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一、城鎮(zhèn)化搞不下去的原因

從現(xiàn)象上看不錯，城鎮(zhèn)化是搞不下去了。早在兩三年前，這種以房地產(chǎn)思路做的城鎮(zhèn)化項目，必然死路一條，道理很簡單：

第一，城市房地產(chǎn)開發(fā)是居住需求，是剛需，而郊外城鎮(zhèn)化不是居住需求，而是游玩需求，購買動機完全不同。

第二，房地產(chǎn)開發(fā)是快周轉(zhuǎn)，是基于銀行的債權(quán)體系，而銀行債權(quán)的前提是你要有贏利能力。而城鎮(zhèn)化項目是慢周轉(zhuǎn)，是個長期收益的事，銀行顯然不能支撐，也不愿支撐。

第三，房地產(chǎn)是個簡單的業(yè)態(tài)，建好房子銷售就好了。而城鎮(zhèn)化項目是多業(yè)態(tài)，是個小社會，非常復雜，這也是房地產(chǎn)企業(yè)搞不定的。

遺憾的是，中國的城鎮(zhèn)化項目，基本是由房地產(chǎn)公司搞的，他們以為象過去做房地產(chǎn)一樣，把房子賣出去，獲得現(xiàn)金流，然后再反補城鎮(zhèn)化項目就行了，但現(xiàn)在城里的房子都賣不出去，城外的房子如何賣得動？

所以，我斷定城鎮(zhèn)化項目做不動，事實也正是如此，在城鎮(zhèn)化喊了兩年之后，聲音終于小下來了。

但城鎮(zhèn)化真的錯了嗎？以國際發(fā)展趨勢，是個正常的人都會認同城鎮(zhèn)化，或者說逆城市化是必然趨勢，中國的城鎮(zhèn)化戰(zhàn)略并沒有錯，錯在玩城鎮(zhèn)化游戲的都是房地產(chǎn)商，他們以房地產(chǎn)思路做城鎮(zhèn)化，自然大錯特錯。

當然，帳也不能全算在房地產(chǎn)商身上，他們不做，誰又來做？根本的問題，還是出在中國的金融體制問題上。

二、城鎮(zhèn)化與政府救市：繁榮的資本市場是創(chuàng)新與城鎮(zhèn)化的前提

對目前出現(xiàn)的股市災難，本輪政府拿出的姿態(tài)是，不遺余力去救市，舉全國之力務(wù)必把股市挺上去。奇怪的是，過去Ｎ多主張市場自由化人士，包括我本人，對政府的這種做法采取了支持的態(tài)度。

按道理，政府強力干預市場，這當然是錯誤的。但為什么這次救市得到了不少市場化人士的支持，這是因為大家清楚，中國今天的出路，在于一個強大而自由的資本市場，而這個市場已經(jīng)開始了，比如新三板放寬管制，明確實施主板上市注冊制，這是多好的勢頭？

所謂“大禮不辭小讓”，方向正確，我們小民其實很寬容政府在特殊時刻的“任性”。但問題是，救這個市來干什么？只有在一個條件下，我們支持政府救市，那就是讓中國的資本市場自由化，發(fā)揮真正的股權(quán)市場功能，拯救與支撐中國的創(chuàng)新。

在過去，中國的金融體系是銀行一家獨大，銀行這樣的債權(quán)體系，只會支持兩類企業(yè)，一類是房地產(chǎn)這樣的高產(chǎn)出企業(yè)，另一類是靠山寨，靠模仿迅速做大的制造性企業(yè)，結(jié)果是什么？是包括房地產(chǎn)在內(nèi)的產(chǎn)能大量過剩。

是中國沒有需求了？非也，看看每年有多少人出國旅游，再看看全球４６％的奢侈品都被中國買走，這說明什么？說明國內(nèi)的制造體系完全滿足不了中國中高端人群的需求，人民生活水平提高了，可企業(yè)只習慣生產(chǎn)山寨低價品，怎么辦？

出路在于創(chuàng)新，這就是“互聯(lián)網(wǎng)+”提出的由來。很多人認為“互聯(lián)網(wǎng)+”是如何應(yīng)用互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)手段的問題，我覺得，這種認識既低估了移動互聯(lián)網(wǎng)的革命意義，也低估了本屆政府的眼光。

