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4月28日下午，老牌房企華僑城在線上召開(kāi)了2019年度業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)。

董事長(zhǎng)段先念并未出席，而是由副董事長(zhǎng)姚軍、董事總裁王曉雯攜副總會(huì)計(jì)師馮文紅、投資管理部總監(jiān)汪文進(jìn)、旅游管理部總監(jiān)王剛、董事會(huì)秘書(shū)關(guān)山等人出席，為投資者解答疑惑。

年報(bào)披露，2019年華僑城實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入600億元，同比增長(zhǎng)25%；歸屬于上市公司股東凈利潤(rùn)123億元，同比增長(zhǎng)17%。截至2019年末，公司資產(chǎn)總值達(dá)到3796億元，同比增長(zhǎng) 28%，華僑城在年報(bào)中滿意地寫(xiě)下“各項(xiàng)指標(biāo)均創(chuàng)下歷史新高”。

這自然是一份好看的年報(bào)，資產(chǎn)負(fù)債率維持在75%以下；平均融資成本4.56%，處于行業(yè)低位；流動(dòng)貨幣資金374.86億元，同比去年同期增加100億元，現(xiàn)金流更為穩(wěn)健。

但對(duì)于這家老牌房企，市場(chǎng)期待更多。2015年,宣布從“旅游+地產(chǎn)”模式擴(kuò)大業(yè)務(wù)范圍,轉(zhuǎn)向“文化+旅游+城鎮(zhèn)化”、“旅游+互聯(lián)網(wǎng)+金融”發(fā)展模式的華僑城，文旅板塊營(yíng)收雖然首次超過(guò)地產(chǎn)業(yè)務(wù)，但不夠穩(wěn)定。

華僑城仍在轉(zhuǎn)型中途。

文旅營(yíng)收首次超過(guò)地產(chǎn)

“我從來(lái)覺(jué)得華僑城不是單純的地產(chǎn)商，而是一家文化旅游綜合開(kāi)發(fā)企業(yè)?！睒I(yè)績(jī)會(huì)上，姚軍再次強(qiáng)調(diào)。以文旅為主業(yè)，要做“主題公園領(lǐng)導(dǎo)者、旅游產(chǎn)業(yè)領(lǐng)軍者”的華僑城，2019年來(lái)自文旅業(yè)務(wù)板塊的營(yíng)收首次超過(guò)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)板塊。

年報(bào)披露，在主業(yè)文化旅游業(yè)務(wù)方面，2019年華僑城旗下18家景區(qū)、24家酒店、1家旅行社以及2家開(kāi)放式旅游區(qū)，累計(jì)接待游客5209萬(wàn)人次，同比增長(zhǎng)12%。成功實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入約302.63億元，同比增長(zhǎng)約58.96%，約占營(yíng)收總額的50.42%，同比提升10.89個(gè)百分點(diǎn)。

此前一直占據(jù)主導(dǎo)地位的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)板塊，營(yíng)收占比出現(xiàn)顯著下降，實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入約291.34億元，僅占營(yíng)收總額的48.54%。而2019年中報(bào)顯示，房地產(chǎn)板塊業(yè)務(wù)貢獻(xiàn)121.26億元營(yíng)業(yè)收入，占比高達(dá)68%；文旅業(yè)務(wù)板塊貢獻(xiàn)營(yíng)業(yè)收入57.24億元，占比32%。

文旅板塊營(yíng)收在下半年得到大幅提升，主要是由于年內(nèi)大部分游客接待發(fā)生在下半年。中報(bào)數(shù)據(jù)顯示，華僑城上半年累計(jì)接待游客1782萬(wàn)人次。此外，華僑城年內(nèi)新增北京歡樂(lè)谷五期、深圳歡樂(lè)谷“西部礦鎮(zhèn)”、南昌瑪雅樂(lè)園和順德歡樂(lè)海岸PLUS等文旅項(xiàng)目，也均集中在下半年暑期左右開(kāi)業(yè)。

但文旅板塊業(yè)務(wù)在營(yíng)收大幅增長(zhǎng)的同時(shí)，成本也出現(xiàn)顯著上升，實(shí)際上真正能為華僑城帶來(lái)收益的業(yè)務(wù)板塊仍是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)。年報(bào)披露，文旅板塊在2019年貢獻(xiàn)毛利約123億元，毛利率約40.63%，而房地產(chǎn)板塊貢獻(xiàn)毛利約217億元，毛利率高達(dá)74.6%，遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于文旅板塊業(yè)務(wù)帶來(lái)的收益。

