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萬達(dá)集團(tuán)董事長王健林最近一次亮相是在7月21日。

這一天，王健林來到天津靜海區(qū)實(shí)地考察。據(jù)靜海融媒報(bào)道，萬達(dá)和靜海區(qū)圍繞靜海現(xiàn)有體育產(chǎn)業(yè)、體育設(shè)施和萬達(dá)體育資源、文旅項(xiàng)目對接引進(jìn)等方面進(jìn)行了深入交流。

2020年上半年，疫情有效控制后，王健林開始頻繁奔波于各地。財(cái)經(jīng)網(wǎng)根據(jù)公開報(bào)道拼湊出一條王健林的近期活動軌跡，6月7日在江西省贛州市考察文旅項(xiàng)目地塊；6月8日在廣東省肇慶市考察投資環(huán)境；6月28日至30日，前往貴州省丹寨縣考察調(diào)研。

值得一提的是，王健林實(shí)地考察意圖明顯，每到一處都繞不開“文旅”二字。

文旅帶來拿地優(yōu)勢

頻繁奔波背后，或許正是王健林的文旅野心。

在中房商學(xué)院副院長鄧明政看來，“王健林從十年前開始布局長白山文旅項(xiàng)目到現(xiàn)在，從未放棄過做大文旅的野心，2017年甩賣文旅和酒店資產(chǎn)純屬無奈之舉?！?/p>

2017年，萬達(dá)甩賣近700億元資產(chǎn)包，其中包括13個(gè)萬達(dá)文旅城和77家萬達(dá)酒店。出售資產(chǎn)大大緩解了萬達(dá)的負(fù)債壓力，王健林在2017年的工作總結(jié)中表示，“僅此一項(xiàng)協(xié)議就減債440億元，回收現(xiàn)金670億元，相當(dāng)于減債1100億元?！?/p>

危機(jī)解除后，萬達(dá)又開始“重倉”文旅項(xiàng)目。自2018年開始至今，萬達(dá)先后宣布了自己在延安、遵義、蘭州、湖州、沈陽、天津、四川、長春等省、市的文旅投資計(jì)劃。

財(cái)經(jīng)網(wǎng)梳理發(fā)現(xiàn)，萬達(dá)和地方簽訂文旅項(xiàng)目合作協(xié)議后不久，常常圍繞當(dāng)?shù)卣归_拿地行動。比如，2020年萬達(dá)的不少拿地動作，就和其在2019年簽訂的文旅項(xiàng)目關(guān)系密切。

2019年6月9日，萬達(dá)和天津薊州區(qū)簽訂了《天津薊州區(qū)萬達(dá)文化旅游及城市綜合體項(xiàng)目招商合作協(xié)議》。緊接著，2020年1月8日，萬達(dá)地產(chǎn)以底價(jià)9.27億元在天津拿下3宗地塊。其中，2宗住宅用地；1宗商業(yè)用地。3宗地塊分布于天津薊州新城南環(huán)路南北兩側(cè)，總出讓面積22.65萬平方米。

克而瑞數(shù)據(jù)顯示，2020年上半品牌房企在津拿地金額榜中，萬達(dá)集團(tuán)以15.6億元的新增土地總價(jià)排名第九；而在2020年上半年品牌房企在津拿地面積榜中，萬達(dá)集團(tuán)則以33.1萬平方米的新增土地建面排名第五?！?/p>

此外，2019年8月6日，吉林省人民政府省長景俊海介紹，萬達(dá)與長春市政府簽訂戰(zhàn)略合作協(xié)議，決定投資1000億元的影視文旅項(xiàng)目，9月份將開工建設(shè)。

2020年1月22日，長春市公共資源交易中心一連發(fā)布16條國有建設(shè)用地使用權(quán)掛牌出讓公告，將凈月區(qū)南臨河街兩側(cè)的16宗地塊整體打包出讓，總面積近215萬平方米。其中商住用地12宗，總面積約112.2萬平方米；商業(yè)商務(wù)用地4宗，總面積約102.6萬平方米。

土地出讓公告對競買者提出多重要求，如：競買人應(yīng)承諾在項(xiàng)目出讓地塊內(nèi)建設(shè)高星級酒店、影視攝影基地(不少于30個(gè)棚)、影視制作基地及影視創(chuàng)客中心等業(yè)態(tài)；競買人本身(含其控股股東直接或間接控股的其他公司)或競買人引進(jìn)企業(yè)(含其控股的子公司)應(yīng)提供不少于10個(gè)獲得住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部科技與產(chǎn)業(yè)化發(fā)展中心頒發(fā)的已開發(fā)商業(yè)項(xiàng)目的《綠色建筑標(biāo)識證書》和不少于10個(gè)高端酒店管理運(yùn)營證明文件。

