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在變化形勢下，原來做五星級酒店為主的開元旅業(yè),將不再興建五星級商務(wù)酒店投資也主要集中鄉(xiāng)村度假酒店、文化主題酒店、曼居商務(wù)酒店及森泊度假村等方面。
投資方向有所側(cè)重的同時，開元旅業(yè)還將調(diào)整現(xiàn)有星級酒店的運營管理。由于高星級酒店面對的人群發(fā)生了變化(原來面對的是政府高端人士，現(xiàn)在則以商務(wù)會議人士為主)，開元將一方面壓縮大餐飲比例(調(diào)到了50%左右)另一方面則降低人均消費標(biāo)準(zhǔn)(從2012年以前的500元降到了250元左右)。

“降一半并不是說營業(yè)收入減半，因為其他客戶群體就增加了。去年我們的人均消費降了將近一半，但是餐飲總收入只下降了15%左右，貫徹薄利多銷原則就是我們的調(diào)整?！遍_元旅業(yè)集團(tuán)董事長陳妙林表示。
除自持酒店外，陳妙林認(rèn)為，作為一個酒店集團(tuán)來說，不能完全靠自己的資本去建造，因此，開元自2007年開始做輕資產(chǎn)模式，現(xiàn)在一半是重資產(chǎn)，一半是輕資產(chǎn)，“我們計劃到2020年80%以上都會是輕資產(chǎn)，20%是重資產(chǎn)，輕資產(chǎn)發(fā)展比較快一點”。
隨著輕資產(chǎn)規(guī)模越來越大，開元也正在籌劃酒店集團(tuán)的單獨上市。據(jù)陳妙林介紹，上市資本包基本以輕資產(chǎn)委托管理為主的，“今年預(yù)計做到1個億的利潤，爭取明年達(dá)到1.3-1.5億元的規(guī)模。如果按照現(xiàn)在A股上市公司市值計算，上市后的市盈率將達(dá)到40倍”。
開元旅業(yè)投資方向的調(diào)整，不過是整個地產(chǎn)行業(yè)或者說酒店行業(yè)大變動的冰山一角。在集團(tuán)已走過27個春秋后，陳妙林指出，當(dāng)前房地產(chǎn)市場經(jīng)歷多輪洗牌是必要的，“讓大家清醒一下，任何產(chǎn)業(yè)都不是好做的”。
以下為觀點地產(chǎn)新媒體對開元旅業(yè)集團(tuán)董事長陳妙林先生的采訪實錄：
記者：國家旅游局時隔15年后再度開啟旅游行業(yè)杰出人物的評獎，旅游局再度評獎是不是意味著旅游行業(yè)將迎來新變化?
陳妙林：旅游局再度評獎主要有三個因素，一是這幾年中國旅游業(yè)每年保持11%-12%增長速度，好于中國經(jīng)濟增長速度。
第二，中國對旅游業(yè)越來越重視;第三是國家旅游局想通過評飛馬獎鼓勵旅游業(yè)的發(fā)展。
記者：隨著旅游行業(yè)形勢漸好，集團(tuán)在旅游投資方面是不是有側(cè)重?
陳妙林：在經(jīng)濟與環(huán)境發(fā)生出現(xiàn)一系列變化后，我們在旅游投資上也有一些變化。原來開元旅業(yè)以做五星級酒店為主，現(xiàn)在我們不再興建五星級商務(wù)酒店，投資也主要集中在三大方面。
一方面是投資一些鄉(xiāng)村度假酒店，取了一個新名字叫芳草地;第二，投一些文化主題酒店，像紹興大禹、寧波十七房、鹽官古城這種;第三就是曼居酒店。
除此之外，四年前我們跟荷蘭一個公司準(zhǔn)備合作開發(fā)森泊度假村，這個項目原來是跟政府合作的，但由于政府拆遷、供地等原因，這個項目一直沒有做出來。
去年開始，我們開始在其他地方選址，馬上就要簽約湖州長興地塊，位于太湖邊，準(zhǔn)備建一個綜合性休閑度假旅游項目，其中包括各種游樂設(shè)施、度假木屋式酒店。預(yù)計初步投資18億元，9億元建度假酒店，9億元建游樂設(shè)施，這個項目將是未來重點投資領(lǐng)域。
記者：開元已有幾個落地的文化主題酒店，能不能將這類酒店歸為一種精品酒店?該類酒店的價位如何?
