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4月20日，深圳天氣多云、微風(fēng)，華僑城在總部舉行周年股東大會(huì)。

與去年一樣，股東大會(huì)采用了兩個(gè)分會(huì)場(chǎng)連線的形式舉辦，一個(gè)會(huì)場(chǎng)在集團(tuán)總部，另一個(gè)布置在了50米外酒店的會(huì)議廳。

不同的地方在于，去年因?yàn)橐咔橹挥辛攘葦?shù)人，而今年兩個(gè)會(huì)場(chǎng)坐得滿滿當(dāng)當(dāng)，不少股東從外地特意趕到，地域已不止廣東省內(nèi)，也有不少來(lái)自福建、上海、北京等地的投資者。

“今年比往年多了好多股東來(lái)現(xiàn)場(chǎng)”，華僑城方面的工作人員稱。

會(huì)議依舊是從一一宣讀議案開(kāi)始，在正式流程結(jié)束后，很快便進(jìn)入交流環(huán)節(jié)。股東們關(guān)注時(shí)下熱點(diǎn)內(nèi)容華僑城的動(dòng)態(tài)，如物業(yè)、集中供地、毛利率下滑、標(biāo)準(zhǔn)化等等。

只是，核心的矛盾點(diǎn)在于，股東們希望市場(chǎng)將華僑城看成一家文旅公司，而非地產(chǎn)公司。

向文旅靠攏

“華僑城股價(jià)未來(lái)大漲肯定離不開(kāi)市場(chǎng)對(duì)華僑城文旅屬性的認(rèn)可”，有股東如是點(diǎn)評(píng)。

“如果長(zhǎng)期不披露文旅數(shù)據(jù)，引來(lái)的分析師全是房地產(chǎn)分析師，按照房地產(chǎn)估值，PE就只有5倍、6倍。”現(xiàn)場(chǎng)有股東強(qiáng)調(diào)，希望華僑城多披露文旅項(xiàng)目的業(yè)績(jī)，如入園人數(shù)，門(mén)票收入等，對(duì)標(biāo)文旅上市公司，估值就不是個(gè)位數(shù)，而是幾十倍了。

事實(shí)也是如此，在經(jīng)營(yíng)數(shù)據(jù)上，華僑城始終將文旅收入歸為旅游綜合收入。其2020年報(bào)具體的描述為去年實(shí)現(xiàn)主營(yíng)業(yè)務(wù)收入804.14億元，其中旅游綜合收入431.75億元，房地產(chǎn)業(yè)務(wù)收入372.39億元。

有關(guān)旅游項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)情況，華僑城僅披露了部分總數(shù)據(jù)，包括其旗下24家景區(qū)、24家酒店、1家旅行社、4家開(kāi)放式旅游區(qū)，共接待游客4282.5萬(wàn)人次，恢復(fù)至2019年的82%。除此之外，便再無(wú)其余描述。

此外，華僑城逐漸新增的月度數(shù)據(jù)披露中，亦沒(méi)有針對(duì)文旅數(shù)據(jù)進(jìn)行解析，而是采用當(dāng)月在哪個(gè)項(xiàng)目舉辦什么活動(dòng)，下個(gè)月將舉辦什么活動(dòng)的形式進(jìn)行披露。

“開(kāi)個(gè)餐館，每天來(lái)了多少人，那就多少人，這有什么不能披露的嗎？”股東對(duì)沒(méi)有旅游方面具體數(shù)據(jù)披露的現(xiàn)狀甚感無(wú)奈。

亦有股東指出，以前華僑城債券報(bào)告中，是有提供過(guò)各個(gè)歡樂(lè)谷入園人數(shù)，門(mén)票收入等數(shù)據(jù)?！拔覀儾皇菑?qiáng)求區(qū)分羅列，而是華僑城現(xiàn)階段發(fā)展比較好，提供同比增長(zhǎng)情況，我覺(jué)得對(duì)市場(chǎng)是一個(gè)很好的增強(qiáng)對(duì)文旅認(rèn)知信心的方法。”

