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現(xiàn)在市場的集中點(diǎn)在于華僑城究竟有沒有用地產(chǎn)業(yè)務(wù)反哺文旅業(yè)務(wù)，或者說華僑城文旅業(yè)務(wù)究竟怎么樣？

今天我們一起拆解一下：商業(yè)地產(chǎn)、酒店、主題公園業(yè)務(wù)究竟是否盈利，盈利多少？

1、商業(yè)地產(chǎn)

商業(yè)地產(chǎn)與華僑城本身業(yè)務(wù)緊密相連的，無論是綜合體項(xiàng)目，還是旅游地產(chǎn)項(xiàng)目，都存在可租賃地產(chǎn)。歡樂海岸項(xiàng)目是華僑城現(xiàn)在主打的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，位于深圳灣公園的深圳歡樂海岸，初善君去過無數(shù)次，人流量非常大，可惜的是這個名字導(dǎo)致了公司實(shí)際開發(fā)的歡樂海岸項(xiàng)目非常少，目前只有順德、寧波有。

根據(jù)2018年的債券募集說明書，截至2018年底，公司的投資性房地產(chǎn)包括商鋪、廠房、住宅、寫字樓、餐飲、公寓和停車場等多種業(yè)態(tài)，位于深圳、上海、成都、西安和佛山等地。深圳地理位置較好的商鋪公司各個項(xiàng)目出租率基本都在90%以上，發(fā)展較為成熟。

截止2019年底，投資性房地產(chǎn)賬面余額67億元，建筑面積151萬平米，物業(yè)租金收入為8.14億元，考慮到年折舊額3.57億元，這塊業(yè)務(wù)盈利不錯。

當(dāng)然看明細(xì)發(fā)現(xiàn)，有些資產(chǎn)盈利非常好，比如深圳歡樂海岸，入賬成本不足13億，年租金收入高達(dá)4億，三年就可以回本了。有些資產(chǎn)盈利能力一般，比如入賬成本最高的西安長安國際，成本17億，租金只有0.8億元。

不瞞各位五年前初善君在長安國際上班一年有余，位于西安南門外，地方是好地方，之所以入賬成本高，應(yīng)該是后面買入的。

2019年年報(bào)顯示，投資性房地產(chǎn)余額翻倍至133億元，凈增約70億，不清楚是不是順德、寧波等地歡樂海岸開業(yè)了。

總之，在投資性房地產(chǎn)方面，公司整體還是可圈可點(diǎn)的，至少不會拖后腿。

2、酒店

華僑城的酒店業(yè)務(wù)其實(shí)很雞肋，基本都是單品牌獨(dú)立運(yùn)營，大部分酒店預(yù)計(jì)是虧損的。根據(jù)年報(bào)，華僑城共有24家酒店，華僑城酒店集團(tuán)憑借發(fā)展規(guī)模、品牌價值躋身“2018年度中國飯店60強(qiáng)”榜單。

但是實(shí)際上中國酒店賺錢并不容易，根據(jù)債券評級報(bào)告，公司主要酒店入住率并不高，公司酒店這塊肯定虧損了。整體來看，根據(jù)下表的客房數(shù)、入住率和平均房價測算，酒店業(yè)務(wù)2018年實(shí)現(xiàn)了營業(yè)收入6.5億左右。

至于酒店業(yè)務(wù)虧損多少？初善君也只是拍腦袋瞎猜，后續(xù)如果看到酒店集團(tuán)的新聞，或許能知道這塊數(shù)據(jù)。

3、主題公園

下面是最重要的主題公園了，公司的單體主題公園主要包括歡樂谷、錦繡中華和世界之窗三大系列。根據(jù)債券跟蹤評級報(bào)告，歡樂谷+世紀(jì)之窗+錦繡中華2016年和2017年分別實(shí)現(xiàn)門票收入22.02億元和22.60億元。