陳妙林：二者的概念不一樣，類似曼居這種商務(wù)酒店可以叫精品酒店，但文化主題酒店均帶有特定文化內(nèi)涵，比如說紹興大禹酒店是由大禹后代為大禹守陵形成的古村改造而成;寧波十七房則是寧波幫發(fā)源地，鹽官古城的民居也比較有歷史文化底蘊。
價位方面，這類酒店會比較高。紹興大禹酒店只有99個房間，周末平均房價接近2000元/晚，平時是1200元到1500元左右，比五星級酒店還高。
雖然這種酒店住起來肯定不如五星級酒店舒適，但賦予特定文化內(nèi)涵后，有文化的小資青年、喜歡懷舊的人或長期居住在大城市的都市青年，會比較喜歡。
記者：開元文化主題酒店主要分布在浙江，未來會不會推向全國其他地方?如何看待其發(fā)展前景?
陳妙林：發(fā)展這種酒店最重要一點是和政府合作，如果政府不支持，我們自己很難動員老百姓拆遷。由政府做好這些工作后，我們的成本相對比較低，成功的可能性就會高很多。
至于這類酒店的發(fā)展前景，我認(rèn)為會越來越好，因為中國的老房子能夠留下來的越來越少，越來越稀缺，所以會比較有生命力。
現(xiàn)在民宿、農(nóng)家樂、民俗做得很好，就是因為這種有特色文化內(nèi)涵的東西越來越少，而五星級酒店、高樓大廈卻越來越多。
記者：除文化主題酒店外，曼居酒店定位是中高檔商務(wù)酒店，主要特色什么?
陳妙林：曼居酒店具備五星級酒店的基本客房設(shè)施，但又化整為零的去除了星級酒店的會議、娛樂、餐飲等設(shè)施，因此深受商務(wù)人士喜歡。
現(xiàn)在一些經(jīng)濟型酒店都開始轉(zhuǎn)向中高端商務(wù)酒店，像如家現(xiàn)在在做，因為經(jīng)過十多年客戶培育，70后這批人都慢慢成長慢慢走向更為高端職位，因此低端經(jīng)濟型酒店市場會慢慢變小，中高端商務(wù)酒店市場會越來越大。
記者：在開創(chuàng)新品牌的同時，開元如何調(diào)整現(xiàn)有高星級酒店的運營模式?
陳妙林：高星級酒店面臨的調(diào)整不是說服務(wù)低端化，而是面對的人群在發(fā)生變化，原來面對的是政府高端人士，現(xiàn)在則以商務(wù)會議人士為主。
第二是壓縮大餐飲、大會議類型酒店建設(shè)，原來五星級酒店餐飲比例占到60%，去年我們把這個比例調(diào)到了50%左右，一半是餐飲，一半是客房。
第三，隨著目標(biāo)客戶人群發(fā)生變化，我們的產(chǎn)品也在發(fā)生變化。原來餐飲收入主要來自高端宴會，現(xiàn)在則面對大眾、普通百姓消費群體，人均消費從2012年以前的500元降到了250元左右。
當(dāng)然，降一半并不是說營業(yè)收入減半，因為其他客戶群體就增加了。去年我們的人均消費降了將近一半，但是餐飲總收入只下降了15%左右，貫徹薄利多銷原則就是我們的調(diào)整。
記者：除自持酒店外，開元在做酒店托管輕資產(chǎn)模式，這是一種轉(zhuǎn)型嗎?
陳妙林：這個不是轉(zhuǎn)型，作為一個酒店集團(tuán)來說，不能完全靠自己的資本去建造，一開始要做酒店品牌肯定是要有自己的酒店，不能說創(chuàng)造一個品牌直接輕資產(chǎn)運營，這沒有人相信你，所以第一步是重資產(chǎn)模式。
我們在2007年開始做輕資產(chǎn)模式，現(xiàn)在一半是重資產(chǎn)，一半是輕資產(chǎn)，今后輕資產(chǎn)規(guī)模會加大，計劃是到2020年80%以上都會是輕資產(chǎn)，20%是重資產(chǎn)，因為輕資產(chǎn)發(fā)展比較快一點。
記者：開元一直在謀劃酒店集團(tuán)單獨上市，這一動作進(jìn)展到哪一階段?
