銀河城等物業(yè)均竣工及交付。

數(shù)據(jù)來源：企業(yè)財(cái)報(bào)、觀點(diǎn)指數(shù)整理

過大的酒店資產(chǎn)包也給碧桂園帶來一些壓力。2017年，碧桂園酒店數(shù)量首次呈現(xiàn)下滑，從2016年底的62個(gè)酒店儲(chǔ)備項(xiàng)目銳減到了48個(gè)，同時(shí)收益下跌了2%至16.74億元。對(duì)此，碧桂園表示是由于處置了部分酒店。

2017年開始，正是碧桂園規(guī)模高速擴(kuò)張的時(shí)候，從1000億到3000億到5500億，直至坐上銷冠。

這一時(shí)期，碧桂園選擇將酒店業(yè)務(wù)進(jìn)行了瘦身。

而后在2018年，酒店業(yè)務(wù)開始淡出碧桂園的年報(bào)，不再顯而易見地獨(dú)立呈現(xiàn)，而是并在了“包括物業(yè)投資、分拆上市前的物業(yè)管理、酒店經(jīng)驗(yàn)及其他其他分部”里面，在營及籌備開業(yè)的酒店明細(xì)也被去掉。

仔細(xì)翻閱，僅能獲悉當(dāng)年酒店分部收入為25.5億遠(yuǎn)，同比增長(zhǎng)52.3%。

到了2019年底，碧桂園酒店業(yè)務(wù)釋放出一個(gè)新的發(fā)展信號(hào)——輕資產(chǎn)輸出。10月，碧桂園酒店集團(tuán)副總裁張勇在活動(dòng)中表示，碧桂園酒店正計(jì)劃開始做輕資產(chǎn)輸出。

其稱，過去20年，碧桂園酒店大多數(shù)時(shí)間是用于服務(wù)地產(chǎn)業(yè)務(wù)，沒有想過對(duì)外輸出酒店品牌。從5月開始，碧桂園對(duì)旗下整體酒店品牌做了梳理，在原有品牌進(jìn)行升級(jí)同時(shí)，還建立了幾個(gè)新品牌，未來會(huì)在酒店業(yè)務(wù)上打造品牌矩陣。

最新消息則是，2020年4月20日，碧桂園官方公眾號(hào)發(fā)文稱，碧桂園核心聯(lián)盟企業(yè)鳳悅酒店及度假村正式宣布成立。

鳳悅酒店及度假村定位為高品質(zhì)酒店資產(chǎn)運(yùn)營商，目前管理全球逾500億元酒店資產(chǎn)，為超過100家高品質(zhì)酒店提供運(yùn)營和資產(chǎn)管理服務(wù)。

這家新成立企業(yè)旗下運(yùn)營管理著碧桂園鳳凰、碧桂園假日、鳳悅、鳳頤、鳳悅輕尚、碧熙、碧嵐、鳳祺等八大各具特色的酒店和公寓品牌，擁有客房總數(shù)達(dá)30000余間，覆蓋中國及海外50多個(gè)城市。

從鳳悅管理的酒店和公寓品牌看，都是以碧桂園自己的經(jīng)典品牌為主，且與目前碧桂園酒店官網(wǎng)披露的“目前經(jīng)營及籌建中的酒店100余家，客房總數(shù)約25000間”數(shù)據(jù)基本相近，可以大致推算出，這個(gè)新平臺(tái)管理的500億資產(chǎn)，對(duì)應(yīng)的大概就是碧桂園酒店業(yè)務(wù)。

熟悉碧桂園的人士也對(duì)觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體指出，該平臺(tái)更多是獨(dú)立于碧桂園之外的第三方機(jī)構(gòu)，由原碧桂園酒店集團(tuán)核心管理團(tuán)隊(duì)成員創(chuàng)立，雖目前接手的多是碧桂園酒店，但之后會(huì)探索更多的市場(chǎng)化運(yùn)營。

減重與盤活術(shù)

一方面是對(duì)旗下整體酒店品牌做梳理、獨(dú)立運(yùn)營平臺(tái)，另一方面，碧桂園也在對(duì)龐大的酒店資產(chǎn)包進(jìn)行盤活。

對(duì)住宅開發(fā)商而言，酒店業(yè)務(wù)天然存在著不少“缺點(diǎn)”：物業(yè)造價(jià)成本高、持續(xù)投入與維護(hù)、回報(bào)周期長(zhǎng)等，更加需要精細(xì)的運(yùn)營。

然而，對(duì)于開發(fā)商而言，酒店往往是配合住宅開發(fā)而建設(shè)的。如碧桂園，由于旗下住宅業(yè)務(wù)分布及大盤開發(fā)特點(diǎn)，酒店所處地段、位置往往并不是核心區(qū)，也會(huì)相應(yīng)地影響入住率、收益等。

更進(jìn)一步說，這在一定程度也對(duì)碧桂園集團(tuán)自身的資金、盈利帶來挑戰(zhàn)，如2008年集團(tuán)毛利率下降時(shí)，便提到主要由于建筑裝飾和酒店經(jīng)營毛利率均下降了9個(gè)百分點(diǎn)。

對(duì)這個(gè)或許多達(dá)500億的酒店資產(chǎn)包，碧桂園并沒有選擇固執(zhí)己見或放任自由。

出售應(yīng)該是減輕重資產(chǎn)負(fù)擔(dān)的方式之一，就如2017年處理酒店資產(chǎn)一樣，從2019年開始碧桂園也在準(zhǔn)備出售一些酒店資產(chǎn)，如碧桂園三亞郡·云海酒店整體資產(chǎn)、佛山碧桂園美爵酒店、茂名碧桂園鳳凰酒店等。