我們要從金融層面來看“互聯(lián)網(wǎng)+”，這樣才能得到真正的認識?！盎ヂ?lián)網(wǎng)+”在資本市場層面的最大意義，是傳統(tǒng)企業(yè)可以基于互聯(lián)網(wǎng)聚合客戶資源，創(chuàng)造新的業(yè)務(wù)模式，這在資本市場上是可以估值的。這種估值模式，改變了傳統(tǒng)企業(yè)靠硬件，靠賺錢才能融資的模式。

這意味著，中國相當一批傳統(tǒng)企業(yè)，完全可以通過互聯(lián)網(wǎng)改變商業(yè)模式，從而到資本市場直接融資，有了錢，有了金融系統(tǒng)性的支持，企業(yè)才能夠講轉(zhuǎn)型，否則，誰有這能耐？

城鎮(zhèn)化在國家層面最重要的戰(zhàn)略意義，就是承接城市中產(chǎn)階級消費升級，在擁有了住房汽車之后，中產(chǎn)階級需要遠離越來越擁擠的城市，去親近自然，去享受文化娛樂生活，住宅市場下降，城鎮(zhèn)化市場上升，這多自然？

只不過，不能再以房地產(chǎn)的思路去做城鎮(zhèn)化了，而是要以“互聯(lián)網(wǎng)+”的思路，從金融層面來解放問題?；蛘哌@樣說，城鎮(zhèn)化項目如果不從金融模式的設(shè)計上突破，是沒有出路的。

有人不耐煩了，理論好講，如何做才是真招。好吧，城鎮(zhèn)化項目業(yè)態(tài)無非有如下幾種：商業(yè)地產(chǎn)，旅游地產(chǎn)，養(yǎng)老養(yǎng)生地產(chǎn)，農(nóng)業(yè)休閑地產(chǎn)，文化地產(chǎn)，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)幾種，下面，我就來講如何做。

三、實戰(zhàn)模型二：“互聯(lián)網(wǎng)+商業(yè)地產(chǎn)”項目的頂層設(shè)計

受電商的沖擊，商業(yè)地產(chǎn)陷入了困境，開業(yè)了的商業(yè)綜合體一天不如一天，慘淡經(jīng)營。在建或沒有開業(yè)的，招商招不起來，店鋪賣不出去，未來在哪里？

其實按“互聯(lián)網(wǎng)+”的思路，出路很容易找到，那就是改變傳統(tǒng)的“商業(yè)地產(chǎn)住宅化”思路，即不要指望賣掉商鋪來回流現(xiàn)金，而是建立“互聯(lián)網(wǎng)+社交＋商業(yè)”的資本模型，這個模型包括這么幾點：

１，開發(fā)建立本地生活化的電商平臺，細分用戶。

２，把招商的錢用于吸引用戶到平臺上來（按互聯(lián)網(wǎng)營銷標準，二十萬本地用戶也就幾百萬搞定）

３，將這個電商平臺資本化（按資本市場估值，２０萬本地用戶至少值兩千萬美元），平臺有了價值，引入投資者就簡單了。

４，將線下商業(yè)地產(chǎn)作為電商平臺的體驗平臺、社交平臺與大眾創(chuàng)業(yè)平臺（建立本地微商的創(chuàng)客體系）。

５，將此Ｏ２Ｏ體系到新三板或創(chuàng)業(yè)板上市（地產(chǎn)是上不了市的，要通過Ｏ２Ｏ去上市），通過增發(fā)獲得經(jīng)營所需要的資金支持，并通過并購或被并購等方式實現(xiàn)規(guī)模經(jīng)營，將資產(chǎn)證券化。

６，以上做法，就是真正的Ｏ２Ｏ，大家可以對照看，我講的Ｏ２Ｏ與萬達王健林的做法區(qū)別在哪？先有線上后有線下，這才是真正的“互聯(lián)網(wǎng)+”，而萬達王健林的做法，正好相反，這就是我認為萬達電商轉(zhuǎn)型基本沒有成功的可能。

四、實戰(zhàn)模型二：““互聯(lián)網(wǎng)+旅游地產(chǎn)”項目的頂層設(shè)計

旅游地產(chǎn)最大的問題是旅游投資期長，投資大，另外，旅游有十分明確的季節(jié)性，旅游旺季供不應(yīng)求，旺季一過，門可羅雀。目前旅游地產(chǎn)做不起來，原因就在于此。