陳妙林：我們的上市路走得比較艱苦，一開始是計劃酒店集團(tuán)重資產(chǎn)和輕資產(chǎn)一起上市，接著是重資產(chǎn)和輕資產(chǎn)分開上市，后來想把重資產(chǎn)規(guī)模做大，將酒店、物業(yè)、房產(chǎn)打包上市。
隨著房地產(chǎn)形勢快速變化，現(xiàn)在我們計劃將三塊分拆上市。其中，物管公司已在去年進(jìn)行了新三板上市，重資產(chǎn)將在香港以REITs的形式上市，今年正在做酒店的單獨上市。
記者：如果酒店單獨上市，資產(chǎn)包中將包括哪些東西?
陳妙林：基本上是以輕資產(chǎn)委托管理為主的，委托管理和租賃管理的酒店會放到輕資產(chǎn)上市平臺，今年預(yù)計會做到1個億的利潤，爭取明年達(dá)到1.3-1.5億元的規(guī)模。如果按照現(xiàn)在的A股上市公司市值計算，上市后的市盈率將達(dá)到40倍。
記者：進(jìn)入互聯(lián)網(wǎng)+時代，酒店發(fā)展需要互補與創(chuàng)新，您近期也到訪過尚客優(yōu)交流互動，未來將在哪些方面與其展開合作?在互聯(lián)網(wǎng)+方面，開元有沒有一些計劃?
陳妙林：三四年的時間，尚客優(yōu)做了1000多家酒店，3萬多個房間，發(fā)展非常迅速，確實有很多地方值得我們?nèi)W(xué)習(xí)。
我們與尚客優(yōu)的合作主要在酒店會員聯(lián)盟方面，當(dāng)然他們也提出一些重資產(chǎn)合作，這方面雙方還要進(jìn)一步洽談，因為共同點還是比較少。
尚客優(yōu)酒店比經(jīng)濟型酒店還低一個檔次，每一個酒店基本50個房間左右，但開元即使是曼居酒店也是按照四、五星級酒店標(biāo)準(zhǔn)在做，規(guī)模都是在150間以上。
記者：為什么尚客優(yōu)能在短的時間實現(xiàn)快速擴張?如何評價商業(yè)與管理模式?
陳妙林：尚客優(yōu)理念比較新，完全是輕資產(chǎn)發(fā)展模式，推出后恰好符合中央“大眾創(chuàng)業(yè)”的要求。尚客優(yōu)的酒店規(guī)模比較小，如果是50個房間，每個房間的標(biāo)準(zhǔn)是6萬元，那一個酒店只要投資300萬，所以尚客優(yōu)能發(fā)展很快。
當(dāng)然，對尚客優(yōu)來說，個人可以用100萬來投資一個酒店，也可以用50萬來投資酒店的西點店，或是用20萬來投資酒店的一個咖啡廳，這樣就比較靈活。
但對方跟我們又不一樣，我們是先做成功了再推向市場，對方是沒做成理念就推向市場，我們比較傳統(tǒng)，他們的是比較先進(jìn)的思維方式，可這種模式不適合開元。
記者：不管是輕資產(chǎn)還是重資產(chǎn)，酒店運營對資金的要求都非常高，集團(tuán)一般是怎么解決這個問題?有沒有一些融資動作?
陳妙林：說融資的窗口期是中國股市，中國股市大漲就是融資的窗口期，按照比較流行的說法，在風(fēng)口上豬都會飛起來。
酒店集團(tuán)原計劃三年后上市，而在今年急著推出，也是看到了融資窗口期，因為現(xiàn)在上市后市值高就更容易融資，而且批準(zhǔn)也比較容易。
記者：在天津之后，集團(tuán)在蕭山又布局了養(yǎng)老地產(chǎn)項目，該項目進(jìn)展如何?您怎么看當(dāng)前國內(nèi)養(yǎng)老地產(chǎn)的發(fā)展情況?