天眼查信息顯示，2020年3月9日，長春國資委下屬公司長春潤德成立北方影都投資公司；3月16日，剛剛成立一星期的北方影都投資將上述16宗土地收入囊中。很明顯，成立不久的北方影都投資并不具備諸如“不少于10個(gè)高端酒店管理運(yùn)營證明文件”的相關(guān)資質(zhì)。6月初，長春潤德將北方影都投資100%股權(quán)轉(zhuǎn)讓給萬達(dá)地產(chǎn)。

雖然土地出讓公告中并未直接點(diǎn)名將土地賣給誰，但如此嚴(yán)苛的競買人要求已將大批房企排除在外。此次長春出讓的16宗土地存在定向出讓給萬達(dá)的嫌疑。

關(guān)于土地公告中提及的競買人要求是否專門為萬達(dá)而設(shè)，萬達(dá)公關(guān)向財(cái)經(jīng)網(wǎng)表示，“這個(gè)問題得去問土拍部門，（他們）當(dāng)時(shí)是怎么考量、怎么設(shè)置的?！?月27日，財(cái)經(jīng)網(wǎng)致電長春市公共資源交易中心，工作人員表示，“我們只是執(zhí)行者，按照區(qū)里提供的條件進(jìn)行公告?！彪S后，財(cái)經(jīng)網(wǎng)多次致電長春市國資委相關(guān)部門，截至發(fā)稿，暫未得到回復(fù)。

王健林曾公開表示，“我們獲得土地的成本比其他企業(yè)要便宜很多，至少便宜一半，而且具有主動權(quán)。”此外，據(jù)每日經(jīng)濟(jì)新聞報(bào)道， 2013年，廣州南沙區(qū)2013NJY-3號地塊似為萬達(dá)量身定制。

多位房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士告訴財(cái)經(jīng)網(wǎng)，房企在文旅項(xiàng)目的布局，一定程度上會為其帶來在當(dāng)?shù)氐哪玫貎?yōu)勢。鄧明政表示，“文旅和產(chǎn)業(yè)是房企低價(jià)拿地的不變法門?！敝袊髽I(yè)資本聯(lián)盟副理事長柏文喜則直言，“現(xiàn)階段來說，文旅是拿地的IP，底層還是房地產(chǎn)開發(fā)?！?/p>

鄧明政告訴財(cái)經(jīng)網(wǎng)，現(xiàn)在各地方城市更倚重產(chǎn)業(yè)投資者，純地產(chǎn)（住宅）投資的模式將會越來越難。不僅是文旅項(xiàng)目，地標(biāo)項(xiàng)目、民生項(xiàng)目、豪華酒店等都很受地方厚愛。一般來說，投資者在和政府談判時(shí)準(zhǔn)備好“一攬子”計(jì)劃，政府同意投資者的土地要求后，投資者再將投資落地，這其實(shí)是一種勾地模式，也可以理解為一種補(bǔ)償，只是分步驟進(jìn)行而已。

重回重資產(chǎn)暗藏風(fēng)險(xiǎn)?

在王健林“收割”低價(jià)土地為地產(chǎn)業(yè)務(wù)打基礎(chǔ)的同時(shí)，2020上半年萬達(dá)的房地產(chǎn)銷售卻并不出色。

以往常常能帶動部分地產(chǎn)銷售的文旅項(xiàng)目，在2020年的疫情影響下，變得沒有“用武之地”。中國旅游研究院測算，預(yù)計(jì)2020年全年，國內(nèi)旅游人次將負(fù)增長15.5%，全年同比減少9.32億人次；國內(nèi)旅游收入負(fù)增長20.6%，全年減收1.18萬億元。

克而瑞數(shù)據(jù)顯示，2020年上半年萬達(dá)操盤金額218.7億元。而在此之前，據(jù)界面新聞4月份報(bào)道，“界面新聞從多個(gè)信源處獲悉，萬達(dá)地產(chǎn)今年（2020年）銷售目標(biāo)設(shè)定為1000億元。受制于疫情影響，這一目標(biāo)完成的難度加大，但截至目前，萬達(dá)并未因疫情影響改變千億目標(biāo)?！?/p>

如據(jù)此推算，2020年上半年，萬達(dá)僅實(shí)現(xiàn)銷售目標(biāo)的21.87%，下半年銷售壓力巨大。不過，萬達(dá)方向財(cái)經(jīng)網(wǎng)表示，“關(guān)于地產(chǎn)的銷售目標(biāo)，公司從來沒有講過。”

