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6月12日晚間，已經(jīng)停牌5個(gè)交易日的金茂酒店與中國(guó)金茂聯(lián)合突然發(fā)布一則公告，建議安排私有化金茂酒店，同時(shí)撤回上市。金茂酒店（原金茂投資）于2014年以商業(yè)信托形式赴港上市，融資總額約35.31億港元，是中國(guó)金茂分拆上市的酒店業(yè)務(wù)板塊。金茂酒店為何突然“棄市”？在現(xiàn)金流如此緊張的2020年，為了私有化，金茂可能要付出約32億港元的代價(jià)，背后的真正商業(yè)動(dòng)機(jī)又是什么？ 

酒店上市6年，股價(jià)最多跌了超60%

2014年，金茂酒店（原金茂投資）以商業(yè)信托形式赴港上市，融資總額約35.31億港元，上市的發(fā)行價(jià)為5.35港元/股。在上市六年間，金茂酒店股價(jià)整體波動(dòng)下行至3.68港元/股，較上市發(fā)行價(jià)5.35港元/股下跌了31.2%。而最近一年來(lái)（52周內(nèi)），金貿(mào)酒店股份最低下行至2.11港元/股，跌破發(fā)行價(jià)超過(guò)60%。

有意思的是，金茂酒店的股價(jià)一度維持在2.62港元/股左右，但金茂酒店在停牌前的三個(gè)交易日股價(jià)連漲，由2.62港元/股拉升至3.68港元/股，漲幅達(dá)40.46%，或與本次提議私有化及退市有關(guān)。

公告聲明，金茂酒店私有化價(jià)格是4.8港元/股，較停牌前收市價(jià)3.68港元/股溢價(jià)30.4%。因此，本次私有化的6.64億股對(duì)應(yīng)現(xiàn)金總額約31.905億港元，包括向要約人中國(guó)金茂一致行動(dòng)人士、及計(jì)劃股份合訂單位獨(dú)立持有人支付的款項(xiàng)。

對(duì)于提議私有化的原因，金茂酒店在公告中給出了三個(gè)解釋。一是目前新冠疫情和全球各國(guó)旅游業(yè)限制等影響，私有化符合長(zhǎng)期發(fā)展；二是金茂酒店股份合訂單位的流動(dòng)性較低，該情況已持續(xù)較長(zhǎng)時(shí)間；三是目前是變現(xiàn)投資的好機(jī)會(huì)。

對(duì)于金茂酒店公告中的第二個(gè)解釋，實(shí)際上是承認(rèn)了其上市后的尷尬事實(shí)。從資本方面來(lái)說(shuō)，金茂酒店自2014年7月以商業(yè)信托的形式在香港上市以來(lái)，股票的流通性不佳，估值也不高，日均交易量?jī)H22萬(wàn)股，占全部已發(fā)行股本的0.011%，如此低的流動(dòng)性導(dǎo)致公司控股股東無(wú)法從資本市場(chǎng)上籌集資金，為公司提供發(fā)展資金。

3437個(gè)豪華房間，入住率只有25%

金茂酒店2019年的年報(bào)數(shù)據(jù)顯示，其目前共持有國(guó)內(nèi)8家酒店及上海金茂大廈綜合體項(xiàng)目，酒店業(yè)務(wù)為公司主要收入來(lái)源。其中，5家酒店位于北上廣深四大一線城市，3家酒店位于三亞、麗江等知名旅游城市，各自位置皆為所在城市的核心地帶，均為豪華酒店。

上海區(qū)域有上海金茂君悅大酒店及崇明金茂凱悅酒店；三亞區(qū)域有金茂三亞亞龍灣希爾頓大酒店及金茂三亞亞龍灣麗思卡爾頓酒店；北京地區(qū)有金茂北京威斯汀大飯店及北京金茂萬(wàn)麗酒店；其他區(qū)域有金茂深圳JW萬(wàn)豪酒店、麗江金茂酒店·凱悅臻選及麗江金茂璞修雪山酒店（前稱為麗江金茂君悅酒店）。

年報(bào)顯示，2019年，集團(tuán)酒店經(jīng)營(yíng)收入約為人民幣17.67億元，較上年同期下降5%；物業(yè)租賃收入約為人民幣4.8億元，較上年同期下降4%；其他收入主要包括金茂大廈88層觀光廳、物業(yè)管理以及輕資產(chǎn)業(yè)務(wù)，較上年上升12%，主要由于金茂大廈88層觀光廳及輕資產(chǎn)業(yè)務(wù)收入的增加。據(jù)了解，金茂88層觀光廳全年實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入人民幣7400萬(wàn)元，營(yíng)收及參觀人數(shù)均創(chuàng)出開(kāi)業(yè)至今（除世博年外）20年來(lái)同期歷史最高紀(jì)錄。同時(shí)全年對(duì)外咨詢新簽約3個(gè)超高層旅游咨詢項(xiàng)目。創(chuàng)新項(xiàng)目金茂云中漫步實(shí)現(xiàn)自主安全運(yùn)營(yíng)，全年實(shí)現(xiàn)收入人民幣490萬(wàn)元。