新的一年，文旅業(yè)務(wù)的經(jīng)營(yíng)或更加艱難。作為直接面向消費(fèi)者的產(chǎn)業(yè)，文旅板塊受本次疫情沖擊是最為直接且嚴(yán)重的，據(jù)華僑城旅游管理部總監(jiān)王剛透露，新冠肺炎疫情導(dǎo)致公司旅游板塊經(jīng)營(yíng)效益大幅下滑，一季度的游客接待水平實(shí)際只有去年同期的30%。

即便是如今已臨近5月，華僑城旗下景區(qū)、酒店等場(chǎng)所開(kāi)業(yè)狀況仍然不理想，“從上一周數(shù)據(jù)來(lái)看，收費(fèi)景區(qū)也只恢復(fù)到去年同期20%左右水平，酒店稍微好一點(diǎn)，但也只有去年同期30%水平?！?/p>

經(jīng)營(yíng)現(xiàn)金流連年為負(fù)

需要大量資金投入的文旅業(yè)務(wù)，必須依靠地產(chǎn)業(yè)務(wù)的盈利提供支撐，華僑城也深知這一點(diǎn)。

2019年，華僑城實(shí)現(xiàn)現(xiàn)簽約面積252萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)22%；實(shí)現(xiàn)簽約銷售金額863億元，同比增長(zhǎng)45%。

地產(chǎn)業(yè)務(wù)實(shí)現(xiàn)高速增長(zhǎng)的同時(shí)，華僑城拿地也不手軟。2019年，華僑城新獲取土地項(xiàng)目47個(gè)，新增土地面積600余萬(wàn)平方米，新增規(guī)劃建筑面積1200余萬(wàn)平方米，主要分布在粵港澳大灣區(qū)、長(zhǎng)三角等熱門板塊，其中28宗地塊為底價(jià)獲取。拿地金額為744.6億元，權(quán)益對(duì)價(jià)為494億元，拿地銷售額比達(dá)到57%。

截至2019年末，華僑城存貨余額1853億元，占總資產(chǎn)的49%，主要分布在深圳及大灣區(qū)、南京、寧波、成都、南昌、杭州等熱點(diǎn)城市，占比高達(dá)85%。

據(jù)王曉雯透露，華僑城為保證年度收益的平衡，持續(xù)改善資源儲(chǔ)備的結(jié)構(gòu)、產(chǎn)品的結(jié)構(gòu)，大量補(bǔ)充了相對(duì)短平快的住宅項(xiàng)目和比重。

另一方面，華僑城也著力推動(dòng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)周期。王曉雯表示，華僑城在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)、速度方面，以及產(chǎn)品的推出、銷售等各個(gè)環(huán)節(jié)均對(duì)標(biāo)行業(yè)優(yōu)秀企業(yè)，其中潮州純水岸、肇慶純水岸、南京豐字河等項(xiàng)目成功實(shí)現(xiàn)當(dāng)年開(kāi)工、當(dāng)年銷售、當(dāng)年回款的新突破。

然而，即便如此，快速推進(jìn)的戰(zhàn)略布局以及持續(xù)不斷的大額投資項(xiàng)目，仍給華僑城帶來(lái)了不小的資金壓力，華僑城已連續(xù)多年經(jīng)營(yíng)活動(dòng)現(xiàn)金凈流量為負(fù)。2017年、2018年、2019年三年華僑城經(jīng)營(yíng)活動(dòng)現(xiàn)金流分別為-77億元、-100.45億元、-51.88億元。

馮文紅解釋到，出現(xiàn)這種情況，跟華僑城目前跨越式發(fā)展的戰(zhàn)略相關(guān)。與此同時(shí)，對(duì)于經(jīng)營(yíng)現(xiàn)金流問(wèn)題，公司上下都高度重視，已經(jīng)在持續(xù)地改善這個(gè)狀態(tài)。

“一方面我們加快了銷售回款，2019年銷售商品及提供勞務(wù)收到現(xiàn)金927億元，較上年同期增加40%；另一方面，公司與市場(chǎng)上優(yōu)質(zhì)企業(yè)加強(qiáng)了項(xiàng)目的合作開(kāi)發(fā)力度，以債權(quán)的形式合作，有效的解決了項(xiàng)目的不確定風(fēng)險(xiǎn)和速度問(wèn)題，同時(shí)將部分快周轉(zhuǎn)項(xiàng)目進(jìn)行股權(quán)轉(zhuǎn)入或資產(chǎn)整售以獲得收益和現(xiàn)金保障?！?/p>

*本文來(lái)源：時(shí)代財(cái)經(jīng)，作者：謝斯臨，原標(biāo)題：《文旅營(yíng)收首超房地產(chǎn)，但華僑城轉(zhuǎn)型仍在中途》。