2020年房企生存環(huán)境并不樂觀。上半年，疫情影響下，近半數(shù)房企的累計(jì)銷售金額低于去年同期。而主力干將的離開，讓原本就在疫情大背景下艱難求生存的萬達(dá) “難上加難”。7月6日，加盟萬達(dá)18年、擔(dān)任萬達(dá)地產(chǎn)集團(tuán)總裁一職的呂正韜提出辭職，原萬達(dá)文化集團(tuán)總裁張霖接任萬達(dá)地產(chǎn)集團(tuán)總裁一職。

一方面，萬達(dá)的銷售增長面臨“瓶頸期”；另一方面，推崇“去房地產(chǎn)化”、“走輕資產(chǎn)模式”的萬達(dá)重回文旅、地產(chǎn)的重資產(chǎn)“戰(zhàn)場”。

重資產(chǎn)模式往往容易推高企業(yè)負(fù)債，這也意味著，萬達(dá)極有可能需要面臨新一輪的負(fù)債壓力。

2015年，萬達(dá)集團(tuán)提出了“去房地產(chǎn)化”轉(zhuǎn)型計(jì)劃；2017年，萬達(dá)集團(tuán)宣布全面實(shí)施“輕資產(chǎn)”戰(zhàn)略。

隨后幾年時(shí)間內(nèi)，萬達(dá)都在致力于重資產(chǎn)的剝離。2018年2月，萬達(dá)集團(tuán)成立萬達(dá)地產(chǎn)；2018年5月，萬達(dá)商管將九江萬達(dá)廣場等14家公司轉(zhuǎn)讓給萬達(dá)地產(chǎn)；截至2019年末，萬達(dá)商管完成對境內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的全部剝離。

在萬達(dá)看來，萬達(dá)的“輕資產(chǎn)”戰(zhàn)略成效顯著。2019年末，萬達(dá)在官網(wǎng)表示，近3年開業(yè)酒店全部為“輕資產(chǎn)”項(xiàng)目。萬達(dá)現(xiàn)在已宣布的文旅項(xiàng)目，除2個(gè)項(xiàng)目外，都是“輕資產(chǎn)”項(xiàng)目。萬達(dá)體育在中國落地的賽事，也均為“輕資產(chǎn)”項(xiàng)目。

鄧明政告訴財(cái)經(jīng)網(wǎng)，“2019年開始‘滿血復(fù)活’的萬達(dá)一邊說輕資產(chǎn)運(yùn)營；一邊又加大力度布局文旅項(xiàng)目，讓很多業(yè)內(nèi)人士看不懂。不過仔細(xì)看一下，萬達(dá)新拓展文旅項(xiàng)目地塊中，住宅和商住面積的占比，就可以知道，輕重結(jié)合模式才是萬達(dá)的真實(shí)狀態(tài)?！?/p>

柏文喜也告訴財(cái)經(jīng)網(wǎng)，此前萬達(dá)去房地產(chǎn)化主要是為了脫離地產(chǎn)概念，好盡快沖擊A股上市；現(xiàn)在回A希望渺茫，所以萬達(dá)又開始回歸地產(chǎn)開發(fā)等重資產(chǎn)模式。

7月8日，一場“萬萬合作”備受地產(chǎn)界關(guān)注，萬達(dá)拉來萬科入局其在長春影視文旅項(xiàng)目，萬達(dá)地產(chǎn)對北方影都投資持股從100%降至85%，萬科持股15%。

柏文喜分析，萬達(dá)拉萬科入局，一是解決項(xiàng)目投資籌措，降低投資壓力；二是強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)手，有利于創(chuàng)造更好的項(xiàng)目實(shí)施環(huán)境與條件，有利于推進(jìn)項(xiàng)目的快速落地與開發(fā)速度。

值得一提的是，大舉進(jìn)軍文旅，還是給萬達(dá)埋下風(fēng)險(xiǎn)。此前，王健林在2017年工作總結(jié)中談到出售13個(gè)文旅項(xiàng)目的原因，他表示，“每個(gè)大型文化旅游項(xiàng)目需要七年、八年有息負(fù)債才能往下走，十幾年才能收回投資。萬達(dá)十幾個(gè)文旅項(xiàng)目疊加在一起，雖然通過銷售物業(yè)能回收大部分現(xiàn)金，但至少五到六年內(nèi)，每年凈增1000億負(fù)債，壓力相當(dāng)大?！?/p>

重回文旅的萬達(dá)將再度面對負(fù)債壓力。這一次，王健林能否在負(fù)債和重資產(chǎn)中找到平衡？

*本文來源：財(cái)經(jīng)網(wǎng)，作者：熊穎，原標(biāo)題：《地產(chǎn)雜志 話企｜文旅野心背后：王健林的地產(chǎn)生意》。