顯然，對(duì)于股東而言，需要更多的文旅數(shù)據(jù)，進(jìn)而讓市場(chǎng)認(rèn)識(shí)到華僑城是文旅行業(yè)當(dāng)之無(wú)愧的龍頭，是最重要的工作。因?yàn)榉从车焦蓛r(jià)上，房地產(chǎn)公司因?yàn)樾袠I(yè)“天花板”等因素，普遍估值較低，而旅游企業(yè)，幾十倍的估值還是有的。

“我們希望引導(dǎo)市場(chǎng)去認(rèn)可我們的綜合開(kāi)發(fā)能力”，華僑城管理層對(duì)于上述問(wèn)題這樣表示?！芭c華僑城業(yè)務(wù)類型一樣的，市場(chǎng)上沒(méi)有，如果市場(chǎng)上沒(méi)有，硬要向地產(chǎn)公司，或者文旅公司靠攏都是很難做到的?！?/p>

“從2017年到現(xiàn)在為止，我們綜合旅游收入占比越來(lái)越高，這就是華僑城整個(gè)管理團(tuán)隊(duì)想向市場(chǎng)傳遞的信息，就是希望綜合開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)有能力得到市場(chǎng)認(rèn)可”，管理層強(qiáng)調(diào)。

而針對(duì)沒(méi)有披露文旅項(xiàng)目具體經(jīng)營(yíng)數(shù)據(jù)，華僑城管理層表示是行業(yè)目前沒(méi)有共同認(rèn)可的統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)。

同時(shí)，華僑城管理層強(qiáng)調(diào)，因?yàn)楣臼切袠I(yè)領(lǐng)頭羊，會(huì)參與國(guó)際行業(yè)評(píng)比，若披露實(shí)際數(shù)據(jù)，行業(yè)會(huì)在數(shù)據(jù)上做加減法，進(jìn)而會(huì)引起一些爭(zhēng)議。

“所以在旅游數(shù)據(jù)上，我們是持保留態(tài)度的”，管理層如是稱。提出上述意見(jiàn)的股東很快表示并不能接受這一說(shuō)法，但也并未再糾纏。

不過(guò)亦有股東表示理解，稱管理層的大意此為商業(yè)機(jī)密，公布后有其他公司競(jìng)爭(zhēng)，在資源獲取時(shí)，就失去了一些談判優(yōu)勢(shì)。

關(guān)鍵詞：物業(yè)、毛利率

拋開(kāi)信披問(wèn)題不談，股東們關(guān)心的內(nèi)容不算提多，基本集中在時(shí)下熱門(mén)話題：物業(yè)、毛利率、集中供地等，管理層也一一作出解答。

有股東非常細(xì)心，指出在2019年和2020年年報(bào)中，物業(yè)管理業(yè)務(wù)被華僑城單獨(dú)拎出來(lái)作為一項(xiàng)與文旅綜合開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)、房地產(chǎn)業(yè)務(wù)并列的業(yè)務(wù)。

“今年單獨(dú)拎出來(lái)，因?yàn)槲飿I(yè)在集團(tuán)是非常重要的兵種，近年來(lái)也特別關(guān)注物業(yè)的專業(yè)能力建設(shè)?！惫芾韺颖硎?，華僑城物業(yè)不僅有住宅項(xiàng)目，也有商業(yè)項(xiàng)目，還有工業(yè)，公園，文旅等，在各方面物業(yè)都有管理經(jīng)驗(yàn)，所以就把物業(yè)作為特別重要的兵種建設(shè)。

最新數(shù)據(jù)顯示，2020年，華僑城物業(yè)公司全年新增管理建筑面積312萬(wàn)平方米、儲(chǔ)備管理面積431萬(wàn)平方米。目前整體管理項(xiàng)目占地面積超過(guò)200平方公里，在管建筑面積近2000萬(wàn)平方米，業(yè)務(wù)范圍覆蓋深圳、北京、上海、成都、南京、武漢等超50個(gè)城市。