其實按“互聯(lián)網(wǎng)+”的思路，出路很容易找到，那就是改變傳統(tǒng)的“旅游地產(chǎn)住宅化”思路，即不要指望賣掉地產(chǎn)來回流現(xiàn)金，而是建立“互聯(lián)網(wǎng)+旅游文化＋休閑養(yǎng)生”的資本模型，這個模型包括這么幾點：

１，建立全國甚至全球性的旅游主題的電商平臺，以興趣，愛好與價值觀細分旅游用戶（更簡單的做法，是直接與旅游電商公司成立合資公司）

２，把招商的錢用于吸引用戶到平臺上來（按互聯(lián)網(wǎng)營銷標準，幾十萬旅游用戶也就最多幾百萬就搞定）

３，將這個電商平臺資本化（按資本市場估值，幾十萬旅游用戶至少值幾千萬美元），平臺有了價值，就可以引入戰(zhàn)略投資者。

４，將線下旅游地產(chǎn)作為電商平臺的休閑社交娛樂平臺（把旅游需求轉(zhuǎn)化為休閑度假娛樂需求，從而有效避免淡旺季問題），產(chǎn)品發(fā)布平臺（如拉斯維加斯）與大眾創(chuàng)業(yè)培訓平臺（主題化的微商體系），通過眾籌等方式創(chuàng)造參與式的旅游景點。

５，將此Ｏ２Ｏ旅游體系到新三板或創(chuàng)業(yè)板上市，通過增發(fā)獲得經(jīng)營所需要的資金支持，并通過并購或被并購等方式實現(xiàn)規(guī)模經(jīng)營，將資產(chǎn)證券化。

這種設(shè)計與過去房地產(chǎn)思路最大的不同，在于我們先要搞清楚，旅游的資本價值是什么？是游客而不是所謂的景區(qū)，游客才是旅游地產(chǎn)最值錢的資本。

當然，你可以說，沒有景區(qū)如何有游客？是的，但先做游客還是先做景區(qū)？是把游客當成資本價值還是把景區(qū)當成資本價值，這是完全不同的兩個思路。

一旦旅游地產(chǎn)的資本模型建立在如何聚合旅游客戶上，這樣的做法就完全顛覆了傳統(tǒng)的旅游地產(chǎn)思路，讓旅游投資模式發(fā)生了改變。比如完全可以讓游客來“眾籌”參與創(chuàng)造景區(qū)，相比自己關(guān)門建造，既省錢，又省力。

對于養(yǎng)老養(yǎng)生地產(chǎn)，農(nóng)業(yè)休閑地產(chǎn)，文化地產(chǎn)，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)，原理都是共同的，按照國際消費趨勢，在人均ＧＤＰ超過八千美元之后，消費的動機與行為方式都發(fā)生了很大變化，別再把消費者當成消費工具，而是要基于消費者創(chuàng)造出他們喜聞樂見的設(shè)施與服務(wù)。而這種創(chuàng)造方式，在今天有了一個十分重大的突破，那就是互聯(lián)網(wǎng)＋。

結(jié)語

關(guān)于城鎮(zhèn)化，很多研究也不再僅僅是種想法，這一年多來，與不少客戶在合作進行。而正是因為我們這種創(chuàng)新型的模式，我覺得中國的資本市場就太重要了，這也是我打賭中國股市不會崩盤的原因。

道理很簡單，在中國制造嚴重山寨化與過剩化的背景下，如果創(chuàng)新者不得到支持，那失敗者不再是單個的企業(yè)，而是國家了。經(jīng)濟是基礎(chǔ)，這點統(tǒng)治者比我們清楚。

現(xiàn)在，資本市場正處于一個轉(zhuǎn)型期，新三板，戰(zhàn)略新興板，創(chuàng)業(yè)板，甚至主板，全面轉(zhuǎn)向注冊制，且很快全面打通，我們知道，中國經(jīng)濟轉(zhuǎn)型在此一舉，再也輸不起了。

記得巴菲特說過一句話：“別人貪婪的時候，你要恐懼。別人恐懼的時候，你要貪婪?！?/p>

城鎮(zhèn)化戰(zhàn)略錯了嗎？看看國際趨勢就明白了。城鎮(zhèn)化項目現(xiàn)在讓人恐懼嗎？是的，讓人恐懼。一個代表趨勢的東東讓人恐懼，意味著什么？

意味著可以“貪婪”地行動了！