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華僑城集團(tuán)留給業(yè)界的映像往往是中國最成功的主題公園運(yùn)營者、少數(shù)能將公園+地產(chǎn)模式做成功的實(shí)力派央企，或是綜合地產(chǎn)開發(fā)實(shí)力強(qiáng)勁的地產(chǎn)集團(tuán)。2015年在排名前十的主題公園集團(tuán)中，華僑城集團(tuán)位列第四，共接待游客三千余萬人次。

資料來源：AECOM2015年報(bào)告

而東部華僑城項(xiàng)目正是華僑城集團(tuán)把握市場和政策趨勢，依托成功經(jīng)驗(yàn)和優(yōu)勢資源，對(duì)華僑城模式的又一次成功實(shí)踐。雖建于十年之前，東部華僑城至今依然吸引著每年近400萬人的游客前來游玩。

資料來源：公司公告，復(fù)世投資整理

這個(gè)位于中國深圳大梅沙，占地近9平方公里的項(xiàng)目，是由華僑城集團(tuán)斥資35億元精心打造的世界級(jí)度假旅游目的地，并被國家環(huán)境保護(hù)部和國家旅游局聯(lián)合授予首個(gè) “國家生態(tài)旅游示范區(qū)”。

東部華僑城包括大峽谷、茶溪谷、云海谷三大主題區(qū)域，集生態(tài)動(dòng)感、休閑度假、戶外運(yùn)動(dòng)等多項(xiàng)文化旅游功能于一體，體現(xiàn)了人與自然的和諧共處。

城市中心向郊野地帶突破、觀光旅游向休閑度假突破

項(xiàng)目位于深圳東部郊野，但距深圳市中心僅20m車程，香港、澳門及珠三角各城市2小時(shí)車程范圍內(nèi)，多條高速公路匯集，交通便利，并擁有濱海山地，大峽谷等原生態(tài)自然資源。

在整體規(guī)劃中突出生態(tài)環(huán)境的本體價(jià)值，體現(xiàn)“讓都市人回歸自然”的人性關(guān)懷， 定位于建設(shè)成為集生態(tài)旅游、娛樂休閑、郊野度假、戶外運(yùn)動(dòng)等多個(gè)主題于一體的綜合性都市型山地主題休閑度假區(qū)。

可見東部華僑城從產(chǎn)品設(shè)計(jì)、區(qū)域規(guī)劃上都有充分考慮與地處城市外圍的特定空間，并充分利用周邊自然資源，形成良性互動(dòng)關(guān)系，打造非都市型的休閑類旅游產(chǎn)品。

“生態(tài)其外，文化其中”的特色規(guī)劃理念

東部華僑城的建設(shè)曾被形容為“戴著腳鏈跳舞”，項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)過程中受到諸多環(huán)境上的限制與困擾：如獨(dú)特的云霧氣候、水源保護(hù)線、生態(tài)控制線、高壓線、邊防二線管理以及植被恢復(fù)、水土流失等敏感問題。

“生態(tài)保護(hù)大于天”，在這條貫穿于東部華僑城項(xiàng)目規(guī)劃全過程的最高準(zhǔn)則的指導(dǎo)下，建設(shè)者在完全保留原生態(tài)的自然植被和山地景觀的基礎(chǔ)上，將經(jīng)過人工方法充分美化和精化的原生態(tài)型景觀，用現(xiàn)代手段打造、溶入?yún)^(qū)內(nèi)生態(tài)環(huán)境。，最終走出了一條“生態(tài)與人文、東方與西方、現(xiàn)代與傳統(tǒng)”相結(jié)合的路子。

景點(diǎn)“竹樂谷”就是是因地制宜，變廢為寶的一個(gè)突出案例。那里本是三洲田的一個(gè)泄洪溝，規(guī)劃設(shè)計(jì)人員和施工人員采用“山水分流，場地抬高”等創(chuàng)新思維，充分利用溝內(nèi)原生竹子，在溝的左右兩側(cè)開通暗渠，上面覆蓋竹笥，并在溝內(nèi)錯(cuò)落地布置藤椅和竹筒做成的樂器，妙筆生花般地將一個(gè)廢水溝變成了一個(gè)游客如織的休閑亮點(diǎn)。

又如“信息濕地”，是一個(gè)占地11萬平方米，介于陸地與水域之間過渡生態(tài)系統(tǒng)。其采用了國際最先進(jìn)的三級(jí)水質(zhì)處理技術(shù),為三洲田水庫提供了天然生態(tài)過濾網(wǎng),亦可漫步濕地浮橋,欣賞豐富和諧的生態(tài)自然景觀。

生態(tài)先行，文化緊隨。東部華僑城“三谷聯(lián)動(dòng)”，凸顯文化品位。

大峽谷：生態(tài)旅游文化

大峽谷以“森林、陽光、大地、河流、太空”為主題元素，規(guī)劃峽灣森林、紅酒小鎮(zhèn)、中心廣場、發(fā)現(xiàn)之旅、地心之旅、未來之旅、海洋之旅和云中部落等8大主題區(qū)域，以人類對(duì)自然界廣袤未知領(lǐng)域的全方位探索為主線，集山地郊野公園和都市主題公園的特色于一體。