“華僑城也在內(nèi)部整合和推動(dòng)，有意進(jìn)行下一階段計(jì)劃”，管理層稱，未來(lái)物業(yè)會(huì)是華僑城重要的流量平臺(tái)入口?！拔覀儠?huì)有公開(kāi)的計(jì)劃，合適的時(shí)候會(huì)對(duì)外?！?/p>

由這個(gè)問(wèn)題引入，股東關(guān)心起華僑城未來(lái)的戰(zhàn)略是否亦會(huì)有所調(diào)整。對(duì)此，管理層表示在可以預(yù)見(jiàn)的的一段時(shí)間內(nèi)，都將繼續(xù)保持目前的格局?！耙?yàn)槲幕吐糜涡枰獣r(shí)間培育，需要反復(fù)有資源去支撐。”

“文旅其實(shí)是華僑城的核心競(jìng)爭(zhēng)力，需要大量資源增強(qiáng)核心競(jìng)爭(zhēng)力的建設(shè)”，管理層稱，“華僑城前幾年成立專業(yè)兵種，專門(mén)把所有運(yùn)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)累積在一起，這樣護(hù)城河就非常寬?！?/p>

這種護(hù)城河也為華僑城提供了保持高盈利水平的能力。數(shù)據(jù)顯示，在2020年，華僑城毛利率50.03%，其中，旅游綜合毛利率42.02%，同比增加1.39個(gè)百分點(diǎn)，房地產(chǎn)業(yè)務(wù)毛利率59.32%，較上年同期減少15.28個(gè)百分點(diǎn)。

華僑城管理層表示，公司主業(yè)有旅游和地產(chǎn)，相對(duì)來(lái)說(shuō)旅游及相關(guān)行業(yè)的毛利率比較平穩(wěn)，房地產(chǎn)業(yè)務(wù)則因?yàn)橄迌r(jià)、限貸、限購(gòu)等政策，毛利率整個(gè)行業(yè)都有下滑趨勢(shì)，華僑城也改變不了。

“綜合開(kāi)發(fā)能力是我們的優(yōu)勢(shì)，包括拿地優(yōu)勢(shì)，未來(lái)會(huì)盡全力在毛利率方面力爭(zhēng)達(dá)到行業(yè)有競(jìng)爭(zhēng)力的水平。”

延展到集中供地，管理層表示，華僑城更多是和政府溝通綜合用地，相對(duì)來(lái)說(shuō)影響較小?！爱?dāng)然招拍掛肯定會(huì)有一些影響，但國(guó)家政策肯定是希望地產(chǎn)發(fā)展更規(guī)范，所以對(duì)我們影響還是有限。”

顯然，如今的華僑城已經(jīng)走出一套屬于自己的行之有效的模式。有股東歸功于華僑城集團(tuán)現(xiàn)董事長(zhǎng)段先念，因?yàn)樗?015年提出華僑城三個(gè)轉(zhuǎn)型思路：一是繼續(xù)推進(jìn)“旅游+地產(chǎn)”的創(chuàng)業(yè)模式；二是創(chuàng)新“旅游+互聯(lián)網(wǎng)+金融”的補(bǔ)償模式；三是深耕“文化+旅游+城鎮(zhèn)化”的發(fā)展模式。

明顯，在“十三五”期間，華僑城完成了跨越式的發(fā)展。

“我們股東非常擔(dān)心段總離任，華僑城就又變成平庸的公司”，有股東私下向工作人員反映，希望段先念留任華僑城，因?yàn)槭撬せ盍似髽I(yè)經(jīng)營(yíng)思路。

該股東甚至直言，雖然段先念今年63歲，離退休年級(jí)不遠(yuǎn)，但是格力董明珠已經(jīng)67歲了，李嘉誠(chéng)也很晚才退休。

*本文來(lái)源：觀點(diǎn)地產(chǎn)網(wǎng)，原標(biāo)題：《股東會(huì)見(jiàn)聞錄 | 建議向文旅靠攏 華僑城股東希望信披像旅游企業(yè)》。