但金茂酒店的收入?yún)s一直不溫不火，進(jìn)入2020年，疫情沖擊，連金茂大廈的穩(wěn)定收入也受到巨大影響。金茂大廈觀光業(yè)務(wù)監(jiān)于運(yùn)營(yíng)安全考慮以及應(yīng)上海市文旅局要求，于1月24日下午停止?fàn)I業(yè)，一直到今年的5月8日才恢復(fù)開(kāi)放。

疫情期間，金茂酒店旗下各酒店保持營(yíng)業(yè)狀態(tài)，但入住率又進(jìn)一步明顯下降。根據(jù)最新的一季度財(cái)報(bào)：金茂酒店合計(jì)房間數(shù)量為3437間，一季度，酒店房間累計(jì)入住率為25.1%，去年同期為75.6%，同比下降66.9%；累計(jì)平均房?jī)r(jià)為1408元，同比下降7.5%；累計(jì)每間房收益為353元，去年同期為990元，同比下降64.4%。

針對(duì)疫情對(duì)公司業(yè)務(wù)的影響，金茂酒店也在公告中承認(rèn)，疫情對(duì)中國(guó)酒店行業(yè)乃至旅游業(yè)產(chǎn)生了巨大沖擊，公司的酒店及觀光業(yè)務(wù)亦受到顯著影響。

解析：為什么地產(chǎn)商的酒店夢(mèng)這么難？

每個(gè)地產(chǎn)商，似乎都有一個(gè)酒店夢(mèng)。但是從萬(wàn)達(dá)到富力，從碧桂園到金茂，酒店帝國(guó)夢(mèng)想，似乎都沒(méi)那么容易實(shí)現(xiàn)。

老牌地產(chǎn)商萬(wàn)達(dá)2019年又開(kāi)業(yè)酒店85家，籌建及待開(kāi)業(yè)酒店100余家，覆蓋全球100余座城市。但根據(jù)今年3月底公布的財(cái)報(bào)，2019年，萬(wàn)達(dá)酒店沒(méi)有掙到大錢，全年還凈虧損1.5億港元。而當(dāng)年從萬(wàn)達(dá)接盤的富力地產(chǎn)，199億“接盤”萬(wàn)達(dá)77家酒店，如今已經(jīng)負(fù)債3千億！

今年4月20日，像當(dāng)年號(hào)稱3年要建100萬(wàn)間長(zhǎng)租公寓一樣，豪氣十足的碧桂園宣布，核心聯(lián)盟企業(yè)鳳悅酒店及度假村正式宣布成立，組織管理全球逾500億元酒店資產(chǎn)。

先不論碧桂園的酒店未來(lái)，但碧桂園并不是酒店新手，在這個(gè)行業(yè)已經(jīng)“深耕”了10多年。過(guò)去10多年的酒店發(fā)展，碧桂園的成績(jī)并不好，反而因?yàn)檫^(guò)大的酒店資產(chǎn)帶來(lái)一些壓力。2017年，碧桂園酒店數(shù)量首次呈現(xiàn)下滑，從2016年底的62個(gè)酒店儲(chǔ)備項(xiàng)目銳減到了48個(gè)，同時(shí)收益下跌了2%至16.74億元。對(duì)此，碧桂園表示是由于處置了部分酒店。

2017年開(kāi)始，正是碧桂園規(guī)模高速擴(kuò)張的時(shí)候，從1000億到3000億到5500億，直至坐上銷冠。這一時(shí)期，碧桂園選擇將酒店業(yè)務(wù)進(jìn)行了瘦身。而后在2018年，酒店業(yè)務(wù)開(kāi)始淡出碧桂園的年報(bào)，不再顯而易見(jiàn)地獨(dú)立呈現(xiàn)，而是并在了“包括物業(yè)投資、分拆上市前的物業(yè)管理、酒店經(jīng)驗(yàn)及其他其他分部”里面，在營(yíng)及籌備開(kāi)業(yè)的酒店明細(xì)也被去掉。

如果硬要找一個(gè)酒店做的相對(duì)好的地產(chǎn)商，大概只能是世茂了。也是走了10年的彎路，2015年，世茂才開(kāi)始成立創(chuàng)立屬于自己的酒店品牌。2017年，世茂集團(tuán)和和喜達(dá)屋資本集團(tuán)成立的合資公司，雙方各出資1億美元成立合資酒店公司，用于以國(guó)內(nèi)一二三線市場(chǎng)為重點(diǎn)的拓展輕資產(chǎn)酒店業(yè)務(wù)。其中世茂持股51%，喜達(dá)屋資本持股49%。世茂在酒店業(yè)務(wù)上的定位也逐漸清晰，輕重資產(chǎn)并行，作為未來(lái)的策略方向。