陳妙林：天津的養(yǎng)老院是個試點，我們堅定認(rèn)為雖然步子不快，但是中國養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)肯定有很大的發(fā)展。養(yǎng)老有三種，一種護(hù)理性養(yǎng)老，一種居住性養(yǎng)老，設(shè)計一個老年公寓，然后集中起來管理，還有一種旅游性養(yǎng)老，像海南大部分是旅游性養(yǎng)老。
天津項目是四星級酒店改造成的養(yǎng)老院，屬于護(hù)理型養(yǎng)老，但要賺錢也不容易，現(xiàn)在不要說入住率不高，即便入住率高，每個房間兩三千的租金也不過打平成本。但我們?nèi)栽趫猿?，就是想做成一個模式，做成一個品牌，就像我們做酒店一樣。
我相信養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)以后一定會賺錢，現(xiàn)在政府也在出臺很多政策鼓勵養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)，但中國養(yǎng)老問題一定是個大問題。
記者：養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)國內(nèi)發(fā)展條件不成熟，主要哪些因素導(dǎo)致的?
陳妙林：首先觀念是一大原因，很多人進(jìn)養(yǎng)老院，小孩不愿意，父母也不愿意。所以我們物業(yè)公司現(xiàn)在在做一些上門服務(wù)的養(yǎng)老業(yè)務(wù)，比如說我們小區(qū)的業(yè)主家里老人沒人照顧，又不愿意送出去，我們可以提供上門服務(wù)，這也是一種養(yǎng)老模式。

我們正在設(shè)計幾種模式，第一，把老人接出來，在小區(qū)設(shè)一個公共區(qū)域照顧這些老人;還有一種就是派人上門服務(wù)，這都是我們要發(fā)展的模式。
一是觀念問題，二是養(yǎng)老保險制度問題，現(xiàn)在七八十歲需要護(hù)理的老人大部分都沒有養(yǎng)老保險;第三，養(yǎng)老的勞動成本、房屋成本都很高。
記者：既然租金成本太高，未來公司會不會考慮自己拿地做養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)?
陳妙林：自己拿地也有土地成本，當(dāng)然政府會給一些政策。未來蕭山項目計劃自己拿地，做成綜合性養(yǎng)老項目，包括居住型及護(hù)理型，先是居住型的，當(dāng)老人到了七八十歲就過渡到護(hù)理型。
記者：集團(tuán)發(fā)展已有27年歷史，期間中國房地產(chǎn)市場經(jīng)歷了多輪洗牌，您如何看待地產(chǎn)行業(yè)未來走勢?
陳妙林：我認(rèn)為中國房地產(chǎn)大的問題應(yīng)該沒有，這一輪調(diào)整是必要的，讓大家清醒一下。
任何產(chǎn)業(yè)都不是好做的，就像酒店一樣，房子越蓋越多，建的酒店也越來越多，這個行業(yè)也就不好做了。
這一輪洗牌以后，很多該退出的退出，該破產(chǎn)的破產(chǎn)，沒進(jìn)來的就不敢進(jìn)來，進(jìn)來的也退出了，這個產(chǎn)業(yè)就會健康。我們經(jīng)常說沒有一個破產(chǎn)的行業(yè)，只有破產(chǎn)的企業(yè)，企業(yè)會破產(chǎn)，行業(yè)不會破產(chǎn)。
記者：未來房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展應(yīng)該沒有問題，酒店行業(yè)也是這樣的嗎?
陳妙林：酒店行業(yè)應(yīng)該會有一些調(diào)整，比如說我們天津的酒店就改成養(yǎng)老了，北京、上海很多酒店則改成了寫字樓，因為寫字樓租金比酒店高。
在北京、上海都沒有問題，杭州就有問題，因為杭州寫字樓租金不高，北京、上海因為房價高，租金就高。我們北京一個酒店經(jīng)測算后做寫字樓比做酒店好，但確實舍不得酒店裝修的成本。
未來這些會在市場調(diào)整下慢慢改變，通過幾年的時間，一定會有一個健康的產(chǎn)業(yè)。
中國酒店這幾年盲目發(fā)展主要有幾個原因，第一是通過房地產(chǎn)帶動酒店發(fā)展，賺了錢就去建酒店，其中包括政府大力推動。
第二個原因，有一些企業(yè)賺了錢后，也會傾向去投資建酒店，總覺得很光彩，但不知道酒店光彩的背后是艱難。