近期，碧桂園還籌備將城市花園大酒店資產(chǎn)整體出售，該綜合體項(xiàng)目總建筑面積達(dá)到74萬平方米，其中擬出讓的國際五星級(jí)酒店為希爾頓合作酒店。

但在減輕負(fù)擔(dān)、回流資金的同時(shí)，其實(shí)也減少了旗下投資性物業(yè)資產(chǎn)，使得資產(chǎn)包面臨縮水。加之在“住宅+酒店開發(fā)”模式下，尋找更為有效的方式或許才是長(zhǎng)久之計(jì)。

觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體獲悉，通過盤活資產(chǎn)、撬動(dòng)資金是碧桂園近年來在酒店業(yè)務(wù)上的探索方式之一。

早在2015年時(shí)，碧桂園就曾尋求通過打包酒店業(yè)務(wù)上市來對(duì)接資本市場(chǎng)，盤活存量資產(chǎn)。

2015年是碧桂園酒店業(yè)務(wù)備受關(guān)注的一年。年初，時(shí)任碧桂園首席財(cái)務(wù)官的吳建斌對(duì)外稱，公司計(jì)劃分拆酒店業(yè)務(wù)上市，但仍未研究選擇內(nèi)地或香港上市。

吳建斌在公開場(chǎng)合還曾透露，碧桂園當(dāng)時(shí)酒店業(yè)務(wù)市值約200多億元，占集團(tuán)總市值4%。

值得一提的是，在2014年6月19日，彼時(shí)尚未改名的方興地產(chǎn)成功分拆旗下酒店業(yè)務(wù)赴港上市，上市資產(chǎn)包括上海金茂君悅大酒店、金茂北京威斯汀大飯店等6間已營運(yùn)酒店，客房數(shù)超過3400套，2013年度酒店經(jīng)營業(yè)務(wù)實(shí)現(xiàn)收入20.61億港元。

而按照2014年半年報(bào)，碧桂園鳳凰集團(tuán)已有39家五星級(jí)酒店或五星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)酒店及2家四星級(jí)酒店開業(yè)，共擁有客房11670間，收入僅為4.13億元。從客房數(shù)和收入進(jìn)行對(duì)比的話，碧桂園酒店業(yè)務(wù)的盈利能力并不算強(qiáng)。

碧桂園曾在年報(bào)中這樣表述：即使酒店業(yè)務(wù)板塊所帶來的收入貢獻(xiàn)占集團(tuán)總收入比例很小，但是物業(yè)內(nèi)五星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)酒店的建立為銷售起到促進(jìn)作用，提升了地產(chǎn)項(xiàng)目的附加值。

不過，之后碧桂園酒店分拆業(yè)務(wù)似乎不了了之，上市計(jì)劃被擱置了起來。

一級(jí)市場(chǎng)行不通，碧桂園轉(zhuǎn)而在二級(jí)市場(chǎng)以金融化方式對(duì)沉淀資產(chǎn)進(jìn)行價(jià)值發(fā)揮，讓“死資產(chǎn)”變活。

2017年7月，“中信-金石-碧桂園酒店專項(xiàng)計(jì)劃”在上交所成功設(shè)立，總規(guī)模為35.1億元。項(xiàng)目底層資產(chǎn)為碧桂園下屬十四家酒店，分別位于珠三角、中南、華東等區(qū)域。該資產(chǎn)證券化產(chǎn)品發(fā)行時(shí)，以上述十四家酒店未來經(jīng)營收入作為現(xiàn)金流來源，通過“ABS+基金”架構(gòu)實(shí)現(xiàn)資金端與資產(chǎn)端的對(duì)接。

這是碧桂園盤活酒店資產(chǎn)的一次成功嘗試，其后，碧桂園開始選擇以單體項(xiàng)目進(jìn)行打包融資。

去年12月，碧桂園謀劃發(fā)行“碧桂園十里銀灘酒店資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃”，擬發(fā)行金額5.25億元，承銷商/管理人為南方資本管理有限公司。

該酒店屬于綜合體十里銀灘項(xiàng)目，位于廣東惠州惠東縣亞婆角濱海旅游區(qū)，是碧桂園打造的首個(gè)集商、住、休閑旅游配套和五星級(jí)酒店于一體的濱海度假項(xiàng)目，整體占地面積144萬平方米，預(yù)計(jì)10年分期開發(fā)。

其中，酒店部分樓高26層、共336間房，所有客房均為海景客房，以及擁有10間不同規(guī)格的多功能會(huì)議廳等，酒店整體于2012年開業(yè)。

相比碧桂園其他多與住宅業(yè)務(wù)捆綁的酒店項(xiàng)目，十里銀灘酒店有著度假酒店概念，加之處于惠州巽寮灣板塊，不管是入住率還是收益率都有一定保障。換而言之，這個(gè)酒店項(xiàng)目更加以自身地段及資源為主打，而不是依附于住宅。

2020年4月16日，該筆酒店ABS正式獲得通過，不過發(fā)行金額從此前5.25億元縮減到了5億元。對(duì)此，有業(yè)內(nèi)人士稱，疫情影響酒店項(xiàng)目未來長(zhǎng)達(dá)半年以上的收益，融資金額打了折扣是正常的。

“疫情的影響下，能夠?qū)⑦@些沉淀資產(chǎn)進(jìn)行盤活也是條‘活路’，不然就得賣了。”

*本文來源：觀點(diǎn)地產(chǎn)網(wǎng)，作者：林心林，原標(biāo)題：《解局 | 碧桂園500億酒店“新寵”》。