茶溪谷：休閑度假旅游文化

茶溪谷位于大峽谷之后，以“茶禪靜修”為中心理念，在自然山水中打造“禪修”和“茶閑”休閑設(shè)施，給都市人遠(yuǎn)離都市喧囂、享受生態(tài)自然提供全方位深度體驗(yàn)，包括茵特拉根小鎮(zhèn)、茶翁古鎮(zhèn)、三洲茶園和濕地花園等4個(gè)游覽區(qū)，體現(xiàn)了西方山地小鎮(zhèn)的風(fēng)情、東方茶禪文化的融合、嶺南茶園的幽雅和濕地花海的浪漫。

云海谷：戶外運(yùn)動(dòng)旅游文化

云海谷位于東部華僑城的山地區(qū)域，以高爾夫運(yùn)動(dòng)為中心、以戶外奧林匹克運(yùn)動(dòng)訓(xùn)練基地和野外拓展訓(xùn)練基地為兩翼，總占地2.5平方公里，擁有2個(gè)18洞高爾夫球場，滿足高端運(yùn)動(dòng)健身休閑體驗(yàn)，該設(shè)計(jì)曾獲“2007 年度深圳地標(biāo)球場”和“十佳球場質(zhì)量獎(jiǎng)”等業(yè)內(nèi)大獎(jiǎng)，谷內(nèi)旅游項(xiàng)目包括云海高爾夫和云海谷體育公園。

同時(shí)，東部華僑城采集世界各地文化細(xì)節(jié)，打造異域文化吸引點(diǎn)。集成文化不僅能豐富景區(qū)內(nèi)容，深化景區(qū)度假產(chǎn)品內(nèi)涵，更能使景區(qū)具有歷史縱深感和時(shí)空感。

例如：茶溪谷的茵特拉根小鎮(zhèn)通過引入瑞士阿爾卑斯山畔的茵特拉根題材，將中歐山地建筑風(fēng)格與茶溪谷優(yōu)美的自然景觀進(jìn)行了完美的結(jié)合。

茶翁古鎮(zhèn)“以古鎮(zhèn)承載文化，以茶園昭示理念”的表現(xiàn)手法，游客在此不僅可以欣賞茶田風(fēng)光，品嘗美茶美食，更可以親自動(dòng)手，一償采茶制茶的夙愿。

云海高地將古瑪雅風(fēng)格融入到中轉(zhuǎn)站與觀景臺(tái)，塑造出原始的神秘感。

三大配套一應(yīng)俱全，滿足高端休閑享受

酒店配套：國內(nèi)首個(gè)主題酒店群，由八大主題酒店組成，擁有床位千余張。

例如瑞士風(fēng)情的茵特拉根酒店，是華僑城自主管理的第一所超五星級(jí)主題酒店，酒店內(nèi)配套設(shè)施齊全。擁有宏偉的哥特教堂式的哥特吧、提供全天侯餐飲服務(wù)的茵特拉根咖啡廳、精致的湖逸軒中餐廳，別具東瀛情懷的日本餐廳和依湖而建的意大利花園餐廳等特色餐飲以及酒吧、商務(wù)宴會(huì)、浪漫婚宴和健康會(huì)所、提供24小時(shí)全程私人管家服務(wù)的豪華客房等。

服務(wù)配套：度身訂做的SPA療程及SPA餐飲、歐美頂級(jí)設(shè)備新體驗(yàn)，為游客提供各種水療、健康護(hù)理及餐飲。

例如茵特拉根溫泉：擁有6000平方米的室內(nèi)SPA中心、5000平方米的露天山泉SPA和山地小木屋，利用三洲田蘊(yùn)含豐富礦物質(zhì)的地下泉水提供特色水療、健康護(hù)理和餐飲服務(wù)，擁有以活力休閑為主題的活力SPA、歐洲SPA風(fēng)尚、亞洲SPA風(fēng)尚、女子SPA風(fēng)尚、足部SPA等多種服務(wù)。

文化配套：多媒體歌舞演藝、景點(diǎn)表演、節(jié)慶活動(dòng)與相關(guān)配套服務(wù)產(chǎn)業(yè)構(gòu)成了東部華僑城特有的藝術(shù)文化產(chǎn)業(yè)。以藝術(shù)表演展示旅游文化的多姿多彩，能讓游客體驗(yàn)到文化的交流和藝術(shù)的享受。 例如榮獲首屆亞洲青年藝術(shù)節(jié)金獎(jiǎng)的《天禪》、情景山地歌會(huì)《天籟》、濕地花園音樂舞蹈組合秀等等。