盡管受疫情影響，但世茂還是計(jì)劃2021年酒店數(shù)量達(dá)到300家。世茂集團(tuán)董事局副主席、總裁許世壇就曾表示，希望2021年能夠和拆分世茂酒店和物業(yè)的單獨(dú)上市。不過(guò)，可以肯定的是，世茂酒店也不會(huì)一帆風(fēng)順，資金鏈上的“流動(dòng)性隱憂”一直都在，世茂在持有物業(yè)上沉淀了大量資金，運(yùn)營(yíng)壓力加大。數(shù)據(jù)顯示，這幾年，世茂在深圳、上海等地自持了不少酒店、高樓資產(chǎn)，企業(yè)負(fù)債率一度較高。

猜想：酒店+商業(yè)，或打包重新上市！

以上的案例，我們可以分析，地產(chǎn)商做酒店，危機(jī)并存。一方面，做酒店必須摒棄地產(chǎn)思維，需要專業(yè)酒店人去運(yùn)營(yíng)；另外一方面，地產(chǎn)商習(xí)慣陷入“輕重資產(chǎn)”平衡的漩渦中，容易出現(xiàn)資金鏈隱憂。

金茂酒店和世茂酒店其實(shí)一直存在資金鏈隱憂，他們做的酒店要么是城市地標(biāo)式酒店，要么是超豪華酒店，再不濟(jì)也是高端酒店。今年的世界性疫情，國(guó)外商旅住客以及國(guó)內(nèi)會(huì)務(wù)需求幾乎呈現(xiàn)斷崖式下跌，豪華酒店影響首當(dāng)其沖。

那么，此時(shí)的金茂酒店，為何要實(shí)行私有化退市呢？為了退市，回收股份，還需要花掉30多億港幣，究竟出于什么考慮？

根據(jù)金茂的公告，“在目前的情況下，中國(guó)金茂擬對(duì)金茂酒店投資公司的資產(chǎn)組合作出必要的調(diào)整，以度過(guò)該段艱難時(shí)期?！敝袊?guó)金茂稱，如果能夠?qū)嵤?，雖然可能會(huì)對(duì)集團(tuán)中短期的財(cái)務(wù)業(yè)績(jī)等產(chǎn)生負(fù)面影響，但中國(guó)金茂可以更靈活地開(kāi)展必要的資產(chǎn)組合調(diào)整，并作出與集團(tuán)長(zhǎng)期目標(biāo)相符的戰(zhàn)略決策。

中國(guó)金茂為中國(guó)中化集團(tuán)旗下房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)平臺(tái)，核心業(yè)務(wù)分為地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、酒店、商業(yè)三大板塊。金茂酒店所在的酒店板塊業(yè)務(wù)總資產(chǎn)201.07億元，在中國(guó)金茂總資產(chǎn)占比僅為5.5%。

——你看的沒(méi)錯(cuò)，酒店板塊在金茂這棵大樹(shù)下只是一個(gè)“小幼苗”，幼苗長(zhǎng)了6年，依然發(fā)育不良，花點(diǎn)小錢撥正扶持一下，純屬正常調(diào)整。

中國(guó)金茂披露的數(shù)據(jù)顯示，2020年前5個(gè)月累計(jì)取得簽約銷售金額同比增長(zhǎng)19.78%至652.35億元，累計(jì)簽約銷售建筑面積約379.9萬(wàn)平米。截至5月31日，已錄得已認(rèn)購(gòu)（未簽約）物業(yè)銷售金額共計(jì)112.91億元。按照其2020年2000億元的銷售目標(biāo)來(lái)算，目前的目標(biāo)完成率為32.62%?！獙?duì)于2000億的商品房銷售目標(biāo)來(lái)說(shuō)，30多億真的只是小錢。

至于私有化退市之后，中國(guó)金茂作何打算，包括我在內(nèi)的業(yè)內(nèi)人士一致認(rèn)為，金茂此舉意在重組資產(chǎn)，下一步極有可能，聯(lián)合商業(yè)板塊做大二次上市。

根據(jù)公告，金茂酒店計(jì)劃于6月15日上午9點(diǎn)復(fù)牌交易。接下來(lái)具體動(dòng)向的謎底，也將一步一步揭開(kāi)。

*本文來(lái)源：微信公眾號(hào)“ 空間秘探”（ID：MESPACE007），作者：熊初墨，原標(biāo)題：《金茂酒店“棄市“之謎》。