這里面重慶歡樂谷、天津歡樂谷還在持續(xù)增長，其他基本穩(wěn)定，所以猜想2018年和2019年這塊業(yè)務(wù)比較穩(wěn)定。

此外，還有四處華僑城項(xiàng)目，泰州項(xiàng)目和秦皇島已經(jīng)轉(zhuǎn)讓了，所以主要還是深圳的東部華僑城，每年門票收入3億元左右。

未來還有南京歡樂谷、寧波華僑城待開業(yè)。

此外很多人提到的二次消費(fèi)收入，根據(jù)之前披露的歡樂谷數(shù)據(jù)，二次消費(fèi)收入占比約20%左右，因此可以推算，主題公園2016年和2017年門票收入約為25億元，二次消費(fèi)等其他收入約5億元，合計(jì)30億元。2018年和2019年按照每年5%的增長，分別實(shí)現(xiàn)收入31.5億元、33億元。

這個收入規(guī)模與主流券商預(yù)測差不多一致。

商業(yè)地產(chǎn)約8億+酒店約7億+主題公園33億，合計(jì)旅游業(yè)務(wù)收入約48億元。那么這些盈利能力究竟如何呢？

4、賺錢嗎？

租賃業(yè)務(wù)預(yù)計(jì)利潤很高，可能在30%左右，約2.4億。

酒店大概率是虧損的，利潤為零。

主題公園方面，參考華強(qiáng)方特2018年主題公園業(yè)務(wù)實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入25億元，毛利率37%，凈利率預(yù)計(jì)10%左右。那么華僑城盈利約3.3億元。所以三者整體利潤在6億左右。

此外，從固定資產(chǎn)折舊角度，截止2019年底固定資產(chǎn)賬面原值約290億元，當(dāng)年計(jì)提折舊13億元，假設(shè)固定資產(chǎn)主要是酒店和主題公園的話，對于兩者合計(jì)收入約40億元，折舊占比并不高。大概可以佐證判斷。

因此無論從哪個角度看，旅游這款業(yè)務(wù)賺錢并不多，但是也不少，至少不會托后腿，并不需要地產(chǎn)業(yè)務(wù)的反哺。

更為重要的是，依托于旅游業(yè)務(wù)的地產(chǎn)業(yè)務(wù)，賺了很多錢，而且可持續(xù)，真正賺錢的也是依托于旅游業(yè)務(wù)的地產(chǎn)業(yè)務(wù)。

5、市場的擔(dān)心

華僑城現(xiàn)在市值只有477億元，對應(yīng)2020年市盈率只有3.4倍，市凈率只有0.71倍，除了對地產(chǎn)公司的本身偏見之外，還有什么擔(dān)心呢？

一是國企，不要問為什么，問就是國企不行；

二是可持續(xù)發(fā)展能力，換了領(lǐng)導(dǎo)，肯定就不一樣了，這個問題確實(shí)存在；

三是扣非凈利潤問題，近三年每年都有大額的扣非凈利潤，原因各不相同，多少會有影響。按照2019年100億扣非凈利潤，估值就有4.77倍了。

四是經(jīng)營現(xiàn)金流連續(xù)多年大額負(fù)流出，其實(shí)這點(diǎn)很好解釋以至于我都懶得解釋，看收現(xiàn)比就知道了，今四年收現(xiàn)比1.3以上。公司前兩年拿地還是比較激進(jìn)，這兩年如果控制節(jié)奏，經(jīng)營現(xiàn)金流就回來了。

其實(shí)歸根結(jié)底還是商業(yè)模式的問題，為了更快的發(fā)展，這幾年大幅拿地，經(jīng)營現(xiàn)金流非常差，市場甚至開始擔(dān)心他的現(xiàn)金流問題，作為央企，這一點(diǎn)應(yīng)該還好。

總之，個人依然極度看好華僑城的股價，作為國內(nèi)A股罕見的獨(dú)特的“核心資產(chǎn)”，光明就在不遠(yuǎn)處。

*本文來源：雪球，作者：初善君，原標(biāo)題：《華僑城的文旅業(yè)務(wù)究竟賺了多少錢？》。