打造多個(gè)“之最”，點(diǎn)燃游客體驗(yàn)度

東部華僑城在打造項(xiàng)目之時(shí)，為能最大限度提升游客體驗(yàn)度，大膽創(chuàng)新，引進(jìn)大量高新技術(shù)，打造了多個(gè)國內(nèi)“之最”。

如云?？炀€（由總長8公里的叢林纜車和森林小火車組成）。整個(gè)東部華僑城項(xiàng)目，南北縱橫近10公里，山地高差近500米，面對(duì)長途跋涉的遙遠(yuǎn)，景區(qū)交通方式成為擺在建設(shè)者面前的第一道難題。

建設(shè)者提出纜車和小火車相結(jié)合的交通方案，是世界首創(chuàng)的全長2公里的雙坡山地開放式觀光纜車，和軌道全長6公里的森林小火車結(jié)合，既具有交通功能又具有景觀功能。另外，森林小火車運(yùn)用電力驅(qū)動(dòng)，有效避免燃燒機(jī)油引起的空氣污染。蜿蜒于叢林之間的軌道和小火車既解決了園區(qū)的交通問題，又成了游客觀賞園區(qū)美景的絕佳載體。

旅游+地產(chǎn)綜合盈利模式，資金回籠效率高

天麓地產(chǎn)是深圳別墅產(chǎn)品中惟一能同時(shí)看到自然湖景、山景和高爾夫景三種景觀的產(chǎn)品，其社區(qū)密度很低，綜合容積率僅0.1左右，加之依托主題生態(tài)公園，是有別于傳統(tǒng)物業(yè)的低密度山海大宅。

天麓占地732萬平方米，總建筑面積20萬平方米，分為八個(gè)區(qū)，分布在“三谷”的不同區(qū)域。由世界建筑大師理查德?邁耶、新加坡SCDA、加拿大ALD、香港許李嚴(yán)等全球頂尖公司合力打造，以“開放?簡雅、環(huán)境?和諧、互動(dòng)?融合”為開發(fā)理念，與山、海、林、球場等景觀和資源和諧相融。

其帶給中國建筑界、地產(chǎn)界或設(shè)計(jì)界絕不僅僅是物化的建筑物，更是建筑藝術(shù)和優(yōu)質(zhì)生活的典范之作。

東部華僑城同時(shí)拿下旅游和地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)用地，以旅游項(xiàng)目開發(fā)為先，為后期天麓地產(chǎn)銷售搭建了價(jià)值平臺(tái)，而通過天麓地產(chǎn)回現(xiàn)又能促進(jìn)旅游項(xiàng)目的滾動(dòng)式開發(fā)，可謂相輔相成。

而在開發(fā)旅游項(xiàng)目時(shí)，又分主題園區(qū)階段開發(fā)。先期以塑造環(huán)境與展示形象為主，開發(fā)低投入景觀項(xiàng)目旨在聚集人氣，隨后開發(fā)文化旅游項(xiàng)目以細(xì)分游客群體建立圈層，最后開發(fā)主題體驗(yàn)娛樂項(xiàng)目延長游客滯留時(shí)間，增加區(qū)域價(jià)值。

與此同時(shí)，東部華僑城充分發(fā)揮了其酒店管理優(yōu)勢。前期打造了五星級(jí)瑞士風(fēng)情因特垃根主題酒店在樹立高端地產(chǎn)品牌形象的同時(shí)，滿足了前來考察的高端客戶的會(huì)議及住宿需求；后期打造了主題酒店群，滿足了越來越多游客的留夜需求。

而在上述旅游項(xiàng)目開發(fā)到一定程度，區(qū)域資源相對(duì)成熟時(shí)一舉推出天麓地產(chǎn)，得以發(fā)揮依托區(qū)域的峰值價(jià)值也是東部華僑城的策略之一。

天麓地產(chǎn)前期開發(fā)依托大梅沙海景資源及區(qū)域價(jià)值；中期依托高爾夫、茶溪谷山景資源價(jià)值；后期依托大俠谷資源價(jià)值及區(qū)域價(jià)值。

東部華僑城項(xiàng)目創(chuàng)造了一種全新的以生態(tài)環(huán)境為核心的度假模式，將歡樂谷式的觀光旅游一舉成功升級(jí)為度假旅游模式。

從盈利模式來看，東部華僑城先以生態(tài)主題開發(fā)旅游設(shè)施，再開發(fā)相關(guān)配套，最后建設(shè)高端住宅回籠資金。旅游業(yè)務(wù)能帶來穩(wěn)定現(xiàn)金流，而地產(chǎn)業(yè)務(wù)則能快速回籠資金，二者相得益彰。

從規(guī)劃和開發(fā)思路來看，東部華僑城不僅是華僑城模式的繼承和延續(xù)，同時(shí)更是在把握市場趨勢、結(jié)合資源文化的基礎(chǔ)上，對(duì)華僑城模式的成功突破，帶動(dòng)了華僑城模式的改良和升級(jí)。

* 本文由執(zhí)惠入駐媒體復(fù)世文旅智庫發(fā)表，作者陳默。

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